雖然地塊總價(jià)高昂，但事實(shí)上對(duì)于廣鐵而言，其最后僅需出30%的地價(jià)，并不會(huì)構(gòu)成太大的壓力，真正讓廣州業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的是廣鐵對(duì)于該地塊的開發(fā)能力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 姚燕云 11月25日下午三點(diǎn)，廣州國(guó)土局拍賣大廳里人頭涌動(dòng)，廣州年內(nèi)掛牌的最大住宅地：廣鐵南站地塊將在此公開出讓，這是國(guó)內(nèi)首次采取“公開出讓、收益返還”的方式改造的舊廠房用地。

　　在經(jīng)過(guò)激烈角逐之后，該地塊被廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以86億元的高價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)17276元/平方米，成為廣州年內(nèi)新地王。

　　現(xiàn)場(chǎng)角逐

　　該地塊位于荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)，出讓面積26.1507萬(wàn)平方米，可建設(shè)用地面積15.5559萬(wàn)平方米，容積率≤3.2，建筑面積≤497789，為居住用地、城市公共建筑用地與城市公共綠地。

　　掛牌文件要求，競(jìng)得人需負(fù)責(zé)地塊內(nèi)鐵路博物館、詹天佑紀(jì)念館的建設(shè)，并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費(fèi)用，該二個(gè)紀(jì)念館的設(shè)計(jì)方案與施工方案應(yīng)征求廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司的意見，同時(shí)二紀(jì)念館建成后的權(quán)屬歸廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司所有。

　　另外，地塊現(xiàn)場(chǎng)鐵路通訊電纜、工務(wù)、機(jī)車、供電等設(shè)備的遷移由原用地單位廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用亦由該公司承擔(dān)。

　　據(jù)廣州國(guó)土局資料，該地塊競(jìng)拍前共有五家企業(yè)報(bào)價(jià)，分別為29號(hào)萬(wàn)科城建聯(lián)合體，68號(hào)中海與光大聯(lián)合體，18號(hào)廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司，48號(hào)保利華儲(chǔ)聯(lián)合體，最高報(bào)價(jià)為29號(hào)的48.2億元。

　　但最終到現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)拍的僅有四家，標(biāo)號(hào)為9號(hào)的競(jìng)買者在競(jìng)買開始前就放棄了競(jìng)拍。

　　在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，廣鐵集團(tuán)所持的“18”號(hào)報(bào)價(jià)牌從頭一直舉到尾，先后力挫萬(wàn)科城建聯(lián)合體與保利華儲(chǔ)聯(lián)合體。而中海與光大聯(lián)合體的代表從始至終都未舉牌。

　　競(jìng)價(jià)從15點(diǎn)05分開始，起拍價(jià)為29號(hào)的最高報(bào)價(jià)48.2億元，增價(jià)幅度為500萬(wàn)元。主持人宣布加價(jià)開始后，廣鐵集團(tuán)與萬(wàn)科城建聯(lián)合體開始輪番報(bào)價(jià)，18輪后，萬(wàn)科城建聯(lián)合體報(bào)出49.1億元時(shí)，主持人將增價(jià)幅度調(diào)整為1000萬(wàn)元。

　　第57輪，在廣鐵集團(tuán)報(bào)出53億元的價(jià)格后，主持人笑言：“再調(diào)整增價(jià)幅度1000萬(wàn)元，好不好。”全場(chǎng)哄然大笑，現(xiàn)場(chǎng)緊張的氣氛有所緩和。按照這個(gè)報(bào)價(jià)，該地塊折合樓面地價(jià)已達(dá)10647元/平方米。

　　就在所有媒體和觀眾都認(rèn)為該地塊競(jìng)得人將在廣鐵集團(tuán)與萬(wàn)科城建中產(chǎn)生時(shí)，保利聯(lián)合體突然出手，加入“戰(zhàn)團(tuán)”。

　　在經(jīng)過(guò)155輪叫價(jià)之后，萬(wàn)科城建聯(lián)合體退出了競(jìng)價(jià)，廣鐵集團(tuán)與保利聯(lián)合體開始了最后的角逐，此時(shí)地塊總價(jià)已從48.2億元升至74.6億元。

　　雙方競(jìng)爭(zhēng)毫不退讓，保利聯(lián)合體緊跟廣鐵集團(tuán)報(bào)價(jià)，多次在主持人喊“第三次叫價(jià)”的前一刻突然舉牌，現(xiàn)場(chǎng)氣氛再度緊張。

　　這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)持續(xù)了1個(gè)小時(shí)后，保利華儲(chǔ)聯(lián)合體也不得不放棄競(jìng)拍，“不屈不撓”的廣鐵集團(tuán)最終以86億元的高價(jià)摘牌，溢價(jià)率達(dá)79.46%，折合樓面價(jià)17276元/平方米，創(chuàng)下廣州新的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　沒(méi)有贏家的競(jìng)拍

