　　“從博鰲到城市，從思想到觀點”城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇——博鰲房地產(chǎn)論壇，自從2005年創(chuàng)辦以來，先后走進南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、青島、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶等十幾個省市，并于2008年開始，歲末定點在廣州舉辦年度論壇。

　　歷經(jīng)六年，“城市觀點論壇”縱橫中國，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不斷引發(fā)地產(chǎn)話語風暴，并致力于通過對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設進行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

主持人

現(xiàn)場

　　今天，城市觀點論壇正式登錄“西部第一城成都”，將是我們在新的一年反思中國地產(chǎn)的時機。在這里，西部發(fā)行量最大的強勢主流媒體《成都商報》，與中國首張都市類財經(jīng)日報、2008—2009年成長性最快的新銳財經(jīng)媒體《每日經(jīng)濟新聞》與觀點新媒體強強聯(lián)合，邀請各位共同探討“新經(jīng)濟下2010年房地產(chǎn)新趨勢”。

　　接下來，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、成都商報、每日經(jīng)濟新聞暨2010城市觀點論壇成都行合作伙伴“山東省文登市人民政府”、“世豪廣場”、“金科地產(chǎn)”、“花樣年集團”、“深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司”歡迎各位朋友的到來和蒞臨！謝謝！

　　下面給大家介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生；

　　建設部政策研究中心副主任王玨林先生；

　　山東省文登市人民政府副市長譚遠國先生；

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松先生；

　　摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生；

　　金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹女士；

　　四川藍光實業(yè)集團有限公司總裁任霞女士；

　　成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長殷秋萍女士；

　　金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生；

　　四川置信實業(yè)集團董事、副總經(jīng)理唐名璉先生；

　　花樣年實業(yè)發(fā)展成都公司總經(jīng)理劉宗保先生；

　　洲聯(lián)集團規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平先生；

　　深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩女士；

　　成都商報總編輯陳舒平先生；

　　成都商報副總編輯、每日經(jīng)濟新聞執(zhí)行總編輯雷萍女士；

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士，

　　歡迎各位嘉賓的到來，有一些嘉賓正在趕來的路上，我們邊開會邊等，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2010城市觀點論壇成都行的朋友們。首先請成都商報的總編輯陳舒平先生為我們致辭。有請！

　　陳舒平：各位尊敬的來賓，各位朋友們，女士們，先生們，大家上午好！

陳舒平

成都商報總編輯 陳舒平

　　非常高興參加本次觀點城市論壇，城市地產(chǎn)論壇成都行的活動，今天我們這里匯聚了經(jīng)濟學者、政府官員、開發(fā)商的巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融界的人士們，希望對我們中國城市發(fā)展進程，房地產(chǎn)建設，進行多角度探討，以及深入剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展思路。在這里我代表《成都商報》，并以我本人的名義對各位的到來，表示我們最誠摯的歡迎！

　　創(chuàng)立6年的城市觀點論壇登錄成都，邀請當下的知名的經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融界的翹楚、專業(yè)人士與成都房地產(chǎn)界的代表們互相交流。就2010年最受關注的宏觀經(jīng)濟走勢與行業(yè)政策，金融策略進行深度剖析，梳理2010年中國房地產(chǎn)全心的趨勢，及幫助挖掘出我們成都房地產(chǎn)無盡的潛力。作為積聚最多目光的西部城市之一，成都堪稱最具投資價值的中心城市之一，幾乎所有的中國品牌房地產(chǎn)企業(yè)都進入或者準備進入成都房地產(chǎn)就可以證明這一點。創(chuàng)刊于1994年的《成都商報》是目前中國西部發(fā)行量最大的報紙，而且擁有晚報、都市報這一類報紙當中最優(yōu)化的讀者結(jié)構，我們連續(xù)三年居全國報紙收入的第二名。在晚報都市類的報紙里面我們的廣告收入連續(xù)三年居第一名。09年我們的廣告實刊收入8.8億元，連續(xù)16年保持增長。在這里面，房地產(chǎn)廣告占到我們收入的一半以上，超過了全國絕大多數(shù)報紙的全年廣告收入的總和。應該說這與成都的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境、環(huán)境進度、開發(fā)水平是密不可分的。我們商報如今對房地產(chǎn)行業(yè)的關注度，對行業(yè)的影響力有目共睹。但是我們?nèi)匀辉谒妓髦啥寄酥脸啥挤康禺a(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展之路，希望能夠在國家宏觀經(jīng)濟大背景下，與同樣探索的中國房地產(chǎn)的前途的精英們，共謀成都乃至全國地產(chǎn)的未來。

　　最后，我希望在本次論壇中各位對宜居城市成都，在我們的城市規(guī)劃、房地產(chǎn)定位發(fā)展等方面碰撞出更多的思想火花。在此我真誠的祝愿本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：好！也謝謝陳舒平先生的美好祝福，下面我們請上成都商報副總編輯、每日經(jīng)濟新聞執(zhí)行總編輯雷萍女士為我們致辭。

　　雷萍：尊敬的各位來賓，各位朋友，女士們，先生們，早上好！非常歡迎大家來到美麗的成都，在這個春暖花開的季節(jié)里面，我們每日經(jīng)濟新聞，還有《成都商報》觀點新媒體搭建了這樣一個平臺，邀請了來自國內(nèi)知名的學者、政府官員、房地產(chǎn)機構的人士，就房地產(chǎn)開發(fā)、城市區(qū)域發(fā)展的命題用論壇的形式深度的展示出來。在此我代表每日經(jīng)濟新聞，對今天光臨這一次論壇的各位嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！并預祝本次論壇能夠取得圓滿的成功！

