現(xiàn)在在三四線城市縣城里面建一個(gè)中心鎮(zhèn)恐怕還處在比人民公社沒(méi)有強(qiáng)很多的時(shí)代里，商業(yè)系統(tǒng)的發(fā)展不平衡。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣整理 4月27日上午，2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行將在無(wú)錫萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登酒店拉開(kāi)序幕。

　　這是城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)無(wú)錫。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等十余位政府、企業(yè)、金融人士對(duì)無(wú)錫乃至江蘇的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　其中，專(zhuān)家們還更以“后調(diào)控時(shí)代的江南策”為主題，展開(kāi)圓桌會(huì)議。

　　參與圓桌對(duì)話的嘉賓有：中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉、金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪、長(zhǎng)甲地產(chǎn)總裁王宏偉、融創(chuàng)中國(guó)蘇南公司總經(jīng)理田強(qiáng)、無(wú)錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群。主持人為世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉。

　　以下為圓桌對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　黎振偉：開(kāi)幕前我們?cè)劦揭粋€(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在大家都很關(guān)心樓市發(fā)展情況怎樣，調(diào)控是否還能繼續(xù)下去，到底會(huì)更緊還是會(huì)變松。我先把第一個(gè)問(wèn)題拋給朱秘書(shū)長(zhǎng)，今天在探討政策時(shí)，大家對(duì)政策的力度及時(shí)效都很關(guān)注。近期有個(gè)新聞，可能不是真實(shí)的，但流傳很多，消息傳言?？谝∠拶?gòu)，但緊接著政府又對(duì)此否決。但我相信這并非空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)槭芊慨a(chǎn)限購(gòu)的影響，海口的稅收財(cái)政收入大幅減少。也許這不是一個(gè)政策現(xiàn)象，但這會(huì)不會(huì)形成因地方政府財(cái)政赤字，導(dǎo)致調(diào)控政策難以持續(xù)的信號(hào)？

　　朱中一：中央政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度很堅(jiān)決，因?yàn)榻衲暾ぷ鲌?bào)告就是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，抓緊建立中長(zhǎng)期規(guī)劃。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不動(dòng)搖，力度不放松，這是中央政府對(duì)基本的基調(diào)和看法，這在一兩年之內(nèi)是不會(huì)變的。制定政策時(shí)在協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題及民生問(wèn)題的平衡上，中央政府和地方政府的立足點(diǎn)可能有所差異，但相信地方政府也會(huì)考慮和貫徹中央政府調(diào)控的意義

　　其次，關(guān)于海南問(wèn)題，我不好回答。但我相信，一個(gè)政策不會(huì)輕易出現(xiàn)改變，房地產(chǎn)政策都有一個(gè)定性。但是中央政府有一個(gè)基調(diào)，在中央政府的政策的統(tǒng)一指導(dǎo)下，地方政府可以因地制宜地提出一些政策。

　　黎振偉：看來(lái)這一輪調(diào)控不是那么容易調(diào)整的。剛才陳主任在談到未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)指出，要推動(dòng)向三線城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也就是說(shuō)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)應(yīng)該放在二三線城市，但是現(xiàn)在當(dāng)資金流向二三線城市時(shí)，是否會(huì)不會(huì)造成二三線城市房?jī)r(jià)的飆升？房?jī)r(jià)一飆升，國(guó)家又敏感了，如果價(jià)格一下子攀升，可能對(duì)整體房?jī)r(jià)有較大的影響。無(wú)錫也屬于二三線城市的范圍內(nèi)，您認(rèn)為無(wú)錫今后的路應(yīng)該怎么走？

