主持人(孟曉蘇)：今天我們在一個最不好講的時候講了一個不好講的題目。剛才我和幾位專家進行了溝通，現(xiàn)在這么大的行政管控已經使大家對今年的樓市預期產生了一些疑問。我們先用15分鐘探討這么一個題目，如何看待今年的房地產市場，剩下的15分鐘回答在座各位的問題。如何看待今年的房地產市場，在座的又有學者，又有企業(yè)家，其中又有開發(fā)企業(yè)家、又有房地產的咨詢企業(yè)家、又有金融企業(yè)家，今天是各路專家群英薈萃。

武漢行圓桌（左起：孟曉蘇、王玨林、蘇鑫、章華、莫嶸、劉文濤）

　　王玨林：從去年上半年的情況上來看不太好，從今年第一季度全國同比增長情況來看，銷售量增長14.9%，我分析今年的房地產市場主要體現(xiàn)在銷售水平保持在前三年的平均銷售水平。謝謝！

王玨林

　　蘇鑫：需要看不同的城市和不同的業(yè)態(tài)，一線城市今年是非常悲觀的，尤其是在郊區(qū)，北京的郊區(qū)的房價已經開始出現(xiàn)松動。二線趁勢還要持續(xù)的觀望，看年初的時候貨幣政策有沒有適度的放松，如果有所放松了，到四季度就會穩(wěn)定一些。三線城市從商業(yè)業(yè)態(tài)來看主要是住宅和商業(yè)。這次調控把投資管控了，大量的錢涌到了商業(yè)地產、大量的錢涌到了商業(yè)城市，如果這兩個城市要產生泡沫比一線城市的泡沫大得多。

蘇鑫

　　章華：現(xiàn)實很殘酷，大家一定要有非常充分的準備，從中長期來說，一年的時間是看不懂的，兩年的時間也很難說，三年是可以的，大家要做好過冬的準備，做好最充分的風險防控方面的準備。

章華

　　莫嶸：我用五個詞來描述今年的市場，這五個詞代表著今年的市場是一種交織的狀況。第一個詞是“轉型”，很多地產商進行了轉型，包括“十二五”規(guī)劃中高科技地產的轉型。第二個詞是“求援”，主要是新入行地產商目前的狀況。第三個詞是“掙扎”，有一些區(qū)域已經做的開發(fā)商遇到了一些困境，銷售集聚下降，他們在瘋狂的掙扎。第四個詞是“淡定”，很多大城市開發(fā)商的心態(tài)。第五個詞是“火爆”，火爆的地方首選長沙，長沙的政策是90平方米以上不限購，因此長沙市場是目前中國最火爆的市場之一。這五種現(xiàn)象都將交織著今年的市場形象。

莫嶸

　　劉文濤：武漢正在度過政策的影響期，每周的政策是逐周的遞增。我們現(xiàn)在也在關注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回復，如果在2500—3000套之間，我們認為市場初步渡過了政策的影響期，因為武漢整體房地產的狀況是比較健康的，哪怕是2010年以投資置業(yè)為目的的比例還是比較低的，所以城市還是以剛性需求為代表。武漢的經濟發(fā)展還是很快的，消費者人均消費水平提升得比較快，這是武漢房地產健康發(fā)展的基礎。在這個過程中比較考驗的是開發(fā)商在運營過程中資金鏈的問題，去年三四季度的銀根收得比較緊，今年一二月份仍然很緊，在長達一年的時間里非?？简為_發(fā)商整體的運營能力。我相信渡過了這一關會好一點，比較影響的是武漢房地產的第三季度如何走，這一點是非常關鍵的，謝謝！

劉文濤

　　主持人(孟曉蘇)：有的人說下半年會往上走，有的人說下半年會往下走，莫衷一是，到底怎么樣我也說不清楚。現(xiàn)在臺下的觀眾可以踴躍的提問。

孟曉蘇

　　提問：我是億房網絡的記者，我想代表網友向王主任提一個問題，國務院是如何確定每一個城市的房價控制目標是否合理？又或者說武漢市在公布的2011年漲幅不超過12%的，您認為這個是否合理？

　　王玨林：房價是新國八條的第一條，要求各個城市在一季度前決定房價的漲幅指標，根據(jù)三個因素，包括GDP、收入、消費能力?，F(xiàn)在大多數(shù)的城市確定了基點，平均下來大概在10%以上，按照這個漲幅確實不低，因為去年是9.9%，國家也主要是想聽取老百姓的意見，會做適當?shù)恼{整。這次督查組到下面檢查包括多項工作，其中包括新國八條的措施要逐項的進行檢查，甚至包括保障房的計劃、建設、施工、資金，并且要聽取各方的意見。最后，還要上報國務院進行研究，才能拿出下一步的措施?，F(xiàn)在很多新聞單位問我能拿出什么我也不清楚，因為市場還要根據(jù)調研的情況和落實的情況。從大部分調研的城市來看，落實得基本上是比較認真的，但是確實也要出現(xiàn)一些問題需要解決。

