我們肯定不會設了一個目標然后就一成不變的，該需要做調(diào)整的時候我們也會順應市場的變化而變化，大家不必擔心我們會死守一條線抱著不動。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陳土勇 王石說過：如果一個行業(yè)都在賺錢，只能說這個行業(yè)有問題。但問題是，如果一個行業(yè)都在賺錢，你不賺錢，行業(yè)沒問題的話，那就是你自身的問題了。

　　8月29日，盛高置地在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會，盛高置地首席投資官梁耀文、執(zhí)行董事張文海、行政總裁王煦菱、長三角區(qū)域總經(jīng)理任瑞霞等出席了會議。

　　業(yè)績報告顯示，2011年截止6月30日，盛高置地共完成合約建筑面積9.14萬平米，累計實現(xiàn)合約銷售額16.7億元，同比分別減少64%及45%。平均售價升47%至每平米14839元；已售及交付建筑面積85133平米。

　　報告期內(nèi)，公司盈利1.05億元人民幣，同比大跌65.2%，毛利率由于產(chǎn)品組合與去年同期不同而由30%減少至28%，純利率由31%減至7%。

　　土地儲備方面，截至6月底，集團持有優(yōu)質(zhì)土地儲備約617萬平米，足以應付至少5年的發(fā)展。

　　盛高置地首席投資官梁耀文表示，公司上半年實現(xiàn)銷售16億，截止8月底，公司銷售才完成約20億，要完成今年80億的銷售目標有一定難度，但將爭取同去年60多億的銷售目標持平。

　　而行政總裁王煦菱則指出，上半年，由于受到拆遷等工程問題影響，公司可售房源較少，但是目前這些問題已等到解決，可售房源后置，下半年可售房源充足。

　　王煦菱透露，公司下半年將有3個全新項目推出，一個位于太原，兩個位于無錫，全是新項目，公司在定價方面占據(jù)較大主動權。

　　他強調(diào)，公司下半年的不少項目是以剛性需求為主，同時還有6-7億的商鋪推出，加上分銷渠道的創(chuàng)新，公司對于下半年的銷售有信心。

　　以下是盛高置地2011年中期業(yè)績會的現(xiàn)場實錄：

　　媒體提問：公司目前可使用的銀行貸款額度大概是多少？在國內(nèi)銀根緊縮的政策之下，銀行房地產(chǎn)貸款的放貸速度是否比平時要慢。

　　梁耀文：到8月份為止，銀行給我們集團的授信額超過人民幣100億元。但是，銀行給我們的貸款，有部分現(xiàn)在還沒批下來，還沒有提取使用的部分在55億元以上。

　　在國內(nèi)銀行融資的速度方面，現(xiàn)有政策對我們的影響并不大。第一，銀行的客戶也會分等級，銀行要具體看你是屬于的他什么客戶。第二，銀行會根據(jù)你項目的情況，來決定融資審批的速度，來評估批或不批。我們有部分項目已經(jīng)達到了融資水平，如果手續(xù)齊全去銀行做融資，跟以前相比，速度上基本沒有很大的區(qū)別。

　　當然，由于市場情況融資成本比以前有所增加，在融資利率上，肯定沒有以前那么便宜，現(xiàn)在大概是在基準利率上浮20%左右。

　　媒體提問：公司其中一個戰(zhàn)略是保護核心利潤，要保護這個利率，在量方面自然就會稍微小一些，這是不是一個變化？公司在下半年或明年做法是不是還會一樣？

　　王煦菱：做生意一定是生動活潑的，一定是隨行就市的。我們肯定不會設了一個目標然后就一成不變的，該需要做調(diào)整的時候我們也會順應市場的變化而變化，大家不必擔心我們會死守一條線抱著不動。

　　媒體提問：公司發(fā)展到現(xiàn)在主要的因素有哪些，有哪些不足的地方？公司上半年的銷售不是太如意，很大一部分原因是可售資源不足，上半年可售資源不足的原因是什么？

