房地產信托產品的資金也來自于民間資本，開發(fā)商通過地下融資獲取民間資本成本太大，如果通過信托產品獲取則相對成本低。

　　觀點網 武瑾瑩 盡管房地產信托被叫停的消息同調控一樣從未停歇，但近期地產信托收緊的說法再次開始盛傳，且有愈演愈烈的勢頭。

　　今年上半年，房地產信托的火爆程度令人瞠目結舌。

　　根據用益信托工作室的統(tǒng)計工具測算，按產品發(fā)行日期計算，上半年發(fā)行的集合信托產品數量為1531個，規(guī)?？傆嫗?159億元。其中，投資于房地產領域的信托產品數量為391個，規(guī)模為890億元。房地產信托產品規(guī)模占全部集合信托產品比例約為41.22%。

　　綠城、萬達信托融資頻密

　　據了解，國內各大知名開發(fā)商今年都發(fā)行了不少信托產品進行融資。

　　僅知名商業(yè)地產開發(fā)商萬達在上半年就發(fā)行了10只信托產品。公開資料顯示，截至目前萬達今年已有10只信托產品成立或正在推介、募集。

　　在萬達的信托產品中，大部分為股權信托，其中部分產品披露的信托規(guī)模在5億-15億元。而今年以前萬達僅推出過一只信托產品，顯然房地產信托成為萬達今年新的主要融資渠道。

　　3月份左右，湖北保利投資有限公司委托交銀國際發(fā)放信托貸款，募集資金4-5億元，用于其武漢保利華都三期項目的后續(xù)建設，年收益率為8.7%-9.2%，保利置業(yè)為其擔保。4月，上海綠地集團也曾發(fā)起信托貸款，用于旗下項目建設，年利率9.5%，為期一年，投資門檻為100萬元。

　　還有消息稱，在過去的四個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已經相繼和綠城集團合作成立了三款信托產品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計25.57億元。據不完全統(tǒng)計，今年前四個月綠城的信托融資量已達2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本計算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。對于開發(fā)商來講，最大的風險還是在于市場不好，房子賣不掉，過高的負債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。

　　或許就是因為如此頻密的融資活動，房地產信托已經再次引起了監(jiān)管層的注意。有消息稱，今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在內的20多家信托公司陸續(xù)收到來自銀監(jiān)部門的“窗口指導”電話。

　　更為嚴厲的消息是，除保障房以外的房地產信托業(yè)務下半年暫停，目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經停發(fā)地產信托。

　　信托吸納民間資本

　　面對目前關于房地產信托的重重消息，西南財經大學信托研究所趙陽認為，按照“窗口指導”意見，房地產信托收緊的可信度還是比較高的，而且也是合理的。

　　趙陽認為，從信托公司和投資者的角度來看，房地產信托業(yè)務在這兩年飛速發(fā)展，意味著風險也隨之上升。為了防止信托過熱，出現(xiàn)泡沫，銀監(jiān)會采取“逐筆報批”是件好事。

　　某知名券商分析師則認為，全面停止房地產信托的可能性不大。因為信托業(yè)自主性比銀行強，即使銀監(jiān)會想停止，也很難執(zhí)行，信托產品終究會有渠道流向開發(fā)商。

　　該分析師還認為，即使地產信托收緊，對大開發(fā)商來說影響也不大，因為其融資能力還是較強，而中小開發(fā)商的資金可能會比較緊張。

　　趙陽也表達了相似意見，其認為，從目前開發(fā)商的資金來源來看，最主要的來源依然是銀行信貸，然后是銷售回款、IPO或增發(fā)融資，房地產信托雖然在這幾年增長很快，但對開發(fā)商而言比重依然很小。因此，即使房地產信托收緊，對開發(fā)商也不會有決定性影響。

　　趙陽補充，目前甚至連地下融資的規(guī)模都比信托大。

　　因此，趙陽表示，地下融資的瘋狂也為房地產信托規(guī)模的再擴大提供了很有利的基礎。其稱，主要是因為房地產信托產品的資金也來自于民間資本，開發(fā)商通過地下融資獲取民間資本成本太大，如果通過信托產品獲取則相對成本低，風險也較小。

　　“房地產信托規(guī)模比現(xiàn)在擴大5倍都是可以的。”上述人士稱。

　　據了解，如溫州等民間資本較為集中的地方，如果通過地下融資的方式，年息最高可達180%。然而即使如此高昂的代價，依然不時聽聞都很多開發(fā)商通過此途徑獲取資金。

　　而針對萬達等企業(yè)頻密利用信托融資的行為，趙陽則稱，對于信托公司而言，只要房地產項目四證齊全、有35%以上自有資金，而且具有二級資質，那么就可以發(fā)行信托了。但趙陽同時也表示，在今年調控嚴厲，市場放緩的情況下，信托公司的要求趨勢為投資成本更高，抵押率更低。

　　趙陽稱，在限購令之下，信托產品將主要青睞于商業(yè)地產和不在限購區(qū)域之內的住宅產品。

　　據某券商分析師判斷，下半年樓市大面積促銷的可能性存在，因此出現(xiàn)價跌量升的狀況也不足為奇。但同時，該分析師也認為未來政策出現(xiàn)轉向也可以預期，此種可能性并非沒有。主要是保障房在融資等政策方面已經有了缺口，整個政策是否將以以缺口為基礎出現(xiàn)調整也很難判斷。