4月27日上午，2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行將在無(wú)錫萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登酒店拉開(kāi)序幕。

　　無(wú)錫，作為長(zhǎng)三角腹地，近年伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)成為新型的生態(tài)城市、品牌經(jīng)濟(jì)城市及極具口碑的商業(yè)城市，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排在全國(guó)前列。

　　而無(wú)錫的房地產(chǎn)業(yè)近幾年來(lái)也蒸蒸日上，在本土企業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)更是吸引到來(lái)自境內(nèi)外及全國(guó)各地品牌企業(yè)的進(jìn)入。

　　伴隨2011年的調(diào)控政策，全國(guó)各地樓市的銷量開(kāi)始下降的時(shí)候，無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將是怎樣的一個(gè)局面？無(wú)錫乃至江蘇的房企又該怎樣應(yīng)對(duì)？

　　為此，創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)無(wú)錫，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等十余位政府、企業(yè)、金融人士以“后調(diào)控時(shí)代的江南策”為主題，對(duì)無(wú)錫乃至江蘇的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　直播實(shí)錄（二）：2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行

　　主持人（方丹瓊）：主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，女士們先生們，現(xiàn)場(chǎng)的親愛(ài)的觀眾朋友以及新聞媒體朋友們，大家上午好。由于我們現(xiàn)場(chǎng)整個(gè)會(huì)場(chǎng)可能還沒(méi)有完全坐滿，我們請(qǐng)后面就坐的朋友們往前靠近希望我們前面的會(huì)場(chǎng)不要有空余的位置，希望朋友們盡量往前靠，使我們會(huì)場(chǎng)更加緊湊，謝謝。

　　好，各位，今天非常高興歡迎各位來(lái)到無(wú)錫，歡迎來(lái)參加2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行。我是無(wú)錫電視臺(tái)今晚60分鐘的主持人方丹瓊，非常高興在這個(gè)上午我們相聚在一起，共鑲這個(gè)盛會(huì)。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨的知名地產(chǎn)論壇——2011城市觀點(diǎn)論壇的第三站，選址了美麗的太湖明珠無(wú)錫。

　　無(wú)錫作為長(zhǎng)三角的腹地，近年伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前已經(jīng)成為新型的生態(tài)城市，品牌經(jīng)濟(jì)城市和極具口碑的商業(yè)城市，可以說(shuō)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排在全國(guó)前列。而無(wú)錫的房地產(chǎn)業(yè)近幾年來(lái)也是蒸蒸日上，在本土企業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，更是吸引到來(lái)自境內(nèi)外及全國(guó)各地品牌企業(yè)的紛紛入駐。伴隨著2011年的調(diào)控政策，全國(guó)各地樓市的銷售開(kāi)始下降的時(shí)候，而無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將是怎樣一個(gè)局面呢？無(wú)錫乃至江蘇的房企又該如何應(yīng)對(duì)？為此創(chuàng)立七年城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)了我們無(wú)錫，邀請(qǐng)當(dāng)下知名的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，房地產(chǎn)企業(yè)家，政府官員，金融翹楚，專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同與無(wú)錫及江蘇的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)腦力激蕩，以后調(diào)控時(shí)代的江南策作為主題，對(duì)無(wú)錫乃至江蘇的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)的解讀。

　　最后請(qǐng)?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，現(xiàn)代快報(bào)及山東省文登市人民政府、金科集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)，華譽(yù)景觀，星月門(mén)業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)等各支持單位歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和各位嘉賓朋友的盛情光臨。

　　另外更要感謝無(wú)錫市華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有限公司對(duì)本次活動(dòng)的大力支持。謝謝你們。

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　◎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　◎建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　◎著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　◎中共無(wú)錫市委副秘書(shū)長(zhǎng)楊智敏先生

　　◎無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局原副局長(zhǎng)、調(diào)研員房澤峰先生

　　◎無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周錫良先生

　　◎無(wú)錫市建設(shè)局綜合開(kāi)發(fā)管理處處長(zhǎng)李剛先生

　　◎無(wú)錫市國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心朱建新先生

　　◎金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　◎長(zhǎng)甲地產(chǎn)副總裁王宏偉先生

　　◎無(wú)錫市華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)潘泉生先生

　　◎融創(chuàng)中國(guó)蘇南公司總經(jīng)理田強(qiáng)先生

　　◎無(wú)錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群先生

　　◎世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　◎現(xiàn)代快報(bào)傳播有限公司副總經(jīng)理、現(xiàn)代快報(bào)外地傳播分公司總經(jīng)理?xiàng)顗巡ㄏ壬?/p>

　　◎現(xiàn)代快報(bào)傳播有限公司副總經(jīng)理、金融房產(chǎn)事業(yè)部主任顧梅女士

　　◎觀點(diǎn)新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國(guó)暨南京、無(wú)錫、常州、蘇州等地實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代快報(bào)讀者、網(wǎng)友的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行的朋友們。

　　主持人（方丹瓊）：歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，需要特別說(shuō)明的是，本次活動(dòng)也得到了中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生以及山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生的支持，但是很可惜的是，主辦法在昨天深夜分別接到他們的電話，表示臨時(shí)有急事不能趕來(lái)參加今天的論壇，也特別對(duì)今天的與會(huì)人士表示歉意和遺憾，并預(yù)祝上午的論壇圓滿成功。謝謝他們。

　　本次論壇獲得眾多全國(guó)暨南京、無(wú)錫、常州、蘇州等地實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代快報(bào)讀者、網(wǎng)友參與，那么在這里我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與支持2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行的朋友們。感謝你們的付出和支持，謝謝各位。

　　下面有請(qǐng)今天會(huì)議的致詞嘉賓為我們致詞，首先讓我們有請(qǐng)現(xiàn)代快報(bào)傳播有限公司副總經(jīng)理、現(xiàn)代快報(bào)外地傳播分公司總經(jīng)理?xiàng)顗巡ㄏ壬?/p>

　　楊壯波：尊敬的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，尊敬的鐘偉先生，尊敬的建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，尊敬的中共無(wú)錫市委副秘書(shū)長(zhǎng)楊智敏先生先生，以及金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生，還有我們今天特別贊助方無(wú)錫華夏房地產(chǎn)董事長(zhǎng)潘先生以及參加我們今天2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們，先生們大家上午好！

　　4月的無(wú)錫春意盎然，生機(jī)勃勃，今天由城市觀點(diǎn)新媒體與我們現(xiàn)代快報(bào)共同主辦的后調(diào)控時(shí)代的江南策為主題的，2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行，在各方的大力支持和廣大企業(yè)的積極參與下，終于在太湖美麗的江南名城無(wú)錫隆重開(kāi)幕。非常榮幸現(xiàn)代快報(bào)可以以承擔(dān)方的身份和觀點(diǎn)新媒體一起舉辦這個(gè)論壇，因?yàn)楫?dāng)下的房地產(chǎn)是一個(gè)全國(guó)人民都十分關(guān)注的市場(chǎng)，它不僅僅是開(kāi)發(fā)商在關(guān)注，還有我們政府等市場(chǎng)主體都很關(guān)注，國(guó)家要穩(wěn)定房市，而國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展又離不開(kāi)房市，與此同時(shí)有人為這個(gè)市場(chǎng)甚至還感到焦慮，其中最焦慮的莫過(guò)于廣大的購(gòu)房者，因?yàn)閺V大的購(gòu)房者真的不知道他們?cè)摬辉撡I(mǎi)房，在什么時(shí)候買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣子的房，很多購(gòu)房者經(jīng)?？催^(guò)很多房子以后，終于下決心了，但是到了最后只要有一個(gè)人稍微松一下，他就泄氣了，他就不敢出手了。我想這應(yīng)該是目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照，是的，進(jìn)入2011年以來(lái)隨著新國(guó)八條，限購(gòu)令等政策不斷出臺(tái)，一直很火爆的樓市逐漸走向了市場(chǎng)觀望，其實(shí)現(xiàn)代快報(bào)作為媒體，我們11年來(lái)一直在默默地關(guān)注和記錄著房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展軌跡，一直致力于為消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間搭建起一個(gè)最直接最有效的溝通平臺(tái)，這也就是我們現(xiàn)代快報(bào)今天要在這里舉行這個(gè)論壇的重要目的，也就是我們現(xiàn)代快報(bào)，與觀點(diǎn)論，新媒體走到一起一個(gè)重要原因，相信在座各位，專家學(xué)者，知名地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)，專業(yè)機(jī)構(gòu)人士，今天在這里進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，可以找到一個(gè)共同的答案，在這里我特別要感謝幾位遠(yuǎn)道而來(lái)的權(quán)威的專家，我相信你們的真知灼見(jiàn)一定會(huì)讓大家受益良多，一定會(huì)給大家對(duì)房地產(chǎn)的形勢(shì)進(jìn)行深度剖析，讓購(gòu)房者找到一個(gè)較為清晰的購(gòu)買(mǎi)方向。

　　為此我向出席本次會(huì)議的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓表示誠(chéng)摯感謝，向多來(lái)以來(lái)一直關(guān)心支持我們現(xiàn)代快報(bào)發(fā)展的相關(guān)單位，新聞媒體表示深深感謝。對(duì)參與本次活動(dòng)的企業(yè)表示熱烈地歡迎和誠(chéng)摯地感謝，期待和大家共同渡過(guò)受益良多的時(shí)光，預(yù)祝后調(diào)控時(shí)代的江南策，2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行取得圓滿成功，祝所有的來(lái)賓和朋友們事業(yè)興旺，萬(wàn)事如意，謝謝大家。

　　主持人（方丹瓊）：好，非常感謝楊先生的精彩致詞，接下來(lái)我們請(qǐng)出的觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士為我們進(jìn)行致詞，掌聲有請(qǐng)。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓，上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇七年以來(lái)走遍國(guó)內(nèi)二十幾個(gè)省市，這是第二次來(lái)到江蘇第一次走進(jìn)無(wú)錫。

　　今天，我們現(xiàn)場(chǎng)來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)非常多，使我想到在地產(chǎn)G30排名前三的一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的一句話，當(dāng)年他們正是因?yàn)樽哌M(jìn)長(zhǎng)三角，才使得他們挺進(jìn)到百億軍團(tuán)，而我知道他們也在無(wú)錫正進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　3月開(kāi)始，觀點(diǎn)論壇從廈門(mén)到武漢再到無(wú)錫，每場(chǎng)論壇人氣都非常旺，我在想這是很好的現(xiàn)象，面對(duì)當(dāng)下樓市處于調(diào)整、行業(yè)處于彷徨局面的時(shí)候，我們企業(yè)是該反思、調(diào)整及改變了。后調(diào)控時(shí)代其實(shí)不單是指房地產(chǎn)行業(yè)，也泛指宏觀經(jīng)濟(jì)，面對(duì)無(wú)法改變的大環(huán)境及大政策，我們可以改變的唯有我們自己的思維及企業(yè)模式。無(wú)論當(dāng)下已隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)還是房地產(chǎn)金融新模式，起碼一點(diǎn)我們可以理解為我們不一定都可以成為最大的房企，但是可以使自己成為最獨(dú)特的、成長(zhǎng)最快的一個(gè)新領(lǐng)軍企業(yè)。

