回顧我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來衡量，而我們目前存在的問題也是在這個方面做的還不夠，我從四個方面來談。

 　　孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！

　　要參加城市觀點論壇，就要談觀點，今天我為大家?guī)磉@么一個觀點，就是學習溫總理講話的體會，構(gòu)建住房制度上的公平正義。最近溫總理在談到中國經(jīng)濟社會發(fā)展的時候，講了這么一句話，對我們國家的發(fā)展，不僅是要搞好經(jīng)濟建設(shè)，而且要推動社會的公平正義，公平正義比太陽還要有光輝。回顧我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來衡量，而我們目前存在的問題也是在這個方面做的還不夠，我從四個方面來談。

　　第一個是住房商品化，實施住房改革使得用市場力量來改變住房條件，然后談?wù)勣r(nóng)民問題和稅收問題。

　　商品化無疑是推動了目前中國人改善住房條件的根本動力，而在中國房地產(chǎn)發(fā)展之前是什么情況呢？是人均居住面積比見過初期還要小，平均是3.7平方米，會長曾經(jīng)談過，當時的蝸居才是真正的蝸居，而溫總理也談到5口人住了9平方米的房子，房地產(chǎn)是鄧小平同志1980年的重要的談話，而這一次談話的次年年初就由建設(shè)部組建了中房，中房的責任就是推動中國的住房開發(fā)和發(fā)展，在中國房地產(chǎn)的起步階段，正是由于我們共同來和當時的國家建設(shè)部一起起草的住房制度改革的設(shè)計方案，這個設(shè)計方案當中，我是課題組組長。在96年我們提出要把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，這個觀點已經(jīng)被全社會所接受了。最近的10多年以來，楊會長和我們很多人，不斷的向國家提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展住房商品化的一系列的建議，這些建議很多都很快的被采納了。包括在住房金融方面，幾乎所有的建議都是由我們房地產(chǎn)業(yè)人士提出的，包括住房抵押貸款、抵押貸款保險、REITS，都是由我們提出的，這一年我們所有的房地產(chǎn)人士為了改善居住條件，積極的推動了住房商品化，在80年代的時候，中房一家占了房地產(chǎn)開發(fā)的20%，全國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來，這以后，全國的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開始，經(jīng)過三輪的發(fā)展，發(fā)展到60多家。這張圖片是我們所做的一些努力，我們在全國200多個城市有開發(fā)，在北京、上海這些城市都有60多個項目，這些房85%都是普通老百姓居住的商品房，我們秉持著高品質(zhì)低價位、高品質(zhì)中價位的理念，把房屋價格上漲的空間更多的留給居住，我們不主張房屋賣高價。你看這些北京、上海的熱點地區(qū)，我們賣的房子，當時都是六七千塊錢一平米，而現(xiàn)在都已經(jīng)增值到了2.5萬，2.8萬，3萬至4萬乃至5萬一平米，住房商品化不僅使老百姓住上的商品房，而且使居民的財富不斷的增值，現(xiàn)在住房資產(chǎn)也占了市民家庭財富的主要部分，正是由于住房商品化改變了過去單純的福利分配的方法，使得市場經(jīng)濟進入了房地產(chǎn)業(yè)，所以居住住房顯著的改善，這也實現(xiàn)了溫總理在人大會上所講的，使人民生活的更加尊嚴。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，帶動了國民經(jīng)濟，去年為什么我們經(jīng)濟順利的保八成功呢？主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實業(yè)類的企業(yè)還沒有啟動，股市還低迷，外需還在減退，但是由于內(nèi)需的發(fā)展，特別是住房、汽車這兩個產(chǎn)業(yè)的帶動，使得中國經(jīng)濟帶頭走出了經(jīng)濟低谷。最近的問題是商品房價格上漲過快，所以遏制房價過快上漲，又成了一些地方的主題，不光是媒體的主題，也成為一些重要會議的主題。我們分析房價上漲的原因主要是兩個，一個是供應(yīng)緊缺，一個是結(jié)構(gòu)失衡，和供應(yīng)緊缺，目前市場啟動，而我們的開發(fā)投資，特別是土地購置還是增長過慢甚至是負增長，在這個時候限制土地供應(yīng)，包括商品房供應(yīng)暫停都會限制市場的發(fā)展，我們會不會在面臨房價上漲的時候，在面臨供不應(yīng)求造成房價上漲之前，采取緊縮銀根，采取緊縮降壓的政策，重新走上05、06年那時候錯誤的老路呢，現(xiàn)在值得分析。理性的說未來20年房價上漲的壓力仍然很大，所以我們現(xiàn)在需要做的就是要增加供應(yīng)量，包括加大供地，加大投資，政府加大建設(shè)。

