2011博鰲房地產(chǎn)論壇最精彩的“博鰲一夜 精英對(duì)話”如期上演，在二三線限購(gòu)5大標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的壓力下，這一次對(duì)話似乎顯得沉重，但卻更值得深思。

　　主持人：接下來(lái)是我們的地產(chǎn)精英、博鰲論劍，我們地產(chǎn)泰斗們要在這個(gè)擂臺(tái)上進(jìn)行一下思想的過(guò)招，這也許就是改變中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)命運(yùn)的一場(chǎng)對(duì)話。

　　主持嘉賓：

　　香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)　陳啟宗

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)　樊綱

　　對(duì)話嘉賓：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　朱中一

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)　任志強(qiáng)

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席　單偉豹

　　陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)　易小迪

　　金地集團(tuán)總裁　黃俊燦

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司首席運(yùn)營(yíng)官　陳風(fēng)揚(yáng)

　　中原集團(tuán)主席　黎明楷

　　德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席　蔡洪平

精英對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)

　　樊　綱：現(xiàn)在我是主持人，第一件事就是把開(kāi)場(chǎng)的主持交給我的同伴，陳啟宗先生。

　　陳啟宗：以往那么多年，中央政府好像在做一件事，就是要控制需求，但是一般來(lái)說(shuō)，控制需求的需要是因?yàn)槲覀兛赡軟](méi)有做好管理供應(yīng)量的問(wèn)題，沒(méi)有辦法了就要來(lái)控制需求，所以有限購(gòu)令等等一系列行動(dòng)出來(lái)。

　　最近好像北京出臺(tái)了一些新的措施，比如說(shuō)蓋3600萬(wàn)套保障房，今年1000萬(wàn)套等等，這些都是從供應(yīng)那邊下功夫，而不單是管理需求的問(wèn)題。

　　我想請(qǐng)問(wèn)各位嘉賓，當(dāng)然管理供應(yīng)量并不表示就放棄管理需求，你們各位對(duì)這一個(gè)概念是怎么的看法？認(rèn)為國(guó)家是往好的方向走嗎？是對(duì)的方向走嗎？要走多久？會(huì)不會(huì)走到一個(gè)地步，需求增加到一個(gè)地步，就不需要管理需求，有沒(méi)有這個(gè)可能性？我開(kāi)一個(gè)頭，回給樊綱，加上你的話，然后就請(qǐng)各位嘉賓發(fā)言。

　　樊　綱：我同意陳啟宗先生提出的這個(gè)問(wèn)題，因此現(xiàn)在就請(qǐng)各位嘉賓回答問(wèn)題。

　　黎明楷：可能樊綱不知道我是誰(shuí)，我是中原的黎明楷，其實(shí)很難說(shuō)政府這個(gè)行為是對(duì)還是不對(duì)，反正現(xiàn)在政府應(yīng)該算是雙管齊下，就是需求肯定要控制的，就是壓抑投資需求。

　　另外，現(xiàn)在也看到對(duì)于開(kāi)發(fā)商這方面應(yīng)該算是一級(jí)追殺，讓開(kāi)發(fā)商把手頭項(xiàng)目拿出來(lái)賣(mài)，而且最好大家一起涌出來(lái)賣(mài)，就是不能賣(mài)高價(jià)，低價(jià)快跑，這就是政府現(xiàn)在采取的態(tài)度。

　　如果供應(yīng)增加了，會(huì)不會(huì)就是可以減少了對(duì)于需求方面的壓抑？我覺(jué)得這是有可能的，但我看現(xiàn)在政府主要是看價(jià)格問(wèn)題，如果價(jià)格不下來(lái)，我感覺(jué)政府不會(huì)這么輕易的放松這方面的管制。

　　朱中一：剛才主持人講的這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上按我的理解，政府是通盤(pán)考慮，即是總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，三個(gè)基本概念。

　　總量平衡，既包括了供給，也包括普通商品房供給，同時(shí)包括抑制投資和投機(jī)需求，這是總量的問(wèn)題，結(jié)構(gòu)的問(wèn)題就是市場(chǎng)的問(wèn)題。總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理來(lái)立足達(dá)到價(jià)格穩(wěn)定穩(wěn)定。

　　黃俊燦：我的理解就是市場(chǎng)需求和供應(yīng)應(yīng)該分開(kāi)，一類(lèi)準(zhǔn)福利需求，一類(lèi)就是有需求你掏錢(qián)買(mǎi)，一類(lèi)有需求他也買(mǎi)不起。

