主持人：好，非常感謝黎先生精彩的講解，我們上午的演講環(huán)節(jié)已經(jīng)全部結(jié)束了，我們再一次用掌聲感謝嘉賓和專家給我們帶來精彩的論點(diǎn)。親愛的朋友們接下來這個(gè)環(huán)節(jié)我們將進(jìn)入到2011城市觀點(diǎn)論壇無錫行最精彩的環(huán)節(jié)，那就是城市觀點(diǎn)論壇無錫行的圓桌，本次圓桌主題是后調(diào)控時(shí)代的江南策，那么同樣為我們主持這一次圓桌會(huì)議的，就是黎先生，接下來我們有請對(duì)話嘉賓上臺(tái)。他們是：

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉先生

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　長甲地產(chǎn)總裁王宏偉先生

　　融創(chuàng)中國蘇南公司總經(jīng)理田強(qiáng)先生

　　無錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群先生

無錫圓桌

　　黎振偉：謝謝主持人，我們最后環(huán)節(jié)的對(duì)話，因?yàn)闀r(shí)間控制在12：25分結(jié)束，我們抓緊開始我們的觀點(diǎn)。

　　剛才我們在座的專家都談了很多觀點(diǎn)，那么我想其實(shí)正如開幕前我們談到一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在大家做房的都很關(guān)心，我們樓市發(fā)展怎么樣，那么這個(gè)調(diào)控還能繼續(xù)下去嗎，日本繼續(xù)下去是會(huì)更緊還是會(huì)松呢，我們對(duì)大勢判斷是很重要的。我先拋第一個(gè)問題給朱秘書長，那么今天探討政策，大家都很關(guān)心，他的政策力度跟時(shí)效，畢竟政策的調(diào)控不會(huì)很長期，是否會(huì)出現(xiàn)越調(diào)整越戰(zhàn)呢？我們看到一個(gè)新聞可能是不真實(shí)的，但是流傳很多，說海口要取消限購，但是緊接著政府又否決，但是我相信這個(gè)東西不是完全空穴來風(fēng)，因?yàn)楹？诘亩愂肇?cái)政收入因?yàn)槭杖牒艽鬁p少，會(huì)不會(huì)因?yàn)榈胤秸谪?cái)政上的，因?yàn)榉慨a(chǎn)的限購影響，政策難以持續(xù)，也許這不是一個(gè)政策現(xiàn)象，但是會(huì)不會(huì)成為一個(gè)信號(hào)，我們怎么看？

　　朱中一：我簡單回答一下，中央政府對(duì)調(diào)控呢態(tài)度很堅(jiān)決，因?yàn)榻衲暾ぷ鲌?bào)告就是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，抓緊建立中長期規(guī)劃。就是對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控房價(jià)不動(dòng)搖，力度不放松，這是中央政府對(duì)基本的基調(diào)和看法，這一兩年不會(huì)變的，那么考慮到中央政府的條紅這次更多的既考慮經(jīng)濟(jì)問題，也從民生考慮，地方政府又要考慮經(jīng)濟(jì)問題，又要考慮民生問題，這是中央政府和地方政府考慮問題立足點(diǎn)不一樣，可能有點(diǎn)差異性，但是我相信地方政府也會(huì)考慮和貫徹中央政府調(diào)控的意義，這是中國的一個(gè)特色。

　　第二點(diǎn)根據(jù)講的海南問題，這個(gè)問題應(yīng)該問他們，問我，我不太好回答。但是我相信一個(gè)政策不會(huì)輕易變，但是房地產(chǎn)市場政策上有一個(gè)定性，但是中央政府有一個(gè)基調(diào)，就是在中央政府的政策的統(tǒng)一指導(dǎo)下面可以因地制宜地提出一些政策，這是中央政策總的基調(diào)，但是我覺得海南也好，?？谝埠?，他不會(huì)很快輕易地變，這是我的基本想法。

　　黎振偉：也就是說大政策是不容易的，所以我們也看到?？谶@個(gè)新聞是沒有這個(gè)事，看來這一輪調(diào)控不是那么容易調(diào)整的。那么第二位我們陳主任，剛才陳主任談到一個(gè)未來房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整，你談到了要推動(dòng)向三線城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也就是說房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)應(yīng)該放在二三線城市，但是現(xiàn)在二三線城市資金到的時(shí)候，會(huì)不會(huì)造成二三線城市房價(jià)的飆升，一飆升國家又敏感了，如果他的價(jià)格一下上來的話可能對(duì)整體房價(jià)有比較大的影響。那么我們無錫呢也屬于二三線城市的范圍內(nèi)，今后的路應(yīng)該怎么走？

