龔方雄：主辦方給我的是20分鐘，但是我11點(diǎn)半有一個(gè)電話會(huì)，所以我11點(diǎn)25必須結(jié)束，所以我現(xiàn)在只有15分鐘，我只講10分鐘，留5分鐘提問。首先主持人對(duì)我的介紹說我今年的觀點(diǎn)說是只能投資房地產(chǎn)股票，不要投資房地產(chǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)是有偏頗的，不是全面的反映我的觀點(diǎn)，我的觀點(diǎn)是這樣的，房地產(chǎn)的價(jià)格經(jīng)過去年大幅上升以后，今年的升幅即使不調(diào)控也不會(huì)大漲，但是相對(duì)來講，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值應(yīng)該來講還是不錯(cuò)的，因?yàn)楣善闭{(diào)整很多，但是房?jī)r(jià)并沒有調(diào)整，如果投資者在兩者進(jìn)行選擇的話，我覺得今年在房地產(chǎn)股票投資的價(jià)值比地產(chǎn)好，不是不要投資房地產(chǎn)，這個(gè)問題大家要分清楚。

　　摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生

　　第二今天講的是融資的問題，房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)條件，市場(chǎng)環(huán)境和各式各樣的融資的選擇，這個(gè)講一講，今天就不多談我對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的看法，最近我也講的很多，關(guān)鍵是我們的基本層面，城市化格局，還有房地產(chǎn)本身在調(diào)控過程當(dāng)中的反映和影響，所以從資本市場(chǎng)的角度來看，為什么我認(rèn)為今年房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值會(huì)比房地產(chǎn)本身好呢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票在高位很多調(diào)整了30%—40%，資本市場(chǎng)的宏觀反映比實(shí)體市場(chǎng)好的多，最近尤其是兩會(huì)以后，我的觀點(diǎn)就是說很多宏觀的不確定性在兩會(huì)以后會(huì)逐漸的消退，宏觀的不確定性讓這個(gè)市場(chǎng)更穩(wěn)健，最近的市場(chǎng)也是這樣，兩會(huì)以后北京的房?jī)r(jià)成交量還有很多大城市的房?jī)r(jià)和成交量也出現(xiàn)了大幅度的報(bào)復(fù)性上升，所以政府干預(yù)房地產(chǎn)的政策效果是適得其反，就是因?yàn)楣?yīng)量上不來，這一次調(diào)整跟歷次不同的是跟經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)如果能夠成功當(dāng)然好但是從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來講，國內(nèi)是收緊對(duì)房地產(chǎn)的融資，對(duì)房地產(chǎn)不管是發(fā)債也好，貸款也好，還有房地產(chǎn)信托融資的用途，最近也有收緊的趨勢(shì)，所以說整體的融資環(huán)境，我們房地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)今年他們會(huì)比去年相對(duì)來講，從正式的資本市場(chǎng)，或者是銀行渠道的融資要好的多。但是境外的情況完全不太一樣，大家知道境外的資本市場(chǎng)非常的活躍，美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲、日本等幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體系方向是非常清晰的，不像我們這邊宏觀不確定性這么多，他們很明確，低息不加息的政策會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且我一直講了，危機(jī)對(duì)資本市場(chǎng)的影響，因?yàn)橄ＥD債務(wù)水平的危機(jī)，和銀行引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是非常非常小的。但是他所預(yù)示的是各過政府從財(cái)政上面的緊縮、退縮可能不得不做，就是未來會(huì)增加稅收，減少支出，代價(jià)是未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)放緩，各國央行在這個(gè)情況下不敢加息，作貨幣政策方面就繼續(xù)保持寬松的環(huán)境，這就是為什么美國、歐洲，其他成熟市場(chǎng)的股市都連創(chuàng)20個(gè)月的新高，但是中國的資本市場(chǎng)，還有一些新興市場(chǎng)受到的影響比較大，就是宏觀政策的不確定性，所以資本市場(chǎng)今年是相當(dāng)活躍的，第一季度的融資規(guī)模不管是IP0也好，發(fā)債也好，整個(gè)市場(chǎng)的融資規(guī)模在第一季度創(chuàng)出了過去四五年的新高，所以境外融資是非常非?；钴S的。