　　供應(yīng)也是這樣，一類(lèi)是市場(chǎng)化供應(yīng)，一類(lèi)就是準(zhǔn)福利供應(yīng)。

　　我們現(xiàn)在政府出手這樣一個(gè)調(diào)控，應(yīng)該把這兩個(gè)混在一起考慮。我認(rèn)為現(xiàn)在打壓主要目的就是希望商品房能夠穩(wěn)定一下，給一定時(shí)間能夠去把準(zhǔn)福利這塊供應(yīng)加上去，我覺(jué)得這塊的供應(yīng)是有一定壓力的，而且需求巨大。

　　我們也可以看到，最近高福利的國(guó)家因?yàn)楦吒＠霈F(xiàn)了國(guó)家的債務(wù)危機(jī)，關(guān)鍵是怎么把握好這個(gè)度，所以我覺(jué)得如果是未來(lái)能夠再把保障性住房這塊供應(yīng)做上來(lái)的話，我相信政府對(duì)市場(chǎng)化需求的打壓也應(yīng)該相對(duì)會(huì)慎重一點(diǎn)，但還是需要有一段時(shí)間來(lái)看，最終要看保障房供應(yīng)的效果，要看對(duì)商品房會(huì)有什么樣的松動(dòng)。

　　任志強(qiáng)：陳總說(shuō)3600萬(wàn)套保障房是增加供應(yīng)，我個(gè)人覺(jué)得和市場(chǎng)沒(méi)有關(guān)系。

　　如果說(shuō)要保障，保障是政府該擔(dān)的責(zé)任，問(wèn)題是政府不想擔(dān)當(dāng)責(zé)任，又把這3600萬(wàn)交給市場(chǎng)，希望市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商提供保障房、廉租屋，我覺(jué)得是一個(gè)邏輯混亂的局面。

　　打壓的恰恰是市場(chǎng)上最不應(yīng)該打壓的，就是市場(chǎng)部分應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)解決，保障的部分應(yīng)該由政府負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在我們看到政府負(fù)責(zé)的部分政府沒(méi)錢(qián)負(fù)責(zé)，就想推給市場(chǎng)讓社會(huì)資金解決政府的問(wèn)題，推卸責(zé)任。

　　政府應(yīng)該擔(dān)的責(zé)任本來(lái)在98年住房制度改革的時(shí)候就應(yīng)該有，但是那個(gè)時(shí)候忽略了，現(xiàn)在著急了，要還帳。

　　我覺(jué)得核心的問(wèn)題是中國(guó)要不要市場(chǎng)，要市場(chǎng)就得把市場(chǎng)部分按照市場(chǎng)的辦法解決。第二是政府該不該保障，政府如果該保障，政府就得拿出應(yīng)該拿出來(lái)的錢(qián)用于保障，而不是讓市場(chǎng)分擔(dān)政府應(yīng)該盡的責(zé)任。

　　現(xiàn)在我們恰恰是沒(méi)把它分清楚，我們的保障、保障誰(shuí)不清楚，按什么標(biāo)準(zhǔn)保障不清楚，保障是解決低收入家庭住房問(wèn)題還是解決中等收入家庭住房問(wèn)題？國(guó)際上保障是以租賃為主，不是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變成發(fā)財(cái)，或者說(shuō)讓保障房具有投資性。

　　我們現(xiàn)在是按照比例來(lái)說(shuō)，廉租房1000套，公租房只占200萬(wàn)套，更多是用賣(mài)的辦法，把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了。

　　一方面打壓市場(chǎng)行為，一方面在制造和擴(kuò)大通過(guò)廉租房、保障房形成的投資和投機(jī)行為，這恰恰是顛倒了，如果擱在一起永遠(yuǎn)算不清楚。

　　我們住房私有化按照總理報(bào)告說(shuō)已經(jīng)達(dá)到87%多，要不要蓋這么多保障房？為什么蓋這么多？蓋這么多給誰(shuí)？一直都是值得疑惑的問(wèn)題，或者更多是用保障房實(shí)行貪污腐敗，變成少數(shù)人專用福利，這樣市場(chǎng)永遠(yuǎn)不好，保障永遠(yuǎn)不到位，這可能是我們現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題。

　　蔡洪平：2011年怪事多，全球的怪事非常多。5月14日，我們?cè)谝粋€(gè)酒店開(kāi)會(huì)，IMF執(zhí)行總裁卡恩出軌了，然后我們的動(dòng)車(chē)也出軌了。