　　今天，論壇內(nèi)容將涉及到政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，也許半天的時(shí)間很短，只可以蜻蜓點(diǎn)水，但是我們主辦機(jī)構(gòu)希望透過(guò)各位嘉賓的拋磚引玉足以喚起大家新的思考及新的改變。而八月即將舉辦的2011博鰲房地產(chǎn)論壇將提供兩天三夜充足時(shí)間來(lái)拉長(zhǎng)我們的交流與探討。

　　最后，感謝今天出席論壇所有演講及對(duì)話嘉賓，感謝長(zhǎng)期支持觀點(diǎn)的文登市政府、華譽(yù)景觀、金科集團(tuán)、星月門(mén)業(yè)、世聯(lián)地產(chǎn)、融創(chuàng)集團(tuán)及所有支持企業(yè)與媒體，感謝我們長(zhǎng)期的戰(zhàn)友現(xiàn)代快報(bào)，感謝所有與會(huì)來(lái)賓，再次代邀請(qǐng)今天所有與會(huì)者八月海南博鰲房地產(chǎn)論壇相見(jiàn)！

　　謝謝大家！

　　主持人：好，非常感謝陳女士，接下來(lái)我們有請(qǐng)中共無(wú)錫市委副秘書(shū)長(zhǎng)楊智敏先生為我們致詞，掌聲有請(qǐng)。

　　楊智敏：尊敬的朱會(huì)長(zhǎng)，陳主任，尊敬的各位來(lái)賓，女士們先生們，非常榮幸地今天參加我們2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行活動(dòng)，首先我對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，各位女士們先生們到無(wú)錫來(lái)參加無(wú)錫行的活動(dòng)表示熱烈的歡迎。

　　無(wú)錫地處長(zhǎng)三角腹地，也是我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，更是我們滬寧線上最最重要的交通樞紐城市，無(wú)錫歷來(lái)是江南地區(qū)富蒴的魚(yú)米之鄉(xiāng)，也是人民安居樂(lè)業(yè)的城市。伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，無(wú)錫人已經(jīng)用他特有的聰慧和睿智造就了我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各次機(jī)遇，使得我們無(wú)錫經(jīng)濟(jì)始終排名在前十位。

　　無(wú)錫經(jīng)濟(jì)從前幾年快速增長(zhǎng)，已經(jīng)到了實(shí)現(xiàn)重大的這個(gè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，無(wú)錫人民現(xiàn)在已經(jīng)到了追求更高質(zhì)量，更高生活品質(zhì)的優(yōu)異的居住環(huán)境，也隨著中國(guó)工業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)基地落戶無(wú)錫，無(wú)錫正在吸引著來(lái)自全球世界各地一流人才到無(wú)錫來(lái)創(chuàng)業(yè)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)，是我們中國(guó)當(dāng)前最最熱門(mén)的經(jīng)濟(jì)大市，無(wú)錫在多次世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩，特別是我們中國(guó)對(duì)房市實(shí)行多次的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，這樣的影響下，我們無(wú)錫的房市，無(wú)錫的房地產(chǎn)業(yè)是影響最小，沖擊最弱的城市之一，我們始終保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，今天我們?nèi)珖?guó)最高的房地產(chǎn)業(yè)的專家們?cè)萍療o(wú)錫，也不失為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)會(huì)做到一份強(qiáng)勁的動(dòng)力，也確實(shí)是我們，這是我們各位專家們到無(wú)錫來(lái)，是對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的一次檢驗(yàn)，更不用說(shuō)是對(duì)我們無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的一次推動(dòng)。

　　那么最后呢也讓我祝愿我們各位代表，特別是各位來(lái)賓，在無(wú)錫短短幾天時(shí)間來(lái)，讓我們無(wú)錫美麗的山山水水，能夠給各位留下美好印象，也衷心祝愿2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行活動(dòng)能夠取得最最圓滿的成功，最后祝各位身體健康。

　　主持人：謝謝楊秘書(shū)長(zhǎng)，親愛(ài)的朋友們我們接下來(lái)要進(jìn)行論壇的議程，我們2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行的主題是后調(diào)控時(shí)代的江南策，所以下面即將展開(kāi)的就是今天無(wú)錫行論壇的演講環(huán)節(jié)，今天上午我們隆重邀請(qǐng)到了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生，山東省文登市城市運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生先生等嘉賓，他們將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先我們開(kāi)始第一場(chǎng)演講，也就是無(wú)錫行論壇的開(kāi)幕致詞和主旨演講。有請(qǐng)演講嘉賓中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，今天他演講的題目是政策篇之保障房未來(lái)，中國(guó)城市化與住房雙軌制，掌聲歡迎。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁女士們先生們上午好。很高興來(lái)參加本次論壇。下面呢我就通過(guò)城鎮(zhèn)化與住房雙軌制談一點(diǎn)個(gè)人的看法，談這個(gè)問(wèn)題以前，提一個(gè)小小的意見(jiàn)，就是你那個(gè)題目啊，后調(diào)控時(shí)代的這幾個(gè)字不很妥當(dāng)，為什么呢？因?yàn)樵蹅儸F(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)都明白了，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)往往會(huì)設(shè)立，在設(shè)立的同時(shí)要加強(qiáng)調(diào)控，所以調(diào)控他是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的，后調(diào)控時(shí)代，我想大家應(yīng)該關(guān)注到，在今年的全國(guó)人大公布“十二五”規(guī)劃里，以住房保障第一句話就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，這是第一句話，這是政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合進(jìn)行的，不是有什么后調(diào)控時(shí)代，這個(gè)是非常重要，這個(gè)是非常非常重要，所以我就在這點(diǎn)質(zhì)疑，以后盡量少用這個(gè)詞。

　　那么城鎮(zhèn)化和住房雙軌制這個(gè)題目很大，由于時(shí)間問(wèn)題，因?yàn)榻裉旌芏嘤^點(diǎn)媒體都，現(xiàn)代快報(bào)也來(lái)了，想從觀點(diǎn)方面來(lái)談。我覺(jué)得城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)，跟咱們住宅建設(shè)提供了發(fā)展的機(jī)遇，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)是給我們國(guó)家老百姓提供生活場(chǎng)所，也是為各方提供生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，是先導(dǎo)性的民生關(guān)系重大的產(chǎn)業(yè)。所以呢這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間，城鎮(zhèn)化和住宅產(chǎn)業(yè)一定要協(xié)調(diào)發(fā)展，作為長(zhǎng)三角地區(qū)，因?yàn)槲覀兘裉煸谶@兒，作為長(zhǎng)三角地區(qū)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，咱們長(zhǎng)三角的城市群，是咱們國(guó)家最具有活力的城市群，長(zhǎng)三角在我們國(guó)家不到3%的地皮上面，創(chuàng)造了國(guó)家20%幾的經(jīng)濟(jì)總量，而且呢他的科技含量也高，所以應(yīng)該說(shuō)是我們國(guó)家相當(dāng)先進(jìn)的城市群。今天的發(fā)言呢不是針對(duì)長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)的，今天從這個(gè)題目，城鎮(zhèn)化和住房的雙軌制這個(gè)題目來(lái)講一講，我這個(gè)呢圍繞三點(diǎn)來(lái)談我的基本看法。

　　第一點(diǎn)就是咱們中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)這個(gè)詞大家熱情很高，我們國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，所以尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點(diǎn)我覺(jué)得可以理解，目前為止客觀上如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)更快，他帶來(lái)的困惑也比較多，目前來(lái)說(shuō)我們城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，自己覺(jué)得要防止四種傾向，第一種傾向是怎么樣防止推進(jìn)沒(méi)有水分的城鎮(zhèn)化，我講的沒(méi)有城鎮(zhèn)化是實(shí)打市的城市化，城市常住人口占總?cè)丝诘谋壤?，但是現(xiàn)在我們?cè)趯⒔?7.5%的那個(gè)城市化推及里頭，有2億左右的農(nóng)民工沒(méi)有正式納入城市化的，所以現(xiàn)在有些地方城市化比例很高，就認(rèn)為國(guó)家0.8%的指標(biāo)是不是低了？我們覺(jué)得沒(méi)有水份的城鎮(zhèn)化，要達(dá)到這個(gè)數(shù)字是不容易的，要防止沒(méi)有水分的城市化。

　　第二個(gè)要防止盲目的，沒(méi)有地方特色的，千篇一律的城市化，這個(gè)也是要注意的，因?yàn)楝F(xiàn)在我們國(guó)家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒(méi)有地方特色，我覺(jué)得這個(gè)事情是比較大的問(wèn)題，一定要科學(xué)規(guī)劃城市群里各個(gè)城市的功能和產(chǎn)業(yè)的布局，這是國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點(diǎn)要注意防止部分依賴于土地和房地產(chǎn)的咱們講的土地城市化，這個(gè)問(wèn)題也是要注意的，這個(gè)在咱們長(zhǎng)三角地區(qū)這個(gè)問(wèn)題也很突出，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)布局要合理，各方面的，包括房地產(chǎn)和各方面發(fā)展要協(xié)調(diào)，但是包括一些咱們東部的有一些省份原來(lái)城市化的目標(biāo)低的省份，但是他們的替代性城鎮(zhèn)化部分傾向賣(mài)地蓋樓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐很，所以如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)活力的城市化是很難維持的，就是各個(gè)地方土地賣(mài)完了，你下面城市化的后勁是什么。

　　第四點(diǎn)要注意防止人口部分向大城市集中的，尤其是向部分大城市集中，當(dāng)然東部地區(qū)各方面條件比較優(yōu)異，人們向這個(gè)地方聚集某種意義上也是人們的很好理想，但是我們覺(jué)得部分向東部地區(qū)移動(dòng)，要包括我們國(guó)家的東西地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，所以我們要堅(jiān)持怎么樣把城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和會(huì)議體制的改革結(jié)合起來(lái)，使城市化通過(guò)協(xié)調(diào)發(fā)展，而且在中西部地區(qū)的中等以下的城市，首先放開(kāi)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐睦习傩漳軌蚓徒鼐蜆I(yè)，安家落戶，這樣城市化也就協(xié)調(diào)發(fā)展。所以我覺(jué)得城市化要注意防止四種傾向。

