如果土地市場做出相應的合適調整，公司將會堅持60%的銷售速度要求，就算降價也要達到。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 7月5日，萬科公布6月銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，萬科6月實現(xiàn)銷售面積112.8萬平米，銷售金額132.3億元，同比分別上升31.7%和50.8%。

　　今年上半年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%，幾近完成全年1400億銷售目標的一半。

　　推盤高峰

　　環(huán)比5月，萬科6月的銷售額上升46.8%，萬科董事會秘書譚華杰表示，這主要因為6月新推盤規(guī)模較5月上升了約四成。

　　“單月的銷售量受推盤節(jié)奏的影響較大，公司6月份的推盤量在最近幾個月中是比較高的。”譚華杰表示：“根據(jù)目前的經營計劃，預計3季度的推盤量應該不會低于2季度。”

　　據(jù)了解，6-8月，萬科每月的推盤量將超過110億元。

　　萬科還透露，新推盤銷售率保持了較為穩(wěn)定的水平。較好的去化率為萬科銷售業(yè)績的實現(xiàn)提供了保證，但在調控政策效力不斷顯現(xiàn)的情況下，萬科也有感存貨的壓力。

　　今年首季以來，萬科不止一次公開表示，隨著去年大量開工的產品逐漸轉入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進一步上升。

　　譚華杰亦指出，下半年調控政策將進一步發(fā)揮作用，隨著市場供應的增加和存貨壓力的加大，競爭會更加激烈。

　　據(jù)了解，萬科前幾個月的銷售去化率已接近60%的臨界線。其中，4月去化率為62%，5月去化率為63%。與此同時，萬科快速周轉的銷售策略也遇到市場的考驗。

　　萬科早前在投資者會議上曾透露，目前并未對新房推出一個月內賣出60%的銷售速度要求進行修改，至于60%的線是否下調，還要視土地情況而定。

　　萬科指出，如果土地市場做出相應的合適調整，公司將會堅持60%的銷售速度要求，就算降價也要達到。但如果房子賣不動，土地價格一直不降，那么公司也不會主動降價去加快銷售，因為銷售回籠的資金不足以購置土地。

　　土地機會

　　萬科在土地投資方面亦顯得相對謹慎些。6月，萬科于蘇州、太原、晉中、青島四地各新增一個項目，合計權益建筑面積96萬平方米，購地成本合計17.6億元，平均樓面地價1839元/平方米

　　萬科還參與深圳沙井新沙舊改項目，按萬科權益計算的建筑面積約14萬平方米，預計平均樓面綜合改造成本和地價約3722元/平方米，預計需支付綜合改造成本約5.22 億元。

　　相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前萬科的土地儲備已超過6000萬平方米，足夠滿足公司未來3年的開發(fā)需要。

　　譚華杰表示，萬科將密切關注下半年土地市場可能出現(xiàn)的機會。

　　而早前，萬科證券事務代表梁潔在安信證券中期策略會上也透露，過往萬科的開發(fā)重點向二、三線轉移，但會重新關注一線城市。

　　原因在于，地價和房價存在聯(lián)動機制，在目前的調控形勢下，一線城市調整更大，可能會出現(xiàn)較好的拿地機會。

　　譚華杰指出，目前萬科的財務、資金情況非常良好，截至今年一季度末，公司手持現(xiàn)金為371.9億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和202.9億元，凈負債率也處于2007年以來最低的水平。“這客觀上也為把握土地市場的機會創(chuàng)造了良好條件。”

　　但這不代表萬科下半年會加快拿地的步伐。相關研究報告指出，目前公司的財務狀況能保持未來三年的安全，但仍不足以抄下半年土地市場的底。

　　根據(jù)測算，如果地價增速不高于房價增速2.6倍，那么開發(fā)速度越快的公司ROE更高，沒有土地儲備顯然是個理想狀態(tài)，但這會導致經營的中斷，加上地方政府土地供給節(jié)奏難以把握及在市場低迷時不敢買地，因此，足夠2-3年開發(fā)的土儲最為理想。