　　陳淮：我先說明一點(diǎn)，我們的黎總給我看他那個(gè)信息，我說四個(gè)調(diào)整很多人談的都不是體準(zhǔn)確，我重復(fù)一遍，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地治理的調(diào)整，地方和中央財(cái)稅的調(diào)整和收入分配的調(diào)整，這里沒有人口的問題，也沒有說房產(chǎn)稅。

　　第二個(gè)剛才問朱會(huì)長的問題，我有一些想法，一個(gè)關(guān)于非住宅地產(chǎn)住房從來沒有現(xiàn)代快報(bào)，也沒有什么取消，沒限購有什么取消呢？你根據(jù)沒娶媳婦兒有什么離婚的事。這恐怕是望風(fēng)捕影捕到了。二在限購的問題上，抑制特大城市過度涌入的政策，有沒有限購也將是長期趨勢，有些媒體老問下半年會(huì)不會(huì)放松，我現(xiàn)在就告訴你，以我個(gè)人看法，特大城市過度承載的問題，恐怕是要和人口過度長期聯(lián)系，第二非居住型需求，一定要有限制措施，只不過隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展限制的方式和程度有所不同，我們現(xiàn)在迫切需要把有限資源結(jié)合在住房困難低端保障上，集中在老百姓改善需求上，但是你說什么時(shí)候不限購了，我想這本來就是一種不需要指望的事，別說今年后半年，你這輩子能看見的時(shí)光內(nèi)，對(duì)投資性投機(jī)性需求是必然，別把中央政府和地方政府老說成博弈，他們說代表的利益都是老百姓公共利益的政府，他們不是卡札菲政府軍和反對(duì)派的，我們老想說他們倆打一架才好呢，這些都是必須要協(xié)調(diào)的利益關(guān)系，利益結(jié)構(gòu)，別把他對(duì)應(yīng)起來好像有你無我，趕緊把地方政府治死，老百姓都住上房子了，有這可能嗎？誰在推動(dòng)城市面貌改造，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐木植凯h(huán)境改善，讓老百姓有更多住房，我想這種媒體問問題的角度恐怕需要再調(diào)整，最后我們的這個(gè)剛才我想說一個(gè)，我們別把資金進(jìn)入二三線城市，甚至三四線城市說成是，我怎么樣也想不明白，投資規(guī)模增加開工量增加，供給增加，是房價(jià)上漲的因素，這是一個(gè)，我想不明白這邏輯關(guān)系怎么成立的，這是第一個(gè)。第二個(gè)要新房價(jià)不脹也容易，咱們回到大慶那個(gè)時(shí)代去，先生產(chǎn)后生活，那肯定不脹，大家要是覺得這是一個(gè)合理的方向，咱們就順著這條道想。

　　黎振偉：謝謝，其實(shí)我的問題呢也反映了一些社會(huì)的觀點(diǎn)，我們也歸納一下就是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整不是單一的房地產(chǎn)是綜合的提升，第二個(gè)一線城市，發(fā)達(dá)城市，說真的我們這個(gè)限購不是短期的。

　　陳淮：好像多蓋房就是房價(jià)上漲因素，我怎么也想不明白這事。

　　黎振偉：還有呢就是二三線城市房價(jià)提升呢該提也是正常的，我相信在座的這些開發(fā)商，他們帶來的是專業(yè)的提升，當(dāng)然包括土地價(jià)格，價(jià)格提升，土地價(jià)格提升，成果的提升，他也自然帶來房價(jià)水平的提高，這種提升只要合理也是正常的，否則的話還是回到過去謝謝陳主任的回答。第三位專家，我想問一下鐘主任，鐘教授每次發(fā)言都是非常睿智，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家角度來看整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)，跟我們簡單看市場不一樣，鐘老師我想問一個(gè)問題，現(xiàn)在企業(yè)面臨的資金，國家你也說了國家之前的超發(fā)帶來的價(jià)格的上升，那么現(xiàn)在國家的問題，一個(gè)國家銀行，他要限貸，這樣會(huì)不會(huì)對(duì)銀行造成壓力，他的資金太多了，另外銀行沒有錢了，我們不帶錢開發(fā)商怎么解決自己的出路，這個(gè)路現(xiàn)在越來越少，那么有什么更高的辦法，怎么從金融角度給我們企業(yè)一些好的對(duì)策。