　　第二個(gè)問(wèn)題談一下住房雙軌制的問(wèn)題，從國(guó)八條到去年年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，到今年兩會(huì)通過(guò)的“十二五”規(guī)劃，就提出了要建立住房雙軌制的問(wèn)題，我們覺(jué)得這是咱們一個(gè)成熟的表現(xiàn)，從國(guó)八條開(kāi)始，我覺(jué)得不僅提出了雙軌制，而且在指導(dǎo)思想上面，實(shí)際上對(duì)商品房的建設(shè)，對(duì)住房保障提出了兩手抓，兩手都要硬的問(wèn)題，現(xiàn)在有一些人認(rèn)為是不是兩條道，我個(gè)人覺(jué)得是有區(qū)別，但是他是互相聯(lián)系的，不是各走各的道就行了。因?yàn)檫@兩者之間從目標(biāo)來(lái)說(shuō)都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問(wèn)題，而且在土地的這個(gè)整個(gè)資源有限的情況下，再加上我們說(shuō)住房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，老百姓能力有限的情況下，你就要增加住房保障能力，所以為什么今年增加了公租房的增加，就意味著政府加大了這方面的保障力度，所以盡管是兩種體系，他實(shí)際上這種雙軌制互相有聯(lián)系，互相有影響的雙軌制，不是政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分離的，所以我覺(jué)得這個(gè)觀點(diǎn)一定要講一下。具體要防止的一些問(wèn)題，我覺(jué)得這次“十二五”第35章他講非常細(xì)，要點(diǎn)性東西是這樣的：一開(kāi)始他講了，前面的幾句話，就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加大符合國(guó)情的體制機(jī)制和政治體系，逐步形成平衡，消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居，我覺(jué)得這個(gè)把咱們房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)加大非常清楚，這里頭我覺(jué)得核心的體系，一個(gè)是堅(jiān)持政府調(diào)控，市場(chǎng)改革結(jié)合，調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)是同時(shí)進(jìn)行的，另一個(gè)咱們前幾年咱們房地產(chǎn)調(diào)控幾句話，總量基本平和，價(jià)格穩(wěn)定，將價(jià)格穩(wěn)定改成基本適應(yīng)，所以為什么這一次中央政府組織了八個(gè)組到16個(gè)城市去講這個(gè)問(wèn)題，這是非常重要的。他講到了健全購(gòu)房供應(yīng)體系，這個(gè)大家感覺(jué)到很好，因?yàn)榻∪?gòu)房供應(yīng)體系，一方面是彌補(bǔ)了我們前一段時(shí)間這方面的缺憾，我自己也感覺(jué)到今年也好，明年也好，1千萬(wàn)套的安居工程，不光是從零售角度考慮，我自己還感覺(jué)到，他還有如果市場(chǎng)有互動(dòng)的話，1千萬(wàn)套的安居工程，可以沖抵咱們商品房投資不足影響的房地產(chǎn)投資規(guī)模，這樣讓他可以緩沖，是吧？房地產(chǎn)投資的互動(dòng)對(duì)相當(dāng)產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，這也是咱們堅(jiān)持宏觀調(diào)控很重要的，這兩年宏觀調(diào)控，肯定是按照政府的工作報(bào)告和領(lǐng)導(dǎo)的講話，但是他有重要的對(duì)比，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還要高一點(diǎn)，但是質(zhì)量提高，如果房地產(chǎn)有波動(dòng)，有1千萬(wàn)套的保障性安居工程可以沖抵商品房投資波動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。第三個(gè)問(wèn)題呢改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我自己感覺(jué)到他里頭內(nèi)容很多，因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題不說(shuō)了，一開(kāi)始講了兩句話，一個(gè)是堅(jiān)定不移要搞好，他是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，這確定了本屆政府的決心，第二句話是要加快建立健全房地產(chǎn)的中長(zhǎng)機(jī)制，這個(gè)有一個(gè)過(guò)程，但是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這是本屆政府的決心，10月13號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的話來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向很重要，力度不放松，這是我覺(jué)得起碼是驗(yàn)證了決心。大家一定要注意。在這個(gè)情況下面，更重要我們房地產(chǎn)企業(yè)要做好充分準(zhǔn)備，要適應(yīng)。前但時(shí)間萬(wàn)科的企業(yè)高官說(shuō)過(guò)，我們房地產(chǎn)企業(yè)的老板應(yīng)該像當(dāng)農(nóng)民一樣，農(nóng)民是關(guān)注天氣變化，但是他更多關(guān)注天氣變化的情況下，怎么樣種好自己的田和地，因?yàn)樗麑?duì)政府沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，中央政府制訂的，我只有順應(yīng)政策，在順應(yīng)政策的前提下面怎么樣適應(yīng)他，我認(rèn)為這一條大家做好充分的思想準(zhǔn)備，我認(rèn)為本屆政府堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)決的，你們看怎么樣調(diào)整你們的思路，來(lái)適應(yīng)整個(gè)思路，我認(rèn)為這是至關(guān)重要的。

　　第三點(diǎn)我覺(jué)得一定要積極穩(wěn)妥來(lái)推進(jìn)，因?yàn)槭浅鞘谢こ?，所以一定要積極穩(wěn)妥來(lái)推進(jìn)咱們城中村的改造，以及宅基地的使用，這是跟城市化有關(guān)系的，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，在這次“十二五”規(guī)劃里頭提到了這個(gè)問(wèn)題，那么這個(gè)呢牽扯到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題，一定要及時(shí)以保護(hù)老百姓的合法權(quán)益。另一個(gè)問(wèn)題關(guān)于宅基地?fù)Q房的問(wèn)題，是在國(guó)家認(rèn)可的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的試點(diǎn)地方，包括我們的蘇州，最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1號(hào)開(kāi)始實(shí)行了天津市以宅基地?fù)Q房示范小村的管理辦法，之后包括蘇州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都開(kāi)展了一些試點(diǎn)，你像河南省明文規(guī)定，退還宅基地到城鎮(zhèn)居住，并符合住房保障條件的可以申請(qǐng)廉租住房和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，把城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)逐步逐步改變成一體化，他的先決條件是宅基地要退還，那個(gè)要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院的標(biāo)準(zhǔn)，我覺(jué)得如果把這項(xiàng)工作有所突破，對(duì)我們?cè)谥袊?guó)城市化過(guò)程當(dāng)中，怎么樣來(lái)推行住房的雙軌制，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝朱會(huì)長(zhǎng)的演講，接下來(lái)我們請(qǐng)出的今天第二位演講嘉賓，讓我們有請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，掌聲有請(qǐng)。演講題目是“十二五”房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的四個(gè)調(diào)整。掌聲有請(qǐng)

　　陳淮：謝謝大家！剛才講在主辦方現(xiàn)代快報(bào)大家提了一個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)第一個(gè)不讓買(mǎi)房了錢(qián)往哪兒擱，第二個(gè)他說(shuō)以后這房子是不是只剩下民生工程？第三個(gè)他說(shuō)抗通脹不買(mǎi)房，買(mǎi)什么。我現(xiàn)在的回答我們的記者朋友，基本沒(méi)看國(guó)八條，國(guó)八條再明確無(wú)誤的說(shuō)了堅(jiān)決抑制投資性需求，這個(gè)意思體現(xiàn)明明白白，不需要我們反復(fù)論證了。而且我們?cè)?011和此后一段時(shí)間住房，中心是滿足首先優(yōu)先滿足低端老百姓需求，優(yōu)先滿足自助性需求，優(yōu)先滿足合理范圍內(nèi)的改善性需求，優(yōu)先滿足中低收入者購(gòu)房需求，沒(méi)有一條說(shuō)錢(qián)往哪兒擱的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題恐怕有些不合時(shí)宜。

　　房地產(chǎn)健康發(fā)展解決人民關(guān)心的房?jī)r(jià)和老百姓收入之間的尖銳矛盾問(wèn)題，吃退燒藥好不好，好，包括限購(gòu)，限貸，問(wèn)責(zé)制很多很多的方面，但是根據(jù)問(wèn)題是實(shí)現(xiàn)，我們希望呢房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我們剛才朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，既社會(huì)關(guān)注問(wèn)題，又是呢國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)矛盾協(xié)調(diào)發(fā)展，要做好“十二五”期間，此后一段周期我們要做好四個(gè)調(diào)整。哪四個(gè)調(diào)整？

　　第一個(gè)是城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這件事和無(wú)錫以及蘇南我們的城市化，城鎮(zhèn)化密切相關(guān)，我們走過(guò)了很長(zhǎng)一段城市化之路，在中國(guó)人口向城市快速進(jìn)軍的過(guò)程中，我們?nèi)〉玫某删秃桶l(fā)展的速度是前所未有，但是這里面存在巨大的缺陷，就是人口過(guò)度向很少幾個(gè)過(guò)大城市進(jìn)軍，造成這些人口過(guò)度引入，以及城市不堪承載，而且呢這樣發(fā)展下去的態(tài)勢(shì)也讓更多老百姓分享好處的初衷，也和我們讓更多人民群眾在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中客觀規(guī)律存在調(diào)整，人口都集中在上海，廣州，北京，深圳等少數(shù)大城市，加上青島，杭州，無(wú)論如何解決不了中國(guó)的農(nóng)村人口向城市是集中的問(wèn)題，無(wú)論如何解決不了房?jī)r(jià)高起和老百姓收入之間的問(wèn)題，無(wú)論如何解決不了城市中的污染以及居住指標(biāo)下降問(wèn)題。我們?cè)谶^(guò)去十年里，由于歷史客觀原因?qū)е挛覀儾坏貌话奄Y源，建筑能力，資金過(guò)多向少數(shù)幾個(gè)沿海大城市進(jìn)行投入，因?yàn)楸本╅_(kāi)奧運(yùn)會(huì)，上海開(kāi)世博會(huì)，一系列國(guó)際性大型活動(dòng)，是我們向世界展示中華民族風(fēng)采的機(jī)會(huì)，我們?cè)谶@一個(gè)階段集中人力物力是客觀要求，但是這個(gè)時(shí)代過(guò)了，21世紀(jì)的第二個(gè)十年，“十二五”規(guī)劃起二三線城市和中小城鎮(zhèn)的發(fā)展是中國(guó)城市化，城鎮(zhèn)化的主心。人口集聚的核心應(yīng)該是這兩個(gè)層面上，包括二三線城市，及縣城區(qū)，中心鎮(zhèn)這兩個(gè)層面，如果我們不能完全這個(gè)轉(zhuǎn)變，我們無(wú)論如何也解決不了此起彼伏這樣一個(gè)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，城市結(jié)構(gòu)的條夠是中國(guó)城鎮(zhèn)化必然之路，這是第一個(gè)調(diào)整。包括無(wú)錫和周邊中小城市發(fā)展機(jī)會(huì)在未來(lái)一個(gè)時(shí)間仍然向當(dāng)初創(chuàng)造蘇南模式一樣，也會(huì)在中國(guó)城市化之路上有自己獨(dú)特建樹(shù)。

