目前，包括中國零售物業(yè)基金在內(nèi)，中信資本已經(jīng)設立了四支房地產(chǎn)基金。

　　觀點網(wǎng) 李欣鞠 近日，中信資本控股有限公司旗下的房地產(chǎn)部公布，其第四只房地產(chǎn)基金“中信資本中國零售物業(yè)基金”已完成首輪募集，募資額達2.25億美元。

　　據(jù)介紹，中信資本中國零售物業(yè)基金的目標募集金額為6億美元?；饘⒅饕顿Y具有強勁經(jīng)濟增長潛力的國內(nèi)二三線城市的零售物業(yè)，并將積極尋求項目收購及與知名的合作伙伴進行共同開發(fā)。

　　湖南長沙悅方·ID MALL是該基金種子期投資的一個高端商業(yè)地產(chǎn)項目，處于長沙商業(yè)區(qū)核心地帶五一商圈，建筑面積12萬平米，現(xiàn)已接近竣工，預計將在明年上半年開業(yè)。

　　中信資本高級董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部門主管程驍遠在接受觀點新媒體專訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資將是非常重要的一個策略。除了完成基金余下金額的募集外，還將投資其他的項目，目前正在與武漢、大連、重慶等城市的開發(fā)商和土地部門洽談土地機會。

　　項目的選擇

　　程驍遠稱，對于投資項目的要求，一是要在一個城市比較核心的位置，二是具備成為一個現(xiàn)代化購物中心的規(guī)模，三是可接受的成本。如果有合作伙伴，則要看他們的背景，或者是曾經(jīng)做過的一些項目。

　　具體來說，一般會首選傳統(tǒng)的商業(yè)核心地段，也會在新的居住小區(qū)、新的CBD、新的商業(yè)區(qū)域中，尋找一些已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是商業(yè)各方面配套設施還不完善的地方。

　　而在控制成本方面，程驍遠表示，每個項目都沒有固定的價格壓力，主要還是看未來這個項目能夠做成一個什么樣的業(yè)態(tài)，能夠形成什么樣的整體收益。

　　程驍遠說：“因為是長期經(jīng)營，所以我們基本上是要從一個反推的角度來看。”首先是要預測未來這個商業(yè)物業(yè)每年產(chǎn)生多少租金，再據(jù)此反推能夠承受的成本。因此，一個在市中心和稍微偏遠一點地方的建筑物，或者是同一個地段上比較好的和稍微差點的建筑物，在價格上都有非常大的差異。

　　“更重要的是，當?shù)卣畬ξ覀冞M入這個市場能夠給予一些什么樣的支持。”程驍遠強調(diào)，政府的支持力度是其進入一個城市非常重要的考慮因素之一。他解釋，從比較長期的投資眼光來看，投資回報會有一定的壓力，尤其是在投資不是特別活躍的二三線城市，對基金來說這種困難會更大，所以希望在政策方面能給予一些比較好的支持。

　　基金的運作

　　程驍遠介紹，零售物業(yè)基金的具體運作有兩種模式，一種是收購現(xiàn)有的物業(yè)。在現(xiàn)有的物業(yè)中，該基金趨向于收購代建的物業(yè)。另外一種，是開發(fā)商在一個總體的開發(fā)項目中，有一個量不小的零售商業(yè)項目，想找合作伙伴一起合作，或者共同建造，或者把其中的一部分轉(zhuǎn)讓出去。

　　介入這些項目以后，在定位、設計、招商、未來的運營方面，將由中信資本的房地產(chǎn)團隊來負責，作為牽頭。

　　“零售物業(yè)基金的年期最長可接近十年。”程驍遠說，每個項目都有不同的年限，比如有些已經(jīng)是完成的項目，可能只需做很少部分的整改；有些可能要從規(guī)劃設計開始做，那從投資到建完就得三年了。

　　他還表示，如果能夠把項目做好，希望更長期地持有這些物業(yè)，包括未來在退出的過程中都有不同的可能性，如引入新的投資者，引入信托基金等。

　　不過，程驍遠稱目前不會去考慮單個項目的退出，“我們還是希望未來的項目能夠做成一個比較大的資產(chǎn)包。”由于這個基金都是投資商業(yè)物業(yè)，投資完成后，可能會在不同的城市形成多個商業(yè)物業(yè)，這些商業(yè)物業(yè)的組合就是一個資產(chǎn)包。

　　“當然，作為基金還是要保持一定所謂的靈活性，其中一些項目在組這個資產(chǎn)包的時候，可能在并不適合，我們可能也會做一個處理，比如說進行轉(zhuǎn)讓，這些都有可能。”他補充。

