作為高端產品，碧海方舟長河玉墅其客戶群多以投資改善型為主，購買力不是問題，問題的關鍵是限購令。

　　觀點網 曹萍 北辰位于北京的兩個別墅產品修改規(guī)劃再入市的消息，以及市場上一些高端住宅產品陸陸續(xù)續(xù)地推出，似乎預示了北京豪宅市場“春天”的到來。

　　豪宅再入市

　　8月下旬，在香港召開的中期業(yè)績會上，北辰實業(yè)董事長賀江川宣布，公司位于北京的兩個豪宅項目碧海方舟和長河玉墅在調整規(guī)劃后，即將于年底入市。

　　賀江川表示，碧海方舟和長河玉墅二期產品開工前，剛好遇到宏觀調控，當時政策要求容積率在0.6以下的尚未開工的項目禁止再做。

　　而碧海方舟和長河玉墅的一期產品容積率都在0.6以下，后來政策松動，允許容積率規(guī)劃調整后可以重新開工，北辰對這兩個產品的容積率都做了調整。

　　據賀江川透露，定位豪宅的碧海方舟項目已經獲批并且開工了。而長河玉墅除了將容積率由0.3調整到0.6外，還在原先全部獨棟的基礎上做了一些聯(lián)排產品，目前正在進行最后的批準程序，預計年底明年初會開工。

　　經查證，碧海方舟是北辰在北京經營多年的一個高端項目，項目位于北京朝陽區(qū)姜莊88號，地處亞運村東側，占地11.95萬平方米，建筑面積7.7萬平方米，包含公寓、別墅、花園洋房、板樓、獨棟別墅等多種業(yè)態(tài)。

　　項目最早于03年開盤，當時1500萬元/套。資料顯示，碧海方舟一期別墅55棟，二期花園洋房總計10棟，共52套。

　　據北辰方面介紹，碧海方舟一期30多棟獨棟別墅早已售出，目前北區(qū)剩余約有22棟獨棟別墅，預計一棟房子售價在幾千萬的水平。

　　而長河玉墅則位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)立湯路與溫榆河交匯口的西南側，定位別墅和獨棟別墅，項目占地69萬公頃，建筑面積20萬公頃。項目規(guī)劃八個組團，約497棟別墅，分四期開發(fā)，一期A、B組團100棟于2006年7月15日推出。

　　事實上，誠如賀江川所言，作為高端產品，碧海方舟長河玉墅其客戶群多以投資改善型為主，購買力不是問題。

　　限購與供求

　　今年6月，京基100在北京為京基鷺府高調舉行產品發(fā)布會，一度業(yè)內流傳北京“對單價3萬以上樓盤的的限制已經放松”。

　　不過此后，北京市場便有多家企業(yè)相繼有高端住宅項目推出。保利曾在8月20、21接連2天推出兩個高端住宅項目——保利東郡和保利中央公園。

　　而據市場公開消息顯示，目前，億城燕西華府、方興金茂府二期等高端產品已確認于9月開盤。

　　對此，第一太平戴維斯市場研究及開發(fā)顧問部董事王瓊在接受觀點新媒體采訪時表示，受1-2月頻繁政策的影響，加之政府在預售證環(huán)節(jié)的嚴格審批，造成上半年，特別是1-5月北京高端住宅供給量較少。

　　而市場表現(xiàn)并未出現(xiàn)大幅下調，促使開發(fā)商在6月以后紛紛推出項目。其中7、8兩月高端項目供給量達到約500套，高于2010年同期水平。

　　據第一太平戴維斯統(tǒng)計，北京高端住宅及豪宅市場供給量及需求量相對穩(wěn)定，2011年前8個月總供給量約1500套，月均供給量約188套，比2010年僅略減少7.5%。

　　但第一太平戴維斯認為，即便供給量及需求量相對穩(wěn)定，仍不能忽視限購對北京高端住宅及豪宅市場的影響。

　　第一太平戴維斯的數(shù)據統(tǒng)計顯示，今年1-8月，北京高端住宅及豪宅市場總成交量約1975套，月均成交量247套，比2010年減少26.7%，成交量有較大幅度的減少。

　　從供求關系來看，這個市場2011年除第一季度無新增供給外，4-8月的成交量均小于供給量，而2010年各季度均供小于求。

　　王瓊表示，雖然成交量明顯下降，但北京高端住宅及豪宅市場銷售價格僅在2011年第二季度有0.3%的小幅環(huán)比下調，7-8月售價呈明顯反彈趨勢。

　　也就是說，高端購買人群對價格敏感度較弱。而在限購使得投資客淡出市場后，自住型客戶成為市場的絕對主力，限購令后有購買資格的高端客戶對物業(yè)的選擇會更為挑剔，項目自身的品質及合理的定價成為新項目是否能夠熱銷的關鍵。

　　“雖然從目前情況來看，高端住宅有一定的市場，但對需求的限制也將使得高端住宅售價難以再現(xiàn)2009年下半年至2010年上半年持續(xù)快速上漲的態(tài)勢。”王瓊如是稱。