　　第二條我們調(diào)整中央和地方政府稅負(fù)之間的關(guān)系。稅制改革的時(shí)候那時(shí)候政府沒(méi)有建立廉租房的任務(wù)，沒(méi)有實(shí)行全民醫(yī)保的任務(wù)，以及很多提供公共產(chǎn)品的這樣的任務(wù)。這些任務(wù)加到地方政府頭上，由于這些任務(wù)沒(méi)有經(jīng)常性的收入來(lái)源導(dǎo)致了大家所詬病已久的土地財(cái)政這些問(wèn)題，實(shí)際上解決這些問(wèn)題國(guó)家上已經(jīng)有非常成熟成功的經(jīng)驗(yàn)，我們也在努力嘗試和做探索。比如說(shuō)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上我們房產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也好，也是解決地方政府為了富裕老百姓所必要的財(cái)稅來(lái)源，也包括我們將來(lái)再辦奧運(yùn)會(huì)或者其他賽事大型活動(dòng)，或者完善本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的基礎(chǔ)設(shè)施以后，發(fā)行市證債這些事情呢已經(jīng)是在認(rèn)真地研討和思考中呢，但是這個(gè)調(diào)控恐怕是議論已久動(dòng)作不快，“十二五”期間有必要加快步伐，前不久周行長(zhǎng)曾經(jīng)特別提出來(lái)，市證債加不動(dòng)產(chǎn)稅的問(wèn)題解決地方政府經(jīng)常性收入不足，以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必要問(wèn)題，我想這是第二個(gè)問(wèn)題。

　　第三個(gè)調(diào)整是土地制度的調(diào)整，土地制度也到了需要不斷完善和改進(jìn)的時(shí)候，我們現(xiàn)在的城市化，按人口城市化來(lái)說(shuō)，中國(guó)同樣創(chuàng)造世性歷史性的情況。我們從一個(gè)大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族，變成一半人住城里了，我們雖然沒(méi)有給出城鎮(zhèn)化比例，因?yàn)樗f(shuō)每年都有這個(gè)數(shù)據(jù)，今年沒(méi)有，和人口普查數(shù)據(jù)一并發(fā)布，但是大約的城鎮(zhèn)人口所占比例是48%以上，但是這48%4億人中有四分之一實(shí)際上是偽城市人口是遠(yuǎn)沒(méi)有在仍時(shí)鐘扎根定居，受到城市資源均等化撫待，也沒(méi)有所有城市化條件的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工的問(wèn)題，其中問(wèn)題之一除了戶口，社會(huì)福利，就業(yè)問(wèn)題之外，第四個(gè)問(wèn)題就是住房，他們有房子，不是沒(méi)有房子，但是他們的房子在農(nóng)村宅基地上面，今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)就是我們農(nóng)民工進(jìn)城總數(shù)2.4億人，跨省就業(yè)1.5億人，城市要容納這些人，但是土地又留在了農(nóng)村，居住用地留在了農(nóng)村，這是需要調(diào)整的，我們說(shuō)農(nóng)民出租屋問(wèn)題，城中村問(wèn)題，本質(zhì)上是土地制度的問(wèn)題，光北京一個(gè)城市，農(nóng)民出租屋居住的人就達(dá)200萬(wàn)人，我們現(xiàn)在土地供給政府是唯一的出讓方，提供方，政府想多給就多給，想什么方式就什么方式，限地價(jià)，達(dá)到保障房條四，實(shí)際上把地價(jià)上漲，用其他搭售的方法隱藏在價(jià)格里頭，沒(méi)有什么本質(zhì)變化，這個(gè)游戲規(guī)則已經(jīng)變成為規(guī)范和任意性太大的規(guī)則，土地的調(diào)整也迫在眉睫，不解決這個(gè)問(wèn)題我們房地產(chǎn)健康發(fā)展問(wèn)題難以實(shí)現(xiàn)。

　　最后一個(gè)調(diào)整，收入分配制度的調(diào)整，這是在2010年以來(lái)國(guó)務(wù)院和黨中央反復(fù)提到，我們?cè)?ldquo;十二五”期間要進(jìn)一步加大力度，加快速度實(shí)現(xiàn)的一件事情，最近大家議論關(guān)于個(gè)人所得稅免征額的問(wèn)題，還有完善社會(huì)保障體系問(wèn)題，以及縮小差距問(wèn)題，抑制高收入人群不當(dāng)?shù)美膯?wèn)題等都是調(diào)控收入分配結(jié)構(gòu)，加大二次分配以及二次分配之后的社會(huì)再分配力度，縮小社會(huì)之間的差距，但是這個(gè)收入之間的差距問(wèn)題，并不是一朝一夕就可以辦到也不是人民以為的那樣，我們將來(lái)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)中國(guó)老百姓一刀切的收入水平，那是不可能，也不合理，不符合客觀規(guī)律。提高收入是解決老百姓買(mǎi)房子問(wèn)題的根本之道，當(dāng)然我們相信中國(guó)在這一問(wèn)題上縮小這個(gè)房?jī)r(jià)和老百姓收入差距問(wèn)題上，所需要的時(shí)間比任何發(fā)達(dá)國(guó)家在同一個(gè)階段需要的時(shí)間都要短，我們步伐更加快，但是即便是這樣，也需要若干年，我剛才說(shuō)解決老百姓收入與房?jī)r(jià)之間的矛盾根本就是要實(shí)現(xiàn)四個(gè)調(diào)整，第一個(gè)是城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，縮小二三線城市與沿海特大城市發(fā)展差距，均衡在四個(gè)層級(jí)人口的分布，第二個(gè)調(diào)整土地稅負(fù)制度，中央與地方稅收關(guān)系的調(diào)整，給予地方資源來(lái)源，第三個(gè)調(diào)整剛才說(shuō)的土地制度，實(shí)現(xiàn)一些必要的調(diào)整，我們的宅基地政策，城市發(fā)展過(guò)程中建設(shè)用地的問(wèn)題，農(nóng)民進(jìn)城以后的土地置換問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及用地制度問(wèn)題，都迫切需要在土地制度上有所突破，最后調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了低收入人群，更多更快的收入增長(zhǎng)，提高他們?cè)跐M足吃穿用之后，滿足自己自我滿足住房消費(fèi)的能力問(wèn)題，以上僅供參考，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝陳主任帶給我們的精彩的演講，接下來(lái)請(qǐng)出第三位嘉賓，山東省文登市城市運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生讓，我們掌聲有請(qǐng)，畢主任將為我們帶來(lái)演講題目的是國(guó)家戰(zhàn)略中的養(yǎng)生之讀，山東文登。掌聲有請(qǐng)。

　　畢建超：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓同志們，先生們上午好，首先我代表我們副市長(zhǎng)不能到會(huì)表示歉意，其實(shí)文登和江蘇無(wú)錫還是比較有淵源的，文登和無(wú)錫的張家港市當(dāng)時(shí)是互相學(xué)習(xí)互相發(fā)展的友好城市，我們也在一直跟無(wú)錫包括江蘇的各個(gè)地市進(jìn)行學(xué)習(xí)。去年我們?cè)谟^點(diǎn)論壇上多次提到，其中各大開(kāi)發(fā)商不僅要重視一個(gè)一二線城市的開(kāi)發(fā)，戰(zhàn)略上我們認(rèn)為要重視三四線城市，這樣可以均衡布局，均衡發(fā)展?，F(xiàn)在三四線城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)資金占有率，也是十分合理的，而且風(fēng)險(xiǎn)也是不高的，他不光適合全國(guó)性大戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，也適合一些在發(fā)展一個(gè)中小型開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)移。在轉(zhuǎn)移當(dāng)中肯定大家也要進(jìn)行一個(gè)，選擇一個(gè)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)龍頭型的三四型城市進(jìn)行發(fā)展。在無(wú)錫發(fā)展同時(shí)，文登也在進(jìn)行自己的蛻變。

　　我下面簡(jiǎn)單介紹一下，今年是國(guó)務(wù)院第一個(gè)公布的國(guó)家型戰(zhàn)略規(guī)劃，就是1月4號(hào)山東省藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個(gè)發(fā)展規(guī)律，而位于膠東半島文登市被確定為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)三大海洋新區(qū)之一，作為一個(gè)縣級(jí)市能在國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略中被多次體積，也充分表明了文登的發(fā)展已經(jīng)吸引了全省乃至全國(guó)的重視，他現(xiàn)在目前主要是有以下八大優(yōu)勢(shì)，第一是氣侯比較宜人，文登擁山抱海，四季分明，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，全年優(yōu)質(zhì)空氣191天以上，是全國(guó)著名四季養(yǎng)生福地。

　　第二戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)前列，而在山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃公布以后，文登將在金融財(cái)稅方面進(jìn)行大力支持，也為文登發(fā)展提供前所未有的強(qiáng)勁的動(dòng)力。

　　三文登擁有黃金海岸宜居宜業(yè)，文登有156公里的黃金海岸線，也有12公里長(zhǎng)的金色沙灘，金色沙灘后面是森林，去年政府投入巨資啟動(dòng)了藍(lán)海新區(qū)。國(guó)務(wù)院還批復(fù)了120公里的用海區(qū)域，目前投資40多億進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括變電站，學(xué)校醫(yī)院已經(jīng)投入使用。北京交通大學(xué)等研究生院已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，2012年進(jìn)行使用。為配合養(yǎng)生旅游渡假的模式，文登還在旁邊配套62平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已有80多個(gè)項(xiàng)目，其中包括現(xiàn)代風(fēng)電企業(yè)，今年旅游度假區(qū)也有兩邊景觀工程，有千畝藍(lán)湖休閑度假區(qū)，還有8公里的景觀樓，包括鐵路公路都在建設(shè)，國(guó)慶期間投入使用，這時(shí)藍(lán)色新區(qū)將成為國(guó)內(nèi)一流的標(biāo)準(zhǔn)新區(qū)，目前包括海爾地產(chǎn)，華夏幸福企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，

　　第四交通比較發(fā)達(dá)，文登是山東的中心區(qū)域，威海的機(jī)場(chǎng)在文登境內(nèi)，高速路及威鐵路穿越而過(guò)，文登現(xiàn)在是所有，北方地區(qū)唯一擁有海陸空立體交通體系的。四仙山之祖聲名淵博，擁有全世界保存最完好的森林公園。

　　六文登的溫泉是獨(dú)具特色的，是中國(guó)溫泉之都，已建成兩處五星級(jí)酒店，現(xiàn)在已經(jīng)是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。

　　七就是文登是文化底蘊(yùn)比較深厚，跟咱們江蘇地區(qū)差不多，是全真教的發(fā)源地，王重陽(yáng)率7大弟子在此修煉，文登也是旅游文化的一個(gè)故鄉(xiāng)。

　　第八長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)享譽(yù)全國(guó)，這是文登在推廣中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的品牌，各項(xiàng)指標(biāo)也居于全國(guó)前列。文登擁有這么多資源，環(huán)境比較優(yōu)美，比較適合人類居住。去年開(kāi)始文登也在進(jìn)行品牌打造資源整合，進(jìn)行蛻變，在打造中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，堅(jiān)持四季養(yǎng)生，山海全程并舉的策略，以道教養(yǎng)生為核心，以養(yǎng)生旅游，養(yǎng)生地產(chǎn)為輔助，各項(xiàng)功能要素齊全，配套設(shè)施完善的養(yǎng)生渡假體系，將文登打造成立足全國(guó)的產(chǎn)業(yè)，目前正在精心打造雙核多節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，城市綜合服務(wù)核心，多個(gè)結(jié)點(diǎn)是多個(gè)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的結(jié)點(diǎn)，政府漢景企業(yè)，金融市場(chǎng)，百姓經(jīng)營(yíng)文化，三方共贏的發(fā)展方式，目前已經(jīng)在行動(dòng)期，現(xiàn)在正在進(jìn)行前期的各項(xiàng)旅游和山泉旅游，以濱海為特色的，形成養(yǎng)生品牌的區(qū)域，爭(zhēng)取到2020年使文登真正成為長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。

