今年以來，十大標(biāo)桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。今年上半年，10家標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。

　　標(biāo)桿房企購(gòu)地支出減少 償債壓力較小

　　——【2011上半年度報(bào)告】行業(yè)新聞稿之二

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》研究分析，今年以來，十大標(biāo)桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。今年上半年，10家標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。在現(xiàn)階段，十大標(biāo)桿房企的現(xiàn)金狀況已出現(xiàn)分化。

　　購(gòu)地謹(jǐn)慎 合作開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來，十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）明顯放慢了拿地的節(jié)奏。一方面是由于政府土地供應(yīng)量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降；另一方面是由于調(diào)控趨嚴(yán)，銷售回款增速放緩，開發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地態(tài)度比較謹(jǐn)慎。今年上半年，10家標(biāo)桿房企共花費(fèi)購(gòu)地款762億元，較去年同期減少17%；購(gòu)地可建面積3316萬平方米，與去年同期基本持平。今年上半年，10家標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。

　　萬科、保利、綠城、華潤(rùn)四家公司購(gòu)地支出較去年同期明顯減少，華潤(rùn)自今年以來一直沒有增加新的土地儲(chǔ)備，其余三家公司購(gòu)地支出同比下降幅度在4至5成之間。十大標(biāo)桿房企中有5家都采用了與其它開發(fā)商合作的方式在公開市場(chǎng)上拿地來減少購(gòu)地風(fēng)險(xiǎn)，富力、恒大、綠城還通過股權(quán)收購(gòu)的方式直接購(gòu)買現(xiàn)有項(xiàng)目。今年上半年，綠城在合作購(gòu)地項(xiàng)目中花費(fèi)約60億元，占其今年上半年購(gòu)地支出的比例高達(dá)95%。在合作項(xiàng)目中，綠城的權(quán)益份額通常小于50%，這有利于它控制土地開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年上半年標(biāo)桿房企通過購(gòu)地而新進(jìn)入了一些內(nèi)陸三線城市，如山西晉中、河南信陽(yáng)、四川德陽(yáng)等。預(yù)計(jì)標(biāo)桿房企下半年的購(gòu)地會(huì)出現(xiàn)兩種路徑：第一，隨著土地市場(chǎng)整體回暖，一、二線城市政府土地供應(yīng)加大，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，地價(jià)出現(xiàn)一定程度的回落，標(biāo)桿房企將再次大規(guī)模進(jìn)入前期已有所布局的重點(diǎn)城市，把握市場(chǎng)抄底良機(jī)；第二，繼續(xù)向土地儲(chǔ)備豐富的三線城市進(jìn)軍，提前布局市區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，搶占市場(chǎng)先機(jī)，等待機(jī)會(huì)獲取豐厚的土地溢價(jià)。

　　遜于年初 房企現(xiàn)金實(shí)力分化

　　從今年年初標(biāo)桿房企持有現(xiàn)金狀況來看，普遍充足無憂。除華潤(rùn)和富力外，其余８家開發(fā)商2010年底的持有現(xiàn)金較2009年底均有明顯增長(zhǎng)，十大標(biāo)桿房企2010年底的持有現(xiàn)金較2009年底同期平均增幅為27%，開發(fā)商現(xiàn)金實(shí)力普遍處于較優(yōu)水平。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率來看，除富力外，其余9家開發(fā)商年內(nèi)還款能力依然有保障。雖然十大標(biāo)桿房企的現(xiàn)金償債能力普遍弱于2009年的高峰水平，但依然明顯好于2008的低谷水平。從過去３年來看，富力和綠城兩家開發(fā)商的現(xiàn)金還款能力偏弱，2010年底持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率分別為0.79和1.03，３年的平均值僅為0.63和0.71，明顯低于其它標(biāo)桿房企。

　　然而在現(xiàn)階段，十大標(biāo)桿房企的現(xiàn)金狀況已出現(xiàn)分化。截止2011年第一季度末，在國(guó)內(nèi)上市的招保萬金４家公司持有現(xiàn)金較年初均有小幅波動(dòng)，其中保利的貨幣資金較年初下降了2成。4家公司一年內(nèi)到期的借款額較年初均有明顯上升，其中保利上升幅度最大為43%。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率來看，截止今年第一季度末，4家公司的現(xiàn)金償債能力依然明顯好于2008年的市場(chǎng)低谷時(shí)期，但相對(duì)于年初已有所惡化。5月份，綠城和雅居樂公開表示公司手持現(xiàn)金分別為140億元和148億元，分別較年初水平上升13%和138%，現(xiàn)金狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)?？傮w上看，10家標(biāo)桿房企在今年年內(nèi)的償債壓力不大，但隨著調(diào)控深化，現(xiàn)金流將日益趨緊。