　　陳淮：關(guān)于剛才問(wèn)朱會(huì)長(zhǎng)的問(wèn)題，我有一些想法。海南取消限購(gòu)恐怕是望風(fēng)捕影捕到的，非住宅地產(chǎn)住房從來(lái)沒(méi)有限購(gòu)，沒(méi)限購(gòu)怎么會(huì)有取消？這跟沒(méi)娶媳婦兒就不會(huì)有離婚一個(gè)道理。在限購(gòu)問(wèn)題上，抑制特大城市過(guò)度涌入的政策，有沒(méi)有限購(gòu)也將是長(zhǎng)期趨勢(shì)，有些媒體老問(wèn)下半年會(huì)不會(huì)放松，我現(xiàn)在就告訴你，以我個(gè)人看法，特大城市過(guò)度承載的問(wèn)題，恐怕是要和人口過(guò)度長(zhǎng)期聯(lián)系。

　　其次，非居住型需求一定要有限制措施，只不過(guò)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展限制的方式和程度有所不同，我們現(xiàn)在迫切需要把有限資源結(jié)合在住房困難低端保障上，集中在老百姓改善需求上，但是至于何時(shí)不限購(gòu)，這本來(lái)就是一種不需要指望的事，別說(shuō)今年后半年，這輩子能看見(jiàn)的時(shí)光內(nèi)，對(duì)投資性投機(jī)性需求進(jìn)行限制是必然，別把中央政府和地方政府老說(shuō)成博弈，他們都是代表老百姓公共利益的政府，他們不是卡札菲政府軍和反對(duì)派?，F(xiàn)在誰(shuí)在推動(dòng)城市面貌改造，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐木植凯h(huán)境改善，讓老百姓有更多住房？我想媒體在問(wèn)問(wèn)題的角度上恐怕還需要再調(diào)整

　　最后，我們別把資金進(jìn)入二三線城市，甚至三四線城市說(shuō)成是導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升的原因。以為投資規(guī)模增加開(kāi)工量增加，供給增加，是房?jī)r(jià)上漲的因素，我怎么也想不明白這個(gè)事。其實(shí)，要想房?jī)r(jià)不脹也容易，咱們回到大慶那個(gè)時(shí)代去，先生產(chǎn)后生活，大家要是覺(jué)得這是一個(gè)合理的方向，咱們就順著這條道想。

　　黎振偉：其實(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)提升也很正常，隨著開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)程度的不斷提升，當(dāng)然也包括土地價(jià)格的提升，自然也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的提高，而這種提高只要合理也屬于正常范疇，否則整個(gè)時(shí)代就會(huì)回到過(guò)去。

　　鐘教授每次發(fā)言都是非常睿智，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家角度來(lái)看整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)，跟我們簡(jiǎn)單看市場(chǎng)不一樣，我有個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教鐘教授，你也提到國(guó)家之前超發(fā)的貨幣帶來(lái)的價(jià)格的上升，那么現(xiàn)在國(guó)家銀行要限貸，這是否會(huì)對(duì)銀行造成壓力？另外，銀行沒(méi)有錢(qián)了，我們不貸錢(qián)的開(kāi)發(fā)商該怎么解決自己的出路，？能否能從金融角度給我們企業(yè)提供一些好的對(duì)策。

　　鐘偉：今年銀行的利潤(rùn)增速是蠻快的，2011年商業(yè)銀行總體利潤(rùn)增速超過(guò)40%，以前是以量補(bǔ)價(jià)，現(xiàn)在是以?xún)r(jià)補(bǔ)量，但是銀行股的表現(xiàn)好不好，我也不知道。地產(chǎn)商是不是能從銀行弄到錢(qián)，估計(jì)也沒(méi)希望了。那么從其他渠道多弄錢(qián)呢？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題在過(guò)去五到六年前就已經(jīng)被討論過(guò)無(wú)數(shù)次，包括上市、信托等方式。所以這些渠道再怎么進(jìn)行金融創(chuàng)新，也創(chuàng)新不出給地產(chǎn)行業(yè)注入更多的融資方式。