　　我們?nèi)ツ陠?dòng)了城市品牌營(yíng)銷行動(dòng)，舉辦了第三屆國(guó)際溫泉節(jié)，在央視，山東衛(wèi)視等媒體進(jìn)行廣泛宣傳，今年在長(zhǎng)三角60多個(gè)大中城市也馬上進(jìn)行投放形象，也是為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入打好基礎(chǔ)，各位嘉賓隨著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施，人才多種要素的匯集，文登必將成為濱海宜居城市和國(guó)際旅游目的地，投資城市最重要還是要看城市的未來(lái)，借此機(jī)會(huì)真誠(chéng)邀請(qǐng)各位到文登旅游渡假，投資，中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)山東文登歡迎您，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝畢先生為我們精彩的介紹，也讓我們對(duì)山東文登養(yǎng)生之城充滿期待，接下來(lái)是第四位演講嘉賓，是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生，題目是增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)突圍。掌聲有請(qǐng)。

　　鐘偉：非常高興有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家一起探討。三個(gè)部分，首先我們來(lái)看第一個(gè)部分，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的看法，關(guān)于國(guó)際經(jīng)濟(jì)從短期來(lái)看，也就是一兩年的時(shí)間，2011年和2012年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇超出預(yù)期，估計(jì)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)3%，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)接近4%，盡管通貨膨脹沒(méi)有困擾美國(guó)，但是今年和明年兩年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比歐洲好的多，那么歐洲由于受到戰(zhàn)爭(zhēng)和難民潮受到困擾，那么東部日本地震和核輻射問(wèn)題，將長(zhǎng)期困擾日本，這是目前的情況。中期呢從中期的角度里看，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)多次，歐洲，美國(guó)，日本都在等待下一輪的技術(shù)創(chuàng)新浪潮，看看有沒(méi)有新的重大技術(shù)創(chuàng)新，出現(xiàn)新的投資，新的就業(yè)，新的增長(zhǎng)和新利潤(rùn)，如果沒(méi)有新興產(chǎn)業(yè)集群那么恐怕很危險(xiǎn)了。

　　如果讓我下賭注，我仍然把技術(shù)創(chuàng)新下在美國(guó)，重點(diǎn)領(lǐng)域是新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，新能源沒(méi)有出路，長(zhǎng)期發(fā)達(dá)國(guó)家遭遇的困境是兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是戰(zhàn)爭(zhēng)，尤其是政府戰(zhàn)爭(zhēng)問(wèn)題，還有人口老齡化帶來(lái)沉重的社會(huì)壓力。這是整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的第一步復(fù)蘇，這是美國(guó)經(jīng)濟(jì)并且有跡象現(xiàn)實(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能在2012年走出次貸危機(jī)開(kāi)始復(fù)蘇。這是美國(guó)現(xiàn)在的狀況，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定增長(zhǎng)，失業(yè)率仍然比較高。就是目前出現(xiàn)的新的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，對(duì)美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)意味著什么？一個(gè)是中東和北非，一個(gè)是最近美國(guó)被標(biāo)準(zhǔn)普爾降低了國(guó)家信用體系，中東北非問(wèn)題最大的贏家是基地組織，是美國(guó)，最大的輸家是阿拉伯聯(lián)盟，是歐洲，中國(guó)和蘇聯(lián)，中國(guó)和前蘇聯(lián)，現(xiàn)在的俄羅斯在其中很難判定輸贏，那么從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，由于北非出現(xiàn)動(dòng)蕩，他會(huì)使得全球的大中商品短期漲價(jià)，中長(zhǎng)期漲價(jià)勢(shì)頭有所放緩，短期能源漲價(jià)，很簡(jiǎn)單，利比亞出事了，針對(duì)于提高美國(guó)通貨膨脹水平有一定貢獻(xiàn)，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，阿拉伯國(guó)家集體對(duì)能源進(jìn)行議價(jià)能力開(kāi)始下降，這使得油價(jià)快速上漲空間反而變小，這對(duì)美國(guó)在中期，也就是5年左右調(diào)控，控制全球通貨膨脹是有利的，另一個(gè)因素近期標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)下了美國(guó)的信用，美國(guó)國(guó)債信用等級(jí)也將調(diào)價(jià)，有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，有利于美國(guó)在今年下半年，明年上半年避免第三次量化寬松，如果沒(méi)有意外接下來(lái)明年年初，美聯(lián)儲(chǔ)油進(jìn)行加息，這樣引導(dǎo)全球資本進(jìn)一步向美國(guó)流動(dòng)，使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭在2012更加明顯，這是中美關(guān)系，本來(lái)應(yīng)該相互合作，攜手向前，這是中國(guó)和平崛起的先期條件，但是這兩個(gè)國(guó)家漸行漸遠(yuǎn)，這是人口和債務(wù)問(wèn)題，這是要出問(wèn)題的國(guó)家，這些國(guó)家主要集中在歐洲，所以請(qǐng)大家回顧一下，我們認(rèn)為短期美國(guó)不錯(cuò)，中期等待技術(shù)創(chuàng)新，長(zhǎng)期人口和債務(wù)是的問(wèn)題。

　　中國(guó)五年之內(nèi)中國(guó)要出事是很難的，5到10年中國(guó)的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)都在上升，10年以上中國(guó)要不出事是很難的，所以我們的判定是短期，今年，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約在9左右，通貨膨脹大約在4%左右，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概像鍋底形狀，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些，資本市場(chǎng)有機(jī)會(huì)應(yīng)該出現(xiàn)在二季度結(jié)束，三季度開(kāi)始，通貨膨脹今年全年控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期間中國(guó)的基礎(chǔ)通貨膨脹水平將比較高，通脹盡管壓下去，但是整體水位將大大高于“十一五”期間的水平，短期今年通脹上來(lái)了，投資平穩(wěn)，消費(fèi)滑坡，外貿(mào)大幅度滑坡，人民幣對(duì)美元升值進(jìn)一步加快。“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，因?yàn)樵?ldquo;十二五”期間中國(guó)遭遇到是一個(gè)不可能的30年，也就是無(wú)論你怎么高明領(lǐng)導(dǎo)人上臺(tái)之后要同時(shí)做好這三樁事情是不可能的，第一個(gè)是高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，第二是快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，第三是比較低的通貨膨脹，現(xiàn)在如果開(kāi)始追求比較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和比較低的通貨膨脹，那么經(jīng)濟(jì)增速就要大幅度滑坡，如果又要這樣又要那樣，通貨膨脹將迅速開(kāi)闊，所以這個(gè)事情總是好不好。

　　“十二五”轉(zhuǎn)型意味著要追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量同時(shí)又要控制通貨膨脹，因此經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步下調(diào)，第一季度的增速仍然偏高，這是短期中期，長(zhǎng)期呢？什么叫長(zhǎng)期，2020年之后，我強(qiáng)調(diào)我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期悲觀的看法，資源，人口和環(huán)境，這三個(gè)問(wèn)題，都將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期前景非常黯淡，從資源來(lái)看，我打一個(gè)簡(jiǎn)單的比方，歐洲加美國(guó)人口大概7億多人，經(jīng)濟(jì)總量30萬(wàn)億，中國(guó)加印度人口是人家4到5倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模是別人四分之一都不到，現(xiàn)在中國(guó)人均GDP4000多美金，印度是1000美金如果增長(zhǎng)速度要翻兩三番，你要問(wèn)一下歐洲和美國(guó)同不同意，我相信他們?cè)诮鹑诜矫嬲既蛉种蚰茉词褂寐什畈欢嘁话?，那么發(fā)達(dá)國(guó)家是不是容許新興國(guó)家獲得長(zhǎng)足增長(zhǎng)空間，所以不要迷戀金磚四國(guó)不存在，這些所謂的金磚國(guó)家，我更形象命名為磚頭國(guó)家，磚頭國(guó)家是砸向現(xiàn)代的黃金國(guó)家，磚頭國(guó)家拿起磚頭砸向歐美，如果砸成功了就成為金磚砸不成功還是磚頭。另一個(gè)問(wèn)題是人口，目前中國(guó)1999年中國(guó)進(jìn)入人口老齡化，目前中國(guó)60歲以上的老人和14歲以下的青少年，一個(gè)在增加，一個(gè)在減少，如果沒(méi)有什么意外的話，最遲2020年中國(guó)老齡人將翻一番，青少年人口進(jìn)一步下降，那么人口老齡化使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的人口紅利的因素大大縮小，因此從資源人口和環(huán)境這三個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)創(chuàng)新增長(zhǎng)前景我是不樂(lè)觀的，即便我們?cè)谖磥?lái)十五年，在節(jié)約使用能源方面做出更多努力，我們?nèi)匀粊?lái)不及，沒(méi)有意外的話，中國(guó)將在2020年經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)美國(guó)，成為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)人均GDP達(dá)到日本大概三分之一左右水平，然后中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速上升，所以我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期是未勝先衰，未富先亡。這是短中長(zhǎng)期的看法。

　　這是目前的投資，投資將在2015年左右渡過(guò)目前高峰期，也正是在2014，2015年中國(guó)目前全國(guó)性的資產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施投資告一段落，中國(guó)銀行業(yè)也會(huì)承受巨大壓力，這是我們消費(fèi)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)型，原因很簡(jiǎn)單，政府太有錢(qián)了，政府有錢(qián)一定意味著民眾的錢(qián)是不夠的，去年進(jìn)出口同比增速在40%，今年一半，同比大約20%，加上美元對(duì)非美元穩(wěn)步的走向，使得我們出口貿(mào)易更加艱難。未來(lái)5年人民幣對(duì)美元升值，未來(lái)10年不排除人民幣急劇貶值的可能性，這是通脹。通脹有很多種解釋因素，無(wú)論一種解釋都符合弗里德一句話，他說(shuō)如果我死了請(qǐng)?jiān)谖业哪贡峡躺线@樣一段話，通貨膨脹是一種貨幣形勢(shì)，其他原因的解釋都是扯淡，有通脹就意味著這個(gè)國(guó)家的政府印鈔票印多了在過(guò)去的十年中國(guó)發(fā)生什么？每三年政府財(cái)政收入翻一番，中國(guó)政府財(cái)政收入增長(zhǎng)更快，每五年貨幣總量翻一番，我不知道你們的收入是不是翻番，政府是這樣的，這就是通貨膨脹的根源。那么我們?cè)趺慈タ创ㄘ浥蛎浀内厔?shì)呢？我跳過(guò)去，通貨膨脹的趨勢(shì)大概是這樣的，這可能有點(diǎn)樂(lè)觀，目前的通貨膨脹簡(jiǎn)單追訴一下原因，是2008年末和2009年的年初，隨著而來(lái)10萬(wàn)億的在兩年之后收獲了成果，沒(méi)有當(dāng)年的慌慌張張的4萬(wàn)億，沒(méi)有當(dāng)年天亮的10萬(wàn)億信貸，就不會(huì)有現(xiàn)在這么難以控制的通貨膨脹，成也蕭何，敗也蕭何，我們不能夠預(yù)想一種政策是沒(méi)有成本的，這個(gè)題目叫做后調(diào)控時(shí)代，調(diào)控有后嗎？有后我們就要慶祝了，任何時(shí)候都有調(diào)控，你不讓政府調(diào)控，你想讓政府干嗎，政府唯一知道的就是折騰。

