認真跟蹤萬科等品牌開發(fā)企業(yè)的運營軌跡，即可發(fā)現(xiàn)真正著眼于未來的企業(yè)不太會用僥幸的方式來撐過一輪輪樓市危機。

　　觀點網(wǎng) 最近市場上降價的樓盤數(shù)量開始增多，但也有很細心的購房者和記者發(fā)現(xiàn)，降價并沒有帶來銷售的增長，甚至降價本來就是一個噱頭，相比早期的房子甚至還在漲。

　　漲十萬降五萬有意思么？啥時候能夠老老實實的降一次價？我覺得分析分析，可能多數(shù)人又要失望，但失望也得分析，大家多少能明白是怎么回事。

　　看看國內(nèi)其他行業(yè)從混戰(zhàn)走向成熟的歷程，以及成熟房地產(chǎn)市場的演變，就能夠基本預(yù)判未來國內(nèi)的房企會剩下幾家。

　　為重塑形象，政府一再宣稱不會再有救市。這句話權(quán)且只聽一半，但至少在中央管理層直接把握的工具中，已經(jīng)足夠推動行業(yè)的整合優(yōu)化。而且08年的危機經(jīng)歷，教育了所有國民并將之培養(yǎng)為經(jīng)濟學(xué)家，絕無可能容忍政府為私利再一次出賣大家。

　　如果認真跟蹤萬科等品牌開發(fā)企業(yè)的運營軌跡，即可發(fā)現(xiàn)真正著眼于未來的企業(yè)不太會用僥幸的方式來撐過一輪輪樓市危機。

　　2008年萬科曾經(jīng)準(zhǔn)備了充裕資金意圖加快兼并擴張，但突如其來的“救市”讓萬科顯得另類，不僅踩空買賣市場節(jié)奏，而且在土地市場中重新落入追趕。

　　在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，開發(fā)商的降價不得不蘊含多種意味，首先是渡過當(dāng)下的交易瓶頸，其次是如何防備別被別人吃掉，能夠撿到別人的機會當(dāng)然更好。

　　而且部分開發(fā)企業(yè)在上一輪樓市起伏中積累了一定經(jīng)驗，認定持續(xù)政策壓制下新增供應(yīng)減少，并因此寧愿捂盤謀求在下一輪波峰到來之際實現(xiàn)更多利益收割，對于資金周轉(zhuǎn)要求不高的中小企業(yè)尤其如此。這一場景在08年前后已有零星出現(xiàn)，那就是不管萬科在旁邊怎么降價，都不跟進。

　　對于品牌企業(yè)而言，基本都謀求長期可持續(xù)發(fā)展，不太會因為政策調(diào)控下市場交易收縮就大幅調(diào)整企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在全國布局日益普遍的情況下，多數(shù)企業(yè)往往能夠“東方不亮西方亮”，拆東墻補西墻進行資金周轉(zhuǎn)，而不只是動用價格策略。

　　這在2010年萬科突破千億的典型案例中已得到充分印證，但總體來說，規(guī)模發(fā)展的企業(yè)對于資金流的維護要求更高，因此降價的可能性可影響力也更大一些。

　　從財務(wù)的角度來說，降價損失的都是利潤。只有當(dāng)資金借貸成本增加對利潤的削弱高過直接降價，開發(fā)企業(yè)才會動用降價手段。

　　從一般市場回饋效果來看，5-10%的降價尺度對于購房者來說只是一個促動的起步，實際上已經(jīng)侵占了企業(yè)20-30%甚至更多的利潤。

　　常規(guī)情況下，維持一個項目運營的流動資金大約占到20%左右。也就是說，即便企業(yè)年借貸利率達到25%，也只能夠侵占總房價的5%。如果企業(yè)判斷5%的價格調(diào)整對市場沒有吸引力，那他一定選擇借款來渡過難關(guān)而不是降價。

　　在限購等政策的抑制下，開發(fā)企業(yè)必然面臨資金缺口的不斷放大，對應(yīng)的抬高融資成本，最終會超過降價促銷造成的利潤損失，到那時，才是降價的真正啟動。

　　現(xiàn)在顯然還不是價格調(diào)整的時機。

　　宋會雍 觀點新媒體專欄作者