上實(shí)控股的資源來源三個(gè)渠道：一個(gè)是從上海國(guó)有企業(yè)的并購(gòu)，一個(gè)是將母公司的資產(chǎn)注入，支持香港市場(chǎng)，第三則是在市場(chǎng)上尋找新資源。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月31日，上實(shí)控股在香港召開2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)滕一龍、副董事長(zhǎng)兼行政總裁蔡育天、副董事長(zhǎng)兼副行政總裁周軍等高管層均出席了此次發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)滕一龍就媒體記者的提問一一作答。

　　滕一龍?jiān)诎l(fā)布會(huì)上表示，上實(shí)控股經(jīng)過09年的資產(chǎn)重組，非主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步退出，今年將重點(diǎn)把主營(yíng)業(yè)務(wù)繼續(xù)做強(qiáng)、做優(yōu)。同時(shí)還將伺機(jī)進(jìn)一步并購(gòu)房地產(chǎn)及基建這兩塊業(yè)務(wù)項(xiàng)目。如計(jì)劃進(jìn)行順利，上實(shí)控股“有可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)前20強(qiáng)”。

　　以下為業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的問答環(huán)節(jié)摘錄：

　　“國(guó)內(nèi)前20強(qiáng)”的并購(gòu)大計(jì)

　　Q：今年上實(shí)控股地產(chǎn)的銷售目標(biāo)及新開工面積如何？

　　滕一龍：目前我們擁有338萬平方米的土地儲(chǔ)備量，現(xiàn)在半數(shù)都在開工。今年整個(gè)銷售的目標(biāo)和任務(wù)，將根據(jù)今年下半年的銷售情況來判定，今年下半年整個(gè)銷售的價(jià)格也是如此。

　　現(xiàn)在我們?cè)谏虾５牡禺a(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)約為3至4萬元每平方米，長(zhǎng)三角區(qū)域則是1萬元每平方米左右。

　　Q：去年上實(shí)控股盈利創(chuàng)新高，如果扣除你們出售業(yè)務(wù)的特殊收益，與08年相比，盈利狀況如何？目前上實(shí)的部分業(yè)務(wù)現(xiàn)已差不多出售完成，今年的重點(diǎn)是否放在收購(gòu)上？

　　滕一龍：09年總盈利28個(gè)億中，主營(yíng)業(yè)務(wù)就占了22億，創(chuàng)下主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利歷史新高。

　　隨著非主營(yíng)業(yè)務(wù)的退出，今年將重點(diǎn)把主營(yíng)業(yè)務(wù)已有的平臺(tái)做強(qiáng)、做優(yōu)。同時(shí)我們還伺機(jī)進(jìn)一步并購(gòu)房地產(chǎn)及基建這兩塊業(yè)務(wù)項(xiàng)目。

　　今年的地產(chǎn)和基建的并購(gòu)項(xiàng)目相對(duì)較多。地產(chǎn)方面，目前我們“563”計(jì)劃進(jìn)行得也比較順利，如果按照目前計(jì)劃，按季度完成“563”（注：“563”是指中新地產(chǎn)），那么無論是地產(chǎn)總量還是土儲(chǔ)總量，我們有可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)前20強(qiáng)。

　　Q：據(jù)了解，上實(shí)今年會(huì)有比較多的收購(gòu)項(xiàng)目，收購(gòu)預(yù)算將有多少？其中房地產(chǎn)和基建的比重如何？

　　滕一龍：從資金本身而言，今年對(duì)地產(chǎn)及基建兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)的投入沒有大問題。自從去年非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出以后，公司收入比較可觀。另外，我們目前貸款比例為8.6，融資空間也非常大。至于投入資金的多少，要看項(xiàng)目的多少及實(shí)際把關(guān)。

　　Q：按照去年大概接近70億的收購(gòu)規(guī)模,今年的收購(gòu)規(guī)模是否會(huì)在此基礎(chǔ)上有所增加？今年在融資方面是否會(huì)采用股權(quán)融資或發(fā)債融資的方法？

　　滕一龍：并購(gòu)的費(fèi)用不會(huì)較去年低，但如果低了，說明我們決策是慎重的，如果對(duì)市場(chǎng)及企業(yè)自身不利，我們也會(huì)將部分項(xiàng)目緩一緩，放一放。而我們下決心搞好“563”，把中新地產(chǎn)拿下，是經(jīng)過最后的競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查，對(duì)談判最終認(rèn)定的結(jié)果有信心。

　　融資的成本要看所收購(gòu)項(xiàng)目最后能承擔(dān)的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果融資成本很低，我們留部分資金做其它事情也不是不可以的。近兩天，我們也有與金融單位、銀行及投行等進(jìn)行融資信息的交流。

　　地產(chǎn)板塊不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

　　Q：除了新收購(gòu)需要的資金以外，你們本來原有資金業(yè)務(wù)，今年的盈利情況如何？如果中新順利并購(gòu)，三大版塊業(yè)務(wù)的利潤(rùn)占比將會(huì)有何變化？地產(chǎn)板塊將有什么影響？

　　滕一龍：從目前的情況來看，三個(gè)板塊的盈利基本是三分天下，但從體量來說，基建和地產(chǎn)的投資比重會(huì)比較大。今年我們除了搞好市場(chǎng)并購(gòu)，還下定決心把現(xiàn)有的平臺(tái)認(rèn)真做好。

　　最近我們就如何進(jìn)一步增強(qiáng)土地盈利的空間進(jìn)行探討，目前地產(chǎn)的盈利空間僅占整個(gè)盈利水平的兩成，但如果做得好，它就會(huì)變成效益。近兩年總的盈利狀況有上漲，是因?yàn)樵诳傮w量上，從生產(chǎn)到建設(shè)的生產(chǎn)過程方面還沒有完全解決波峰和波谷之間的關(guān)系。如果有一定體量，我們將有可能爭(zhēng)取時(shí)間來完善全年度或跨年度的均衡生產(chǎn)。我們對(duì)均衡生產(chǎn)以后所帶來的經(jīng)濟(jì)效益比較放心。