　　我做這么多年投資銀行，今年第一次發(fā)現(xiàn)內(nèi)地房企沒(méi)有上市的，但是有退市的。整個(gè)房地產(chǎn)市值在香港蒸發(fā)了將近2000多億，全世界都看不懂今年的市場(chǎng)。

　　我認(rèn)為很大的問(wèn)題不是要不要市場(chǎng)的問(wèn)題，昨天晚上德國(guó)人法國(guó)人討論危機(jī)的問(wèn)題，奧巴馬也說(shuō)的是美國(guó)需求，恰恰中國(guó)打壓的是房地產(chǎn)需求。

　　反市場(chǎng)行為做得越多，后果越嚴(yán)重，對(duì)此我深深憂慮，新加坡也好、越南也好、馬來(lái)西亞也好，我都去看過(guò)，我發(fā)現(xiàn)中國(guó)這樣內(nèi)需拼命壓縮后，不要像汽車(chē)一樣，不限購(gòu)也沒(méi)有人購(gòu)了，這個(gè)時(shí)候中國(guó)往哪里走？我很擔(dān)心。

　　保障房應(yīng)該建的，政府以前沒(méi)有做好所以要補(bǔ)課，但商品房要限購(gòu)、要打壓，這完全是回到50年代，嚴(yán)重的大倒退。

　　今天做的一切我們后人都將記得，這是什么歷史？我們將創(chuàng)造一個(gè)非常不健康的歷史，但非常了不起的是，中國(guó)房地產(chǎn)一直這么堅(jiān)強(qiáng)。

　　單偉豹：中央政府一直是矛盾的，一邊說(shuō)我們堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一邊做出來(lái)的完全是干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　目的是什么？我今天不清楚，到底是壓房?jī)r(jià)還是提房?jī)r(jià)，我也不清楚?，F(xiàn)在壓了一二線，三四線房?jī)r(jià)上去了，再壓三四線，但既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，任何不必要的干涉都是不對(duì)的。

　　中央政府很清楚到底我們是走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

　　另外一個(gè)我還是不明白，為什么要打壓房?jī)r(jià)？中國(guó)有87%的人有房子，房?jī)r(jià)升，他們會(huì)開(kāi)心。就算只有一套房，也會(huì)覺(jué)得資產(chǎn)是升值的。

　　到底有誰(shuí)在說(shuō)房?jī)r(jià)漲得太厲害了？如果統(tǒng)計(jì)數(shù)字正確的話，中國(guó)人87%是贊成房?jī)r(jià)上漲的，13%是反對(duì)的。為什么要附和這13%的人去打壓房?jī)r(jià)？做過(guò)真實(shí)統(tǒng)計(jì)沒(méi)有？

　　學(xué)者有不同意見(jiàn)，媒體也有不同意見(jiàn)。當(dāng)然媒體比較跟從反對(duì)的聲音，我們有沒(méi)有細(xì)細(xì)地去做一些真正的調(diào)研，到底普通人民對(duì)房?jī)r(jià)漲是反對(duì)還是喜歡？

　　為什么打壓房?jī)r(jià)，窮人買(mǎi)不起房子肯定是政府的責(zé)任，把富人的錢(qián)通過(guò)稅收拿進(jìn)來(lái)全部補(bǔ)貼到經(jīng)濟(jì)適用住房，那不是把貧富的差距拉近了？喜歡買(mǎi)3、5億的房子的人可以去買(mǎi)，和政府有什么關(guān)系呢？反正不是政府給的錢(qián)。

　　1000萬(wàn)房子，本來(lái)買(mǎi)不起的人就算減一半也還是買(mǎi)不起。全世界開(kāi)發(fā)商里面，中國(guó)開(kāi)發(fā)商最悲哀的就是被妖魔化，其實(shí)整個(gè)行業(yè)賺的錢(qián)并不多，整個(gè)行業(yè)是內(nèi)部回報(bào)率大概12%、13%，非常正常。

　　所以我覺(jué)得這種限制（限購(gòu)）是一種無(wú)知，而且是一種嘩眾取寵的措施，而且在中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)絕對(duì)不會(huì)有效果。

　　陳啟宗：下次我想請(qǐng)朱會(huì)長(zhǎng)跟樊教授評(píng)論一下剛才單總說(shuō)的一句話，86%的人已經(jīng)有房子了，為什么還想房?jī)r(jià)下去？先讓易總、黃總先說(shuō)。