　　王煦菱：盛高的核心競爭力是一種靈活的市場應變能力。去年底我們做了一個全面的體檢，我們的營銷能力是亮綠燈的。我們在營銷方面的表現(xiàn)大家都可以看到，在二線城市我們創(chuàng)造了比周邊項目高的溢價水平。而在西水東，我們沒有進入的時候，市區(qū)中心還沒有單價1萬的房子，我們一下子就從12000開始進入。

　　今年，我們的樓盤賣得不是很多，部分原因是因為我們工程上面遇到了一些問題，比如說有一些拆遷的問題。雖然這個已經(jīng)解決了，但還是讓我們的工期往后靠了。

　　我們上半年可售樓盤去化率還是比較高的，在業(yè)內(nèi)的去化率接近80%。像我們八月份上海的一個樓盤一開出之后我們的價格是賣到18800元。同時，在我們這個上海南匯區(qū)旁邊的一些大的品牌賣的樓是16000多。在這樣一種市場的氛圍下我們依然能夠創(chuàng)造一個比較好的業(yè)績。下半年貨量充足以后，我覺得我們可用的地方就多了。所以，對于下半年的銷售，我是非常有信心的。

　　媒體提問：剛才張總提到年中現(xiàn)金使用額達到了27億，其中的十幾億的現(xiàn)金流動是從哪里來的？從這個現(xiàn)金流來看，預期到年底的凈負債率會改善嗎，會改善到什么水平？

　　梁耀文：剛才說了我們有一個很大的現(xiàn)金，到現(xiàn)在達到27億。這一塊十幾億資金的增加有一個很大原因就是我們有一個項目在寧波的慈城東部新城項目，我們在公告披露了之后，同期又得到一些資金支持，我們的合作伙伴對我們這次退出的一個賠償，現(xiàn)在全部回收回來，加起來大概有7億，這是一部分。還有一部分是項目的開發(fā)貸款，金額大概為6億元左右。第三部分是我們合同銷售資金的回攏，差不多有兩三億。

　　另外，我們的凈負債比率現(xiàn)在的確是比較高，原因很簡單，就是在計算的過程中，要扣除我們現(xiàn)有現(xiàn)金的數(shù)字。到了下半年相信這個情況會有所改善，但是具體的改善還取決于我們的合同銷售，取決于下半年我們是否能達到我們現(xiàn)有的價格目標。我覺得應該還是可以改善的。

　　媒體提問：如果要達到去年合同銷售的水平，那在接下來九到十二月份每月平均要達到11億的銷售額，下半年無論是競爭方面，還是政策方面，都比較嚴峻，除了增加可售資源以外，公司還會采取什么樣的戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)上半年的形勢？

　　王煦菱：我們下半年有三個全新的項目開盤，還沒有開賣過的，我們有價格的主動權，就是定價的主動權是在我們自己這里，我們的這個主動性很強。我們的三個項目，一個是在太原山鼎的樓盤，這個樓盤目前是太原市唯一一個大型的別墅社區(qū)，這種住宅的形式在太原擁有唯一性，我們是非常有信心的。

　　另外兩個項目在無錫，今后要開的項目基本上都是小戶型，都是90至144平方米的戶型。作為一個高端的，剛需的小戶型，在整個太湖新城也是一種稀缺性的產(chǎn)品，因為很多都是大戶型的多。在這種情況下，我們是非常有保障的。

　　我們在上海的項目也是剛性需求的，價格在18000到20000之間。我們上海的盤都是二三一的單位，現(xiàn)在上海已經(jīng)停止了這種面積的戶型，就是說我們的是絕版，我們賣20000每平方米，其實也是很合適的。

　　此外，我們計劃將全國范圍內(nèi)幾個樓盤的一些商鋪拿出來推售。盛高在各地的盤，我們現(xiàn)在正在組織網(wǎng)絡上的客戶重復使用，譬如我們蘇州的一些客戶會去常熟再買樓。我們會運用我們其他地方的這種資源，進行再拓展。

　　我們在拓展這種供銷的渠道的同時，在一些資產(chǎn)上面也作出了更靈活的調(diào)整。比如說西水東，我們年初的計劃精裝修的比例是比較大的，現(xiàn)在我們減少了一部分精裝修的計劃，讓客戶有一個更容易接受的價格。