成都商報副總編輯、每日經(jīng)濟新聞執(zhí)行總編輯雷萍

　　每日經(jīng)濟新聞是一張年輕的報紙，它04年在上海創(chuàng)刊，08年由《成都商報》重新注冊，重新投資注入新生的力量，08年改版，到現(xiàn)在一年半的時間，它從上海出發(fā)，迅速的覆蓋了北京、深圳、廣州、成都、蘇州、杭州等這樣一些重點的區(qū)域，成為一張真正意義上的全國性的財經(jīng)媒體，也成為08、09年成長型最快的新銳財經(jīng)媒體，我們這張報紙我們定位為都市類的財經(jīng)日報，也是面向大眾化的財經(jīng)日報，我們專著公示新聞的報道，我們希望在房地產(chǎn)建設的過程當中，扮演財經(jīng)媒體應有的角色。在座各位專業(yè)的人士我們大家今天聚在一塊兒，目的是為了梳理2010年中國房地產(chǎn)的全新趨勢，我們希望為在座的各位專業(yè)真實提供有前瞻性的思考，“一年之計在于春”。在此衷心的祝愿本次觀點論壇成都行能夠借助各位專業(yè)人士的專業(yè)思維，能夠看到專業(yè)的未來。

　　主持人：謝謝雷萍女士，下面我們請成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長殷秋萍女士為我們致辭！有請！

　　殷秋萍：尊敬的各位來賓，大家好！

　　非常榮幸能夠作為2010成都觀點論壇戰(zhàn)略合作單位，首先請允許我代表成都市金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對各位領導、學者、專家的支持和參與表示衷心的感謝！

殷秋萍

成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 殷秋萍

　　2009年在歷史罕見的全球金融風暴的攻擊下，中國的金融發(fā)展面臨嚴峻的考驗。為此中央出臺的一系列的政策，中國經(jīng)濟得以反彈，今年隨著經(jīng)濟的持續(xù)利好表現(xiàn)，中國經(jīng)濟有望回蘇，不久前召開的中央經(jīng)濟工作會，進一步明確了將城鎮(zhèn)化作為中國未來的發(fā)展趨勢，使得整體支撐中國房地產(chǎn)的基本要素獲得進一步的加強，在新一輪城市化周期當中，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)的發(fā)展，仍然是新一輪周期當中重要的動力源之一，為加快城鄉(xiāng)一體化的進程市委市政府提出要將成都建設成為“世界現(xiàn)代田園城市”，這一概念的提出為房地產(chǎn)的市場轉(zhuǎn)型提出了新的機遇和挑戰(zhàn)，對于任何一個具有社會責任感的地產(chǎn)商，如何做出具有田園特色的作品？成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將身體力行，通過正在開發(fā)的項目來體現(xiàn)，我們將為成都提供更加宜人的環(huán)境，打造一個跨時代的作品，我們要讓世人看到，成都變的更加美麗，我相信2010年的房地產(chǎn)仍將保持活躍，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會更加精彩，最后預祝本次論壇成功舉行，謝謝大家！

　　主持人：謝謝殷秋萍女士，接下來我們將請上觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點論壇六年了，幾乎走遍中國所有省份。06年曾經(jīng)在青城山下都江堰舉辦，08年我們在博鰲論壇上為汶川捐款，2010年我們回到成都，5年，成都真的變化太大，已經(jīng)成為中國最適宜居住的城市之一。

　　觀點新媒體也攜觀點網(wǎng)、觀點雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇及年度論壇與成都一樣度過中國房地產(chǎn)的黃金十年并持續(xù)向前發(fā)展。今年夏季，我們也將在博鰲慶祝我們的博鰲房地產(chǎn)論壇十年，以期待共同見證未來的第二個黃金十年。

陳詩濤

觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長 陳詩濤

　　不過，26日銀監(jiān)會又出新措施了，雖然有學者認為開發(fā)商根本不懼怕調(diào)控，因為我們地方政府心會軟，但是，如果政策、資本、土地各種收緊的措施一旦疊加，效應還是會顯現(xiàn)吧？為此，我們特別請來孟總、王主任、譚市長、巴所長、龔主席、杜博士來為大家全面分析一下2010年宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)市場及趨勢，相信無論是臺上嘉賓還是出席論壇的所有與會來賓都可以很好互動起來，共同探討、群策群智。包括我們大家可以看看我們文登市的地塊，看是否可以從會上順帶捎走幾百畝？

　　最后，感謝支持我們論壇的文登市政府、金科地產(chǎn)、世豪廣場、花樣年集團、星彥地產(chǎn)。感謝所有出席論壇的新老企業(yè)及媒體朋友們，因為大家的參與，論壇得以成功召開！預祝我們論壇精彩不斷，更祝福所有與會者2010年好運連連！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士！也感謝所有的致辭嘉賓以及美好的祝福，下面我們將正式開始本次論壇的議程，本次成都行論壇的主題是新經(jīng)濟下2010年房地產(chǎn)新趨勢，首先開始的是我們演講的環(huán)節(jié)，在今天上午我們將由中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生；建設部政策研究中心副主任王玨林先生；國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松先生；山東省文登市人民政府副市長譚遠國先生；金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹女士；摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄等嘉賓為我們奉上非常精彩的主題演講。在主題演講環(huán)節(jié)，我們還將搭配一位特約評論員，也就是每一位演講嘉賓配一位特約評論員與之對話和問答。下面我就開始第一論的演講。首先請建設部政策研究中心副主任王玨林先生，有請王先生上臺就坐。

　　下面我們請中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生。孟先生演講的題目是“構建住房制度上的公平正義”。