　　Q：目前上實(shí)控股已有兩個(gè)上市平臺(tái)，有沒有想過將原有的房地產(chǎn)的資產(chǎn)注入中新獨(dú)立上市？

　　滕一龍：通過收購(gòu)中新地產(chǎn)，作為整個(gè)“363”的一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，而且將來上實(shí)的地產(chǎn)將由“363”作為一個(gè)大的框架來發(fā)展。

　　Q：最近有消息稱上實(shí)會(huì)從母公司上實(shí)集團(tuán)那里取得崇明島土地，你們是否有該打算？未來也有其他的可能從母股公司獲得土地的注入？

　　滕一龍：上實(shí)控股的資源來源三個(gè)渠道：一個(gè)是從上海國(guó)有企業(yè)的并購(gòu)，一個(gè)是將母公司本身所擁有的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入“363”，支持香港市場(chǎng)，第三則是在市場(chǎng)上尋找新資源。

　　我們一直把崇明島作為未來“363”的一個(gè)后備力量，但崇明島的性質(zhì)定為生態(tài)島，對(duì)于生態(tài)島的規(guī)劃，目前仍未有一個(gè)清晰的表述，不過我們現(xiàn)在正積極地準(zhǔn)備當(dāng)中。一旦相關(guān)規(guī)劃清晰，我們會(huì)馬上跟進(jìn)。因?yàn)樵摰貕K很大，不能一口吃掉這個(gè)“大胖子”，只能慢慢地將其消化，逐步輸送到“363”當(dāng)中。

　　Q：上實(shí)控股跟上實(shí)發(fā)展都屬于上實(shí)系列的地產(chǎn)公司，未來將如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況？有消息稱，上實(shí)發(fā)展的業(yè)績(jī)一直不好，上實(shí)控股可能會(huì)將其收購(gòu)，你們對(duì)此如何回應(yīng)？

　　滕一龍：雖然“363”地產(chǎn)的主要任務(wù)也在國(guó)內(nèi)，但與“748”地產(chǎn)任務(wù)并不存在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這一點(diǎn)上，證監(jiān)會(huì)也確認(rèn)了。

　　至于誰消滅誰，誰讓位給誰，這可能不是我這任好解決的問題。目前大家都處于發(fā)展階段，只要發(fā)展健康，我們才有條件共存?，F(xiàn)在在發(fā)展過程中來說并購(gòu)，可以說沒有這個(gè)條件，也沒有這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)已確認(rèn) 不存在退出、轉(zhuǎn)讓問題

　　Q：近期國(guó)資委要求主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企將要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否會(huì)對(duì)上實(shí)有影響？公司曾表示，2010年將是國(guó)企重組年，而上實(shí)控股資產(chǎn)重組的過程中，是否會(huì)接手部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

　　騰一龍：關(guān)于央企非主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為，這是中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、央企進(jìn)行資產(chǎn)重組一個(gè)重要舉措。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展要求而言，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)要較為規(guī)范，這樣才能打造更多的“長(zhǎng)子”。如果哪個(gè)方向有盈利，就把多余錢投到哪個(gè)方向去，就可能產(chǎn)生國(guó)家宏觀調(diào)控中的次序問題。

　　發(fā)改委已明確上實(shí)的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)，所以上實(shí)不存在退出和轉(zhuǎn)讓的問題。至于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)地方企業(yè)的非主營(yíng)業(yè)務(wù)是否也要退出及轉(zhuǎn)讓，我們也在跟蹤當(dāng)中。跟蹤的原則有兩條，其一是確實(shí)不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，但不想剝離，其二是對(duì)企業(yè)本身的發(fā)展是否有利，如果本身包袱很重，經(jīng)營(yíng)狀況也不好，沒有盈利空間，那么可以有更好的選擇。

　　據(jù)我所知，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的央企，并購(gòu)能力非常強(qiáng)。地方和中央這兩種央企的資產(chǎn)歸屬不一樣，所以我們?nèi)ド钊肴プ?，更多的可能是按照市?chǎng)的規(guī)律去發(fā)展。央企退出，我們按照市場(chǎng)的規(guī)律跟他們有進(jìn)一步的接洽的可能性也是有的。

　　Q：如何看待目前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　騰一龍：市場(chǎng)的供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)行業(yè)的周期性，此外，中央相關(guān)政策的出臺(tái)，也讓其發(fā)展過程產(chǎn)生起伏。上海由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也走在全國(guó)前列。我個(gè)人判斷，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是我們未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　但目前仍存在居民買不起房、無法實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，政府在解決該問題時(shí)下了很大決心，從09年開始就增加土地供應(yīng)量來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。上實(shí)控股也承擔(dān)了上海市50萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)任務(wù)，并已于09年12月破土動(dòng)工，明年下半年就可以銷售。

　　我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以上海及長(zhǎng)三角地區(qū)為主，輻射到沿海的幾個(gè)主要的城市。整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況帶來復(fù)蘇，尤其是上海整個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，對(duì)于上實(shí)地產(chǎn)的發(fā)展帶來很大機(jī)會(huì)。

　　而且我們并沒有炒作或投機(jī)，所擁有的土地都是按照國(guó)家的規(guī)定所得。另外，由于歷史原因，土地成本較低，因此對(duì)上實(shí)地產(chǎn)將來的升值空間，我們?nèi)院苡邪盐?，?duì)目前33個(gè)地產(chǎn)的盈利不會(huì)有太大影響。