世邦魏理仕的一份報(bào)告顯示，北京市場(chǎng)至明年6月前，將沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。能夠整體出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，只有目前的金澳國(guó)際。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 11月22日，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)傳出新的一宗交易收購(gòu)案。國(guó)內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資收購(gòu)了位于北三環(huán)馬甸橋的金澳國(guó)際項(xiàng)目，該宗交易或?qū)⒊蔀榻衲瓯本┥虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最大的一樁整體收購(gòu)案。

　　金澳國(guó)際

　　資料顯示，金澳國(guó)際由大型央企上市公司中冶置業(yè)完成開(kāi)發(fā)，位于北三環(huán)與京藏高速公路交口西北角，項(xiàng)目總體建筑面積14萬(wàn)平方米，其中包括酒店式公寓5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)約6萬(wàn)平方米以及2萬(wàn)平方米左右的主體商業(yè)。據(jù)了解，此次高和投資收購(gòu)部分為金澳國(guó)際的寫(xiě)字樓。

　　這是今年才成立的高和投資完成的第二筆商業(yè)地產(chǎn)交易。但該筆交易的成交金額并未披露。高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫向觀點(diǎn)新媒體表示，由于中冶置業(yè)為上市公司，不方便單方面透露具體金額。

　　有分析人士認(rèn)為，此次收購(gòu)可能創(chuàng)下2010年北京商業(yè)地產(chǎn)成交的總價(jià)紀(jì)錄，超過(guò)之前萬(wàn)科在北京的收購(gòu)案。今年10月15日，萬(wàn)科發(fā)布公告，宣布以11.5億元收購(gòu)贏嘉中心。

　　事實(shí)上，與金澳中心相鄰的北環(huán)中心B座在2009年初時(shí)曾進(jìn)行過(guò)一次整售，根據(jù)其開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)在每平方米2.3萬(wàn)元左右。如果以此價(jià)格為參照，金澳中心寫(xiě)字樓物業(yè)整售的總價(jià)將在14億元左右。

　　盡管蘇鑫未能透露該筆交易的收購(gòu)金額，但其表示，看中金澳國(guó)際主要是兩個(gè)原因，一是該項(xiàng)目區(qū)域位置比較好，未來(lái)有很大的發(fā)展前景，“受利于奧運(yùn)元素，該地區(qū)的房地產(chǎn)目前發(fā)展勢(shì)頭良好。”

　　據(jù)悉，金澳國(guó)際所在區(qū)域?qū)賮唺W商圈，原供地較少，很難形成商業(yè)氛圍。但北京奧運(yùn)會(huì)后，這一區(qū)域逐漸升溫。目前，這一區(qū)域聚集了中冶、中建、保利、中國(guó)兵器四家大型央企和首創(chuàng)、城建、金隅三家北京大型國(guó)企，環(huán)貿(mào)中心、薊門(mén)橋地王、奧運(yùn)商業(yè)園等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)投資超過(guò)400億元。預(yù)計(jì)今后三年寫(xiě)字樓供應(yīng)量約達(dá)50萬(wàn)平米，已相當(dāng)于CBD的四分之一。

　　蘇鑫表示，目前該區(qū)域有部分寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)與國(guó)貿(mào)持平，主要原因是亞奧商圈當(dāng)前寫(xiě)字樓比較少，供需關(guān)系不是很平穩(wěn)，但同時(shí)，其也認(rèn)為即使在未來(lái)一兩年有大量寫(xiě)字樓入市，也不會(huì)因供需關(guān)系緩解而拉低租金。

　　同時(shí)，蘇鑫認(rèn)為，該項(xiàng)目地理位置和本身景觀較好，在該項(xiàng)目上可以眺望故宮。

　　蘇鑫表示，該項(xiàng)目收購(gòu)之后，應(yīng)該和前面幾個(gè)項(xiàng)目一樣選擇出售，但在出手之前先要完成項(xiàng)目升級(jí)，并選擇合適的時(shí)機(jī)。