　　我的直覺(jué)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)開(kāi)發(fā)周期必須能覆蓋兩到三輪的調(diào)控周期，開(kāi)發(fā)商總能遇上大年。對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)在是短期化，只要政府調(diào)控一放松，購(gòu)房人會(huì)蜂擁而入。目前對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，個(gè)人認(rèn)為順?biāo)浦凼呛苋菀椎氖虑?，但是撞到礁石上比較慘，逆水行舟比較值得做。

　　所以現(xiàn)在增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，不要等著拿地，等其它開(kāi)發(fā)商熬不住了，再去收項(xiàng)目會(huì)更好。你永遠(yuǎn)得相信在投資領(lǐng)域，在理財(cái)領(lǐng)域大多數(shù)人是錯(cuò)的，包括你的同行，所以你必須看大多數(shù)人在做什么，反其道而行之。你永遠(yuǎn)得相信未來(lái)5年人民幣對(duì)內(nèi)貶值速度是飛快的，所以與其擁有巨額資產(chǎn)不如具有巨額負(fù)債。

　　黎振偉：朱老師剛才說(shuō)銀行可能會(huì)放松，你預(yù)計(jì)銀行放松要多長(zhǎng)時(shí)間？

　　鐘偉：如果你是一個(gè)消費(fèi)者，買(mǎi)房是為了自用，隨時(shí)都應(yīng)該買(mǎi)，像結(jié)婚這么高額風(fēng)險(xiǎn)的事情你都做了，買(mǎi)房子的風(fēng)險(xiǎn)比結(jié)婚小，你當(dāng)然要做。如果你是投資者，你現(xiàn)在有人民幣資產(chǎn)，你每天都擔(dān)心資產(chǎn)像冰棍要化掉，你就向銀行借點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)房，如果化掉了你的壓力就小了，就家庭和個(gè)人的財(cái)力，在你所居住的城市最好的地段來(lái)跟你財(cái)政相稱(chēng)最貴的房子是唯一的選擇。

　　黎振偉：其實(shí)限購(gòu)也不是所有房子都限了，這是金融學(xué)家給我們買(mǎi)房子的建議。接下來(lái)，我想請(qǐng)教一下金科集團(tuán)，從一季度情況來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)都在減少，那么金科集團(tuán)今年開(kāi)局怎么樣？是否會(huì)對(duì)原有目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整？

　　李戰(zhàn)洪：在調(diào)整之前還要做判斷。我們對(duì)房子的屬性要在所謂的小年階段要判斷，如果他繼續(xù)還是投資品，老百姓還把他當(dāng)做資產(chǎn)的時(shí)候，我會(huì)反其道而行之。目前來(lái)看，我們沒(méi)有一個(gè)月的銷(xiāo)售目標(biāo)是沒(méi)有完成的，所以至少到4月份我們都沒(méi)有任何調(diào)整目標(biāo)的打算，因?yàn)槊總€(gè)月按照我們的考核，實(shí)際上并沒(méi)有受到太多影響。

　　沒(méi)有受到任何影響的前提，不是因?yàn)閷?duì)規(guī)模進(jìn)行了調(diào)整，而是調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。去年底開(kāi)始，我們把剛需產(chǎn)品前置調(diào)整到今年推出，把改善型需求產(chǎn)品放到年底及明年。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是最重要的，如果把產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整好了，就不用調(diào)整產(chǎn)品開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。

　　黎振偉：接下來(lái)想請(qǐng)教一下長(zhǎng)甲地產(chǎn)副總裁王先生，你們主攻高端住宅，那么未來(lái)公司是否也會(huì)參與一些中端房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)？