　　第三關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)，短期今年甚至包括2012年我們對(duì)商品房市場(chǎng)是比較憂慮的，在去年的博鰲論壇上我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)的好日子到頭了，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有相信這個(gè)話，那么現(xiàn)在來(lái)看由于多種調(diào)控因素的高度不確定性，導(dǎo)致今年商品房的銷售面積將于去年的11平米下降為8到8.5平米，下降15%到20%，銷售金額今年大約下降為4.5到4.75萬(wàn)億，銷售金額下降15%左右。房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個(gè)變化，一個(gè)是今年7到8月份，有可能有一輪真實(shí)的降價(jià)，還有可能性今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場(chǎng)將稍有反彈，考慮到2012年兩岸政治變局不確定因素仍然很?chē)?yán)峻，短期今明兩年不過(guò)如此。政府因素尤其是保障房對(duì)中期房地產(chǎn)的走勢(shì)有巨大影響，長(zhǎng)期呢？也就是10年以上的中國(guó)房地產(chǎn)，我相信目前的中國(guó)房地產(chǎn)大約處于泡沫的中期狀態(tài)，我們還有一次最后全國(guó)商品房均價(jià)翻番的機(jī)會(huì)，未來(lái)5到8年商品房?jī)r(jià)格是有可能再翻番的，但是這次翻番標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫，這是我們對(duì)中長(zhǎng)期的看法。交易量非常重要，目前全國(guó)商品房交易量一線城市下跌40%左右，70個(gè)大中城下跌接近20%，只有三線城市商品房交易量非?；钴S，價(jià)格猛漲，因?yàn)楸本?，上海，深圳的禍水都引到三四線城市了，這是過(guò)去十年多的商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)的增長(zhǎng)，過(guò)去十年商品房的投資，每年增長(zhǎng)20%，銷售金額每年增長(zhǎng)將近40%，這種快速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)結(jié)束了，在未來(lái)5到8年，商品房的投資銷售大概平穩(wěn)只有20%左右。這是過(guò)去的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，我不說(shuō)了。

　　那么對(duì)民眾而言，房?jī)r(jià)是什么？是貨幣現(xiàn)象。鈔票印多了，沒(méi)有辦法保存財(cái)富，你就必須去買(mǎi)，所以今年或者明年也讓我最看好的可能是股票市場(chǎng)，買(mǎi)房不如炒股，炒股不如買(mǎi)基金，當(dāng)然買(mǎi)房遜色于股票市場(chǎng)，并不意味著所有的房子都不好，也就是誰(shuí)的價(jià)為比較低的三四線非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)還是有上漲空間的。資本市場(chǎng)我們之所以看好，原因是因?yàn)?007年以來(lái)，包括2009年以來(lái)，到現(xiàn)在中國(guó)資本市場(chǎng)的估值修復(fù)進(jìn)行非常充分，沒(méi)有理由對(duì)資本市場(chǎng)有進(jìn)一步成立的因素，總體上我們認(rèn)為中國(guó)資本市場(chǎng)今年的基本運(yùn)行期間2800到3000左右，250人交易當(dāng)中大概有80%90%交易人處于這樣振蕩的區(qū)間，關(guān)于基金我的建議是買(mǎi)保守型的不如買(mǎi)激進(jìn)型的。那么中期呢，對(duì)政府而言，房地產(chǎn)就是一個(gè)稅收，1994年分稅制對(duì)地方政府不利，所以導(dǎo)致搞出了這么一個(gè)名堂，如果我們看一下前調(diào)控后調(diào)控有這樣詞匯成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么變化，梳理一下新老國(guó)八條內(nèi)容是相似的，不一樣的，第一條是保障房建設(shè)，今年1千萬(wàn)套，明年1千套，五年3千6百萬(wàn)套，新的變化因素，第二個(gè)是房貸政策全面收緊。第三個(gè)在全國(guó)大中城市推開(kāi)試行的限購(gòu)政策。第四個(gè)對(duì)二手房交易的一個(gè)稅費(fèi)的變化以及在重慶和上海兩地的房地產(chǎn)稅的試行，去年以來(lái)現(xiàn)在這些思想主要的變化在中期“十二五”期間，他的可能趨勢(shì)是什么，房產(chǎn)稅，重慶和上海試行的，當(dāng)然很重要，可是我一向不喜歡一個(gè)涉及國(guó)際民生的，涉及中國(guó)千家萬(wàn)戶民眾利益的事情，偷偷摸摸地悄悄地不經(jīng)過(guò)討論地來(lái)決策，五年計(jì)劃包括個(gè)人所得稅的調(diào)整，都是在往上，都是在媒體上廣泛征求民眾意見(jiàn)的，如果房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅缺掉了穩(wěn)妥的實(shí)施，那么為什么在制訂環(huán)節(jié)沒(méi)有廣泛民眾參與和討論，無(wú)論支持和反對(duì)，都應(yīng)該表達(dá)，可是目前重慶跟上海推出這項(xiàng)政策，沒(méi)有這樣的情況，這也是30年發(fā)展罕見(jiàn)的事情，我堅(jiān)決反對(duì)這種秘密決策狀態(tài)。

　　下面一個(gè)是限購(gòu)，限購(gòu)的政策目前是局部的，短期的，不規(guī)范的，限購(gòu)令極有可能被規(guī)范內(nèi)，被長(zhǎng)期化，被占全國(guó)普遍事實(shí)，如果這樣子多套住宅購(gòu)置稅可能會(huì)受到非常的抑制，所以限購(gòu)令在今年年底之后是有可能在全國(guó)范圍之內(nèi)推廣，保障房政策，保障房政策將是一場(chǎng)轟轟烈烈了不起的事情，因?yàn)槲覀儾磺宄禺a(chǎn)商在哪里，不清楚這些錢(qián)分給誰(shuí)，這意味著什么？意味著如果保障房政策在未來(lái)5年來(lái)實(shí)施我們想在整個(gè)“十二五”期間，地方政府的新增可用財(cái)力全部用于保障房建設(shè)。所以這個(gè)政策實(shí)施完成的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他不完成的難度。所以總體上來(lái)說(shuō)我們認(rèn)為初期目前的調(diào)整，中期要看政治周期，從長(zhǎng)期來(lái)看我們目前處于中度泡沫，可是我們得適應(yīng)我們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，我們必須跟泡沫共舞，我們只能接受他，沒(méi)有能力改變他。

　　總結(jié)一下，短期美國(guó)經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，但是長(zhǎng)期來(lái)講，人口債務(wù)是問(wèn)題。第二個(gè)中國(guó)五年之內(nèi)出大事很難，十年之內(nèi)不出事更難。房地產(chǎn)長(zhǎng)期我們將進(jìn)一步泡沫化，謝謝大家。

　　主持人：謝謝，謝謝鐘教授精彩的解析，我想我們鐘教授還沒(méi)有講過(guò)癮，我們聽(tīng)的也是意猶未盡，我們下一次論壇聚會(huì)的時(shí)候可以聽(tīng)到鐘教授更加精彩講解，我們接下來(lái)請(qǐng)出的是第5位演講嘉賓，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生，掌聲有請(qǐng)。李總為我們帶來(lái)市場(chǎng)與產(chǎn)品篇之吳與魏，金科在無(wú)錫。

　　李戰(zhàn)洪：本來(lái)命題作文是吳為魏，我當(dāng)時(shí)對(duì)他不是很了解，后來(lái)我昨天晚上想了一下，用同音字來(lái)理解，一個(gè)是無(wú)所謂，一個(gè)是無(wú)畏，所以后調(diào)控時(shí)代與無(wú)所謂可能相適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展。如果你能夠讀懂政策的話，你可能就無(wú)畏，后來(lái)我自己改了一下。本來(lái)借這個(gè)想到我們無(wú)錫地區(qū)的產(chǎn)品建設(shè)下，但是我覺(jué)得這樣不妥，也不是我的習(xí)慣，因?yàn)槊恳淮伟l(fā)言演講，大家都聽(tīng)我說(shuō)那個(gè)，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)市場(chǎng)情況，從我們的角度說(shuō)市場(chǎng)。

　　第一個(gè)我們什么是房子？有人說(shuō)是公寓，是高層，是洋房，還是別墅？這一次在住建部開(kāi)會(huì)的時(shí)候，有一個(gè)市長(zhǎng)提出來(lái)說(shuō)是居所，是資產(chǎn)，是投資品，后來(lái)在20號(hào)住建部開(kāi)了一個(gè)會(huì)議，我就圍繞這三個(gè)方面查了很多資料，進(jìn)行一些分析得出一個(gè)判斷，判斷之后就認(rèn)為房市是有規(guī)律的，你要找出規(guī)律出來(lái)，長(zhǎng)期看是居所，中期看是資產(chǎn)，短期看是投資品，國(guó)八條里面有一個(gè)重要的遏制投資需求，但是這個(gè)規(guī)律就是規(guī)律能不能遏制，我們要深思的。我們看看城市化占35%以上的時(shí)候就是投資品，城市化65%以上是資產(chǎn)地這個(gè)時(shí)候就是老百姓，房?jī)r(jià)的下降，老百姓究竟愿意還是不愿意。城市化率75%以上的時(shí)候就是居所，我喜歡去美國(guó)考察，美國(guó)的城市化率到2009年是83.4%，83%出現(xiàn)什么情況？每成交一套新的房子，將帶動(dòng)二手房的成交，這個(gè)時(shí)候房子就是居所了，就不是投資品，資產(chǎn)，你成交一套把房子騰出來(lái)，新的房子，大家都是改善型需求，一個(gè)個(gè)往上面進(jìn)行交易，在我們現(xiàn)在中國(guó)的市場(chǎng)上，一手房的成交和二手房成交沒(méi)有達(dá)到一比一就是投資品，我們出臺(tái)政策的是規(guī)律，像我們教授說(shuō)的，完成政策的難度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制訂政策的難度。55%以下的城市化的時(shí)候，剛性需求是為主導(dǎo)，55到75%的時(shí)候是剛性需求和改善型需求為主導(dǎo)，75%以上的時(shí)候是改善性需求為主。日本在1985年的時(shí)候城市化率已經(jīng)達(dá)到了76%，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的，1985年，2005年時(shí)間表的時(shí)候是46%，所以30%的城市化的中間是被大家忽略的，從我們來(lái)看就是說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括政策的制訂是不能忽略城市化大背景的，我們的市場(chǎng)和產(chǎn)品不要誤判大勢(shì)，城市化率一旦達(dá)到35%和70%的時(shí)候一般100年就完成了，70%以上開(kāi)始緩慢，所以城市化在35%到70%之間是房地產(chǎn)最好的發(fā)達(dá)時(shí)間。

