禹洲未來可受惠福建省海西區(qū)的經(jīng)濟(jì)展，估計(jì)其2009年至2011年的核心盈利將按年增長(zhǎng)151%、10%及109%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 作為去年赴港IPO的閩系地產(chǎn)企業(yè)之一，禹洲地產(chǎn)日前率先公布了其上市后的首份年報(bào)。公告顯示，09年，禹洲地產(chǎn)錄得營(yíng)業(yè)額19.9億元，毛利為9.8億元，較上年度分別大幅增加13%及32%。股東應(yīng)占利潤(rùn)及核心凈利潤(rùn)則分別較上年度大幅上升277%及90%至約為11億元及4億元。

　　海西小地主

　　據(jù)年報(bào)顯示，禹洲地產(chǎn)截至09年底的土地儲(chǔ)備總建筑面積為390萬平方米，平均樓面地價(jià)僅為1600元/平米。而該部分土儲(chǔ)分布于福建海西及長(zhǎng)三角的四個(gè)一二線城市，可足夠集團(tuán)未來五至六年的發(fā)展需求。

　　年內(nèi)，禹洲地產(chǎn)新購(gòu)入了5塊地塊，總建筑面積為103萬平方米，平均樓面成本低于市場(chǎng)水平，約3300元/平米，總共需支付地價(jià)款34億元。其中新購(gòu)入的地塊有1幅位于上海迪士尼概念經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，另有4幅位于廈門市。

　　作為禹洲的大本營(yíng)，海西是禹洲土儲(chǔ)布局的重中之重。年報(bào)顯示，目前禹洲地產(chǎn)在海西區(qū)域的土儲(chǔ)約有250萬平米，其中廈門213萬平米，福州38萬平米，占了禹洲地產(chǎn)土儲(chǔ)的64%。

　　日前，福建政府加強(qiáng)了與中央在海西區(qū)域的合作，海西成為了央企集結(jié)的熱門區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過40家央企在福建擁有在建項(xiàng)目或正在洽談投資，包括華潤(rùn)置地、中化等。

　　一家福建的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)指出，禹洲未來可受惠福建省海西區(qū)的經(jīng)濟(jì)展，估計(jì)其2009年至2011年的核心盈利將按年增長(zhǎng)151%、10%及109%。

　　財(cái)務(wù)寬松

　　2009年11月2日，禹洲地產(chǎn)成功在香港掛牌上市，集資16億元港幣，用于禹洲國(guó)際大酒店、禹洲廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　彼時(shí)，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)是福建廈門最大的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，其年度合約銷售面積約占廈門整個(gè)的市場(chǎng)9.1%。

　　2009年度，禹洲地產(chǎn)的合約銷售建筑面積約為49萬平方米，合約銷售金額約為39億元，其中90%的合約銷售面積將于2010年確認(rèn)為收入。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲地產(chǎn)集團(tuán)主席林龍安公布了公司2010年的銷售目標(biāo)。林龍安表示，目前公司現(xiàn)金約15億元，今年目標(biāo)銷售金額56億元，預(yù)計(jì)新增貸款38億元，預(yù)計(jì)今年可供動(dòng)用購(gòu)買土儲(chǔ)金額約40億元。

　　林龍安表示，目前禹洲的土地成本1600元/平米，占售價(jià)約17.7%。他預(yù)計(jì)隨著公司項(xiàng)目售價(jià)提高，地價(jià)比率會(huì)繼續(xù)下跌。

　　年報(bào)披露，禹洲地產(chǎn)09年的毛利比08年的人民幣7.5億元增加32%，約為9.8億元。毛利率由2008年的43%上升至2009年的50%，主要由于項(xiàng)目平均售價(jià)的上升以及項(xiàng)目銷售成本下降。

　　與此同時(shí)，禹洲地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況顯得寬松。至09年底，公司的流動(dòng)資產(chǎn)凈額比2008年增加599%，達(dá)到了25.3億元，而流動(dòng)比率由2008年的1.08倍上升至2009年的1.47倍。

　　值得一提的是，禹洲的凈負(fù)債對(duì)權(quán)益比率在2009年獲得大幅度的改善，僅為18%。而在2008年這一比率高達(dá)246%。對(duì)于此等低負(fù)債水平，禹洲表示，可給予公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)整固時(shí)期合理的增加債務(wù)去實(shí)行擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。