　　蘇鑫向觀點(diǎn)新媒體表示，目前亞奧商圈才剛剛起步，正處于發(fā)展階段，預(yù)計(jì)在一兩年之內(nèi)市場(chǎng)會(huì)逐漸成熟。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　去年9月離開(kāi)SOHO中國(guó)之后，僅僅一年的時(shí)間里，自立門(mén)戶的蘇鑫將自己的生意打理得“有聲有色”。

　　2010年4月底，高和投資以2萬(wàn)多元/平方米的價(jià)格整體收購(gòu)琨莎中心二期寫(xiě)字樓等物業(yè)，并更名為中莎廣場(chǎng)。這是今年民間資本對(duì)商辦物業(yè)的第一次整體收購(gòu)。隨后，高和投資對(duì)該商辦物業(yè)進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，設(shè)定進(jìn)入門(mén)檻和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，甄別和尋找品質(zhì)較高的租戶，最后帶租約出售。

　　4個(gè)月后，高和投資便以約3.5萬(wàn)元/平米均價(jià)，將中莎廣場(chǎng)銷(xiāo)售一空。8月29日，高和投資特別舉辦了一場(chǎng)中莎廣場(chǎng)謝幕論壇，這一天，中莎廣場(chǎng)3號(hào)樓最后4層寫(xiě)字樓清盤(pán)。

　　對(duì)于離開(kāi)SOHO之后，低調(diào)成立高和投資的蘇鑫來(lái)講，中莎廣場(chǎng)一役算是正式打響了其在業(yè)內(nèi)的名望，完成了其從職業(yè)經(jīng)理人到私募基金老板的職業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　在中莎廣場(chǎng)銷(xiāo)售一空之后，蘇鑫曾表示，高和投資已準(zhǔn)備接手下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而投資額度將遠(yuǎn)超過(guò)中莎廣場(chǎng)。

　　根據(jù)蘇鑫對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露的時(shí)間，金澳國(guó)際的收購(gòu)高和投資歷時(shí)了差不多兩個(gè)月，也即是說(shuō)，從9月分開(kāi)始，蘇鑫就在忙著這單生意。

　　也正是這幾個(gè)月，中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)生了較大變化。尤其是在10月以后，在住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響，全面限購(gòu)的背景下，原本冷淡的商業(yè)地產(chǎn)熱度迅速提升。

　　相比之下，北京市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)卻嚴(yán)重不足。世邦魏理仕2010年的一份商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，北京市場(chǎng)至明年6月前，將沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。能夠整體出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，則只有目前的金澳國(guó)際。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總經(jīng)理金勇表示，2008年，受北京奧運(yùn)會(huì)刺激北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)曾出現(xiàn)一輪集中供應(yīng)，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目搶在奧運(yùn)前開(kāi)盤(pán)。造成近兩年供應(yīng)很少。

　　另一方面，高和投資寫(xiě)字樓白皮書(shū)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受住宅市場(chǎng)暴漲，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直較為冷淡影響，2008-2010年7月，共批準(zhǔn)89個(gè)寫(xiě)字樓立項(xiàng)項(xiàng)目，只有26是以純寫(xiě)字樓入市的，比例約29%。大部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目都改為了住宅項(xiàng)目出售。

　　金勇認(rèn)為，在這一背景下，預(yù)計(jì)北京商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲。世邦魏理仕報(bào)告顯示，今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格和租金均出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)。

　　盡管面臨多方的競(jìng)爭(zhēng)，以及短期內(nèi)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，但蘇鑫卻認(rèn)為從目前形勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間。

　　另一個(gè)讓蘇鑫對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景深具信心的原因是，目前上海已經(jīng)出現(xiàn)外資撤離商業(yè)地產(chǎn)的苗頭，比如日前傳出的日本森大廈公司準(zhǔn)備散售環(huán)球金融中心的消息，以及美國(guó)知名的漢斯集團(tuán)也有意出讓其在陸家嘴的商業(yè)項(xiàng)目。

　　面對(duì)這種情況，蘇鑫稱(chēng)，這些外資的離場(chǎng)給了國(guó)內(nèi)企業(yè)，特別是像高和投資這樣的基金公司接盤(pán)或者抄底的好機(jī)會(huì)。其表示，外資撤離的確在上海有初步跡象，并沒(méi)有蔓延到北京，更不能解讀為外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的看空。