　　鐘偉：謝謝，那么第一個(gè)今年銀行的利潤增速是蠻快的，2011年商業(yè)銀行總體利潤增速是超過40%，以前是以量補(bǔ)價(jià)，現(xiàn)在是以價(jià)補(bǔ)量，但是銀行股的表現(xiàn)好不好，我也不知道。第二個(gè)地產(chǎn)商是不是從銀行多弄錢，沒希望。那么從其他渠道多弄錢，任何渠道在過去5到6年丟已經(jīng)被討論過無數(shù)次，包括上市，包括信托等等多種方式都已經(jīng)討論過了，所以這些渠道再怎么金融創(chuàng)新，也創(chuàng)新不出給這個(gè)行業(yè)注入更多融資的方式。第三作為開發(fā)商，我的直覺是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來開發(fā)周期必須能夠覆蓋兩到三輪的調(diào)控周期，所以你一輪開發(fā)被覆蓋，兩三個(gè)大年，兩三個(gè)小年，這樣對(duì)開發(fā)商來講總能遇上大年，對(duì)購房者來講現(xiàn)在是短期化，只要政府調(diào)控一放松，購房人會(huì)蜂擁而入，最后一點(diǎn)是現(xiàn)在對(duì)于發(fā)展商而言，我個(gè)人認(rèn)為順?biāo)浦凼且粋€(gè)很容易的事情，但是撞到礁石上比較慘，逆水行舟是比較值得做的事情，所以現(xiàn)在增加你資產(chǎn)的流動(dòng)性不要等著拿地，就等開發(fā)商熬不住去收項(xiàng)目，更好。你永遠(yuǎn)得相信在投資領(lǐng)域，在理財(cái)領(lǐng)域大多數(shù)人是錯(cuò)的，包括你的同行，所以你必須看大多數(shù)人在做什么，反其道而行之。你永遠(yuǎn)得相信未來5年人民幣對(duì)內(nèi)貶值速度是飛快的，所以你與其擁有巨額資產(chǎn)不如具有巨額負(fù)債。

　　黎振偉：其他嘉賓有沒有不同的意見。朱老師剛才說銀行可能會(huì)放松，你預(yù)計(jì)銀行放松要多長時(shí)間？短期如果一放松購房者會(huì)蜂擁而至。

　　鐘偉：對(duì)銷售者而言，如果你是一個(gè)消費(fèi)者，買房為了自己要用，隨時(shí)都應(yīng)該買，像結(jié)婚這么高額風(fēng)險(xiǎn)的事情你都做了，買房子比結(jié)婚小，你當(dāng)然要做。如果你是投資者，你現(xiàn)在有人民幣資產(chǎn)，你每天都擔(dān)心像冰棍要化掉，你就向銀行借點(diǎn)錢買房，如果化掉了你的壓力就小了，你從今年到每明年時(shí)間市場處于調(diào)整當(dāng)中，就家庭和個(gè)人的財(cái)力，在你所居住的城市最好的地段來跟你財(cái)政相稱最貴的房子是唯一的選擇。

　　黎振偉：最好地段最貴的房子，其實(shí)限購也不是所有房子限購除了住宅很多房子不限購的。為什么不去買？好，那么我們金融學(xué)家給我們買房子的建議。那么下邊我們開發(fā)商企業(yè)，金科集團(tuán)從重慶來到長三角地區(qū)的，我看到金科集團(tuán)在長三角的份額還是蠻高的，你們的產(chǎn)品，今年標(biāo)桿企業(yè)通常來說，都是對(duì)我們同行都是起到市場作用的，那么今年的目標(biāo)，我看到一季度很多開發(fā)企業(yè)銷售利潤都在減少，金科集團(tuán)今年開局怎么樣，是不是會(huì)對(duì)原有目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