　　孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！

　　要參加城市觀點論壇，就要談觀點，今天我為大家?guī)磉@么一個觀點，就是學習溫總理講話的體會，構建住房制度上的公平正義。最近溫總理在談到中國經(jīng)濟社會發(fā)展的時候，講了這么一句話，對我們國家的發(fā)展，不僅是要搞好經(jīng)濟建設，而且要推動社會的公平正義，公平正義比太陽還要有光輝?；仡櫸覀兎康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來衡量，而我們目前存在的問題也是在這個方面做的還不夠，我從四個方面來談。

　　第一個是住房商品化，實施住房改革使得用市場力量來改變住房條件，然后談談農(nóng)民問題和稅收問題。

孟曉蘇

中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長　孟曉蘇

　　商品化無疑是推動了目前中國人改善住房條件的根本動力，而在中國房地產(chǎn)發(fā)展之前是什么情況呢？是人均居住面積比見過初期還要小，平均是3.7平方米，會長曾經(jīng)談過，當時的蝸居才是真正的蝸居，而溫總理也談到5口人住了9平方米的房子，房地產(chǎn)是鄧小平同志1980年的重要的談話，而這一次談話的次年年初就由建設部組建了中房，中房的責任就是推動中國的住房開發(fā)和發(fā)展，在中國房地產(chǎn)的起步階段，正是由于我們共同來和當時的國家建設部一起起草的住房制度改革的設計方案，這個設計方案當中，我是課題組組長。在96年我們提出要把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，這個觀點已經(jīng)被全社會所接受了。最近的10多年以來，楊會長和我們很多人，不斷的向國家提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展住房商品化的一系列的建議，這些建議很多都很快的被采納了。包括在住房金融方面，幾乎所有的建議都是由我們房地產(chǎn)業(yè)人士提出的，包括住房抵押貸款、抵押貸款保險、REITS，都是由我們提出的，這一年我們所有的房地產(chǎn)人士為了改善居住條件，積極的推動了住房商品化，在80年代的時候，中房一家占了房地產(chǎn)開發(fā)的20%，全國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來，這以后，全國的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開始，經(jīng)過三輪的發(fā)展，發(fā)展到60多家。這張圖片是我們所做的一些努力，我們在全國200多個城市有開發(fā)，在北京、上海這些城市都有60多個項目，這些房85%都是普通老百姓居住的商品房，我們秉持著高品質(zhì)低價位、高品質(zhì)中價位的理念，把房屋價格上漲的空間更多的留給居住，我們不主張房屋賣高價。你看這些北京、上海的熱點地區(qū)，我們賣的房子，當時都是六七千塊錢一平米，而現(xiàn)在都已經(jīng)增值到了2.5萬，2.8萬，3萬至4萬乃至5萬一平米，住房商品化不僅使老百姓住上的商品房，而且使居民的財富不斷的增值，現(xiàn)在住房資產(chǎn)也占了市民家庭財富的主要部分，正是由于住房商品化改變了過去單純的福利分配的方法，使得市場經(jīng)濟進入了房地產(chǎn)業(yè)，所以居住住房顯著的改善，這也實現(xiàn)了溫總理在人大會上所講的，使人民生活的更加尊嚴。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動了相關的產(chǎn)業(yè)，帶動了國民經(jīng)濟，去年為什么我們經(jīng)濟順利的保八成功呢？主導產(chǎn)業(yè)實業(yè)類的企業(yè)還沒有啟動，股市還低迷，外需還在減退，但是由于內(nèi)需的發(fā)展，特別是住房、汽車這兩個產(chǎn)業(yè)的帶動，使得中國經(jīng)濟帶頭走出了經(jīng)濟低谷。最近的問題是商品房價格上漲過快，所以遏制房價過快上漲，又成了一些地方的主題，不光是媒體的主題，也成為一些重要會議的主題。我們分析房價上漲的原因主要是兩個，一個是供應緊缺，一個是結(jié)構失衡，和供應緊缺，目前市場啟動，而我們的開發(fā)投資，特別是土地購置還是增長過慢甚至是負增長，在這個時候限制土地供應，包括商品房供應暫停都會限制市場的發(fā)展，我們會不會在面臨房價上漲的時候，在面臨供不應求造成房價上漲之前，采取緊縮銀根，采取緊縮降壓的政策，重新走上05、06年那時候錯誤的老路呢，現(xiàn)在值得分析。理性的說未來20年房價上漲的壓力仍然很大，所以我們現(xiàn)在需要做的就是要增加供應量，包括加大供地，加大投資，政府加大建設。

　　第二點就是談談完善保障體系，用政府調(diào)節(jié)了扶持弱勢群體，這是我們的一個重要的環(huán)節(jié)，在房改之初，我們已經(jīng)設立了完善住房供應體系的目標，而我和梁會長我們在當時的建議當中，就明確的提出來，政府要承擔建立住房保障體系的責任，用財政的轉(zhuǎn)移支付來扣減這樣一個保障體系，但是在長達九年的時間理念，主管部門忽略了保障房的建設，缺乏經(jīng)濟適用房，廉租房，使得弱勢群體的收入水平離高漲的房價越來越遠，這本來是政府公共服務職能的不到位，卻不誤導為房地產(chǎn)企業(yè)的責任，造成了本來該租房住的年輕人，不得不去買房，就成的房奴，在這個市場下，解決住房保障的問題，甚至在一段時間內(nèi)成了解決人們的議論目標，建小戶型等這樣的可笑論題在很長的時間占領了我們的媒體輿論。這樣的情況在07年開始改變，國務院要推動住房保障體系建設，在前年第一項就是加快住房安居保障工程，政府投資4000億來建設住房保障用房，而最近又加快推進棚戶區(qū)的改造，三到五年完成。但是想法、目標明確了，措施卻沒有跟上，去年全國的廉租房建設出師不利，完成政務不足一半，其中重要的原因就是地方財政的配套不足，中央財政出了500億元，地方財政卻沒有出足。怎么樣來推動保障性房屋的建設呢？怎么解決地方政府財力的缺乏呢？正是因為保障性住房缺乏，所以又在推動了現(xiàn)在的房價快速上漲，今年的問題又出來了，本來中央政府一年投資500億，但是今年財政部宣布減少了今年的保障住房支出預算，降到376億，如果地方財政還是不足的話，那么今年的任務和三年的任務怎么完成呢？我們房地產(chǎn)業(yè)人士早在07年就提出建議，引進民間基金，用REITS來擴大房地產(chǎn)投資的能力，因為現(xiàn)在金融有大量的資金放在銀行，國務院要求開展REITS試點，而我們現(xiàn)在盼望著REITS試點能夠早日進行，現(xiàn)在已經(jīng)一年多了，還沒有見到成效。