　　易小迪：從企業(yè)來(lái)說(shuō)，不要低估保障房對(duì)我們市場(chǎng)的影響，因?yàn)楸Ｕ戏苛看螅绻孀鐾?，大概半壁江山。第二，價(jià)格便宜，因?yàn)榈夭灰X(qián)的。這是政府手段，所以很多企業(yè)會(huì)受到非常大的沖擊，如果政府有這個(gè)決心的話。

　　陳風(fēng)揚(yáng)：剛才幾位大佬都講了，我總感覺(jué)大家認(rèn)為房子投資需求是一個(gè)洪水猛獸、投資需求像一個(gè)老鼠過(guò)街一樣，我就問(wèn)投資有什么錯(cuò)？

　　當(dāng)住宅不許賣(mài)的時(shí)候，一線城市限購(gòu)，就跑到二線、三線；當(dāng)住宅限購(gòu)的時(shí)候，寫(xiě)字樓、商鋪價(jià)格上來(lái)了，其實(shí)企業(yè)成本不斷在增加。限購(gòu)最多只能有2、3年，但是在限購(gòu)過(guò)程中，中央是不是找一個(gè)更好的辦法？任何需求消費(fèi)都是正常的，找不到一個(gè)好的辦法，遏制這個(gè)需求，就是助長(zhǎng)另外一種需求。

　　朱中一：對(duì)這個(gè)問(wèn)題我的心態(tài)也是矛盾的。對(duì)于行政性的東西，作為我內(nèi)心來(lái)說(shuō)，我主張用信貸稅收經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)整，盡量少用行政手段，但是在我們國(guó)家由于一些稅收制度出臺(tái)可能時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，行政制度可能時(shí)間快一點(diǎn)。

　　為什么限購(gòu)呢？我考慮有四個(gè)理由：住宅從本質(zhì)上是住，買(mǎi)的太多空置在那里就是浪費(fèi)；第二，我們國(guó)家人均土地資源還是少的。大家都想都買(mǎi)，土地資源從何而來(lái)？第三，房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，比如說(shuō)買(mǎi)奶粉，博鰲沒(méi)有奶粉了，我可以馬上從廣州調(diào)來(lái)或者從內(nèi)蒙調(diào)來(lái)，但是如果這個(gè)地方?jīng)]有房子，那對(duì)不起，這里沒(méi)有就沒(méi)有，它是沒(méi)有辦法調(diào)劑，不像大宗商品可以流通；第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期兩三年，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)跟其他大宗商品市場(chǎng)是不一樣的。

　　限購(gòu)是說(shuō)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高、供應(yīng)偏緊的地方限購(gòu)，而且還有一句話，一定時(shí)期限購(gòu)，不是說(shuō)永久性限購(gòu)。

　　如果把這個(gè)嚴(yán)密分析，限購(gòu)有一定道理。如果把短期調(diào)控政策跟中長(zhǎng)期結(jié)合起來(lái)，那就更好了。通過(guò)稅收信貸調(diào)劑，淡化行政色彩可能更容易接受，但是作為權(quán)宜之計(jì)，客觀上解決問(wèn)題，見(jiàn)效要快一點(diǎn)。

　　樊　綱：我是第二主持人，第一主持人已經(jīng)問(wèn)了一輪問(wèn)題，我跟進(jìn)一下。

　　剛才各位已經(jīng)把這個(gè)話題打開(kāi)了，咱們?cè)偈湛s一點(diǎn)，繼續(xù)剛才陳啟宗問(wèn)的問(wèn)題。我們都知道價(jià)格是由供求關(guān)系決定，控制了需求，但是供給沒(méi)有跟上，價(jià)格還是不會(huì)穩(wěn)。

　　現(xiàn)在就是一個(gè)問(wèn)題，先不講別的，包括保障房的問(wèn)題先不說(shuō)，就說(shuō)商品房市場(chǎng)，在中國(guó)的條件下，包括朱中一會(huì)長(zhǎng)講的土地有限的情況下，大家認(rèn)為在商品房市場(chǎng)上怎么才能增加供給？現(xiàn)在有哪些制度或者哪些政策抑制了商品房的供給？包括政府的行政手段，包括了金融的市場(chǎng)缺陷，包括了各方面原因，有哪些限制，有哪些阻礙？