　　提問：我是來自鄂商雜志社的記者，武漢市開發(fā)了地下商業(yè)地產，這種模式在商業(yè)地產領域異軍突起，您如何評價這種模式？

　　蘇鑫：這種模式對我來說是比較生疏的，和政府的關聯(lián)度比較大，他們的業(yè)績非常好，業(yè)績能說明一切，看一家公司能否賺錢是最關鍵的。

　　提問：我是武漢竹葉山集團的，我們公司是做商業(yè)地產的，今天上午的演講我們感覺到臺上的專家對樓市的預期是非常樂觀的。謝國忠在股市六千點時預言，中國的股市就在2000—2500點，大家都罵他，結果真被他說中了，這次他又預言，去年四月份他說，中國的樓市泡沫即將破滅，破滅的時候我會通知你。去年年底他說我正式通知大家，泡沫要破滅了，而且中國的房市已經進入了熊市，并且將持續(xù)五年的時間，平均的房價很可能會下降一半以上，而且浙江地區(qū)也許會跌到80%，我想請問您對于謝國忠的語言怎么看？

　　王玨林：主要是他對中國國情不了解，如果要這樣不是房地產死掉了，中國的經濟就死掉了。只要中國的經濟不出問題，房地產就不會出現(xiàn)很大的問題。如果房地產自身出現(xiàn)了問題，國家有能力進行調控，因為手段和辦法非常之多。謝謝！

　　主持人(孟曉蘇)：謝國忠是一個唱衰的專家，他從2000年開始總是說房價要跌，他在七年里只說準了一次，但是到09年還在說跌就說錯了，一塊壞了的手表一天也有兩個時候是最準的，這個人整天預言樓市要崩，他把自己的工作都丟了。但是這樣的專家我們還是要聽聽他的意見，總得有不同的聲音才好，但是千萬別把外行人的說法當成真理，這樣您就被悟道了。

　　蘇鑫：我對謝博士是非常尊重的，和謝博士接觸了兩次，第一次是財經年會，去年有幸我們參加一次會議在同一排，他的觀點和三年前是比較接近的，他舉了一個例子，他看到中國房地產有很大的風險，他的保姆請假回家炒房子，從經濟學的角度來說，這個邏輯是對的。商業(yè)地產有風險，但是會不會硬著落，我們都不敢這樣說。

　　主持人(孟曉蘇)：這些專家是別的行業(yè)專家，不是房地產行業(yè)的專家，中國的房地產業(yè)正處在一個新的發(fā)展期。從09年開始進入了發(fā)展期，初期的表現(xiàn)就是明顯的供不應求，供不應求推動了商品房價的上漲，結構性的問題也造成了中低收入家庭對保障房沒有建有意見，這個時候我們需要加快生產，限購、抑制是短期現(xiàn)象。上一個發(fā)展期我們發(fā)展了九年，從1998年房改一直發(fā)展到2007年，這個發(fā)展期也會發(fā)展相當長的時間，為什么說發(fā)展過程中有這么多的調控呢？政府調控的行為就是反周期，當然房價增長過快的時候，政府要能夠代表各方面人民的意見做一些調控，但是千萬別把這種調控認為就是要把房地產打死。目前政府加大保障房建設就是要把原來多年忘記了、忽略了的這部分房子建起來。房地產市場經過調控一段時間，還是要加快發(fā)展。所以年初我就講了這么一個判斷，我認為政策上半年迷霧，下半年清醒。

　　提問：我是熱線房產網的編輯，目前有數(shù)據(jù)顯示一線城市的房價已經出現(xiàn)了回調，何時是拐點、何時才是買房的時期？

　　王玨林：拐點是最起碼有大的波動，拐點要出現(xiàn)了一段時間才叫拐點，現(xiàn)在說拐點為時尚早。一線城市的房價出現(xiàn)下降，我也在觀察，確實是像北京最近開盤的，存在停滯和下降期間，但是你看到的大部分是五環(huán)以外的，城里的沒有降。不能看一個點就代表一個面、一個階段代表全部。什么時候買房得根據(jù)需求，現(xiàn)在主要是剛性需求和改善性需求，如果你不急就再看一看，著急的話下周也行，但是都不要后悔，房子沒有后悔的，沒有最低點，只有合適點。