　　第三個需要的就是要支持扭轉(zhuǎn)，用合理制度來維護農(nóng)民群眾的利益，這是建立公平正義的一個重要的方面，而往往是被我們城里人忽略的一個方面，我在05年就建議進行征地制度的改革，因為現(xiàn)有的制度是政府一家來征用農(nóng)民的土地來賣給單位，而這種單一的購買者就容易造成紊亂，而政府從中獲取巨額差價的做法已經(jīng)日益引起了農(nóng)民群眾的不滿?，F(xiàn)在很多地方政府把土地差價作為財政，已經(jīng)成了很多地方政府財政的一部分，這也引起了農(nóng)民群眾的反抗，農(nóng)民群眾反抗之一就是自己建小產(chǎn)權房賣給城里人，現(xiàn)在小產(chǎn)權房已經(jīng)占了相當?shù)谋壤?，相當于大產(chǎn)權房的一半了，在大街上如果走著3個孩子，就有一個是違法超生的，你能怎么處理盡管政府一再提醒小產(chǎn)權房不受保護，但是中低收入家庭其還是在買，就是因為小產(chǎn)權房便宜，你說違法，我說法律要體現(xiàn)人民的意志，現(xiàn)在人民的意志已經(jīng)被中央的文件所體現(xiàn)，中央在08年10月份召開三中全會，確定了保持土地承包關系不變，對農(nóng)民要補貼，而特別強調(diào)農(nóng)村的建設用地，是經(jīng)營性的建設用地可以規(guī)范的轉(zhuǎn)讓土地使用權，而這種使用權的轉(zhuǎn)讓和國有土地享有同等的權益。它使得農(nóng)民的宅基地用來建設賣給城里的人的產(chǎn)權房有合理的依據(jù)，而且中央要抓緊完善相關法律法規(guī)的制度，現(xiàn)在講宅基地不允許用于商品房的開發(fā)已經(jīng)是過時的，因為宅基地本來就是建設用地，為什么不能用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，現(xiàn)在文件又明確，宅基地整理之后的集約土地仍然歸農(nóng)民，北京人大常委主任講出了一個城市居民可以獲得宅基地這個觀點，被不少人笑話，說你怎么把農(nóng)民的觀點放到城市了，但是我們想想，這個觀點很也道理，其實不需要給城里的居民分配宅基地只有要求承認他們?nèi)〉玫霓r(nóng)村宅基地合法就是了。談到宅基地，我們?nèi)珖恋剡€是不夠用的，建設面積在農(nóng)村，相當于城市的五倍面積，大量的征地，就出現(xiàn)了空心村、空心鎮(zhèn)，農(nóng)民需要換房用二元的思維落解決這個問題是解決不了的，只能換一個思維方式，這就是我在三年前提出的，讓農(nóng)民帶著地票進城，因為宅基地占的都是好地，現(xiàn)在中央明確要放寬中央城市的戶籍限制使得農(nóng)民進城更加成為一個潮流，一號文件再一次更肯定了農(nóng)民進城也要幫助解決農(nóng)民住房保障體系，農(nóng)民進城是我們真正的城市化，將是影響全世界兩件事情之一。我們的目標是要讓農(nóng)民平等的參加和共享改革發(fā)展的成果。