　　咱們跳出來(lái)想，從一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展角度，怎么才能增加供給，使我們商品房市場(chǎng)能夠進(jìn)一步發(fā)展，而價(jià)格趨于穩(wěn)定。我們不說(shuō)需求方的問(wèn)題，需求方的問(wèn)題說(shuō)句實(shí)在話有一個(gè)巨大的問(wèn)題，中國(guó)這些年發(fā)了這么多貨幣，大家手里有這么多錢(qián)，然后中國(guó)又有這么多人，土地又那么有限，需求就顯得特別大。

　　這幾年我一直在博鰲論壇講這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)很大問(wèn)題是怎么制定政策，增加供給。我就非常想聽(tīng)聽(tīng)大家想法，怎么中國(guó)才能增加商品房市場(chǎng)供給？從企業(yè)的角度談?wù)劥蠹叶加惺裁从^點(diǎn)？

　　陳風(fēng)揚(yáng)：剛才提到的這個(gè)問(wèn)題，我在想從大城市土地供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，目前是不夠的，而且大城市周邊衛(wèi)星城發(fā)展力度不夠。

　　最大的問(wèn)題是整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，包括交通設(shè)施改造這個(gè)交通過(guò)程沒(méi)有很好跟上，所以盡管我們?cè)诖蟪鞘兄苓吺怯幸恍┊a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也有一些衛(wèi)星城，但是這些衛(wèi)星城畢竟跟大城市中間的房?jī)r(jià)和地價(jià)差別是很大的。

　　交通和配套設(shè)施也沒(méi)有很好改善，所以人群的外遷，我想有很大障礙，我們?nèi)绻堰@個(gè)做好，其實(shí)城市發(fā)展范圍、城市拓展空間還是很大的。

　　易小迪：我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的好，我曾經(jīng)問(wèn)過(guò)國(guó)土資源部的同學(xué)，土地老不夠用，你多批一點(diǎn)指標(biāo)，為什么老壓著？他說(shuō)土地批發(fā)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在市場(chǎng)上買(mǎi)到的數(shù)字，每年發(fā)展商買(mǎi)的地大概只有國(guó)土資源地賣(mài)的地一半，余下一半哪去了？

　　發(fā)展商囤積4.5億畝沒(méi)有開(kāi)發(fā)，這是正常的，買(mǎi)地不容易，要周轉(zhuǎn)。還有人買(mǎi)地認(rèn)為價(jià)值不高，要等一等，香港人都這么干的，這是商業(yè)行為。

　　還有大部分地，十幾億畝哪去了？在地方政府手里，地價(jià)低了他們不賣(mài)。地賣(mài)多了，價(jià)格就下來(lái)了，他們不干。

　　他們壟斷土地財(cái)政、壟斷土地價(jià)格，所以造成土地供不應(yīng)求，其實(shí)土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)是夠的。

　　每年土地指標(biāo)要快于發(fā)展需要，所以國(guó)土資源部供地并不少，而且如果土地指標(biāo)下去之后允許私下流通買(mǎi)賣(mài)，這樣更加可以調(diào)整稀缺了。其實(shí)土地都在地方政府壓著，等著漲了再賣(mài)，地價(jià)上漲的第一高興人肯定是地方政府，不是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商得到的是有限的，地方政府希望地價(jià)上去，房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上去，是第一受益人。

　　單偉豹：我同意這個(gè)說(shuō)法，城市周邊衛(wèi)星城建設(shè)幾個(gè)大城市都沒(méi)有做得很好，只有上海還可以。

　　第二，在市區(qū)里面我們對(duì)容積率有限制，其實(shí)你到香港、東京、紐約，哪里有容積率限制？在地鐵上蓋，地鐵上面的人一下去就可以坐車(chē)，非常環(huán)保。

　　假如今天中國(guó)人口到了30億，還堅(jiān)持現(xiàn)在的容積率嗎？當(dāng)然有條件了，最好居住的舒服一點(diǎn)，沒(méi)條件先把住的問(wèn)題解決了，所以把容積率提高一倍，其實(shí)城市土地供應(yīng)量就增加一倍?，F(xiàn)在很多地方拆遷都把容積率提高一倍，已經(jīng)可以做到，但是以前為什么不做？目前還是有空間去做的。

　　蔡洪平：我想起中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦市場(chǎng)化后就會(huì)出現(xiàn)跟香港一樣的情況，真正控制土地的是地方政府，土地放的多，就像當(dāng)年香港的8萬(wàn)5政策?，F(xiàn)在地方政府都知道土地不能放的太快，政策控制房地產(chǎn)，在城市經(jīng)濟(jì)管理來(lái)說(shuō)也是對(duì)的，但是對(duì)老百姓不是好事。