　　李戰(zhàn)洪：說是調(diào)整啊，就是鐘教授也說了，他要判斷，我們對(duì)房子的屬性要在所謂的小年階段要判斷，如果他繼續(xù)還是投資品，老百姓還把他當(dāng)做資產(chǎn)的時(shí)候，其實(shí)我會(huì)反其道而行之，即使做的產(chǎn)品，我們的銷售目標(biāo)沒有一個(gè)月沒有完成，所以至少到4月份來看我們沒有調(diào)整目標(biāo)的任何打算，因?yàn)槊總€(gè)月按照我們的考核，沒有受到任何影響。他沒有受到任何影響的前提，我們不是調(diào)規(guī)模，我們是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，因?yàn)樵谌ツ甑组_始的時(shí)候，我們把那種剛需產(chǎn)品調(diào)到前面來，調(diào)到今年推出，我們把改善型需求產(chǎn)品放到年底和放到明年去，所以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是最重要的，所以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開發(fā)，如果你調(diào)整好了不用調(diào)整。

　　黎振偉：謝謝。李總的精辟的觀點(diǎn)，其實(shí)調(diào)整是需要，但是問題他們調(diào)整不是簡單調(diào)規(guī)模調(diào)數(shù)量，是調(diào)產(chǎn)品。根據(jù)市場需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這點(diǎn)上李總已經(jīng)做了很多的介紹，好了，那么下一位開發(fā)代表，長甲地產(chǎn)的副總裁王先生，你們是做高端住宅的，你們也有做藥業(yè)，還有投資，在這種情況下，你們公司會(huì)不會(huì)參與一些中端房地產(chǎn)開發(fā)呢？

　　王宏偉：第一在無錫參加這樣的會(huì)，因?yàn)槲覀兿掳肽暝阱a山有一個(gè)高端的項(xiàng)目會(huì)面世希望能夠給無錫市帶來好的產(chǎn)品。回到剛才主持人的問題，我剛才聽了陳主任的四個(gè)調(diào)整，其實(shí)有非常大的感觸，我覺得作為長甲和很多房企來講要做四個(gè)方面的調(diào)整。第一方面在產(chǎn)品的策略或者說企業(yè)的整體上做一些調(diào)整，由以前簡單的住宅產(chǎn)品的復(fù)制，一些中心城市的規(guī)模戰(zhàn)略，逐步調(diào)整到三四線城市以及向其他非住宅領(lǐng)域一些組合性的發(fā)展，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括渡假類的產(chǎn)品，這個(gè)一定要做。

　　剛才說后調(diào)控時(shí)代，調(diào)控本身降溫，隨著十年房地產(chǎn)高速發(fā)展，包括媒體，包括業(yè)內(nèi)的各個(gè)人士，其實(shí)都處于一個(gè)高度亢奮的狀態(tài)，現(xiàn)在是需要冷靜下來，仔細(xì)考慮考慮，這些年我們走的路是不是有一些地方走偏了，需要反思，第二方面的調(diào)整我覺得是在產(chǎn)品上，這個(gè)問題跟您剛才問的問題有一些關(guān)聯(lián)，未來的住宅領(lǐng)域應(yīng)該永遠(yuǎn)存在中低端的一些基本生存需求和一些改善需求，就像一個(gè)車廠系列，大眾他一定有高端和低端，所以不是一個(gè)簡單的限購，限貸就能夠把整個(gè)市場和市場上客觀存在的需求所抹殺掉，對(duì)于房企來講要練一些內(nèi)功，怎么樣把高端產(chǎn)品做的更好，怎么樣從客戶的消費(fèi)角度，客戶使用角度做到客戶更滿意，不要做出那些只能看不能住的房子。那么在中低端市場可能更多把精力花在產(chǎn)品本身的質(zhì)量上，比如說收納空間，儲(chǔ)存空間，不要把更多精力花在跟政府規(guī)范上，我們現(xiàn)在有太多人成天研究怎么跟政府規(guī)范這一類的，這不是方向。所以我覺得在產(chǎn)品研發(fā)上，應(yīng)該從客戶舒適度以及實(shí)用功能上多做考慮。第三方面的調(diào)整，我覺得是從營銷推廣方面，我從1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其在上海，前些年我們營銷基本邏輯非常簡單，我們所有的動(dòng)作告訴客戶就是你不買就會(huì)漲，怎么樣真正打動(dòng)客戶？除了房地產(chǎn)，他具備了消費(fèi)屬性，投資屬性和資產(chǎn)屬性他有這樣的漲價(jià)預(yù)期以外，任何其他的消費(fèi)品都沒有這樣的銷售邏輯，沒有人買電視機(jī)或汽車的時(shí)候通過這樣的銷售額，在漲價(jià)上，短期內(nèi)漲價(jià)預(yù)期沒有以后，我們怎么樣才能讓客戶真正了解和喜歡我們的產(chǎn)品，我經(jīng)常說前幾天“315”經(jīng)常抨擊這個(gè)行業(yè)，我們身為這個(gè)行業(yè)的一員也真正為老百姓做好的事情。第四個(gè)方面是一個(gè)思想，在售后服務(wù)和工業(yè)上要多做一些功夫，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房子交付以后給物業(yè)公司了，實(shí)際上像汽車行業(yè)，現(xiàn)在很多車場主要利潤來源是來自于4S店的售后服務(wù)，持續(xù)對(duì)客戶跟蹤服務(wù)，提供增值服務(wù)可能也是未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，這是剛才聽陳主任從宏觀上四個(gè)調(diào)整，我微觀上的四個(gè)調(diào)整，作為我們這樣四個(gè)企業(yè)主要目的是做事，謝謝。