　　而在回報率方面，程驍遠僅表示希望達到一個正常的水平。因為該基金針對的是一些專業(yè)的投資者，未來的買家會通過計算項目能產(chǎn)生多少現(xiàn)金流來倒推出這個項目的價值。

　　獨立的運營

　　中信資本與中信地產(chǎn)同為中國中信集團公司旗下企業(yè)，會不會因此而考慮投資中信地產(chǎn)的項目呢？

　　對此，程驍遠表示，中信資本與中信地產(chǎn)在運作各方面都是非常的獨立的。“我們愿意跟不同的開發(fā)商去進行合作。如果中信地產(chǎn)有很好項目的時候，我們也會考慮跟他們合作。”

　　但是，他強調(diào)基金參與的項目都必須要得到投資者的同意，得到獨立的顧問委員會的通過才能做，要保障基金的獨立運營。

　　程驍遠說，設立基金完全沒有給中信地產(chǎn)的擴張?zhí)峁┵Y金支持的考慮。“你可以看到，我們過往的三支基金，沒有一支是和中信地產(chǎn)合作的。這些基金中，我們第一個項目不是中信地產(chǎn)的，正在看的項目也沒有中信地產(chǎn)的。所以，我們純粹是從一個非常獨立的角度去看這個項目是好還是不好，跟這個項目是不是屬于中信地產(chǎn)是沒有任何關(guān)系的。”

　　據(jù)介紹，中信資本房地產(chǎn)部迄今已在中國成功投資18個項目，管理資產(chǎn)總值超過30億美元。其投資者比較平均的分布于亞太地區(qū)、歐洲、美國和中東四個地區(qū)，基本上各占25%。

　　目前，包括中國零售物業(yè)基金在內(nèi)，中信資本已經(jīng)設立了四支房地產(chǎn)基金。前三支基金已經(jīng)募集了6.3億美元，第四支基金的募集完成后，估計總額將超過12億美元。

　　程驍遠介紹，第一支基金于2005年投資，2007年完成全部退出；第二支基金在2007年完成募集，在明年年初會全部退出；第三支基金在2008年底完成募集，在今年年底將完成全部投資，現(xiàn)在已經(jīng)退出了其中大部分的投資。

　　這三支基金分別是中信資本中國房地產(chǎn)投資基金、中信資本萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金、中信資本中國房地產(chǎn)發(fā)展基金III，分別投資高度靈活性及較為復雜的房地產(chǎn)項目，以中國中產(chǎn)階級為主要銷售目標的住宅項目，以及項目發(fā)展、收購及對內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行股權(quán)投資。

　　中國的機會

　　程驍遠稱，房地產(chǎn)對任何一個機構(gòu)投資者來說，都是非常重要的投資產(chǎn)品。很多的國際大型的基金管理公司，都把房地產(chǎn)都作為一個部門來管理，也就是指單項的房地產(chǎn)投資基金。中信資本也是抱著同樣的想法去設立房地產(chǎn)投資部。

　　他還表示，中國投資機會主要來源于經(jīng)濟增長，還有增長模式的轉(zhuǎn)變?；久姘ǔ鞘谢倪M展，中產(chǎn)階級的崛起，整個經(jīng)濟更平均的在各個地區(qū)發(fā)展。從目前來看，政府在未來的內(nèi)需的推動，包括對保障房市場的支持，土地供應的開放，或者是對一些投機行為的控制方面，都有一些長遠的規(guī)劃和打算，因此政策上的風險并不大的。

　　而對于目前一些開發(fā)商相繼設立地產(chǎn)基金的現(xiàn)象，程驍遠表示，房地產(chǎn)作為一個比較大的資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)基金的數(shù)目的增加和未來投資者的增加，是可預期的。但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商自己去做房地產(chǎn)基金，就不是一個特別長遠的安排。

　　程驍遠認為，基金管理人和房地產(chǎn)開發(fā)商應該是兩個獨立的團體，因為這會涉及到一個非常關(guān)鍵的一點，即利益沖突問題。“如果你既是開發(fā)商又是基金管理者，你怎么去處理這個問題，對投資者來說，可能他們會有一些這樣的疑慮。”

　　當然，開發(fā)商可能在資金比較短缺的情況下希望嘗試不同的融資渠道，房地產(chǎn)基金也是其中的一個。但是，隨著房地產(chǎn)基金發(fā)展得越來越成熟，會有越來越多的專業(yè)房地產(chǎn)基金管理團隊，而不是開發(fā)商參與到基金管理中。

　　“開發(fā)商絕對是房地產(chǎn)基金很好的合作伙伴，但并不一定需要是同一個管理機構(gòu)。”程驍遠稱。