　　任志強(qiáng)：中央政府，包括樊綱和朱會(huì)長(zhǎng)都說(shuō)，中國(guó)土地資源緊張，我沒(méi)看出來(lái)，我認(rèn)為中國(guó)土地資源根本就不緊張。

　　因?yàn)橹醒胝畯膩?lái)都不在乎土地資源問(wèn)題，可以看看現(xiàn)在的政策，農(nóng)民工進(jìn)城要給保障性住房，這是不是中央提出來(lái)的？如果這樣提出，就允許農(nóng)民占兩份住房，為什么允許農(nóng)民占兩份，卻不允許城里人買(mǎi)兩套房？這是浪費(fèi)土地資源。

　　原因是什么？第一，農(nóng)村土地不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)民沒(méi)有辦法把農(nóng)村宅基地賣(mài)掉在城里買(mǎi)房。戶籍制度和承包地制度讓農(nóng)民只能在農(nóng)村留一套房，必須把農(nóng)村土地賣(mài)掉，然后變成在城里實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房子需求，那不就是很清楚嗎？

　　不是土地資源緊張，而是土地制度造成土地資源緊張。要不然用不著給農(nóng)民解決城里住房。不管怎么樣，在統(tǒng)計(jì)學(xué)上農(nóng)民是有房戶，不能叫做無(wú)房戶，因?yàn)檗r(nóng)民在農(nóng)村有房。

　　小布什在城里沒(méi)有房，別看他當(dāng)總統(tǒng)，除了白宮以外，他就回老布什那里去住，所以統(tǒng)計(jì)學(xué)上老布什、小布什都不叫無(wú)房戶，因?yàn)檗r(nóng)村有房子。不能說(shuō)因?yàn)樾〔际苍诔抢锂?dāng)總統(tǒng)，就要給他準(zhǔn)備一套房子。哪有這個(gè)事？

　　易小迪說(shuō)的我也不同意，他說(shuō)給城市的土地資源是夠了，但是問(wèn)題是中國(guó)城市是分家的，北京拿到指標(biāo)不能用在上海，上海的指標(biāo)不能用在河南，河南指標(biāo)不能用在陜西，這樣產(chǎn)生一個(gè)什么問(wèn)題？當(dāng)大量人口到北京，人口流出的城市土地指標(biāo)富余，所以就把土地捏在政府手里；人都跑了，我就要少供應(yīng)土地，要不然跌得一塌糊涂。

　　而在北京拿的指標(biāo)是固定指標(biāo)，可是突然來(lái)了800萬(wàn)人，沒(méi)有土地指標(biāo)，地價(jià)就得高，價(jià)不高怎么辦呢？北京2020年規(guī)劃，中央政府只給了1800萬(wàn)人口指標(biāo)，就是按照2020年1800萬(wàn)人口指標(biāo)分配土地?？墒俏覀?008年就已經(jīng)1900萬(wàn)人，現(xiàn)在2670萬(wàn)人口，這就變成土地在全國(guó)指標(biāo)是對(duì)的，但是具體地區(qū)，這個(gè)城市少，那個(gè)城市多。

　　人口流出的城市指標(biāo)都捏在政府手里，人口進(jìn)入的城市，土地怎么用都不夠，所以就違規(guī)。北京市國(guó)土局發(fā)布開(kāi)發(fā)商有1萬(wàn)公頃，按容積率2算，最多蓋多少？蓋不了多少。我們一年十幾億平米，才多少？所以不要以為開(kāi)發(fā)商閑著那些地有什么用。

　　不從土地制度根本上解決問(wèn)題，沒(méi)戲；不從供求關(guān)系上解決問(wèn)題也沒(méi)戲。要解決土地制度，就要打開(kāi)戶口，公安部已經(jīng)要求好幾次，最先進(jìn)行的是石家莊市，但現(xiàn)在沒(méi)了下文。

　　深圳現(xiàn)在流動(dòng)人口和非人口流動(dòng)比例已經(jīng)是1：5，流動(dòng)人口變成5了，但土地指標(biāo)按照戶籍人口給，這個(gè)就沒(méi)法弄，這就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之差，只要還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)殘余，不按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走，你說(shuō)土地資源緊張嗎？