　　黎振偉：謝謝，這是一個(gè)很負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，我們是要做好自己。為消費(fèi)者提供更多的服務(wù)。好了，講到反思今天我們的嘉賓里面有一個(gè)很有代表性的，我們?nèi)趧?chuàng)，融創(chuàng)中國蘇南公司總經(jīng)理田強(qiáng)先生，這個(gè)企業(yè)之前就是順馳轉(zhuǎn)過來，他們企業(yè)在節(jié)能發(fā)展中是很迅猛的，剛才我跟田先生談起來，你們的企業(yè)怎么去反思自己呢？怎么樣去把做一個(gè)新的姿態(tài)呢？

　　田強(qiáng)：我們一個(gè)還是覺得確實(shí)開始朱會(huì)長講到我們認(rèn)為這個(gè)調(diào)控是一直伴隨著行業(yè)，確實(shí)不同的階段，不同的情況，但是為什么會(huì)有這個(gè)調(diào)控呢？主要因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)確實(shí)會(huì)聚了大量的資金，比較熱，那什么時(shí)候我想會(huì)更好一些呢？也是說等確實(shí)行業(yè)，因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)是支柱行業(yè)，所有的調(diào)控還是希望行業(yè)更健康更協(xié)調(diào)，也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，所以說從2008年到現(xiàn)在一直都有這種調(diào)控，另外我想確實(shí)這個(gè)行業(yè)有些困難的時(shí)候，這一塊也恢復(fù)，應(yīng)該符合規(guī)律的一個(gè)東西，另外一個(gè)從我們自己來看，就是說確實(shí)下一步作為房地產(chǎn)，作為融創(chuàng)我們怎么考慮，我們還是想發(fā)展方向，我們還是看好住宅的一個(gè)改善型的住宅產(chǎn)業(yè)，一方面政府的保障房的指標(biāo)去安排，去滿足這個(gè)中低收入人群的需求，還是說能夠把這一塊保障體系建立起來，另外作為開發(fā)企業(yè)確實(shí)要走這個(gè)路，就是把產(chǎn)品品質(zhì)的提升，所以融創(chuàng)一直在做這個(gè)管理的產(chǎn)品體系這一塊，第三個(gè)我想還是說我們覺得住宅市場的潛力還是特別大，因?yàn)榇_實(shí)改善性的需求，包括城市化的進(jìn)程，造成資金在行業(yè)當(dāng)中的會(huì)聚，包括國家調(diào)控，包括金融行業(yè)也是從各個(gè)方面，在控制這個(gè)資金往池子里流，我們要做幾個(gè)貢獻(xiàn)，一個(gè)我們的這個(gè)產(chǎn)品，就是說我們?nèi)趧?chuàng)提出高端精品戰(zhàn)略，包括在無錫其他城市做產(chǎn)品，一方面要做到適度，我們相信中國改善型市場的需求，容納幾十家上百家有自己對(duì)市場的理解，我們希望自己理解客戶，把哪些優(yōu)勢做強(qiáng)不一定規(guī)模最大，但是有優(yōu)勢和特點(diǎn)。另外還是講適度，你做了高端產(chǎn)品到底做了什么度，從我們自己要關(guān)注，同時(shí)要關(guān)注項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率問題，從融創(chuàng)的態(tài)度尤其在蘇南公司的想法，一個(gè)要有一條清晰的競爭優(yōu)勢的管理，我們做符合將來商品化的產(chǎn)品品質(zhì)，還要注重市場化的高端的一個(gè)產(chǎn)品，還是說做好這方面，才能贏得市場。