　　最后一個問題談談稅種改革，用新的稅種就是物業(yè)稅來構建社會公平，現(xiàn)在的物業(yè)稅最早是由中房公司向國務院建立的，當時在國務院的常務會上，當時是被叫過去，當著總理和副總理匯報了開征物業(yè)稅的設想，而我們中國目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件，因為以前很多人沒有個人財產(chǎn)，現(xiàn)在絕大部分老百姓已經(jīng)有了住房資產(chǎn)，再加上現(xiàn)在社會收入差距拉大，有人住大房，有人住小房，有人有很多套房，有人沒有房，征物業(yè)稅就可以保持社會公平，包括我們現(xiàn)在的整體思想，是向高收入主征稅還是向農(nóng)民群眾索取呢？我們現(xiàn)在的城市每年都需要很大量的維護費用，這些費用很多是來自土地差價，這個雖然是彌補了財政，但是卻陷入了一個錯誤的制度設計，就是從窮人身上去收錢，去補貼更加富裕的群體，就是城里人，而且也不利于守住18億畝耕地紅線，實際上物業(yè)稅將為地方政府提供長期的稅源，源源不斷的稅源，現(xiàn)在開征物業(yè)稅阻力重重，不贊成物業(yè)稅的聲音很多，網(wǎng)民都贊成，因為網(wǎng)民很多沒有房子，很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅，房子多的一方面是富人，一方面是干部階層。我一直在呼吁開征物業(yè)稅，在觀點論壇上，前年開始我就提出了從小產(chǎn)權開征物業(yè)稅，前年提出來用物業(yè)稅取代財政，對物業(yè)稅的本質(zhì)講的越來越清楚了，現(xiàn)在國家緊鑼密鼓的討論物業(yè)稅的的研究，怎么樣開征物業(yè)稅呢。我具體的建議一些辦法，叫“四步走”，第一是商業(yè)地產(chǎn)實行稅制平抑，這樣就可以建立起物業(yè)稅，第二步從小產(chǎn)權起征物業(yè)稅，這是解決小產(chǎn)權房的唯一的好辦法，因為小產(chǎn)權房沒有交過稅，而且是標準稅率。小產(chǎn)權房的持有者也能接受，全社會也能接受，第三就是從高檔房和豪宅開始征物業(yè)稅，這個也按國際標準，最近重慶市的試點我是支持。第四是向普通居民住房征收物業(yè)稅，是不是對基礎住房不征呢，我不主張，因為很難區(qū)別，但是要讓大家知道，這個物業(yè)稅的轉(zhuǎn)移支付主要是優(yōu)惠他們，雖然經(jīng)濟適用房也交了物業(yè)稅，但是經(jīng)濟適用房里面享受的優(yōu)惠是由物業(yè)稅所構成的，所以總體上低收入所得高于交稅。如何來減少征收物業(yè)稅的阻力呢，我做提一個建議，本來我主張征收物業(yè)稅應當按照房屋評估值，但是現(xiàn)在考慮到老干部的阻力太大，我們不得不對利益階層有一些讓步，這樣才能推動改革，一些老干部的房子現(xiàn)在價值幾百萬了，但是他們當時購買十多二十萬，讓他們按照這個來交稅，他們就不會反對了，但是如果流轉(zhuǎn)一次，就讓新購買者按照新的價格來交稅，這樣讓有房的人交稅，讓房子大的人多交稅，房子小的人少交稅，沒有房的人由此住上廉租房。我們現(xiàn)在的社會還存在很多不公平的現(xiàn)象，我們需要更多的關注窮人，關注弱勢群體，所以在住房制度上應該努力的構建公平正義，我講完了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，我看王先生一邊聽一邊記，我想肯定有很多的問題要問。

　　王玨林：我的意見“一評二問”。“一評”就是孟總發(fā)言從來是有思想的，有思想有內(nèi)容有觀點有見解，今天給我們帶來的這個又是一個新的觀點，講的是從制度上解決公平正義的問題，我覺得他講的這個抓住了我國住房制度改革的核心，就是要制度上解決市場經(jīng)濟上的公平，住房交易中的公平和住房分配中的公平，這是我的“一評”。“二問”，問是請問孟總?cè)绾问刮覀兊钠髽I(yè)在市場競爭當中得到公平，請答。

　　孟曉蘇：市場機制本來就是一個公平的起點，如果沒有一個公平的構架，很多企業(yè)都不會得到發(fā)展，在市場經(jīng)濟當中有不少企業(yè)被淘汰，也有一些企業(yè)從市場競爭當中勝出，我認為這就是公平，讓優(yōu)勢企業(yè)能夠存在能夠發(fā)展，為社會生產(chǎn)更加成本低廉，更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，而那些劣勢企業(yè)淘汰也是一種公平，當是淘汰企業(yè)的職工要妥善安置也是一種社會責任。

　　主持人：謝謝兩位公平友好的問答。我們請孟先生到臺下稍作休息，接下來由王玨林先生帶來第二輪的演講。我們首先請長第二場的特約評論員，金科李戰(zhàn)洪先生。

　　2009年中國房地產(chǎn)是走了一個“V字型”，政策也如此，年初的刺激到年底的調(diào)控，有人說在中國你只要讀懂了中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟，就讀懂了中國的經(jīng)濟，下面我們就有請建設部政策研究中心副主任王玨林先生帶來的演講，題目是對我國房地產(chǎn)市場的政策和形勢得分析。有請！

　　王玨林：大家好！今天主要利用這一點時間，講一講對房地產(chǎn)市場的政策和形勢?，F(xiàn)在就開始，第一個就是高房價引發(fā)的新一輪調(diào)控，先看圖表（PPT），這是08年房價的情況，這是09年房價的情況，差別是非常之大。這是我們投資的情況，綠的是投資情況，紅的是銷售情況，都是上升趨勢，這是全國大中城市房價99年到現(xiàn)在的變化情況，下面是它的示意圖。可以說，中國住房房價一直呈上升態(tài)勢，從來沒有降過，而08年更是大幅度上升，大家從圖表上看大幅度上升。所以各個城市可能不一樣，上升不一樣，剛才咱們看的圖表是屬于國家統(tǒng)計局的，上升7.8。要從有的城市看絕不是這個數(shù)字，我剛接到信息，北京市的北四環(huán)已經(jīng)4.6、東四環(huán)4.2，這跟08年相比，可能上升的不止一倍，所以市場確實發(fā)展的比較快。