　　第二個(gè)要把握態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在政策里面出臺(tái)也說(shuō)了在2030年的時(shí)候，中國(guó)城市化率達(dá)到70%，按照我們城市發(fā)展按照我現(xiàn)在這種說(shuō)法有16年的好時(shí)光，如果按照未來(lái)20年達(dá)到70%，應(yīng)該還有20年的好時(shí)光，不管政策怎么制訂，就是說(shuō)房地產(chǎn)的大趨勢(shì)難以改變，未來(lái)兩年，今明兩年將是最難的時(shí)間，我用我最通俗的說(shuō)法來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)房地產(chǎn)由于政策的原因，他往往是大年之后是小年，小年以后是大年，但是我們?cè)?009年，2010年連續(xù)兩個(gè)大年之后，我認(rèn)為必出現(xiàn)兩個(gè)小年，這種態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，我們要做最壞的準(zhǔn)備，收獲最好的結(jié)果。房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，就是城市化率越高的城市，他調(diào)整的深度時(shí)間就越城，城市化率越低的城市，調(diào)整深度周期是最短的，受到影響最短的。

　　第三個(gè)我們注意我們的注意經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀點(diǎn)，這里面他有一個(gè)75，75個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均GDP800到1300美金是起步階段，1300到800美金住房發(fā)展是快速上升階段，接近8000到13000的時(shí)候是平穩(wěn)上升階段，13000以上的時(shí)候是下降階段，我們看到有些發(fā)達(dá)國(guó)家他房地產(chǎn)國(guó)家是處在經(jīng)濟(jì)下端，所以國(guó)外人均GDP來(lái)看中國(guó)是不合適的，所以中國(guó)的特色一定要注意，這個(gè)是個(gè)布局，布局我不說(shuō)了，一二三四線城市先發(fā)展，所以說(shuō)到一二三線城市的時(shí)候，早幾天月初的時(shí)候在長(zhǎng)沙，有一個(gè)論壇我就說(shuō)了，廣東上海，天津和西南地區(qū)都有的，我當(dāng)時(shí)說(shuō)了一線城市做品牌，二線城市做利潤(rùn)，三線城市做規(guī)模，當(dāng)時(shí)上海一家地產(chǎn)董事長(zhǎng)站起來(lái)反對(duì)，他說(shuō)一線城市做利潤(rùn)，你開(kāi)發(fā)商你總部在哪里起家，如果在一線城市起家，他說(shuō)我們存在是80%，土地成本，80%，加上10%左右的團(tuán)體費(fèi)用，推廣費(fèi)用，他說(shuō)不對(duì)，他們沒(méi)有50%不做，另外第二選擇就是一線城市做利潤(rùn)，這個(gè)對(duì)總部在一線城市來(lái)說(shuō)是對(duì)的。再就是我們要定態(tài)勢(shì)要踩準(zhǔn)節(jié)奏，我們首先看看這個(gè)表，我們現(xiàn)在考慮這個(gè)價(jià)格，價(jià)格上升的這種情況，一種情況是價(jià)平量縮，還有價(jià)平量增，價(jià)降量降，價(jià)降量增，我們要快速增量，這個(gè)時(shí)候一定要，就是來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率，降到最小，如果家庭在很長(zhǎng)的時(shí)間里面，量縮的話這個(gè)時(shí)候我們一定要密切關(guān)系，所以這個(gè)有限定的預(yù)案，包括產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，在價(jià)降量增的時(shí)候，一降價(jià)就實(shí)現(xiàn)增量，這個(gè)時(shí)候要淡化利潤(rùn)率，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向搶占市場(chǎng)先機(jī)。如果第四個(gè)價(jià)降量也降，這個(gè)時(shí)候我們要控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候就是你2008年初，2008年中的時(shí)候有一個(gè)階段，降價(jià)市場(chǎng)都不響應(yīng)，這個(gè)階段作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一定要盡量避免。

　　下面一個(gè)方面我們要用發(fā)展的階段論去生產(chǎn)產(chǎn)品，就是GDP1000美金的時(shí)候我們提出什么產(chǎn)品，2000到3000我們提出什么產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)不一樣，我們產(chǎn)品不一樣。也開(kāi)發(fā)商要關(guān)注的，房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)降，會(huì)降多少？第一個(gè)我們先看看確定房?jī)r(jià)的五大因素，是哪五個(gè)方面？第一個(gè)是特地，第二個(gè)稅費(fèi)，第三個(gè)是成本，第三個(gè)管理費(fèi)用與營(yíng)銷費(fèi)用，第五個(gè)是房子的品質(zhì)和房子的技術(shù)含量。哪一個(gè)方面會(huì)降，哪一個(gè)方面是政府和開(kāi)發(fā)商，包括銀行各個(gè)方面要降，誰(shuí)想降，土地是想降的，這是第一個(gè)。稅費(fèi)不是，降的可能一點(diǎn)都沒(méi)有，還不停地在增加稅費(fèi)，第三個(gè)降的成本，既然成本也是不可再生的資源，也是不可能降的，管理費(fèi)用，包括管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用這一塊，按照上級(jí)的要求，政府的要求5年之內(nèi)，收入要翻番，如果政府不要，我們不敢降。第五個(gè)方面房子的品質(zhì)是不可能降的，還有房子的技術(shù)含量，他要求越來(lái)越高，很多文件一個(gè)一個(gè)下來(lái)，你的技術(shù)含量要高，技術(shù)含量高注定成本要增加，這五大要素沒(méi)有一個(gè)要降，房?jī)r(jià)降的空間在哪里，第二個(gè)方面現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商除了一線城市的暴利企業(yè)之外，一般的現(xiàn)在拿的地就是我們估算了一下，基本上811開(kāi)發(fā)模式，土地的成本，稅費(fèi)，包括資金成本降到80%，在剩下來(lái)的10%就是我們環(huán)境營(yíng)銷，那么前面5個(gè)要素沒(méi)有一個(gè)可降，那開(kāi)發(fā)商唯一要降，單方面要降，這是之前的開(kāi)發(fā)商要降，我們只能流出10%的血出來(lái)，要流20%血的時(shí)候我們就不要福利，有可能會(huì)帶來(lái)社會(huì)不穩(wěn)定。

　　我推薦一下我們，就是金科在江南市場(chǎng)就是在整個(gè)的江蘇地區(qū)，有兩個(gè)方式來(lái)一手做產(chǎn)品，一手做文化。這個(gè)我不展開(kāi)，我們一直是4R的戰(zhàn)略，一手做產(chǎn)品一手做文化，產(chǎn)品上面以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，在做文化上面我們以建立客戶忠誠(chéng)度為目標(biāo)。所以金科產(chǎn)品系列有四個(gè)，一個(gè)是東方系列，第二個(gè)是天湖系列，第三個(gè)是廊橋系列，第四個(gè)王府系列等等。另外我們一手做產(chǎn)品，一手做文化，我們是找到差異化的文化。因?yàn)榫褪钦f(shuō)我們賣(mài)房子開(kāi)發(fā)商五個(gè)層面，其實(shí)我們做產(chǎn)品，最低一個(gè)層面做產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商要以產(chǎn)品來(lái)訴求。然后鄰居組成社區(qū)，社區(qū)組成訴求，還有社區(qū)組成我們城市，乃至社會(huì)，這個(gè)訴求也很多，所以在這種情況之下，我們金科就喚醒得到對(duì)過(guò)去美好記憶的關(guān)系，他能夠承上啟下，我們就提出隔壁鄰里文化，都打造鄰里文化。每年有六大萬(wàn)人活動(dòng)，萬(wàn)家宴等等。而且我們堅(jiān)持了三年以上，堅(jiān)持了4個(gè)年頭做鄰里文化，四年，就是三年過(guò)去我們回過(guò)頭來(lái)看，住在金科的，成為金科的業(yè)主，屬于在金科小區(qū)，那個(gè)精神面貌明顯一年不同于一年。這是我們金科在做文化的時(shí)候一些照片，這是剛剛組織了，每年都有一個(gè)金科鄰里的萬(wàn)人踏青。所以金科來(lái)到無(wú)錫地區(qū)三年，就在這里，無(wú)錫地區(qū)有8個(gè)項(xiàng)目了。我們?cè)跓o(wú)錫有世界城，他主要營(yíng)造了街區(qū)城市，國(guó)際街區(qū)生活，這是世界城的照片。金科有300個(gè)億，員工5000人，在全國(guó)12個(gè)城市開(kāi)發(fā)，我們今年銷售目標(biāo)200個(gè)億，在全國(guó)在售的項(xiàng)目有32個(gè)，謝謝大家。

　　主持人：謝謝，非常感謝李先生精彩講解，可能由于時(shí)間的關(guān)系，我們演講嘉賓準(zhǔn)備都非常充分，但是可能意猶未盡沒(méi)有進(jìn)行演講，希望我們下一次再相聚可以聽(tīng)到你們的講演?，F(xiàn)在已經(jīng)中午了，但是大家都非常期盼我們圓桌論壇，但是在開(kāi)始那個(gè)環(huán)節(jié)之前，我們請(qǐng)出最后一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生先生。

　　黎振偉：好，我的演講題目是房地產(chǎn)調(diào)控下的創(chuàng)新發(fā)展之路，很榮幸來(lái)到無(wú)錫2011城市觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行，這是個(gè)美麗的城市，那么我們今天看房地產(chǎn)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單看產(chǎn)品，也不是簡(jiǎn)單看價(jià)格，我們希望在關(guān)注市場(chǎng)，客戶產(chǎn)品的同時(shí)，還關(guān)注經(jīng)濟(jì)政策與城市的發(fā)展，關(guān)注行業(yè)企業(yè)發(fā)展模式怎么樣從更高層面把握營(yíng)銷，形勢(shì)是很重要的。那么今年的政策我們看看清楚，前面專家講過(guò)了，我們今天面對(duì)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還有民生問(wèn)題，十八大將產(chǎn)生新的領(lǐng)導(dǎo)人，同時(shí)我們也看到經(jīng)濟(jì)的主題從保增長(zhǎng)向調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也決定了房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的量增長(zhǎng)回到質(zhì)，我們國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人都在對(duì)房地產(chǎn)提出更加嚴(yán)厲的聲音和看法，我們看到2011年房地產(chǎn)政策將會(huì)從嚴(yán)這是毋庸置疑。從問(wèn)責(zé)，從限購(gòu)，從監(jiān)管，從稅收。