　　主持人(孟曉蘇)：在全國各個城市上報房價調控目標時，只有一個城市，北京的膽子大，報了房價水平要穩(wěn)中有降，這個標準出來了以后，我們大家都覺得有點意思，用什么辦法做到呢？

　　第一、擴大城區(qū)統(tǒng)計面積，把郊區(qū)算到里面。

　　第二、擴大保障房。

　　第三、直接改數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局干這個活也不是一回兩回了。

　　王玨林：北京的穩(wěn)中有降是指新建普通住房保持穩(wěn)中有降，這里面剔除了高價房，同時包含了保障房。

　　主持人(孟曉蘇)：要控制房價上漲就要充分發(fā)揮統(tǒng)計局的作用啊！

　　提問：我是新浪樂居的記者，政府對這一次的房地產調控政策會不會出臺新的？商業(yè)地產能否成為開發(fā)商和老百姓投資的避風港？

　　主持人(孟曉蘇)：我多年研究政策，曾經參加農村改革，后來參加房改，我們這些人都是房改的設計人。調控的時候我也講了不少觀點，但是講到現(xiàn)在我也迷惑了，為什么迷惑了呢？因為走到了行政管控，溫總理再三講，政府要管保障房的價格，對商品房要密切關注，通過經濟因素的調節(jié)，但是真正做起來，行政管控就越來越厲害了，特別是限購這樣一個短期行為被一些專家和媒體鼓吹要長期化，中國今后要賣商品房問題上都是要由政府管著、要限購，今年政協(xié)有些糊涂專家提這樣的問題，也有明白專家，像厲以寧教授提出來，不如把限購轉成限售，你如果買了商品房一年兩年轉讓時要給你加稅。行政管控的手段對于有些國家機關來說是比較容易做的，因為他們歷史上就是干這個的，計劃經濟年代我們難道還沒有干過嗎，那個時候什么都是發(fā)票，現(xiàn)在是不是快發(fā)房票了，北京已經開始發(fā)車了，我們是不是為了抑制菜漲價給大家發(fā)菜本，為了糧食漲價我們是不是可以發(fā)糧票啊，這些對于某些機關干部來說太容易了，他們過去當科員的時候，他們的局長就是這么做的。但是真讓他下力氣做保障房建設就太不容易了，到底這種行政管控會滑落到哪個地步，我作為多年在企業(yè)工作的人員，我已經說不清楚了，我們拭目以待吧！

　　蘇鑫：原來買住宅的，現(xiàn)在開始買寫字樓，這個量其實比較大，后來我們又觀察，不是小投資人可以買商業(yè)地產，因為他的要求比較高，比如在北京需要兩千萬左右才能買商業(yè)地產，而且他們的心態(tài)也不太一樣。從現(xiàn)狀來看，原來有錢人偏好做房地產，這是中國人的特點，說現(xiàn)在政府是要限制，限制多長時間不好說。民間的錢又很多，要想投又不能投，能不能開拓一些思路，比如說推出信托、基金，這些證券化的產品讓老百姓慣性炒房子的錢通過專業(yè)人士進行投資理財，大家還是享受中國城市化房地產升值增值的空間，這一點是政府要思考的，而不是簡單的控制住，不給他出口，這些錢跑大哪里就會影響大哪里。

臺下提問者

　　提問：我來自深圳，我有二個問題：

　　第一、提給蘇鑫先生，我們國家的房地產經濟到底有沒有泡沫？有多大的泡沫？會不會造成我們國家經濟崩潰？

　　第二、提給王玨林先生，我們國家的領導層面到底把房地產產業(yè)是否作為支柱產業(yè)看待？目前采取的一系列調控措施是市場經濟行為還是計劃經濟行為？到底要持續(xù)多久？

　　蘇鑫：我一直在說風險，沒有說泡沫，尤其是現(xiàn)在是結構性的風險比較大，就是調控造成的。現(xiàn)在調控以后有的緊有的松一定會出現(xiàn)結構性風險，任何一個風險都有機會，我們要看到機會在哪里。

　　主持人(孟曉蘇)：這么大的供不應求造成房價上漲怎么會是泡沫呢？

　　王玨林：現(xiàn)在的調控政策肯定是屬于行政行為，我們的市場現(xiàn)在不是完全的市場，等我們的市場逐步完善、逐步發(fā)展、逐步建立以后，真正的市場行政是無法管了的。

　　提問：設置房產稅和增加清算是增加了房價還是減少了房價？房產稅的設置究竟合理不合理？

　　主持人(孟曉蘇)：通過您的講話已經表述了您的觀點。今天是一比較短的圓桌，各位專家闡述了精采的觀點，而我作為主持人，我的最大問題是超時了7分鐘，謝謝！