　　王宏偉：其實(shí)在聽(tīng)了陳主任的四個(gè)調(diào)整之后，我有非常大的感觸，我覺(jué)得包括長(zhǎng)甲在內(nèi)的很多房企，都要做四個(gè)方面的調(diào)整。第一方面是在產(chǎn)品的策略或者企業(yè)的整體戰(zhàn)略上做一些調(diào)整，由以前簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品的復(fù)制，以中心城市為主的規(guī)模戰(zhàn)略，逐步調(diào)整為到三四線城市以及向其他非住宅領(lǐng)域的組合性發(fā)展，包括商業(yè)地產(chǎn)、渡假類(lèi)的產(chǎn)品等。隨著房地產(chǎn)十年的高速發(fā)展，其實(shí)大家都處于一個(gè)高度亢奮的狀態(tài)，現(xiàn)在我們需要冷靜下來(lái)，仔細(xì)考慮考慮，這些年我們走的路是不是有一些地方走偏了。

　　第二方面的調(diào)整應(yīng)該是在產(chǎn)品上。未來(lái)的住宅領(lǐng)域應(yīng)該永遠(yuǎn)存在中低端的一些基本生存需求和一些改善需求，就像一個(gè)車(chē)廠系列，大眾他一定有高端和低端，所以不是一個(gè)簡(jiǎn)單的限購(gòu)、限貸就能夠把整個(gè)市場(chǎng)和市場(chǎng)上客觀存在的需求所抹殺掉。對(duì)于房企來(lái)講，現(xiàn)在要練一些內(nèi)功，學(xué)會(huì)怎樣把高端產(chǎn)品做得更好，怎么樣從客戶(hù)的消費(fèi)角度、使用角度令客戶(hù)更滿(mǎn)意，不要做出那些只能看不能住的房子。

　　在中低端市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商可能要更多把精力花在產(chǎn)品本身的質(zhì)量上，比如說(shuō)收納空間，儲(chǔ)存空間，不要把更多精力花在跟政府規(guī)范上。我們現(xiàn)在有太多人成天研究怎么跟政府規(guī)范，這不是方向。在產(chǎn)品研發(fā)上，應(yīng)該從客戶(hù)舒適度以及實(shí)用功能上多做考慮。

　　第三方面的調(diào)整，應(yīng)該是營(yíng)銷(xiāo)推廣方面。我從1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其在上海，前些年我們的營(yíng)銷(xiāo)基本邏輯非常簡(jiǎn)單，只會(huì)告訴客戶(hù)你不買(mǎi)就會(huì)漲，但是怎么樣才能真正打動(dòng)客戶(hù)？其實(shí)，除了房地產(chǎn)具備了消費(fèi)屬性、投資屬性和資產(chǎn)屬性，并有這樣的漲價(jià)預(yù)期以外，任何消費(fèi)品都沒(méi)有這樣的銷(xiāo)售邏輯。前幾天“315”經(jīng)常抨擊我們這個(gè)行業(yè)，我們身為這個(gè)行業(yè)的一員，也要真正為老百姓做好的事情。

　　第四個(gè)方面是一個(gè)思想，要在售后服務(wù)和工業(yè)上多做功夫。因?yàn)榇蠖鄶?shù)房子交付以后就給物業(yè)公司了，實(shí)際上像汽車(chē)行業(yè)，現(xiàn)在很多車(chē)場(chǎng)的主要利潤(rùn)來(lái)源是來(lái)自于4S店的售后服務(wù)，持續(xù)對(duì)客戶(hù)跟蹤服務(wù)，提供增值服務(wù)可能也是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向。

　　黎振偉：講到反思，今天的嘉賓里面有一個(gè)很有代表性就是融創(chuàng)，這個(gè)企業(yè)之前就是順馳轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，并在節(jié)能發(fā)展中非常迅猛，那么融創(chuàng)中國(guó)蘇南公司總經(jīng)理田強(qiáng)先生，你們的企業(yè)是怎么反思自己？怎么樣去重塑一個(gè)新的姿態(tài)？

