素有“地產(chǎn)界思想家”之稱(chēng)的馮侖，除了在不斷反思房地產(chǎn)行業(yè)的各種問(wèn)題外，還夢(mèng)想并付諸以行動(dòng)誓要打造“堂吉訶德”式的創(chuàng)新工程，即立體城市。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 11月20日，馮侖在深圳某金融論壇上表示，伴隨著這一輪的調(diào)控，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量已經(jīng)下降了40%，政府的限購(gòu)、限價(jià)行為使得交易速度放慢，價(jià)格還將持續(xù)下降。

　　總結(jié)這么多年政府的調(diào)控手法，馮侖調(diào)侃道，中國(guó)從1999年到2006年學(xué)的是美國(guó)市場(chǎng)化模式，即全部由市場(chǎng)配置資源，造成了最大的問(wèn)題是保障房缺失，也致使這些年的社會(huì)矛盾主要集中在房地產(chǎn)。

　　而2010年和2011年，中國(guó)又開(kāi)始學(xué)習(xí)德國(guó)模式，大力興建保障房，但卻對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)制性干預(yù)，這會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)效率的低效，交易成本的增加。

　　馮侖認(rèn)為，這兩種模式都不符合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，中國(guó)應(yīng)該去學(xué)習(xí)新加波和香港的模式，一部分由市場(chǎng)來(lái)配置，一部分由政府來(lái)主導(dǎo)。

　　細(xì)分的地產(chǎn)江湖

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，馮侖表示，當(dāng)前在住宅領(lǐng)域，市場(chǎng)規(guī)模在縮小，效率在降低，投資因?yàn)楦軛U基本不能使用，所以獲利的機(jī)會(huì)減少，因此再像當(dāng)年“美國(guó)市場(chǎng)化模式”那樣的高速發(fā)展已然不可能。

　　不過(guò)馮侖還認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可以借鑒兩種模式去發(fā)展，第一，大的房企可以學(xué)習(xí)萬(wàn)科專(zhuān)注于“住宅產(chǎn)業(yè)化”的模式，通過(guò)整合上中下游的各種資源，依舊會(huì)有較大的創(chuàng)新空間。

　　第二、中小房企要去三四線(xiàn)城市去發(fā)展，還要去專(zhuān)注一些細(xì)分的市場(chǎng)。包括同性戀公寓、老人公寓、單身公寓等各種各樣的細(xì)分市場(chǎng)，也包括度假市場(chǎng)都是有機(jī)會(huì)的。

　　馮侖還拿自身舉例稱(chēng)，萬(wàn)通在工業(yè)地產(chǎn)方面今年在全國(guó)排名第三，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是租金價(jià)格公司都大幅提升。而且，像做電子商務(wù)的京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)其實(shí)也算是工業(yè)地產(chǎn)公司。

　　他還稱(chēng)，今天的地產(chǎn)行業(yè)大家一說(shuō)就是指住宅，今后經(jīng)過(guò)細(xì)分的市場(chǎng)發(fā)展后，整個(gè)行業(yè)會(huì)更加多元化，發(fā)展空間還會(huì)很大。

　　同時(shí)馮侖還指出，中國(guó)傳統(tǒng)的“攤大餅”式城市發(fā)展也不可持續(xù)，城市化進(jìn)程不是政府賣(mài)地那么簡(jiǎn)單，也不是以浪費(fèi)環(huán)境資源為代價(jià)，應(yīng)該是以環(huán)保、低碳、健康以及幸福為元素的去帶動(dòng)城市化。

　　至于如何實(shí)踐，馮侖再次給出了自己正在實(shí)踐的“未來(lái)”答案，就是立體城市。他認(rèn)為，立體城市恰恰是符合城市規(guī)劃的各方元素，能很好發(fā)揮城市的各種功能，能完全避免比如交通擁擠、住宅配套缺失等問(wèn)題。