　　一張口就要建3600萬(wàn)套保障房，不是緊張嗎？緊張就少蓋一點(diǎn)。商品房我們都蓋不出這么多，保障房居然可以蓋出，說(shuō)明土地不緊張。

　　保障性用房占的地多了，商品房用地不是更少？不可能讓商品房供應(yīng)增加，所以只能打壓商品房購(gòu)買(mǎi)者需求，要加大保障性住房需求，該買(mǎi)房子的人不能買(mǎi)，他就得要貪污腐敗，這樣就把商品房市場(chǎng)攪亂了。

　　實(shí)際上我們可以看看歷年六種用地里頭，商品房用地才用了多少？非常非常少，少得可憐。但是GDP為主的情況下，土地一定會(huì)大量用于工業(yè)來(lái)提高城市GDP，沒(méi)有一個(gè)城市愿意把商品房用地比工業(yè)用地用得多。

　　北京市最近剛宣布增加20平方公里南部地區(qū)工業(yè)用地，為什么一年可以拿出20平方公里做工業(yè)？你要是把20平方公里都蓋了商品房，商品房能緊張嗎？怎么能工業(yè)比商品房多出好幾倍？所以商品房緊張是政府搞的，土地一點(diǎn)都不緊張，土地根本不是資源矛盾的問(wèn)題。謝謝！

　　黃俊燦：我理解是需求是流動(dòng)的，供應(yīng)不流動(dòng)，所以造成了不匹配。像任志強(qiáng)講的農(nóng)村人在城里想要房子，我覺(jué)得主要是這個(gè)房子不僅僅是房子本身要素以內(nèi)的事，是房子周邊配套，教育設(shè)施等等這些。

　　如果把基礎(chǔ)設(shè)施，城鄉(xiāng)之間差距能夠消除一些，也能夠是緩和一些人口流動(dòng)，也能夠把欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地供應(yīng)出來(lái)。

　　第二，限購(gòu)政策如果可以的話，應(yīng)該調(diào)一調(diào)，能不能調(diào)成限售，有錢(qián)就買(mǎi)，但是限制賣(mài)，或者重稅，就不會(huì)投機(jī)。

　　我估計(jì)今天參會(huì)很多人都被限購(gòu)了，如果改成限售，你們都可以買(mǎi)房子，這樣土地價(jià)格又可以上來(lái)一點(diǎn)，又可以供應(yīng)新的，這也是一種方法。

　　另外一個(gè)，在我們住宅開(kāi)發(fā)這塊，金融政策上也應(yīng)該給予一些支持，比方說(shuō)地產(chǎn)基金如果能夠再鼓勵(lì)一下，我們就可以把大家本來(lái)去消耗成品房需求的錢(qián)，就轉(zhuǎn)成了產(chǎn)生新的商品房去制造供應(yīng)，所以方法是很多的，關(guān)鍵是我們決策機(jī)制能不能讓這些方法以比較合適的方法做一些糾正。

　　朱中一：關(guān)于增加供給的問(wèn)題，說(shuō)實(shí)在的，從協(xié)會(huì)這個(gè)角度，我們給上面提見(jiàn)解的時(shí)候一定把供給作為一個(gè)非常重要的建議。其中怎么樣增加土地的供給，也是一個(gè)重頭戲。

　　我們一直要把城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，因?yàn)榧热皇浅擎?zhèn)化，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村人少了，農(nóng)村建的量少了，如果把農(nóng)村建設(shè)用地減少，城市建設(shè)用地增加，特別把農(nóng)民居住用地減少和城市居住用地增加一掛鉤，這個(gè)地就活了，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，這是一個(gè)增加供給的辦法。

　　還有一個(gè)增加供給的辦法，就是怎么樣把新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)作為一個(gè)通盤(pán)市場(chǎng)統(tǒng)一考慮，這個(gè)可能要通過(guò)一些稅收制度來(lái)調(diào)劑，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，增加持有環(huán)節(jié)稅收，讓房子活起來(lái)，增加供給的渠道還是很多的。

　　關(guān)于土地的問(wèn)題，說(shuō)實(shí)在的，作為政府一個(gè)比較難的課題在考慮。你說(shuō)國(guó)家土地資源不少，這句話可能也不對(duì)，因?yàn)槲覀儑?guó)家跟其他國(guó)家有很大不一樣，我們?nèi)司恋卮_實(shí)不多。

　　第二，早期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，講通俗一點(diǎn)，他們?cè)谕瓿晒I(yè)化過(guò)程中，你說(shuō)掠奪人家資源也好，其他資源也好，是通過(guò)這個(gè)渠道來(lái)完成。