　　黎振偉：謝謝。關(guān)注產(chǎn)品跟客戶需求，同時(shí)要注重資金。我們前面幾家開發(fā)商都是外地來我們江蘇，這里有一位本土的，無錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群先生。那么湯先生因?yàn)闂冀ㄔO(shè)是江蘇省大企業(yè)，我們最近也在跟棲霞建設(shè)做政府安居房的商業(yè)的研究，我覺得作為一個(gè)本土的企業(yè)面對(duì)這么多外來的，棲霞建設(shè)如何給自己發(fā)展定位，如何再做強(qiáng)作大，同時(shí)跟政府的合作會(huì)密切。這方面有些什么高招跟大家介紹一下。

　　湯群：我們在南京剛開工了100萬的保障性住房，我們在南京的這個(gè)保障型住房的比例里面，連續(xù)5年占比較高的比例，在做保障型住房，因?yàn)閺奈覀儗I(yè)做房地產(chǎn)企業(yè)角度來講好多高端的產(chǎn)品，可能是短期內(nèi)價(jià)格會(huì)漲上去，包括房地產(chǎn)市場有些波動(dòng)，漲的高，其實(shí)作為長期做房地產(chǎn)，我們并不希望有波動(dòng)，所以每次房地產(chǎn)的大幅上漲，對(duì)我們來講并不是好事，2007年大漲的時(shí)候我們利潤會(huì)高一點(diǎn)，但是我們所有利潤又扎到土地里面去，在土地市場所有利潤全部消耗進(jìn)去了，我們在保障性住房，包括中低價(jià)房，這個(gè)方面我們是覺得更加穩(wěn)定。我們在無錫做的幾個(gè)項(xiàng)目，也是走的是中高檔的線路，包括我們在錫山一個(gè)項(xiàng)目也是中檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們也希望能跟無錫政府做一些項(xiàng)目。

　　黎振偉：好，謝謝。其實(shí)剛才湯總說了一點(diǎn)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，我們開發(fā)商要商品化，還是要做中低端，你要練內(nèi)功。

　　湯群：我們無錫有一個(gè)項(xiàng)目我們也在做產(chǎn)品，因?yàn)槲覀兪?7年的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商企業(yè)，在產(chǎn)品方面包括品質(zhì)上我們獲得很多獎(jiǎng)項(xiàng)，包括很多項(xiàng)目都是優(yōu)秀住宅，這個(gè)上面我們是不遺余力的，我們也看到調(diào)控和以前差距在哪里，以前是買到房就可以，現(xiàn)在讓大家可以選房，包括我們在做一些保障房，包括做一些性價(jià)房，我們用的產(chǎn)品和之浪也是不低于商品房的。

　　黎振偉：能高能低，當(dāng)然也希望政府能夠多找我們開發(fā)商一起做保障房，做一些高質(zhì)量的保障房。謝謝。好時(shí)間關(guān)系向媒體提問有哪位嘉賓有問題

　　觀眾：是這樣的，我想請教一下陳主任，之前跟您匯報(bào)成交數(shù)據(jù)，確實(shí)這個(gè)調(diào)控之后到3月份無錫整體的成交量達(dá)到新低，但是價(jià)格比較穩(wěn)定，這種情況之下，是不是已經(jīng)達(dá)到了咱們中央的一個(gè)這樣調(diào)控的目標(biāo)，如果說你說這次調(diào)控比較明確，瞄準(zhǔn)投資投機(jī)性的需求，我們怎么樣判斷市場上投資投機(jī)性的需求被擠壓出去了？