王玨林

建設部政策研究中心副主任 王玨林

　　從下面兩點我做一個簡單的分析：第一個從指標看市場，也就是說我們09年和08年相比，市場發(fā)生了極大的變化的。第二從每個月，也就是環(huán)比看市場，也是每個月尤其是09年的下半年，按國家統(tǒng)計局的指標，每個月上升1個百分點以上，上升的幅度也比較大。從現(xiàn)象看市場，現(xiàn)在看，因為我從08年就房地產(chǎn)市場比較低迷的時候就觀察企業(yè)有沒有變化，但是沒有看見，而且從09年以后到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)增加的速度比較快，所以我歸納成企業(yè)進入市場的多，出去的少，基本上沒有出去。再一個企業(yè)，我到更多的地方，更多的城市，包括西部城市，我問一些開發(fā)企業(yè)，我說你們現(xiàn)在盈利什么，虧損的情況，但是告訴我只有一句話，我沒有賠的只有賺的，只有賺的多少的問題。第三點是現(xiàn)在買房的多，賣的少。所以這是兩個方面看市場。這是我講的第一點。第二，市場雖然好，問題不少，問題比較突出，這也是調(diào)控的主要原因，主要的原因是房價漲幅太快，大家都清楚，不管什么價格，你超過了一定的指標以后，大家都接受不了，比如說我們的房價漲得那么快，還有我們的房價雖高，市場雖好，但是市場有很大的不穩(wěn)定因素，第三點土地競爭過于激烈，大家知道09年地王很多，第四個就是投機性的購房比例過大，所以尤其從一些熱點城市看，比如說北京、上海等一線城市看，基本上子投資推動了房價上漲。就是外地購房推動了房價上漲，四個方面。看看北京09年銷售的情況不穩(wěn)定吧，再看看土地去年的增幅情況，從三季度統(tǒng)計的增幅情況，上海增加142，南京增加212，天津增加146，高房價帶動的后果是什么呢，一個是房價只能越漲越高，開始膨脹，第二點資產(chǎn)必然形成泡沫，房價高了以后，大家知道現(xiàn)在確實有一些城市存在泡沫，第三點抑制消費，有就是說高房價帶動的是什么？更多的消費者已經(jīng)遠離了這個市場，過去有很多家庭想買房想看房子，想做房的夢，現(xiàn)在不想做了，也沒有辦法看了，因為價格太高了，北京四環(huán)外買一個普通商品房100平米，400萬，我不知道有多少家庭一生能賺到400萬，所以更多的消費者遠離這個市場了。第二問題的原因，主要是政策帶動力不太強，四項政策。為什么這么講呢，因為世界經(jīng)濟剛剛見緩，世界的發(fā)達國家房地產(chǎn)還處于低迷，而我國的房地產(chǎn)市場卻超過了所有人的預期，原因就是我國的政策發(fā)揮的作用太大，第一個政策是投資政策，因為我們的投資政策，現(xiàn)在投資主要是以基礎設施為重點，以民生為重點，所以這樣對我們整個房地產(chǎn)業(yè)，不管是修機場、修鐵路、修高速或者修地鐵，甚至修學校、修醫(yī)院、修體育設施、文藝設施，都能帶動一個區(qū)域或者是一條線的房地產(chǎn)。第二個方面就是消費政策，就是住房消費力度明顯，大家都清楚，房地產(chǎn)是最大的消費產(chǎn)業(yè)，由于08年房地產(chǎn)的不景氣，帶來了更多行業(yè)的不景氣，不管行業(yè)包括我們的金融部分都出現(xiàn)了問題，所以鋼鐵協(xié)會、建行、包括裝修協(xié)會好多都請我去，問房地產(chǎn)市場怎么辦，說你們不好，我們也好不了，所以這個問題根源就是我們沒有買到的東西。

　　另外年初出臺一些促進住房消費的政策，所以消費政策帶動力也非常強。第三貨幣政策，寬松的貨幣政策，使我們開發(fā)企業(yè)不差錢了。從幾個方面可以看：一個是土地轉(zhuǎn)讓金可以延緩，通過申請可以延緩；第二銀行貸款不受項目的限制；第三銷售見好。這樣從各方面看，開發(fā)企業(yè)的資金，貸款資金，籌措資金都比較大，所以現(xiàn)在地王頗足也是這個原因。第四個是調(diào)控政策過于寬松，一個市場好不等于健康，問題不解決可能就干預了市場的正常發(fā)展，市場的矛盾和問題沒有及時得到解決，所以也助長了市場的膨脹之風。比如說，社會流動資金過于集中，大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場好，土地競爭激烈，其中一個根本原因就是社會流動資金過于集中在這個市場上，我過于集中土地競爭上，帶來的是什么呢？帶來的土地競爭歸更加激烈。第二點至于工業(yè)為核心的主流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為我們國家要發(fā)展，還是要靠工業(yè)化的沒有發(fā)展，要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化解決就業(yè)的問題，如果沒有主流的產(chǎn)業(yè)，沒有我們的工業(yè)化就不可能實現(xiàn)。所以我們更多的資金，不管銀行的企業(yè)資金如果都轉(zhuǎn)移到消費市場，房地產(chǎn)市場上來，那么肯定制約我們工業(yè)企業(yè)的發(fā)展。第三點抬高地價房價，第四點擾亂市場沒有辦法管理。解決辦法怎么辦呢？有問題要解決，怎么辦呢就是我們現(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù)，所以市場看政策，政府看政策，消費者都在看政策的變化，所以保持政府的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常的重要。它可以穩(wěn)定預期，穩(wěn)定大家的預期，比如說我們土地，必須是買地開發(fā)，所以現(xiàn)在的買地絕不僅僅是現(xiàn)在為了開發(fā)，而有的是為了以后開發(fā)，有的是為了以后轉(zhuǎn)讓，這樣把市場的土地矛盾就突出出來了，土地供應不足就顯現(xiàn)出來了，所以要穩(wěn)定政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，所以要穩(wěn)定預期。第二個方面就是重點問題要解決，不管現(xiàn)在出現(xiàn)囤地現(xiàn)象，囤房現(xiàn)象，交易行為的不規(guī)范，市場管理的不公平，市場秩序的不公平，都是影響我們穩(wěn)定市場。第三點加大供應量，抑制房價，后面我會講的，如果沒有供應量的滿足，想抑制房價那是不可能的。所以要加大供應量。第四點市場規(guī)范是為了維護權益，創(chuàng)造公平?，F(xiàn)在我們所說的，由于市場的不規(guī)范，所以企業(yè)競爭不公平，由于市場的不規(guī)范，消費者消費存在著不公平，所以我們要建立一個規(guī)范的市場，為了滿足剛才孟總所說的公平。第三點政策不管是原先國務院研究的四條，還是國土資源部的四條，還是總理的政府工作報告，主要還是集中在中辦《十一條》，我也歸納成幾個方面：一明確了二套房貸款首付比例不低于40%，這個是在文件之前大家爭議很多，猜測很多，這個已經(jīng)明確了。第二點太多出讓綜合瓶頸評定辦法比較難，現(xiàn)在招拍掛已經(jīng)是比較公平的辦法了，這個問題探索解決起來確實比較難。第三點兩個差別化，就是加大差別化信貸資金力度，第二點實施差別化的住房訴求政策，這是這一次政策的一創(chuàng)新點。以前沒有提出過，以前全部是一刀切。第三點是加強三個管理：一是土地供應管理；二是房地產(chǎn)市場秩序管理；三是交易資金監(jiān)督管理。這是主要的《十一條》。主要體現(xiàn)兩個方面：一是加大供給。就是增加保障房的建設，保障型住房建設。二是增加中小戶型住房建設的比例，二是培育二手房和中介市場，從市場的供應方面增加，第二個是從加強管理方面，就是土地管理，第二是房屋管理，第三是市場管理，第四是交易管理。都是管理方面，一個是供應，一個是管理。

