濱江集團(tuán)在筧橋板塊已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而萬科在杭州的品牌目前還不如濱江，雙方這次合作，萬科應(yīng)該也有借重濱江的本土品牌之意。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 這似乎是一樁暗含玄機(jī)的合作。7月21日，在杭州市場(chǎng)一直視萬科為對(duì)手的濱江集團(tuán)意外宣布，公司將與萬科南都聯(lián)姻，共同合作開發(fā)萬科今年5月份拿下的杭州25號(hào)草莊地塊。

　　曾幾何時(shí)，在杭州的土地市場(chǎng)上，濱江與萬科爭(zhēng)奪的“你死我活”，而今，兩個(gè)對(duì)手竟然冰釋前嫌成為了合作伙伴，這其中的奧妙恐怕還鮮為外人所知。

　　合作

　　根據(jù)濱江集團(tuán)昨天公告披露的方案，7月20日濱江集團(tuán)已與上海聯(lián)圖投資管理咨詢有限公司簽署《委托權(quán)暨受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，從上海聯(lián)圖投資管理咨詢有限公司受讓其持有的聯(lián)華國際信托有限公司“單獨(dú)股權(quán)信托”LHXT[2010]GQXT號(hào)《股權(quán)信托合同》項(xiàng)下100%的信托委托權(quán)和受益權(quán)。這筆信托委托權(quán)和受益權(quán)的受讓價(jià)格為1000萬元，該受讓價(jià)格系信托股權(quán)所對(duì)應(yīng)的杭州東尚置業(yè)有限公司1000萬元的注冊(cè)資本金額。

　　據(jù)悉，東尚置業(yè)正是萬科成立的25號(hào)草莊地塊的項(xiàng)目公司，萬科南都持有該項(xiàng)目公司剩余的50%的股權(quán)。

　　公告稱，雙方將以平等、對(duì)等為原則，通過共同投入資金、共同管理和運(yùn)營東尚置業(yè)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊的合作開發(fā)。

　　目前萬科南都已經(jīng)在東尚置業(yè)投入股東借款630,808,321.70元，用于支付一部分的土地出讓款以及其他費(fèi)用。因此根據(jù)占股比例，濱江集團(tuán)應(yīng)該向東尚置業(yè)提供借款共計(jì)人民幣315,404,160.85元?dú)w還給萬科南都。

　　在東尚置業(yè)具備向金融機(jī)構(gòu)貸款條件前，濱江集團(tuán)與萬科南都分別應(yīng)投入的資金共計(jì)人民幣70,548.50萬元整。濱江集團(tuán)指，投入的資金可能超出上述測(cè)算金額，為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，公司與萬科南都將分別向東尚置業(yè)提供項(xiàng)目開發(fā)所需資金不超過人民幣75,000.00萬元。

　　“這真是一樁奧妙很多的交易”，杭州一業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“就資金方面而言，7.5億元的貸款對(duì)于萬科和濱江而言，都是九牛一毛，雙方的合作肯定不是因?yàn)橘Y金原因”。

　　據(jù)其分析，萬科與濱江的合作恐怕還不會(huì)止于25號(hào)地塊，估計(jì)萬科之前在杭州拿下的36號(hào)、37號(hào)地塊也將采取同樣的方式與濱江集團(tuán)共同合作開發(fā)。

　　聯(lián)姻

　　這里所提及的萬科拿下的25號(hào)地塊、36號(hào)、37號(hào)塊均位于杭州筧橋板塊，該板塊目前已出讓的5幅地塊均已被濱江和萬科“分食”。濱江集團(tuán)分別在2009年7月28日和2009年9月9日，以27.85億元和19.15億元的價(jià)格擊敗萬科南都，拿下了筧橋板塊的23號(hào)、24號(hào)、和38號(hào)地塊，而萬科南都則將該板塊的36號(hào)、37號(hào)地塊攬入手中；今年5月，萬科再次以底價(jià)購入了筧橋板塊的25號(hào)草莊地塊，這一次，濱江集團(tuán)未能參與到與萬科的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。

　　雙方的競(jìng)爭(zhēng)帶來的一個(gè)直接的效果就是，筧橋板塊的地價(jià)直線上升。2009年7月，濱江拿到該板塊兩幅地塊的單位地價(jià)也僅為9770元，而2009年9月，該板塊的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11283元/平方米。

　　在該板塊中，濱江競(jìng)得的三幅地塊出讓面積均在6萬平方米左右，加總起來面積超過19萬平方米，而萬科南都拿下的地塊面積加總不超過4萬平方米。

　　玄機(jī)似乎就在此。“濱江集團(tuán)在筧橋板塊已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而萬科在杭州的品牌目前還不如濱江，雙方這次合作，萬科應(yīng)該也有借重濱江的本土品牌之意。”上述杭州業(yè)內(nèi)人士指出，“如果萬科堅(jiān)持獨(dú)立開發(fā)，在同一地區(qū)，萬科與濱江競(jìng)爭(zhēng)恐怕要處于劣勢(shì)。”

　　盡管萬科作為全國開發(fā)商的老大，通過收購南都房產(chǎn)進(jìn)入杭州市場(chǎng)也已有3年，然而萬科南都似乎并沒有繼承老南都在杭州的品牌聲譽(yù)，已被“淪為”杭州的二線品牌。

　　“在開發(fā)商品牌林立的杭州，杭州人似乎一直把萬科南都當(dāng)做為外來的開發(fā)商，與本地起家的綠城、濱江相比，萬科南都在品牌方面占劣勢(shì)”，上述杭州業(yè)內(nèi)人士表示。

　　另有杭州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目的操手人更有可能為濱江，產(chǎn)品應(yīng)該更接近濱江的風(fēng)格。而實(shí)際上該項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)也由濱江集團(tuán)委派。

　　公告顯示，東尚置業(yè)董事會(huì)由五名董事組成，濱江集團(tuán)與萬科南都各自委派兩名董事、并共同委派一名董事。然而項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)為濱江委派的董事，經(jīng)董事會(huì)選舉產(chǎn)生，董事長(zhǎng)為東尚置業(yè)的法定代表人。

　　一個(gè)不容忽略的挑戰(zhàn)在于：此前濱江和萬科并沒有合作的經(jīng)驗(yàn)，而兩家公司無論是在產(chǎn)品風(fēng)格以及管理方面都存在巨大的差異，這對(duì)于雙方而言都是一個(gè)挑戰(zhàn)。