　　陳淮：媒體經(jīng)常問這些，我剛才有位媒體記者就問我了，一個(gè)短期半年內(nèi)的需求說明什么問題，無錫這個(gè)地方在3到5年，或者5到8年的中長期中，一共需要多長房子是個(gè)常數(shù)，他改變的只是總需求量在時(shí)間上的分布結(jié)構(gòu)，改變的只是這個(gè)分布結(jié)構(gòu)，100個(gè)小伙子娶100個(gè)姑娘是一定的，2009年9月9號(hào)他要結(jié)婚，2010年10月10號(hào)大家也要結(jié)婚，十全十美，因?yàn)闊o錫在11月11號(hào)沒結(jié)婚的，會(huì)有這事嗎？

　　觀眾：鐘教授您好，現(xiàn)在在金融機(jī)構(gòu)里面，尤其是商業(yè)銀行里面，他們對(duì)首套房的貸款客戶和多套房的貸款客戶有種種的差別對(duì)待，要求提高首付比例或者要求購買更多產(chǎn)品，這個(gè)可能和調(diào)控的方向是不太一致的，你有沒有什么建議教購房者尤其是剛需購房者去應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)象？

　　鐘偉：我不知道怎么教，只能說對(duì)第一條購房有優(yōu)惠，對(duì)第二套購房有限制，沒什么，從銀行經(jīng)營管理的角度來講是荒誕的，因?yàn)槭滋踪彿恐脴I(yè)者尤其年齡比較輕，收入不太穩(wěn)定，整個(gè)家庭背景經(jīng)濟(jì)地位不太好，從商業(yè)銀行來講風(fēng)險(xiǎn)是更大，如果你已經(jīng)買了一套房，無息還貸，買第二套房，從商業(yè)銀行角度來講這種客戶是優(yōu)質(zhì)客戶，風(fēng)險(xiǎn)更小，所以他現(xiàn)在對(duì)第二次置業(yè)，尤其是貸款承受能力比較強(qiáng)的客戶采取限制的辦法，這是政治意圖跟銀行經(jīng)濟(jì)意圖沒有什么關(guān)系。政治意圖你就問政治家，我不是政治家我不懂。

　　黎振偉：還有沒有再提一個(gè)問題。

　　觀眾：您好，我是現(xiàn)代快報(bào)的記者，前段時(shí)間我了解到復(fù)地在香港退市，他們是說在香港缺乏融資的渠道，這是一個(gè)什么樣的信號(hào)？

　　鐘偉：上市有很多想法，總之一個(gè)企業(yè)上市目的很多，伏地他如果在香港也許是因?yàn)楦鞣N各樣的原因，或者可以獲得更高的股指，一個(gè)企業(yè)的行為如果有退市的話，只表示對(duì)這個(gè)上市的不滿，對(duì)企業(yè)的估值不滿。

　　黎振偉：這個(gè)問題是很典型的個(gè)案，因?yàn)楹苌倨髽I(yè)進(jìn)行這樣，按道理來說，在香港上市比國內(nèi)上市容易一點(diǎn)。

 　　觀眾：對(duì)不起，我不是媒體，我是美國一家建筑設(shè)計(jì)公司，我們主要從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，像城市綜合體，我們從境外設(shè)計(jì)公司關(guān)注到這個(gè)想象，很困惑，我想請教陳先生還有我們的鐘先生，這個(gè)現(xiàn)象是我們發(fā)現(xiàn)有很多二三線城市都有一種巨大的開發(fā)商的熱情，五或者說原來是做住宅的地產(chǎn)商，他們由于受到了地產(chǎn)方面負(fù)面的影響轉(zhuǎn)而投向的商業(yè)地產(chǎn)，那么在三四線城市我們所了解的情況，這些地產(chǎn)規(guī)模和力度相當(dāng)高，在東北那兒一個(gè)很小的范圍之內(nèi)，就有規(guī)劃和設(shè)計(jì)7個(gè)賣廠商直銷的，這個(gè)請教房地產(chǎn)專家，是不是這一種現(xiàn)象會(huì)使我們在商業(yè)地產(chǎn)方面在未來的幾年之內(nèi)，會(huì)以很快的超常速度的一個(gè)泡沫，假如說有這樣的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)我們整個(gè)今后的危險(xiǎn)將是什么？

