在持續(xù)限購(gòu)、發(fā)展商資金鏈逐步收緊的背景下，十一黃金周市場(chǎng)能否轉(zhuǎn)向成為業(yè)界關(guān)注的重心。

　　今年以來(lái)，空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施已使得市場(chǎng)明顯冷卻，房?jī)r(jià)漲幅雖未見(jiàn)明顯回落，但向上的勢(shì)頭已趨于平緩，需求已被明顯抑制，成交量持續(xù)處于歷史低位，傳統(tǒng)的五一黃金周亦未能有效激活市場(chǎng)。在持續(xù)限購(gòu)、發(fā)展商資金鏈逐步收緊的背景下，十一黃金周市場(chǎng)能否轉(zhuǎn)向成為業(yè)界關(guān)注的重心。

　　縱觀今年十一市場(chǎng)，新貨未如預(yù)期放量供應(yīng)，但多低于市場(chǎng)預(yù)期入市，在售樓盤(pán)齊推一口價(jià)吸客。成交則明顯放緩，亮點(diǎn)樓盤(pán)不多，高性?xún)r(jià)比的投資型物業(yè)和低價(jià)入市項(xiàng)目表現(xiàn)尚可。從區(qū)域分布來(lái)看，外圍區(qū)域較為熱鬧，中心區(qū)域稍顯冷淡。經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，雖在售的多盤(pán)價(jià)格仍維穩(wěn)，但新貨定價(jià)已走低，而一口價(jià)已有實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠，發(fā)展商壓力漸顯，隨著年底沖關(guān)的臨近，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將至。

　　一、供應(yīng)：提前搶閘及蓄客為主，十一未如預(yù)期放量

　　雖說(shuō)下半年新盤(pán)新貨將放量供應(yīng)，但作為今年最為矚目的推貨節(jié)點(diǎn)--十一黃金周，并未如預(yù)期出現(xiàn)集中放量的景象。部分樓盤(pán)為避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)搶在了黃金周的前夕開(kāi)盤(pán)，包括星匯金沙、嶺南新世界“錦云峰”組團(tuán)、星匯文華、南沙珠江灣、雅居樂(lè)御賓府、大城云山和亞運(yùn)城。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，真正于十一面市的新盤(pán)新貨只有19個(gè)樓盤(pán)，比今年五一期間僅多了2個(gè)，且依然以外圍區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，其中花都、南沙和增城是供貨主力，以往推貨較多的番禺僅有雅居樂(lè)劍橋郡一盤(pán)撐場(chǎng)。中心區(qū)則有5個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，包括瑞安創(chuàng)逸、頤和四季公館（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）、元邦明月金岸（預(yù)訂購(gòu)）、云裳麗影和合生廣場(chǎng)。

　　此外，利用十一黃金周進(jìn)行儲(chǔ)客的樓盤(pán)不少，包括淘金峯璟、東湖映月、珊瑚天峰、錦繡半島、珠光南沙御景、逸濤灣、碧桂園鳳凰城等，這些樓盤(pán)均預(yù)計(jì)10月中下旬推售。而值得注意的是，部分預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，也搶先在十一黃金周開(kāi)放銷(xiāo)售中心，部分更是開(kāi)放板房，將儲(chǔ)客期明顯拉長(zhǎng)，為開(kāi)盤(pán)做好充足準(zhǔn)備，其中萬(wàn)科金色御府市場(chǎng)關(guān)注度頗高。

　　二、人氣：外圍熱鬧中心稍冷，多以活動(dòng)旺場(chǎng)

　　從十一全市的整體情況來(lái)看，依然是外圍區(qū)域較為熱鬧，中心區(qū)域總體稍顯冷淡。但與今年五一相比，中心區(qū)人氣明顯有所回升，發(fā)展商不再因可售貨量有限而保持靜觀其變的姿態(tài)，而是積極的舉措來(lái)吸引人氣，通過(guò)舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、推出一口價(jià)單位，大幅開(kāi)設(shè)國(guó)慶折扣優(yōu)惠等方式來(lái)吸引客戶(hù)到場(chǎng)。而且不僅僅是有新貨推出和進(jìn)行誠(chéng)意登記的樓盤(pán)以活動(dòng)旺場(chǎng)，一些余貨消化的樓盤(pán)也乘這個(gè)十一黃金周進(jìn)行攬客以促成交，即使是持續(xù)旺銷(xiāo)的樓盤(pán)也不例外。而中心區(qū)人氣較旺的樓盤(pán)除了國(guó)慶開(kāi)盤(pán)的合生廣場(chǎng)和頤和四季公館人氣火爆外，即將推出市場(chǎng)的淘金峯璟、萬(wàn)科金色御府、萬(wàn)科東薈城和余貨消化的匯景新城、財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)、金域藍(lán)灣、縱橫國(guó)際公寓、合生帝景國(guó)際均備受矚目。

