中海地產元月銷售業(yè)績?yōu)?7.7億港元，而過去曾經表示要向中海學習的萬科卻達到了200億元。

　　觀點網 武瑾瑩 并不止是2011年1月——在整個2010年，萬科達到了千億級的銷售額，保利地產以662億元的成績排名第二，中海的銷售則為671億港元，折合約人民幣568億元。

　　“落伍者”

　　2月10日下午，中海地產公布了2011年首月的銷售數據。中海于2011年1月份實現(xiàn)房地產銷售額77.7億港元及銷售面積53.7萬平方米，同比分別增長89.3%和62.3%。

　　2010年12月，中海實現(xiàn)房地產銷售額83.9億港元及銷售面積59.5萬平方米；而2010年1月，中海的銷售額為41億港元，銷售面積32.5萬平方米。

　　就在同日，萬科也公布了2011年1月簡報。據其公布，萬科1月份的銷售超過200億元。

　　這樣的情況似乎延續(xù)了2010年的全年之勢：中海在2010年發(fā)力不足，被萬科、保利狠狠得甩在了身后。

　　有輝立證券的地產分析師對此也表示認同，他認為，中海的擴張沒有保利快，復合增長也相對較慢。

　　該分析師認為，中海的銷售可能會一直保持在500億左右，其增長速度雖然也符合一般房企的平均速度，但在房企業(yè)績第一梯隊中，中海已經處于中下水平。

　　他進一步表示，中海和保利已經開始走在兩條路上——保利追求的是銷售業(yè)績的更高增長，而中海則是在財務方面更加突出，在股東回報、毛利率和單位產出方面更具優(yōu)勢。

　　實際上，中海去年的表現(xiàn)和其管理層的風格不無關系。

　　穩(wěn)健or保守

　　一直以來，中海的風格可以說是穩(wěn)健，同時也可以換成另一個詞“保守”，這種風格的形成與中海以往的發(fā)展有著極為密切的關系。

　　自上世紀80年代中期開始進軍香港房地產以后，中海在香港的地產業(yè)務做得順風順水。1996年，中國海外作為唯一的中資公司，躋身香港二十大市值地產上市公司，與和黃、新鴻基、恒基等比肩，列第14位。

　　1997年香港回歸前，中?？春没貧w后的香港房地產市場，加大投資力度，以當時的高價拿下了三塊土地，但之后遭遇亞洲金融風暴，香港樓市暴跌。

　　按照現(xiàn)任中海主席孔慶平的話來說，那就是“10年辛苦掙的錢，一夜工夫打回原形。”

　　與此同時，與中海有合作關系的日資銀行因為深受金融危機影響，要從香港撤資，要求中海提前還貸，使得中海一度瀕臨破產的邊緣。

　　在熬過1997年的難關之后，中海一改以往的作風，變得小心謹慎了起來。

　　孔慶平對此曾總結：“我們用了三四年時間撫平了那次金融風暴的創(chuàng)傷。但市場一有風吹草動，‘傷口’就會隱隱作痛。從此，我們對危機和風險的敏感度大大提高，也總結了兩條經驗教訓：其一，穩(wěn)健運營，企業(yè)擴大規(guī)模必須與現(xiàn)有資源相匹配；其二，企業(yè)發(fā)展應有戰(zhàn)略性思維，對市場有正確判斷。”

　　即使中海將業(yè)務的重心從此移至內地，其謹慎穩(wěn)健的作風仍然保持了下來。

　　在面臨困境的時候，中海這種穩(wěn)健的作風當然可以帶領集團安然度過危機，但在市場狀況較好，充滿機遇的時候，中海穩(wěn)健的做派又可能顯得過于保守，可能散失了擴張的較好時機。

　　上述分析師也承認，中海的穩(wěn)健作風的確顯得靈活性不足，尤其在年景較好的時候。

　　但他同時也表示，雖然中海的靈活性稍遜，但觀察一家企業(yè)也不能僅從銷售業(yè)績來看，短期內中海的表現(xiàn)的確不如萬科保利，可是如果未來幾年中國的房地產出現(xiàn)風險的話，中海的表現(xiàn)會優(yōu)于另外兩家企業(yè)。

　　他認為，中海還是各大分析師最看好的內地房企之一。

　　布局不均？

　　中海在2010年銷售略遜的另一個原因或許是其區(qū)域布局不均衡。

　　中海公布的1月簡報中顯示，1月份，珠三角地區(qū)(深圳、中山、廣州、佛山、珠海)為中海累計實現(xiàn)銷售額最多及累計銷售額增長幅度最快的地區(qū)，其銷售額達到21.3億港元，同比增長159.2%。北方區(qū)(沈陽、長春、大連、青島)為銷售面積最多及銷售面積增長幅度最快的地區(qū)，銷售面積達17.1萬平方米，同比增長111.1%。其他地區(qū)亦實現(xiàn)了較快的增長。

　　事實上，中海已經多月不曾在月報中出現(xiàn)珠三角地區(qū)的銷售業(yè)績了。

　　2010年，中海在華南幾乎沒有項目銷售。以廣州為例，去年銷售的項目除了年初通過收購蜆殼電器而得到的原知名樓盤光大榕譽外，就是金沙洲的一些尾盤了。

　　除此之外，中海在廣州再無可售項目，甚至連土地儲備也告急，直到年底才通過招拍掛在廣州補充了新的土地。

　　反觀保利，2010年在廣州有多個項目推出，并且銷售都不錯，比如保利西海岸、保利春天里等等。

　　同樣作為全國布局的開發(fā)商，在去年區(qū)域銷售狀況難分高下的時候，華南板塊的銷售空白會為企業(yè)的銷售業(yè)績帶來不利影響。

　　分析師則表示，中海在中西部等城市的布局的確沒有萬科甚至恒大來的深入，其主要的布局重點還是長三角、環(huán)渤海等沿海城市。

　　與萬科、保利開始轉移到中西部、二三線城市相比，中海受宏觀調控影響更大。

　　尤其在國務院要求盡快落實限購令之后，沿海城市更成了限購令出臺密集之地，這究竟會對企業(yè)帶來多大影響現(xiàn)在似乎還并不明顯，但毫無疑問的是，東部沿海城市是中國房地產調控的重點區(qū)域，而政府力度也尤其深入。