隨著與湯臣與環(huán)球金融中心的的交易浮出水面，環(huán)球金融中心從“只租不售”轉(zhuǎn)而“散售”就已成為隱含的事實。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 “其實當(dāng)決定出售部分樓層的時候，整體出售已是意料之中的事”。當(dāng)聽聞環(huán)球金融中心整棟分層出售的消息之后，業(yè)內(nèi)人士作出如此反應(yīng)。

　　分層出售

　　近日，環(huán)球金融中心登上上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的可售樓盤名單，擬將整棟大廈分層出售。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布資料，環(huán)球金融中心開盤日期為2月27日，銷售總套數(shù)(整層)為74套(層)。除18、30、42、54、66層為避難層，7-77層的所有寫字樓層面以及2-5層的部分零售商業(yè)樓面均名列可售樓層中。

　　資料顯示，此次出售的樓層，7至77層為甲級寫字樓層，是大廈的主體部分，3至5層是會議中心，2層為零售商業(yè)設(shè)施。

　　而湯臣1月底購入的第72層整層仍為“可售”狀態(tài)，可見該筆交易尚未完成網(wǎng)上的“已售”備案。

　　而此次整棟出售的報價就高達(dá)10~15萬元/平方米，遠(yuǎn)高于湯臣購入72層時的成交單價。

　　1月28日，湯臣發(fā)布公告宣布，集團以2.67億元人民幣收購中國第一高樓上海環(huán)球金融中心72層整層，所收購物業(yè)的建筑面積約3221.87平方米，折合收購單價約8.3萬元/平方米。

　　然而，對于環(huán)球金融中心全部寫字樓層面網(wǎng)上掛牌出售一事，森大廈維持一貫的表態(tài)，堅稱公司不會整棟均出售，因為很多樓層仍有租客，目前只是做一個備案流程而已。

　　森大廈在接受媒體訪問時透露，公司傾向于出售高區(qū)的辦公物業(yè)，目前有幾個公司正在洽談中，意向客戶當(dāng)中也包括目前在租的企業(yè)，如若有成交將及時對外公布。

　　盡管如此，隨著與湯臣與環(huán)球金融中心的的交易浮出水面，環(huán)球金融中心從“只租不售”轉(zhuǎn)而“散售”就已成為隱含的事實。

　　散售模式

　　在散售方面，SOHO中國稱得上是“先驅(qū)”。在“只租不售”成為商業(yè)地產(chǎn)模式的主流之時，潘石屹卻堅持以賣房子的方式賣商鋪，十年未變，并自成一派形成“SOHO模式”。

　　SOHO中國歷來堅持的商業(yè)模式是開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后散售給中小投資者，并統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理。

　　潘石屹認(rèn)為，整棟出售模式，由于交易資金規(guī)模巨大，買方的決策程序通常非常慢，還要受國家對境外資金開放程度的限制，而出租模式的投資回收期就更長了，通常要十幾年甚至幾十年才能回收。在這種情況下，潘石屹提出散售模式，將銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人。

　　從目前的情況來看，“散售”似乎頗受到上海市場的歡迎。

　　據(jù)了解，SOHO中國在上海的首個項目SOHO東海廣場于2010年已貢獻(xiàn)38億元銷售款項，銷售面積達(dá)5.9萬平方米，折合均價為6.5萬元/平方米。其建筑面積的85%已售出，出租率亦由一年前的35%躍升至95%。

　　在2010年最后一天，SOHO中國官方微博發(fā)出喜訊：“上海2010年商品房銷售排行榜出爐，SOHO東海廣場以38.16億元的銷售額獲上海房地產(chǎn)項目總銷售額排名和寫字樓銷售額排名雙料冠軍。”

　　而在2010年12月，SOHO東海廣場面積1206平方米的頂樓經(jīng)過34輪競投后，由一名安徽投資者購得，成交價為10.04萬元/平方米，創(chuàng)下上海寫字樓市場的最高價格紀(jì)錄。

　　據(jù)了解，早前環(huán)球金融中心與湯臣達(dá)成交易的8.3萬元/平方米價格，已經(jīng)是近一兩年來陸家嘴地區(qū)寫字樓的最高單價。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，也許該價格讓森大廈覺得比出租更值得也說不定。但相關(guān)分析人士亦指出，造成散售模式存在的根本原因在于開發(fā)商現(xiàn)金流的短缺，以及項目所處位置的整體商業(yè)態(tài)勢的階段性發(fā)展需求。

　　租售并舉

　　然而，當(dāng)森大廈開始選擇向散售模式轉(zhuǎn)變之時，SOHO中國這位散售的堅持者卻已開始轉(zhuǎn)向“持有格局”。

　　3月2日，SOHO中國在一場針對內(nèi)地媒體的電話會議中，潘石屹表示，去年公司持有型物業(yè)只有北京銀河SOHO一個項目，今年北京和上海分別有兩個持有型物業(yè)入市。在這四個項目入市后，持有型物業(yè)面積所占比例將達(dá)32%，價值量達(dá)總價值的45%。潘石屹稱，SOHO持有性物業(yè)所占比例將會越來越高，2014年形成“持有模式”格局。

　　2009年9月，SOHO中國正式收購前門項目后就表示該項目就自己持有，同時亦會自持光華路SOHO2和朝陽門SOHO三期(即銀河SOHO)的商業(yè)資產(chǎn)。

　　而在2010年10月收購上海盧灣區(qū)43號街坊項目48.48%的股權(quán)后，潘石屹亦表示該項目規(guī)劃中國的商場亦會自持經(jīng)營。

　　“持有商場自己經(jīng)營是SOHO中國調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國要不斷加大持有物業(yè)的比例。”潘石屹曾如此表態(tài)。

　　事實上，無論是環(huán)球金融中心還是SOHO中國，兩種模式的轉(zhuǎn)變，實際上是在往“租售并舉”模式靠攏，盡管兩者租售比例不一致。

　　易城中國控股有限公司總裁祝惇若早前在接受觀點新媒體專訪時曾對此表示，租售并舉肯定是未來商用地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，但不能說是最好的方式，“但是無論是租也好，售也好，只做一個肯定會有所缺失”。