　　政策能不能到位，效果能不能顯現(xiàn)大家可能都在猜疑，因為以前很多政策都沒有執(zhí)行到位，所以關鍵的三點，執(zhí)行不執(zhí)行到位，關鍵在這三點，一是要有政策，政策要配套，不管是部門的還是地方的，都按照國務院的要求來出臺政策。第二要執(zhí)行力到位，就是說話要算數(shù)，不能說了不算，那你政策就是沒有用的。第三供應量要增大，如果比如說北京，現(xiàn)在政策都很好，北京也出了十一條，按照中辦《十一條》，但是執(zhí)行力也到位了，加入也執(zhí)行很嚴格，但是市場短缺供應量土地政策調(diào)什么，我就不知道你調(diào)什么了。所以這三點是解決我們政策效果的關鍵。

　　最后一點，大家想談談今年和以后房地產(chǎn)發(fā)展的情況，第一就是調(diào)控政策，有人講，但是難以阻止市場的發(fā)展，第二個就是經(jīng)濟發(fā)展能力決定市場的關鍵，下面簡單的看一些圖表（PPT），你看經(jīng)濟，一直保持較快平穩(wěn)發(fā)展。時間關系大家看一遍就行了，看外匯儲備。第二點是消費能力，就是銀行的存款余額，在不斷的上升，他必定要釋放，尤其是要是釋放在我們這個市場上。投資水平不減，投資后勁顯現(xiàn)，為什么這么說，因為四萬億，包括地方的30萬億投資是分兩年進行的，09年投資就是一半左右，還有一半在今年投資。另外09年的投資，現(xiàn)在的效果開始逐步的顯現(xiàn)出來，所以說這個方面不減，對于我們房地產(chǎn)市場發(fā)展，還會往前走。第四點支柱產(chǎn)業(yè)地位不會轉(zhuǎn)變，確實在現(xiàn)階段，現(xiàn)在的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展、城市化的推進起到了很大的作用。因為它直接帶動力非常強，20多個產(chǎn)業(yè)，堅決帶動了50個以上的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在用一句話結(jié)束我今天的發(fā)言“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重，對于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結(jié)構升級，改善民生具有重要作用。所以說，這一次調(diào)控是把房地產(chǎn)里面的癌癥剔出去，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展”。謝謝大家！

　　主持人：謝謝王玨林先生。李戰(zhàn)洪先生聽的很認真，相比有問題要問。

　　李戰(zhàn)洪：王主任從政策方面對土地、供應量、高房價、市場的規(guī)范等等進行了主題發(fā)言，聽了收獲很大，我這里想請問一下王主任一個問題。我們一直說城市化決定了房地產(chǎn)向上的一個大趨勢，政策一直在影響我們過程中的波段，我想問我們在業(yè)內(nèi)，包括開發(fā)商這邊，經(jīng)常說的一句話，就是政府經(jīng)常以保護民生的名義搭房地產(chǎn)的車提高稅費，作為住建部研究房地產(chǎn)政策的王主任，我想政府在這里面應該有哪些所為？因為房地產(chǎn)一拉高一定是以稅費來控制，光靠稅費來控制行不行？這樣造成每一個調(diào)控的機會，房價就好象彈簧一下，彈的更高，這種情況政府應該怎么辦？

金科集團副總裁 李戰(zhàn)洪

　　王玨林：提的問題很尖銳，第一個要懂得市場，現(xiàn)在可以說我們國家房地產(chǎn)市場還處于初級發(fā)展階段，市場還不全面，還不完善，還在建立和完善之中。第二點是對市場中的房價政府干預不了，從來也沒有干預。但是政府調(diào)整市場的手段是三樣，是土地、經(jīng)營、稅收的規(guī)劃，用這種手段調(diào)整是屬于按照市場的規(guī)律來調(diào)整，沒有違背市場的規(guī)律。第三點房價越調(diào)越高，是原先我們的政策執(zhí)行不到位，只有政策執(zhí)行到位，而且從各種措施來解決市場供應的問題，我相信房價不會越來越高，會平穩(wěn)發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：再問一個問題，我一直認為商品房是解決售的問題，政府廉租房是解決租的問題，房地產(chǎn)市場應該是兩個方面的市場組成，銷售商品房的問題是由開發(fā)商完成，租按的問題是政府來完成，政府在這一塊是不是不盡職？

