盡管1月就已完成年度目標的14%，但萬科今年1400億的銷售目標能否實現(xiàn)，仍然是業(yè)界最大的疑問。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 2011年伊始，萬科以突破200億的月度銷售業(yè)績實現(xiàn)了“開門紅”。

　　201億

　　2月9日，萬科宣布，公司1月實現(xiàn)銷售額201億元，銷售面積165.4萬平方米，分別同比增長220.8%及216.1%，再度刷新月度銷售歷史記錄。

　　同時，萬科還結(jié)束了連續(xù)兩個月環(huán)比下滑的狀態(tài)，單月銷售面積和銷售金額的環(huán)比增速均創(chuàng)下歷史同期最好水平，分別實現(xiàn)140.06%及140.72%的增長率。

　　然而，萬科靚麗的銷售數(shù)據(jù)并不代表整個房地產(chǎn)行業(yè)在1月有如此良好的市場表現(xiàn)。

　　實際上，踏入2011年，由于多類調(diào)控政策相繼出臺，1月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較去年年末有所回落，不少城市新房成交面積均有環(huán)比下降。

　　萬科增幅如此之大，顯然與行業(yè)趨勢不符。分析機構(gòu)普遍認為，除了由于主流產(chǎn)品較受市場青睞及快速銷售策略以外，這主要是去年12月認購部分于1月簽約所致。

　　萬科對此并不否認。董秘譚華杰表示，公司1月銷售數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高，主要由于去年年底集中推盤，不少認購未能在年底完成簽約，而這部分業(yè)績在今年1月才正式計入公司銷售。

　　而在早前公布2010年全年銷售業(yè)績快報之時，萬科就曾表示，12月份大量的簽約將在2011年1月完成，預(yù)計1月的銷售量，無論環(huán)比還是同比，都將實現(xiàn)較大幅度的增長。

　　但在目前的市況之下，或許萬科這大幅度的增長不會維持太久。

　　譚華杰指出，由于每年春節(jié)前后都是住宅市場成交的淡季，今年2月推盤規(guī)模較1月有明顯減少，盡管公司已積極推出各種促銷措施，預(yù)計銷售額環(huán)比會出現(xiàn)較大的回落。

　　更有研究機構(gòu)指出，由于1月下旬以國八條為代表的新一輪調(diào)控政策出臺，上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點細則正式發(fā)布，預(yù)示著今年的宏觀調(diào)控將會日益走向深化和強化。萬科1月創(chuàng)下的200億銷售數(shù)據(jù)，也許會是萬科今年全年最好的數(shù)據(jù)。

　　1400億目標

　　盡管1月就已完成年度目標的14%，但萬科今年1400億的銷售目標能否實現(xiàn)，仍然是業(yè)界最大的疑問。

　　在2010年成為全國首家實現(xiàn)千億銷售的房企之后，萬科劍指3000億。萬科董事長王石早前曾表示，未來十年內(nèi)，按照20%的復合增長率計算，萬科的銷售額將達到3000億元。

　　而目前萬科面前的首要任務(wù)，就是如何把快速增長的步伐放緩些。

　　為此，王石曾下了“死命令”，2011年全年銷售額不能超過1400億，今年萬科的銷售額增長率將控制在40%以內(nèi)。

　　如果按照1月份的增幅持續(xù)增長，萬科今年的銷售額沖破1400億不無可能。

　　但或許這輪調(diào)控“幫”了萬科一把。相關(guān)研究機構(gòu)普遍認為，由于市場仍存在諸多的不確定性，隨著政策效果顯現(xiàn)和行業(yè)景氣下行，預(yù)計萬科全年的銷售金額增幅不太可能會高于30%。

　　換言之，今年萬科的銷售數(shù)字或許真如王石所愿，控制在1400億以內(nèi)。

　　但另一方面，萬科是否會過猶不及，為了控制在1400億的目標之下，卻因為調(diào)控和市場的空前壓力，導致出現(xiàn)難于挽回的狀況？

　　金融學家杜麗虹博士對此表示：“現(xiàn)在的形勢對萬科來說沒有大的問題，萬科比較適應(yīng)這種環(huán)境。由于萬科相對穩(wěn)健保守，在市場相對火爆的時候，萬科肯定不適應(yīng)，在市場出現(xiàn)調(diào)控壓力，萬科肯定是加速周轉(zhuǎn)，銷售可能會略好些。”

　　國泰君安相關(guān)研究報告亦指出，2011年內(nèi)萬科供貨節(jié)奏各季度相對均衡，上下半年新推盤比例約為6：4，預(yù)計萬科將搶在市場供應(yīng)量大規(guī)模釋放之前鎖定大部分銷售收入，先于同行完成現(xiàn)金收割。

　　不少分析人士也表示，調(diào)控壓力之下，未來房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M入下行通道，但仍保持相對平穩(wěn)的發(fā)展。

　　拿地“補倉”

　　加速周轉(zhuǎn)的同時，萬科也一直在“補倉”，其中，1月份新增土地項目就達到12個，權(quán)益建筑面積274.3萬平方米，需承擔地價款共66.6億元，分別為去年全年數(shù)據(jù)的12.4%和11.2%。

　　也許對萬科而言，拿地的好時機開始顯現(xiàn)。

　　公告顯示，該12個新增項目主要集中于上海、杭州、蘇州、武漢、沈陽、西安、東莞、秦皇島、蕪湖等9個城市，其中蕪湖、秦皇島為新進入城市。

　　不難發(fā)現(xiàn)，萬科拿地主要偏向于二三線城市，在1月新增項目中二三線城市占比達到89%。

　　正因如此，萬科1月新增項目樓面地價為2428元/平方米，較去年全年新增項目平均樓面地價下降9.6%。

　　國金證券指出，盡管調(diào)控政策出臺，但土地價格短期并未出現(xiàn)調(diào)整，尤其一線城市地價仍然堅挺，所以公司拿地更偏重二三線城市。

　　此外，由于萬科目前資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)非常龐大，單純縱向擴張已經(jīng)難以滿足增長需求，所以公司加大了橫向擴張的步伐。

　　但隨著土地的擴張，業(yè)界開始擔憂大量購入的土地或會隨著調(diào)控周期的延長，反而成為萬科未來發(fā)展的絆腳石。

　　不過，不少分析人士均表示，由于萬科一直奉行高周轉(zhuǎn)策略，且購入地塊價格并非太高，因此不會對萬科造成太大的影響。

　　“這就跟人吃飯一樣，萬科也不斷需要補充糧食。”分析師笑稱。

　　然而，萬科或許要注意的是，隨著城市化進程的加快，新的可供快速開發(fā)周轉(zhuǎn)項目逐步開始減少。而按照中國社科院預(yù)測，中國結(jié)束高速城市化將出現(xiàn)在2013年。王石也曾在2004年博鰲房地產(chǎn)論壇表示，中國房地產(chǎn)的行業(yè)比較快速的發(fā)展會持續(xù)到2013年左右。

　　也許，2013年之后該如何走下去，才是萬科目前最亟待思考的命題。