　　田強(qiáng)：我們認(rèn)為，調(diào)控是一直伴隨著整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，無(wú)論是在不同的階段，不同的情況。出現(xiàn)調(diào)控主要因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)確實(shí)會(huì)聚了大量的資金。房地產(chǎn)畢竟是支柱行業(yè)，所有的調(diào)控還是希望行業(yè)更健康更協(xié)調(diào)，也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，所以，從2008年到現(xiàn)在一直都有調(diào)控。另外，這個(gè)行業(yè)確實(shí)也有些困難的時(shí)候。

　　就融創(chuàng)自身而言，下一步考慮的還是發(fā)展方向。我們還是看好改善型住宅產(chǎn)業(yè)，一方面根據(jù)政府的保障房指標(biāo)去安排，滿(mǎn)足這個(gè)中低收入人群的需求，還是希望能夠把這一塊保障體系建立起來(lái)。另外作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，確實(shí)要把產(chǎn)品品質(zhì)的提升，所以融創(chuàng)一直在做管理的產(chǎn)品體系。第三，我們始終覺(jué)得住宅市場(chǎng)的潛力還是特別大，因?yàn)榘ǜ纳菩缘男枨?，城市化的進(jìn)程，造成資金在行業(yè)當(dāng)中的匯聚。國(guó)家調(diào)控，包括金融行業(yè)也是從各個(gè)方面在控制資金往池子里流。

　　我們要做幾個(gè)貢獻(xiàn)，一個(gè)是產(chǎn)品。融創(chuàng)提出高端精品戰(zhàn)略，包括在無(wú)錫其他城市做產(chǎn)品。我們相信中國(guó)改善型市場(chǎng)的需求，可以容納幾十家上百家房企有自己對(duì)市場(chǎng)的理解。我們希望自己理解客戶(hù)，把優(yōu)勢(shì)做強(qiáng)不一定規(guī)模最大，但是有優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。另外，要做到適度，同時(shí)要關(guān)注項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率問(wèn)題。融創(chuàng)的態(tài)度尤其在蘇南公司的想法，一定要有一條清晰的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的管理思路，要做符合將來(lái)商品化的產(chǎn)品品質(zhì)，還要注重市場(chǎng)化的高端產(chǎn)品，這樣才能贏得市場(chǎng)。

　　黎振偉：前面幾家開(kāi)發(fā)商都是外地來(lái)江蘇，這里有一位本土的，無(wú)錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群先生。棲霞建設(shè)是江蘇省大企業(yè)，我們最近也在跟棲霞建設(shè)做政府安居房的商業(yè)的研究，作為一個(gè)本土的企業(yè)，面對(duì)這么多外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)搶手，棲霞建設(shè)如何制定符合自身發(fā)展的定位策略，再做強(qiáng)作大，并跟政府的合作會(huì)密切？

　　湯群：我們?cè)谀暇﹦傞_(kāi)工了100萬(wàn)的保障性住房，其實(shí)棲霞在南京保障性住房里面連續(xù)5年占比較高的比例。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)講，好多高端產(chǎn)品可能短期內(nèi)價(jià)格會(huì)上漲，其實(shí)如果想要長(zhǎng)期做房地產(chǎn)，我們并不希望有波動(dòng)，所以每次房地產(chǎn)的大幅上漲，對(duì)我們來(lái)講并不是好事。2007年大漲的時(shí)候，我們利潤(rùn)會(huì)高一點(diǎn)，但是很快所有利潤(rùn)全部消耗在土地市場(chǎng)上。我們覺(jué)得做保障性住房包括中低價(jià)房，會(huì)更加穩(wěn)定些。

　　黎振偉：我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，我們開(kāi)發(fā)商要商品化，還是要做中低端，你要練內(nèi)功。

　　湯群：因?yàn)槲覀兪?7年的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商企業(yè)，在產(chǎn)品方面包括品質(zhì)上我們獲得很多獎(jiǎng)項(xiàng)，包括很多項(xiàng)目都是優(yōu)秀住宅，在產(chǎn)品的打造上面我們是不遺余力的，我們也看到調(diào)控和以前差距在哪里，以前是買(mǎi)到房就可以，現(xiàn)在讓大家可以選房。我們做的一些保障房及性?xún)r(jià)房，用的材料和質(zhì)量也是不低于商品房的。