　　我們看2011年調(diào)控的主旋律，我們認(rèn)為2011市場(chǎng)走勢(shì)是不容樂(lè)觀的，2011年下半年市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)，但是全年房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然存在下行的壓力。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)與未來(lái)什么地方呢？“十二五”規(guī)劃建議中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)已經(jīng)凸現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)性，從保障房建設(shè)，引導(dǎo)住房需求，還有促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是大家今后幫助的，所以簡(jiǎn)單投資炒樓這種現(xiàn)象將會(huì)被遏制，所以大家入房入市，如果想炒樓估計(jì)難了，我們也看到“十二五”規(guī)劃的影響仍是利多偏好的，因?yàn)槌鞘谢?，城?zhèn)化，居民收入增加，當(dāng)然保障房對(duì)我們有威脅，但是還是大的利好，那么我們認(rèn)為“十二五”規(guī)劃的樓市的影響，一方面是促使行業(yè)房地產(chǎn)更加理性，行業(yè)利潤(rùn)逐漸向社會(huì)平均利潤(rùn)，同時(shí)促進(jìn)行業(yè)新的洗牌，2011年是樓市的調(diào)控年，他將讓開(kāi)發(fā)商迎來(lái)第一道檻，不同的城市，不同的客戶都需要不同的策略區(qū)別對(duì)待，問(wèn)題是我們認(rèn)為，2011到2015年對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，也是一個(gè)時(shí)代的發(fā)展，我們中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個(gè)新的發(fā)展，我們社會(huì)的特征，我們重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，及財(cái)富分配的規(guī)律都在改變，我們看到我們中國(guó)的趨勢(shì)，中國(guó)城市人口將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)跟人口的升級(jí)，我們看到人口將產(chǎn)生不同消費(fèi)需求，我們開(kāi)發(fā)商也在研究消費(fèi)瞿秋還有我們提前消費(fèi)的需求，同樣我們看到城鎮(zhèn)化，我們中小城市也必須向中央發(fā)展，所以我們看到的中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，是得三四線城市得天下，城市的背景跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展是決定房?jī)r(jià)發(fā)展特征及前景的個(gè)性，所以我們可以看到無(wú)錫這個(gè)城市有很多的機(jī)會(huì)，無(wú)錫是經(jīng)濟(jì)，科技，文化，美麗，富裕的無(wú)錫，無(wú)錫作為二三線城市他在新的發(fā)展中會(huì)迎來(lái)新的機(jī)會(huì)。新的機(jī)會(huì)還帶來(lái)以下幾個(gè)方面，就是同城效應(yīng)，3G時(shí)代，軌道交通等等等等，這些都跟我們?cè)瓉?lái)單一的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不同，第二也看到土地供應(yīng)將由緊到收，發(fā)展綜合體項(xiàng)目將是必然，我們中國(guó)房地產(chǎn)面臨著相比東京香港我們?nèi)莘e率真的很低，廣州在過(guò)去10年，廣東東莞同樣，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市中他們過(guò)去是靠大量套用土地來(lái)發(fā)展，今后這些城市必然要走節(jié)約化的發(fā)展，那么這樣我們開(kāi)發(fā)商要懂得如何珍惜土地，還有我們過(guò)去的發(fā)展是傳統(tǒng)的，是資源掠奪型的，人口密集型的，這些都是廣州的，深圳的城中村，希望無(wú)錫避免這種發(fā)展方式，不要十年又來(lái)舊城改造，這種改造資源浪費(fèi)非常多。

　　高速鐵路系統(tǒng)將徹底突破行政區(qū)域劃分的工作和形勢(shì)，那么很多高速公路，鐵路帶來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展是巨大的，佛山在建設(shè)，這個(gè)CBD是城際鐵路帶動(dòng)起來(lái)，我們看到這個(gè)鐵路還沒(méi)有起來(lái)，但是旁邊的保利已經(jīng)迫不及待了，我們看到未來(lái)城市更注重環(huán)境，環(huán)境變化將會(huì)創(chuàng)造更大的空間和價(jià)值，無(wú)論我們看到北京奧運(yùn)會(huì)，上海世博，跟廣州亞運(yùn)會(huì)都讓人看到中國(guó)房地產(chǎn)重要的趨勢(shì)環(huán)境，這是我們跟中信地產(chǎn)山語(yǔ)湖，這個(gè)項(xiàng)目是去年我們賣(mài)的最多的最好的，不被人看好的地區(qū)，通過(guò)配套設(shè)施的改造煥然一新，城市的房地產(chǎn)應(yīng)該回歸自然，跟自然充分融合跟尊重。

　　下面一個(gè)隨著人民物質(zhì)與素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)發(fā)展將更加注重傳統(tǒng)與文化，這是佛山的嶺南天地，瑞安地產(chǎn)（音）做的確實(shí)很好，他們?cè)诿恳粋€(gè)城市基本上都在城市中心通過(guò)對(duì)文化歷史建筑的保護(hù)，獲得很高發(fā)展的支持，這些我覺(jué)得無(wú)錫同樣作為，有3000年的城市，無(wú)錫在這一輪的發(fā)展中，我們看到如何保護(hù)，發(fā)揮我們城市文化，這將是很重要的課題。品質(zhì)的提升，令專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化，房地產(chǎn)專業(yè)人才需求更迫切，房地產(chǎn)涉及到方方面面，這是廣州現(xiàn)在做的豪宅，他們采用的設(shè)計(jì)公司非常多，這些公司有十幾家，包括各種專業(yè)，這些都是我們?yōu)榱颂嵘|(zhì)量很重要的前提，專業(yè)化分工。

　　我們企業(yè)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷策略的選擇，今后房地產(chǎn)商應(yīng)該在各方面調(diào)整方式，第一個(gè)就是我們的這種品牌與資金的結(jié)合，綠城跟海爾的結(jié)合在濟(jì)南做了非常好的全運(yùn)村，這個(gè)項(xiàng)目一下子提高了整個(gè)濟(jì)南的房地產(chǎn)水平，回過(guò)頭看我們無(wú)錫本地開(kāi)發(fā)商，能不能也做一個(gè)跟品牌開(kāi)發(fā)商合作的路呢，提升自己。這個(gè)項(xiàng)目真的是很難得，我們看到商業(yè)地產(chǎn)將成為很大的發(fā)展前景。我們所在的萬(wàn)達(dá)工廠也就是城市發(fā)展的廣泛，萬(wàn)達(dá)和住宅地產(chǎn)成功的典范，我們看到另外一個(gè)趨勢(shì)，我們經(jīng)過(guò)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，很多傳統(tǒng)導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，我們紅星美凱龍就是這個(gè)產(chǎn)業(yè)，他通過(guò)家具M(jìn)ALL獲得產(chǎn)業(yè)，然后進(jìn)一步發(fā)布，我們?cè)诶ッ?00畝銷售量達(dá)到10幾個(gè)億，那么同時(shí)政府做購(gòu)物MALL，這些發(fā)展方式都是在城市有限土地里面提升環(huán)境和土地價(jià)值，我們將打造新的模式。還有旅游地產(chǎn)，也是今后房地產(chǎn)發(fā)展很重要的，那么華僑城有很多成功的案例，他們?cè)谔┲葑隽撕芏喑晒Φ睦樱?xiàng)目投資等方面都獲得了很高的效率，這些可以在不多的土地上，產(chǎn)生很多持續(xù)的收益，還有一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么產(chǎn)業(yè)高科技，我覺(jué)得在無(wú)錫應(yīng)該是更多的空間，這是我們?cè)诤Ｄ蠟榛萜债a(chǎn)業(yè)園做的項(xiàng)目，在未來(lái)五年可以帶來(lái)500個(gè)億的收入，5年的產(chǎn)值，這種地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)錫也應(yīng)該研究而且去大力發(fā)展，因?yàn)橛泻芎眯畔a(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在調(diào)控中，我們有六個(gè)電池，堅(jiān)定不移投資人，堅(jiān)定不移引進(jìn)專才，第三堅(jiān)定不移投資平臺(tái)，第四堅(jiān)定不移加大對(duì)分公司投入，第五堅(jiān)定不移吸收合并，第六堅(jiān)定不移投資未來(lái)。我們?nèi)ツ暝谌珖?guó)的營(yíng)銷公司都是基本上大大超額完成，那么我們獲得的成效顯著，回顧一下我們世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)在哪里？第一客戶導(dǎo)向，密切關(guān)注客戶的需求。第二系統(tǒng)把握，策略之曾，第三精確制導(dǎo)，有序推導(dǎo)。我們?cè)谧鲰?xiàng)目公司，不斷尋找買(mǎi)家和項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)合點(diǎn)，我們?nèi)蝿?wù)項(xiàng)目成本是肯定的，我們認(rèn)為價(jià)格有所提升，當(dāng)然首先是價(jià)值必須在成本，甚至有更大需求，是我們?cè)跓o(wú)錫做的項(xiàng)目，愛(ài)家金河灣，獲得了很大的成功，當(dāng)然價(jià)格也提升了，也是必然的，是綜合的提升，這是我們?cè)跓o(wú)錫的成功。這是我們?cè)谏钲诠I(yè)廠房用地上，我們做了4萬(wàn)每平方米的寫(xiě)字樓，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新，在一個(gè)工業(yè)廠房的寫(xiě)字樓可以賣(mài)4萬(wàn)塊錢(qián)，這是一個(gè)創(chuàng)新。還有通過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的營(yíng)銷，高效的執(zhí)行，精細(xì)化營(yíng)銷，這是都是專業(yè)的。還有客戶維護(hù)和經(jīng)營(yíng)，這是我們營(yíng)銷很重要的，那么我們?cè)跓o(wú)錫工作中和萬(wàn)科合作很高，萬(wàn)科對(duì)客戶的美譽(yù)度是很好的，產(chǎn)品價(jià)格還有待于我們客戶服務(wù)和品質(zhì)。第四全程把控，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，我們需要大量研究，這是我們過(guò)去一年所做的對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的分析，通過(guò)這個(gè)分析給客戶和消費(fèi)者帶來(lái)清晰的信息和目標(biāo)策略。

　　最后我們作為一個(gè)顧問(wèn)公司怎么做，我們認(rèn)為工作目標(biāo)就是縱深發(fā)展，深化全國(guó)布局，我們同樣扎根三四線城市，包括我們所有的資源向三線城市傾斜，最后我們新時(shí)期房地產(chǎn)服務(wù)發(fā)展的標(biāo)志，要更高更專更廣更強(qiáng)，同樣我們房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)應(yīng)該成為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，謝謝。

　　主持人：好，非常感謝黎先生精彩的講解，我們上午的演講環(huán)節(jié)已經(jīng)全部結(jié)束了，我們?cè)僖淮斡谜坡暩兄x嘉賓和專家給我們帶來(lái)精彩的論點(diǎn)。