　　從外圍區(qū)域來(lái)看，番禺、花都、蘿崗和增城這些區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)不僅積極舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，而且折扣優(yōu)惠也不少，普遍人氣較旺。而之前一直備受矚目的南沙相比之下則略顯平淡，除了時(shí)代南灣、南沙珠江灣和南沙奧園人氣十足外，其他樓盤(pán)較為一般，現(xiàn)場(chǎng)舉辦活動(dòng)和推出國(guó)慶折扣優(yōu)惠的樓盤(pán)較少，而因規(guī)劃利好而持續(xù)攀升的樓價(jià)也在一定程度上抑制了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)意愿，因此與今年五一整個(gè)區(qū)域呈火爆局面相比，十一黃金周則稍顯遜色。

　　三、價(jià)格：新貨報(bào)價(jià)多低于預(yù)期，一口價(jià)單位確是實(shí)降

　　從國(guó)慶前夕和國(guó)慶期間開(kāi)盤(pán)和加推的樓盤(pán)來(lái)看，多個(gè)樓盤(pán)均以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，鮮有樓盤(pán)上調(diào)售價(jià)。其中金沙洲兩個(gè)新盤(pán)均以低于預(yù)期入市，星匯金沙之前報(bào)價(jià)13000-17000元/㎡，實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)14000元/㎡，元邦明月金岸之前報(bào)價(jià)16800元/㎡，目前雖未正式開(kāi)售，但采取了交定金進(jìn)行預(yù)訂購(gòu)的方式，全部單位一口價(jià)，部分單位低至14800元/㎡帶裝修，毛坯單價(jià)還可減1500元/㎡，而周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格多在16000元/㎡。大學(xué)城的星匯文華之前報(bào)價(jià)24000-27000元/㎡，但在實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格折后22000-23000元/㎡，比吹風(fēng)價(jià)足足低了近3000元/㎡。此外，嶺南新世界“錦云峰”組團(tuán)和合生廣場(chǎng)，亦是以低于預(yù)期入市。

　　除了新盤(pán)新貨外，不少在售樓盤(pán)為了能夠在國(guó)慶期間較好的消化余貨，也紛紛推出了一口價(jià)單位，與五一相比，這種現(xiàn)象已不僅僅局限在中心區(qū)，而是呈全市布局，暢銷(xiāo)樓盤(pán)也表現(xiàn)積極。而一口價(jià)單位也不再只是噱頭，而是實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，大部分一口價(jià)單位均比原來(lái)售價(jià)低了近1000元/㎡，部分樓盤(pán)優(yōu)惠更甚，包括金域藍(lán)灣、御金沙、錦繡半島、諾德中心城、祈福都會(huì)、龍光棕櫚水岸等。而時(shí)代傾城為了抗衡開(kāi)盤(pán)的敏捷·萊茵花園，國(guó)慶期間部分樓層朝向統(tǒng)一售價(jià)6800元/㎡帶裝修，比之前售價(jià)低了整整1000元/㎡，可見(jiàn)優(yōu)惠力度之大、去貨意愿之強(qiáng)。

　　四、成交：成交明顯放緩，投資型物業(yè)和低價(jià)入市樓盤(pán)搶眼

　　從實(shí)際成交來(lái)看，新盤(pán)新貨成交已明顯放緩不少，成交超過(guò)八成的樓盤(pán)僅有三個(gè)，即星匯文華、翡翠綠洲和合和新城，其他樓盤(pán)多在五成左右。而成交在100套以上的樓盤(pán)也屈指可數(shù)，包括云裳麗影、星匯金沙、元邦明月金岸、雅居樂(lè)劍橋郡、合生廣場(chǎng)、保利東江首府、敏捷萊茵花園。星匯文華因自身?xiàng)l件優(yōu)越，且價(jià)格較筍，30號(hào)開(kāi)售已成交約240套，其中超過(guò)一半單位被內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)。合和新城僅有200多套新貨，憑借地段優(yōu)勢(shì)和合理定價(jià)，開(kāi)盤(pán)前已基本被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)戤?。而海珠區(qū)的合生廣場(chǎng)，推出D、E棟酒店式商住公寓，共600多套單位，因不限購(gòu)和折扣優(yōu)惠較多，吸引了近三百人到場(chǎng)，當(dāng)天成交兩百來(lái)套。此外，值得關(guān)注的是，位于增城新塘板塊的翡翠綠洲，以毛坯均價(jià)7000元/㎡、最低6380元/㎡起低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)份額，當(dāng)天推出540套貨量，至2號(hào)即消化九成以上，成功引爆區(qū)域市場(chǎng)。

　　而余貨消化項(xiàng)目中，時(shí)代傾城成交尤其引人矚目，其全部單位一口價(jià)低價(jià)銷(xiāo)售的策劃，為項(xiàng)目取得了200來(lái)套的成交佳績(jī)，比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全新項(xiàng)目敏捷萊茵花園成交更為理想。

　　經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，繼限購(gòu)之后，信貸政策的持續(xù)收緊正不斷地給房地產(chǎn)市場(chǎng)主體雙方施加壓力，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意愿漸趨謹(jǐn)慎，非實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠未能吸引其入市，而發(fā)展商在資金回籠速度放緩、貸款成本和貸款難度加大以及年度銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成等多重壓力下，已有調(diào)價(jià)意愿，目前雖以暗降為主，但離實(shí)質(zhì)性降價(jià)已經(jīng)不遠(yuǎn)。

　　經(jīng)緯樓市周評(píng)161期：十一市場(chǎng) 實(shí)質(zhì)性降價(jià)將至