　　現(xiàn)在來看，從中國房地產(chǎn)開發(fā)商融資選擇來講，我們認(rèn)為也是在境外比境內(nèi)要好一些。為什么呢？我們不但要考慮整體經(jīng)用對(duì)房地產(chǎn)融資的流動(dòng)性，境外的融資比較充裕，流動(dòng)性充裕的環(huán)境會(huì)存在，國外發(fā)高息債也好，還是短債也好，接受度都非常高，中國在境外上市的企業(yè)，發(fā)高息債成本都比較低，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，融資可能比境內(nèi)還低，像境內(nèi)，很多信托融資，對(duì)很多開發(fā)商來講，是13—15%左右，但是境外，現(xiàn)在高息融資的成本，也節(jié)不過是12、13%，如果是上市工資，以可短債的形式融資的話，相對(duì)的利息就會(huì)更低，境外的融資成本是鯡低的，只有5—6%。所以從整個(gè)今年的市場(chǎng)環(huán)境來講，由于境內(nèi)和境外宏觀環(huán)境的不一樣，尤其宏觀政策環(huán)境不一樣，宏觀政策的不確定性非常低，尤其是對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策相對(duì)更高，尤其是對(duì)房地產(chǎn)融資的不明確還要收緊，所以我們也會(huì)擔(dān)心，調(diào)控一方面是增加資本金的要求，同時(shí)又收緊融資的環(huán)境，同時(shí)在賣地方面可能又更加謹(jǐn)慎，而且渲染這種政策環(huán)境的話，成交量前一段時(shí)間也是稍微淡了一會(huì)兒，而整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商未來開發(fā)的速度和戰(zhàn)略會(huì)采取相對(duì)謹(jǐn)慎、保守的戰(zhàn)略，所以未來的供應(yīng)量會(huì)下降，但是另一方面需求不降，反而會(huì)加速，你看我們最近所談?wù)摰氖且环矫娣康禺a(chǎn)要冷卻，另一方面城市化的進(jìn)程要加快，然后我們也討論到各個(gè)地方基本上都有一個(gè)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略，要放松甚取消戶籍制度，所以需求是會(huì)加速的，現(xiàn)在問題是房地產(chǎn)的供應(yīng)，在宏觀調(diào)控下是會(huì)增加還是減少，這個(gè)問題只等問政府了是各地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房能不能上來。所以我們認(rèn)為從基本形勢(shì)的判斷來看，國內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，最多就是成交量暫時(shí)性的放緩，然后需求方采取一種暫時(shí)性的觀望的態(tài)度，但是如果最后發(fā)現(xiàn)供應(yīng)量并沒有上來，需求城市化進(jìn)程計(jì)劃加快，同時(shí)我講一點(diǎn)，我們中國的投資者仍然缺乏有效的投資渠道的話，這些錢仍然不可避免的會(huì)流入房地產(chǎn)。我經(jīng)常在市場(chǎng)講一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國市場(chǎng)是泡沫，但是你要看中國的股市，就是01年2300點(diǎn)，現(xiàn)在才3000點(diǎn)，就是漲了不到50%，有什么泡沫可言，但是同時(shí)巴西漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍，但是中國有一個(gè)投資產(chǎn)品，有一個(gè)品牌是漲了很多倍的，在過去十年，是什么呢？就是房地產(chǎn)。土地的價(jià)格房地產(chǎn)過去十年九年是翻了四五倍的，這是可以跟巴西、俄羅斯、印度媲美的。原因在哪里呢？就是資源的稀缺性，再看一下就是經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)帶來的資源性，巴西、俄羅斯都是資源，而作中國土地是及其稀缺的，而且在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，人均可耕地還在繼續(xù)下降，如果投資者有其他的投資渠道，比如在全球范圍內(nèi)進(jìn)行投資布局，這樣的話應(yīng)該來講最好的投資渠道不是中國的房地產(chǎn)，在國內(nèi)如果你要選擇股票和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值，可能比房地產(chǎn)本身還要大一些，因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)上升的空間不會(huì)太大，但是長(zhǎng)期來講，不一定是這個(gè)觀點(diǎn)了，長(zhǎng)期就是剛剛我講的，宏觀、微觀，國際上的資本市場(chǎng)，國內(nèi)的資本市場(chǎng)，各方面的環(huán)境條件綜合性的情況，我就講到這里。謝謝大家！