　　馮侖亦稱(chēng)，目前首個(gè)立體城市已經(jīng)確定在四川落地，計(jì)劃明年動(dòng)工，整個(gè)投資有500多億，萬(wàn)通還聯(lián)合了劉永好、紅杉資本的沈南鵬等企業(yè)家。

　　馮侖還介紹，該立體城市整體建筑面積有一平方公里，還包括了600萬(wàn)平方米的巨型高層建筑，樓層間居民小區(qū)、生活配套、公共交通、企業(yè)甚至空中牧場(chǎng)一應(yīng)俱全，10萬(wàn)人可以在此生活、工作。

　　帶著立體城市的種種疑問(wèn)，觀點(diǎn)新媒體也于11月20日訪問(wèn)了萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖。以下為實(shí)錄觀點(diǎn)新媒體對(duì)馮侖先生的“立體城市”采訪內(nèi)容：

　　立體城市“造夢(mèng)”

　　觀點(diǎn)新媒體：立體城市在許多人看來(lái)是一種理想狀態(tài)，甚至您的老朋友王石此前也不相信？

　　馮侖：我現(xiàn)在可以告訴大家的是立體城市的進(jìn)展非常順利。另外，首個(gè)立體城市已經(jīng)落戶(hù)于成都，包括劉永好、沈南鵬以及周忻等企業(yè)家也都參與進(jìn)來(lái)了，而且我們的控制規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)了政府的審批，按照計(jì)劃，希望明年上半年能開(kāi)工建設(shè)。

　　所以，這一切我們也一直講，好比墻上的美人最后能變成炕上的媳婦，現(xiàn)在這個(gè)美人已經(jīng)從墻上下來(lái)了，在屋子里轉(zhuǎn)悠，很快就上炕了。

　　觀點(diǎn)新媒體：立體城市的利潤(rùn)率大概是多少？

　　馮侖：這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)巨大的財(cái)務(wù)安排過(guò)程，所以不是像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此利潤(rùn)的計(jì)算要分為不同的階段。實(shí)際上，項(xiàng)目總的投資有530億，這樣的話(huà)每一個(gè)局部，每一個(gè)部分的回報(bào)率也都是不同的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您當(dāng)時(shí)為什么會(huì)想到去做這樣一個(gè)立體城市呢？

　　馮侖：還是使命驅(qū)動(dòng)，價(jià)值觀引導(dǎo)。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)城市化中帶來(lái)了各種各樣的問(wèn)題和困擾，比如環(huán)境污染問(wèn)題、交通問(wèn)題、功能紊亂問(wèn)題、生活費(fèi)用居高不下等問(wèn)題，這些都促使我們?nèi)ニ伎己脱芯俊?/p>

　　在這個(gè)研究的基礎(chǔ)上，我們提出了可持續(xù)發(fā)展城市的新發(fā)展方式，不是打補(bǔ)丁攤大餅，而是收攏過(guò)來(lái)。

　　在老城區(qū)甚至是城市的邊緣地方，我們可以試著把密度適當(dāng)?shù)奶岣撸缓蠊δ芎侠砘?，產(chǎn)業(yè)與居住一體化，不同城市能產(chǎn)生混合居住功能，用這樣一些方式重新調(diào)整城市系統(tǒng)。這樣的話(huà)，還能使城市化發(fā)展走出新的模式，等于既追求了理想又順帶賺錢(qián)。

　　觀點(diǎn)新媒體：按立體城市這樣的規(guī)劃，豈不是要整合太多的各種資源？尤其是政府原有的規(guī)劃。

　　馮侖：對(duì)，正是因?yàn)殡y度大才需要我們。如果沒(méi)有難度，就沒(méi)有創(chuàng)新的動(dòng)力，也不可能有奇跡發(fā)生。

　　觀點(diǎn)新媒體：您說(shuō)到劉永好、沈南鵬這些人也參與到立體城市，具體是如何參與的呢？

　　馮侖：這是一個(gè)非常復(fù)雜的財(cái)務(wù)體系，但是有一點(diǎn)，就是大家都是真金白銀地去做這個(gè)事情。