　　黎振偉：下面時(shí)間留給現(xiàn)場(chǎng)觀眾提問(wèn)。

　　觀眾：我想請(qǐng)教一下陳主任，之前跟您匯報(bào)過(guò)成交數(shù)據(jù)，確實(shí)調(diào)控之后到3月份無(wú)錫整體的成交量達(dá)到新低，但是價(jià)格比較穩(wěn)定，在這種情況之下，是不是已經(jīng)達(dá)到了咱們中央調(diào)控的目標(biāo)？如果說(shuō)這次調(diào)控比較明確，瞄準(zhǔn)投資投機(jī)性的需求，我們?cè)撛趺礃优袛嗍袌?chǎng)上投資投機(jī)性的需求已經(jīng)被擠壓出去了？

　　陳淮：剛才有位媒體記者也曾問(wèn)我，一個(gè)短期半年內(nèi)的需求說(shuō)明什么問(wèn)題。無(wú)錫在未來(lái)3到5年，或者5到8年的中長(zhǎng)期中，一共需要多長(zhǎng)房子是個(gè)常數(shù)，它改變的只是總需求量在時(shí)間上的分布結(jié)構(gòu)，100個(gè)小伙子娶100個(gè)姑娘是一定的，2009年9月9號(hào)他要結(jié)婚，2010年10月10號(hào)大家也要結(jié)婚，十全十美，難道無(wú)錫在11月11號(hào)會(huì)沒(méi)結(jié)婚的？

　　觀眾：鐘教授您好，現(xiàn)在在金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行，他們對(duì)首套房的貸款客戶(hù)和多套房的貸款客戶(hù)有種種的差別對(duì)待，要求提高首付比例或者要求購(gòu)買(mǎi)更多產(chǎn)品，這個(gè)可能和調(diào)控的方向是不太一致的，你有沒(méi)有什么建議教購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者去應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)象？

　　鐘偉：我不知道怎么教，只能說(shuō)對(duì)第一套購(gòu)房有優(yōu)惠，對(duì)第二套購(gòu)房有限制，從銀行經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)講是荒誕的，因?yàn)槭滋踪?gòu)房置業(yè)者，尤其年齡比較輕，收入不太穩(wěn)定，整個(gè)家庭背景經(jīng)濟(jì)地位不太好的購(gòu)房者，從商業(yè)銀行來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　如果你已經(jīng)買(mǎi)了一套房，無(wú)息還貸，再買(mǎi)第二套房，從商業(yè)銀行角度來(lái)講，這種客戶(hù)是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)更小，所以他現(xiàn)在對(duì)第二次置業(yè)，尤其是貸款承受能力比較強(qiáng)的客戶(hù)采取限制的辦法，這是政治意圖，跟銀行經(jīng)濟(jì)意圖沒(méi)有什么關(guān)系。政治意圖你就問(wèn)政治家，我不是政治家我不懂。

　　觀眾：前段時(shí)間復(fù)地宣布在香港退市，原因主要是因?yàn)橄愀廴狈θ谫Y的渠道，這是一個(gè)什么樣的信號(hào)？

　　鐘偉：上市有很多想法，復(fù)地當(dāng)初上市也許有各種各樣的原因，或者是希望可以獲得更高的股指。一個(gè)企業(yè)如果有退市的行為，只表示這個(gè)企業(yè)對(duì)上市的不滿(mǎn)，對(duì)企業(yè)的估值不滿(mǎn)。

　　黎振偉：這是個(gè)很典型的個(gè)案，因?yàn)楹苌倨髽I(yè)會(huì)作出這樣的選擇。按道理來(lái)說(shuō)，在香港上市比國(guó)內(nèi)上市容易一點(diǎn)。