　　第二點就是談?wù)勍晟票Ｕ象w系，用政府調(diào)節(jié)了扶持弱勢群體，這是我們的一個重要的環(huán)節(jié)，在房改之初，我們已經(jīng)設(shè)立了完善住房供應(yīng)體系的目標，而我和梁會長我們在當時的建議當中，就明確的提出來，政府要承擔建立住房保障體系的責任，用財政的轉(zhuǎn)移支付來扣減這樣一個保障體系，但是在長達九年的時間理念，主管部門忽略了保障房的建設(shè)，缺乏經(jīng)濟適用房，廉租房，使得弱勢群體的收入水平離高漲的房價越來越遠，這本來是政府公共服務(wù)職能的不到位，卻不誤導(dǎo)為房地產(chǎn)企業(yè)的責任，造成了本來該租房住的年輕人，不得不去買房，就成的房奴，在這個市場下，解決住房保障的問題，甚至在一段時間內(nèi)成了解決人們的議論目標，建小戶型等這樣的可笑論題在很長的時間占領(lǐng)了我們的媒體輿論。這樣的情況在07年開始改變，國務(wù)院要推動住房保障體系建設(shè)，在前年第一項就是加快住房安居保障工程，政府投資4000億來建設(shè)住房保障用房，而最近又加快推進棚戶區(qū)的改造，三到五年完成。但是想法、目標明確了，措施卻沒有跟上，去年全國的廉租房建設(shè)出師不利，完成政務(wù)不足一半，其中重要的原因就是地方財政的配套不足，中央財政出了500億元，地方財政卻沒有出足。怎么樣來推動保障性房屋的建設(shè)呢？怎么解決地方政府財力的缺乏呢？正是因為保障性住房缺乏，所以又在推動了現(xiàn)在的房價快速上漲，今年的問題又出來了，本來中央政府一年投資500億，但是今年財政部宣布減少了今年的保障住房支出預(yù)算，降到376億，如果地方財政還是不足的話，那么今年的任務(wù)和三年的任務(wù)怎么完成呢？我們房地產(chǎn)業(yè)人士早在07年就提出建議，引進民間基金，用REITS來擴大房地產(chǎn)投資的能力，因為現(xiàn)在金融有大量的資金放在銀行，國務(wù)院要求開展REITS試點，而我們現(xiàn)在盼望著REITS試點能夠早日進行，現(xiàn)在已經(jīng)一年多了，還沒有見到成效。

　　第三個需要的就是要支持扭轉(zhuǎn)，用合理制度來維護農(nóng)民群眾的利益，這是建立公平正義的一個重要的方面，而往往是被我們城里人忽略的一個方面，我在05年就建議進行征地制度的改革，因為現(xiàn)有的制度是政府一家來征用農(nóng)民的土地來賣給單位，而這種單一的購買者就容易造成紊亂，而政府從中獲取巨額差價的做法已經(jīng)日益引起了農(nóng)民群眾的不滿?，F(xiàn)在很多地方政府把土地差價作為財政，已經(jīng)成了很多地方政府財政的一部分，這也引起了農(nóng)民群眾的反抗，農(nóng)民群眾反抗之一就是自己建小產(chǎn)權(quán)房賣給城里人，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占了相當?shù)谋壤喈斢诖螽a(chǎn)權(quán)房的一半了，在大街上如果走著3個孩子，就有一個是違法超生的，你能怎么處理盡管政府一再提醒小產(chǎn)權(quán)房不受保護，但是中低收入家庭其還是在買，就是因為小產(chǎn)權(quán)房便宜，你說違法，我說法律要體現(xiàn)人民的意志，現(xiàn)在人民的意志已經(jīng)被中央的文件所體現(xiàn)，中央在08年10月份召開三中全會，確定了保持土地承包關(guān)系不變，對農(nóng)民要補貼，而特別強調(diào)農(nóng)村的建設(shè)用地，是經(jīng)營性的建設(shè)用地可以規(guī)范的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和國有土地享有同等的權(quán)益。它使得農(nóng)民的宅基地用來建設(shè)賣給城里的人的產(chǎn)權(quán)房有合理的依據(jù)，而且中央要抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)的制度，現(xiàn)在講宅基地不允許用于商品房的開發(fā)已經(jīng)是過時的，因為宅基地本來就是建設(shè)用地，為什么不能用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，現(xiàn)在文件又明確，宅基地整理之后的集約土地仍然歸農(nóng)民，北京人大常委主任講出了一個城市居民可以獲得宅基地這個觀點，被不少人笑話，說你怎么把農(nóng)民的觀點放到城市了，但是我們想想，這個觀點很也道理，其實不需要給城里的居民分配宅基地只有要求承認他們?nèi)〉玫霓r(nóng)村宅基地合法就是了。談到宅基地，我們?nèi)珖恋剡€是不夠用的，建設(shè)面積在農(nóng)村，相當于城市的五倍面積，大量的征地，就出現(xiàn)了空心村、空心鎮(zhèn)，農(nóng)民需要換房用二元的思維落解決這個問題是解決不了的，只能換一個思維方式，這就是我在三年前提出的，讓農(nóng)民帶著地票進城，因為宅基地占的都是好地，現(xiàn)在中央明確要放寬中央城市的戶籍限制使得農(nóng)民進城更加成為一個潮流，一號文件再一次更肯定了農(nóng)民進城也要幫助解決農(nóng)民住房保障體系，農(nóng)民進城是我們真正的城市化，將是影響全世界兩件事情之一。我們的目標是要讓農(nóng)民平等的參加和共享改革發(fā)展的成果。