　　對(duì)于86億元的成交天價(jià)，廣州房管局新聞發(fā)言人表示，此次公開出讓的成交價(jià)格，顯示出了市場(chǎng)對(duì)廣鐵南站獨(dú)有內(nèi)在價(jià)值的認(rèn)可。

　　上述人士介紹，該地塊具有很好的區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，首先它地處老城區(qū)的中心地段，交通、教育、醫(yī)療各方面配套都相對(duì)完善，而且南鄰珠江，東臨白鵝潭。

　　“對(duì)比相鄰不遠(yuǎn)的恩林路舊城拆遷補(bǔ)償9000多元/平方米的價(jià)格，以及荔灣區(qū)的陳家祠拆遷補(bǔ)償最高每平方米17000元的價(jià)格。從這個(gè)地段的拆遷補(bǔ)償衡量來(lái)說(shuō)，樓面地價(jià)17276元/平方米的價(jià)格還是可以接受、可以理解的。”合富輝煌首席分析師黎文江也分析道，“未來(lái)開發(fā)后可能會(huì)達(dá)到3萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。占40-50%的地價(jià)的話，要至3萬(wàn)元以上才可以，地段為舊城區(qū)，廣州最老很有名的地段，有江景，河岸線與珠江新城是有得比，可以跟珠江新城的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較的話，還是可以接受。”

　　但黎文江同時(shí)認(rèn)為，今天廣鐵南站地塊的成交“沒(méi)有一個(gè)贏家”。

　　黎文江表示，廣鐵集團(tuán)原本就能拿到該地塊，可現(xiàn)在地價(jià)被抬高后，一樣要付出比較大的代價(jià)。另外，廣州市政府在這次拍地里雖然回收資金比較多，但是出了個(gè)地王，有可能引致更嚴(yán)厲的調(diào)控，同時(shí)現(xiàn)在融資很困難，開發(fā)方可能出現(xiàn)資金困難；就買家來(lái)說(shuō)，會(huì)覺得新地王誕生之后房?jī)r(jià)更高。

　　廣鐵開發(fā)能力被疑

　　值得注意的是，廣州鐵路南站項(xiàng)目符合廣州“三舊改造”的政策規(guī)定，將按土地出讓成交價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，在2010年前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià)10%追加補(bǔ)償比例。因此，該地塊成交價(jià)的70%將返還給原土地使用權(quán)人廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司。

　　因此，雖然地塊總價(jià)堪稱高昂，但事實(shí)上對(duì)于廣鐵而言，其最后僅需出30%的地價(jià)，并不會(huì)構(gòu)成太大的壓力，真正讓業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的是廣鐵對(duì)于該地塊的開發(fā)能力。

　　一名廣州業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，目前廣鐵集團(tuán)的資金和實(shí)力及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等都不足夠開發(fā)這么大的項(xiàng)目地塊，因此，必須要聯(lián)合一家資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)等方面比廣鐵集團(tuán)好一點(diǎn)的房企，作為開發(fā)項(xiàng)目的條件。

　　該質(zhì)疑并非毫無(wú)根據(jù)，根據(jù)歷史資料顯示，廣鐵集團(tuán)雖然在廣州開發(fā)過(guò)住宅項(xiàng)目，但大多數(shù)均為出售給企業(yè)內(nèi)部員工，并未形成規(guī)模開發(fā)的能力。

　　此前亦有傳聞稱，該地塊將是廣鐵聯(lián)合珠光控股一起開發(fā)。但據(jù)拍賣現(xiàn)場(chǎng)資料顯示，18競(jìng)買人僅為廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司，而并非廣鐵集團(tuán)與珠光控股聯(lián)合體。

　　對(duì)此，上述人士猜測(cè)稱，廣鐵之所以以獨(dú)立身份拿地，有三種可能性：一是避免市場(chǎng)對(duì)廣鐵集團(tuán)開發(fā)該塊地的能力產(chǎn)生懷疑；又或是兩家公司存在“私下協(xié)議”，對(duì)外稱為廣鐵集團(tuán)拿下地塊，實(shí)際卻是進(jìn)行合作開發(fā)；第三種可能是，廣鐵集團(tuán)臨時(shí)取消了與珠光控股的聯(lián)合拿地協(xié)議。

　　而黎文江則認(rèn)為，若廣鐵集團(tuán)與珠光合作開發(fā)該地塊，也有可能會(huì)再聯(lián)合其他開發(fā)商共同開發(fā)。“亞運(yùn)城一開始是三個(gè)開發(fā)商，后來(lái)才再加二個(gè)開發(fā)商，這是難以預(yù)測(cè)的”。