　　觀眾：我是美國(guó)一家建筑設(shè)計(jì)公司，主要從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)如城市綜合體，我們從境外設(shè)計(jì)公司關(guān)注到一個(gè)現(xiàn)象，有很多二三線城市都有一種巨大的開(kāi)發(fā)熱情，又或者說(shuō)原來(lái)是做住宅的地產(chǎn)商，由于受到了地產(chǎn)方面負(fù)面的影響轉(zhuǎn)而投向的商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)我們?cè)谌木€城市了解到的情況來(lái)看，這些地產(chǎn)規(guī)模和力度相當(dāng)高。這是否意味著在未來(lái)幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)以一個(gè)超常的速度形成泡沫，那么這將會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)今后帶來(lái)怎樣的危險(xiǎn)？

　　陳淮：把商業(yè)地產(chǎn)等同于房地產(chǎn)泡沫并不成立，現(xiàn)在在三四線城市縣城里面建一個(gè)中心鎮(zhèn)恐怕還處在比人民公社沒(méi)有強(qiáng)很多的時(shí)代里，商業(yè)系統(tǒng)的發(fā)展不平衡。

　　你別擔(dān)心大家都建商業(yè)地產(chǎn)而不建住宅，不會(huì)有這種事的。大家都建商業(yè)地產(chǎn)，你建住宅就好了。沒(méi)有人的地方，你建商場(chǎng)給誰(shuí)啊，不會(huì)有那么傻的開(kāi)發(fā)商，不會(huì)只養(yǎng)母的，不養(yǎng)公的，房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)地產(chǎn)是兩碼事，我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)國(guó)家因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)建的多了，就成了房地產(chǎn)泡沫了?，F(xiàn)在是因?yàn)榘l(fā)展不平衡，才導(dǎo)致了很多地方的價(jià)值不平衡，導(dǎo)致了我們很多的這種危機(jī)。

　　鐘偉：第一，去年商業(yè)物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)60%左右，住宅消費(fèi)面積只增長(zhǎng)不到10%，所以很多開(kāi)發(fā)商在努力闡述多樣化物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，這個(gè)過(guò)程比較難，要考慮專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的能力，同時(shí)，我們也得說(shuō)清楚，住宅的銷(xiāo)售量的減少幅度是比較多的，商業(yè)地產(chǎn)比不上這一塊。

　　第二，在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，主要要觀察的是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市擴(kuò)張思路，如果我們用簡(jiǎn)單眼光看待這個(gè)思路，你可能覺(jué)得這個(gè)思路有問(wèn)題。如果一個(gè)城市擴(kuò)張速度很強(qiáng)，還是有可能吸納更多的商業(yè)地產(chǎn)投放在市場(chǎng)上。

　　第三，從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一窩蜂涌入商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決，一個(gè)是品質(zhì)，另一個(gè)就是商業(yè)地產(chǎn)必須有持有套現(xiàn)的方式，在中國(guó)這樣的基金并沒(méi)有開(kāi)發(fā)，因此對(duì)房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)很大的壓力。

　　朱中一：國(guó)家在“十二五”規(guī)劃里頭講得很清楚，不管是生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)還是其它類(lèi)型的服務(wù)業(yè)都要支持，尤其是發(fā)展比較滯后的三四線城市，這些都是機(jī)遇。但是在發(fā)展的時(shí)候我們要先做一個(gè)機(jī)遇引導(dǎo)，原因在于，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)實(shí)際上都有一個(gè)總量和結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，在這個(gè)問(wèn)題上，也有一個(gè)總量基本平衡的問(wèn)題，所以作為城市商業(yè)地產(chǎn)的建造者，也要有這么一個(gè)腦子。第二點(diǎn)，在從事商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，不管從人才上面，還是資金上面，壓力確實(shí)更大。