　　最后一個問題談?wù)劧惙N改革，用新的稅種就是物業(yè)稅來構(gòu)建社會公平，現(xiàn)在的物業(yè)稅最早是由中房公司向國務(wù)院建立的，當時在國務(wù)院的常務(wù)會上，當時是被叫過去，當著總理和副總理匯報了開征物業(yè)稅的設(shè)想，而我們中國目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件，因為以前很多人沒有個人財產(chǎn)，現(xiàn)在絕大部分老百姓已經(jīng)有了住房資產(chǎn)，再加上現(xiàn)在社會收入差距拉大，有人住大房，有人住小房，有人有很多套房，有人沒有房，征物業(yè)稅就可以保持社會公平，包括我們現(xiàn)在的整體思想，是向高收入主征稅還是向農(nóng)民群眾索取呢？我們現(xiàn)在的城市每年都需要很大量的維護費用，這些費用很多是來自土地差價，這個雖然是彌補了財政，但是卻陷入了一個錯誤的制度設(shè)計，就是從窮人身上去收錢，去補貼更加富裕的群體，就是城里人，而且也不利于守住18億畝耕地紅線，實際上物業(yè)稅將為地方政府提供長期的稅源，源源不斷的稅源，現(xiàn)在開征物業(yè)稅阻力重重，不贊成物業(yè)稅的聲音很多，網(wǎng)民都贊成，因為網(wǎng)民很多沒有房子，很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅，房子多的一方面是富人，一方面是干部階層。我一直在呼吁開征物業(yè)稅，在觀點論壇上，前年開始我就提出了從小產(chǎn)權(quán)開征物業(yè)稅，前年提出來用物業(yè)稅取代財政，對物業(yè)稅的本質(zhì)講的越來越清楚了，現(xiàn)在國家緊鑼密鼓的討論物業(yè)稅的的研究，怎么樣開征物業(yè)稅呢。我具體的建議一些辦法，叫“四步走”，第一是商業(yè)地產(chǎn)實行稅制平抑，這樣就可以建立起物業(yè)稅，第二步從小產(chǎn)權(quán)起征物業(yè)稅，這是解決小產(chǎn)權(quán)房的唯一的好辦法，因為小產(chǎn)權(quán)房沒有交過稅，而且是標準稅率。小產(chǎn)權(quán)房的持有者也能接受，全社會也能接受，第三就是從高檔房和豪宅開始征物業(yè)稅，這個也按國際標準，最近重慶市的試點我是支持。第四是向普通居民住房征收物業(yè)稅，是不是對基礎(chǔ)住房不征呢，我不主張，因為很難區(qū)別，但是要讓大家知道，這個物業(yè)稅的轉(zhuǎn)移支付主要是優(yōu)惠他們，雖然經(jīng)濟適用房也交了物業(yè)稅，但是經(jīng)濟適用房里面享受的優(yōu)惠是由物業(yè)稅所構(gòu)成的，所以總體上低收入所得高于交稅。如何來減少征收物業(yè)稅的阻力呢，我做提一個建議，本來我主張征收物業(yè)稅應(yīng)當按照房屋評估值，但是現(xiàn)在考慮到老干部的阻力太大，我們不得不對利益階層有一些讓步，這樣才能推動改革，一些老干部的房子現(xiàn)在價值幾百萬了，但是他們當時購買十多二十萬，讓他們按照這個來交稅，他們就不會反對了，但是如果流轉(zhuǎn)一次，就讓新購買者按照新的價格來交稅，這樣讓有房的人交稅，讓房子大的人多交稅，房子小的人少交稅，沒有房的人由此住上廉租房。我們現(xiàn)在的社會還存在很多不公平的現(xiàn)象，我們需要更多的關(guān)注窮人，關(guān)注弱勢群體，所以在住房制度上應(yīng)該努力的構(gòu)建公平正義，我講完了，謝謝大家！