　　我們國(guó)家在研究城鎮(zhèn)化問(wèn)題，碰到一個(gè)最大問(wèn)題，就是我們國(guó)家肯定要立足于自力更生，我們國(guó)家糧食肯定要立足于自力更生，這和城鎮(zhèn)化問(wèn)題其實(shí)關(guān)系很大的。我們國(guó)家城鎮(zhèn)化大概到了70%應(yīng)該差不多了，不能像發(fā)達(dá)國(guó)家到75%到80%，因?yàn)槲覀儑?guó)家糧食基本靠自己解決，不能靠其他國(guó)家。如果中國(guó)糧食一出問(wèn)題，就造成整個(gè)世界糧食動(dòng)蕩，那很危險(xiǎn)，所以這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜。

　　黎明楷：我只很片面地回應(yīng)問(wèn)題，就是怎么增加供應(yīng)。增加房屋供應(yīng)也是兩方面的，一方面是土地，一方面是開(kāi)發(fā)商。

　　因?yàn)橥恋厥钦?yīng)的，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)層面是需求方。政府增加土地也有很多方法，但是增加土地供應(yīng)，也得開(kāi)發(fā)商要買(mǎi)才能變成房產(chǎn)供應(yīng)到市場(chǎng)。

　　如果不讓開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)，基本上開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地，如果要增加供應(yīng)也不現(xiàn)實(shí)，所以現(xiàn)在某程度不利于這個(gè)供應(yīng)增加。

　　陳啟宗：我總結(jié)一下，任志強(qiáng)是很講道理、很理性的，但是唯獨(dú)有兩個(gè)問(wèn)題。

　　第一，有時(shí)候他是鬼道理，我們大家都是普通人，所以鬼道理聽(tīng)上來(lái)是對(duì)的，但是到底真的行得通、對(duì)不對(duì)，我不敢說(shuō)。

　　第二，任志強(qiáng)真是非常理性，很喜歡聽(tīng)他說(shuō)話，可惜的就是大部分的人有不理性的一面，而且往往人的感性、不理性往往會(huì)超越他的理性。在一個(gè)社會(huì)里，不可能每個(gè)人都像任總那么聰明、那么理性，感性的人比較沖動(dòng)，感性的人比較會(huì)出聲，甚至于鬧事。

　　剛才單偉豹說(shuō)的86%人已經(jīng)有房子，為什么要壓下來(lái)呢？正是因?yàn)槿瞬皇抢硇缘?，社?huì)也往往不理性。

　　今天早上有一句話非常重要，就是民粹主義。這里有一個(gè)長(zhǎng)線理性的政策問(wèn)題，另外就是一個(gè)短線的，還有應(yīng)付社會(huì)人群感性的一些政策的。

　　朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)兩邊有點(diǎn)為難，有理性、有感性，所以這個(gè)實(shí)在是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，但是我認(rèn)為現(xiàn)在真的要控制民粹主義，給老百姓太多的期望，將來(lái)滿足不了的時(shí)候，是很麻煩的一件事。

　　不是所有人都像任志強(qiáng)那么的理性，不會(huì)成為社會(huì)太大的難處，但是感性的人就有這個(gè)可能性。

　　還有，我們打擊的到底是什么？房地產(chǎn)有三個(gè)方面，自住、投資、投機(jī)，我們是要對(duì)付哪一個(gè)？凡是有住房雙軌制的地方，特別是中國(guó)，那些住在保障房里的人，都會(huì)有一個(gè)很強(qiáng)的意愿要去買(mǎi)商品房，因?yàn)樯唐贩吭鲋的芰Υ蠛芏?。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，總有一天，蓋了保障房后，他們還是會(huì)往商品房挪移。

　　在香港房子是可以惜售、可以不賣(mài)的，那是合法的，在內(nèi)地就不合法。我認(rèn)為出賣(mài)土地的時(shí)候，不止是在什么時(shí)期之內(nèi)一定要蓋，不蓋就拿回來(lái)。同樣也可以有一個(gè)法規(guī)，一定要在某一個(gè)時(shí)期賣(mài)，就算市場(chǎng)不好也要賣(mài)。

　　我知道那不是市場(chǎng)行為，單是靠市場(chǎng)行為，我個(gè)人認(rèn)為有時(shí)候需要附加一點(diǎn)行政手段，總的來(lái)說(shuō)還是同意任志強(qiáng)說(shuō)的，就是讓市場(chǎng)盡它能盡的功能，但是偶爾因?yàn)槿说姆抢硇裕枰稽c(diǎn)行政手段，恐怕也是難免的。