　　陳淮：我們這位美國朋友把中國商業(yè)系統(tǒng)在低端發(fā)展不平衡的意見，把商業(yè)地產(chǎn)等同于房地產(chǎn)泡沫，這兩個(gè)等同不成立，我們?nèi)木€城市縣城里面，別說蘇北就是蘇南地區(qū)，建一個(gè)中心鎮(zhèn)恐怕還處在比人民公社沒有強(qiáng)很多的時(shí)代里，這樣一個(gè)商業(yè)系統(tǒng)的發(fā)展不平衡，你別擔(dān)心大家都建商業(yè)地產(chǎn)而不建住宅，不會(huì)有這種事的，廣東人有一陣子賣金錢龜，很貴，大家都建商業(yè)地產(chǎn)，你建住宅好了嗎？沒有人建的地方，你建商場給誰啊，不會(huì)有那么傻的開發(fā)商，不會(huì)只養(yǎng)母的，不養(yǎng)公的，房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)地產(chǎn)是兩碼事，我沒聽說哪個(gè)國家因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)建的多了，就成了房地產(chǎn)泡沫了。我沒聽說。我們在這個(gè)發(fā)展不平衡，才導(dǎo)致了很多地方的價(jià)值不平衡，導(dǎo)致了我們很多的這種危機(jī)，謝謝。

　　鐘偉：我估計(jì)現(xiàn)在大家更惦記是中午吃飯，不是我去吃什么，所以我非常簡單說，第一個(gè)去年商業(yè)物業(yè)消費(fèi)增長60%左右，住宅消費(fèi)面積只增長不到10%，所以很多開發(fā)商在努力闡述多樣化物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這個(gè)過程比較難，要考慮專業(yè)團(tuán)隊(duì)的能力，同時(shí)呢我們也得說清楚，就是住宅的這個(gè)銷售的量的減少是比較多的，商業(yè)地產(chǎn)比不上這一塊。第二個(gè)在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，主要要觀察的是這個(gè)是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市擴(kuò)張思路，如果我們用簡單眼光看待這個(gè)思路，你可能覺得這個(gè)思路有問題，如果一個(gè)城市擴(kuò)張速度很強(qiáng)，這個(gè)還是有可能吸納更多的商業(yè)地產(chǎn)投放在市場上。那么第三個(gè)從目前來看，開發(fā)商一窩蜂涌入商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)問題沒有解決，一個(gè)是品質(zhì)，另一個(gè)就是商業(yè)地產(chǎn)他必須有持有套現(xiàn)的方式，在中國這樣的基金并沒有開發(fā)，因此對(duì)房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)帶來很大的壓力。

　　黎振偉：我們朱會(huì)長有些他的意見。

　　朱中一：這個(gè)剛才這位先生問的這個(gè)問題，作為商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)閲以?ldquo;十二五”規(guī)劃里頭講的很清楚，服務(wù)業(yè)啊不管是生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)還是什么服務(wù)業(yè)都是支持，尤其是發(fā)展比較滯后，三四線城市都是有機(jī)遇，但是在發(fā)展的時(shí)候我們做一個(gè)機(jī)遇引導(dǎo)，為什么？實(shí)際上任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，他都有一個(gè)總量和結(jié)構(gòu)的問題，那么在這個(gè)問題上，也有一個(gè)總量基本平衡的問題，所以我覺得作為城市商業(yè)地產(chǎn)的人，也要有這么一個(gè)腦子，第二點(diǎn)確實(shí)從事商業(yè)地產(chǎn)不管從人才上面，資金上面，壓力更大。

　　黎振偉：謝謝，我們的對(duì)話就到這里。經(jīng)濟(jì)要健康，企業(yè)要發(fā)展。謝謝我們專家。

　　主持人（方丹瓊）：謝謝我們臺(tái)上各位專家和嘉賓們的精彩討論和對(duì)話，我們也請各位一會(huì)兒可以在臺(tái)前合影留戀。今天我們2011城市觀點(diǎn)論壇無錫行馬上也要接近尾聲了，在這個(gè)時(shí)候我要特別預(yù)告等到今年夏天我們還將相約海南，相約中國房地產(chǎn)界最重要的盛典，相約博鰲房地產(chǎn)論壇，我們今天這次論壇再一次感謝各位的關(guān)注和光臨。