　　王玨林：你的理解有誤差，市場只有一個市場，就是商品房市場，住房保障不是市場，是政府行政行為，市場很明確是這個交易公平，就是買賣公平，誰都可以買賣，住房保障是有條件的，不能算做市場，所以誤解兩個市場部是一個市場。如果要看市場，我就允許去住保障房去了。而且保障房和商品房房地產(chǎn)企業(yè)可以做，但是政府在商品房里面提出前置條件這是政府允許的，因為你買地是有標準的，在這里面你給我配套多少經(jīng)濟適用房，多少保障性的住房，另外規(guī)劃也有你的容積率是多少，你的企業(yè)是根據(jù)這些條件來得到這片土地，計算你的利潤，如果在這以后，買地以后，政府再干預你了這是違反合同。

　　李戰(zhàn)洪：還有一個，臺下提上來的請問，開征物業(yè)稅之后對房價有什么影響？

　　王玨林：物業(yè)稅是發(fā)達國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個非常好的手段。用稅收調(diào)整，它可以調(diào)整市場，實際上用稅收調(diào)整市場的變化情況的各方面，那些房子收稅高，哪些房子收稅低，確實是一個好辦法，但是我們國家之間還有差異，所以我們先試點再推廣。

　　主持人：謝謝兩位。我們請王先生到臺下稍作休息，接下來由巴曙松先生帶來第三輪的演講。我們首先請長第三場的特約評論員，金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹女士。

　　巴曙松先生的演講題目是“退出與刺激后危機時代的中國機會”

　　巴曙松：謝謝主持人。很高興到成都參加我們觀點這一次會議。前面幾個嘉賓講的讓我非常有收獲，特別是剛才的對話非常的精彩。李總的這個問題也問的是，我們的政府的主管部門有一個特點叫“敢錯不認錯”，我們講的建廉租房，建公租房，已經(jīng)這樣了，你非要讓他認錯?？搭I導怎么做了，你心里明白就行了，你不能追著說讓他代表主管部門說我錯了，以前該我建的沒有建，讓大家買房子。我想談幾點看法，供大家參考，因為我昨天剛剛從香港調(diào)研了幾個地產(chǎn)商回來。香港的這幾個大的地產(chǎn)商，在國內(nèi)的參與程度目前為止都不是太高，我看了香港幾個大地產(chǎn)商，來自內(nèi)地的利潤最高的就是20%，現(xiàn)在想進入國內(nèi)市場，他們對國內(nèi)的判斷，我想去調(diào)研調(diào)研為什么說這個時候開始想進入市場呢？有的可能多北京、上海、深圳開發(fā)一些偏高端的綜合應用的這些方面的產(chǎn)品。我想開始有一點非常有趣，幾個地產(chǎn)商的高管說發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的地產(chǎn)商朋友，花很大的力氣在媒體各個方面來論證房價還要漲，我早上起來還看到任總昨天寫的博客，房價要繼續(xù)上漲的N個理由。實際上作為開發(fā)商來說，特別是國內(nèi)業(yè)態(tài)的開發(fā)商，就是一個加工制造業(yè)，買地、買磚頭、貸款、蓋起來、賣。實際上這個房價大幅上漲，對這個業(yè)態(tài)的行業(yè)的人來說很有意思，你很快的把東西消耗了，很快把自己未來的增長空間減少了，這個漲的快實際上對我們的地產(chǎn)商，也就是我們手里拿有土地，商業(yè)地產(chǎn)我們只買一小部分住宅，很奇怪，我們國內(nèi)的地產(chǎn)商就是搞住宅建設類的地產(chǎn)商，偏偏還說房價要漲，而且要大漲，作為旁觀者提問，我昨天晚上提的問，剛剛還在想，我把問題也提給大家，大家可以反思，在座很多地產(chǎn)界的朋友，對于我們的業(yè)態(tài)來說，真正有利的環(huán)境是什么呢？就是和地價差不多的吻合漲幅，對自己來說其實是更有利的一個環(huán)境。所以我們有的時候，從我們自己談的話題里面跳出來，想一想，旁觀者心里也有一定的道理。我這25分鐘過了5分。我得嚴格守時，待會請杜博士評論，為什么我們地產(chǎn)商說天天房價要漲。我想談兩點。

巴曙松

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家 巴曙松

　　第一個就是對當前政策的走向，第二個就是我想談談城鎮(zhèn)化，我們國家政策選擇的策略，對我們國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)版圖的一個影響。第一個宏觀一點，第二個行業(yè)一點。實際上全球在09年掌握宏觀政策方向都是比較同步的，等一下龔方雄主席還要給大家講。也是有史以來全國各國第一次聯(lián)手大規(guī)模的經(jīng)濟刺激，到了2010年之后，09年大家如果做房地產(chǎn)投資，股市投資，理論上想想政策方向很好把握，就是一個方向，就是加速，到了2010年不太好把握了，開始分化了，我看澳大利亞加息加了三次了。俄羅斯、匈牙利減息，美國的失業(yè)率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化。所以中國在這個環(huán)境里面，在討論政策，今年又出了一個題目叫退出，就是09年的政策刺激很難持續(xù)。REITS是外國人用的，中國領導人用的詞要文雅一些，叫正?；Ｔ?8、09年底的中央經(jīng)濟工作會議部署2010年的任務的時候，有很重要的一句話，就是2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調(diào)，就是從2009年的非常時期的非常的政策，要平穩(wěn)的過渡到正常時期的正常政策，所以叫“正常化”，為什么呢？從各方的預測來看，2010年的增長實際上是非常正常的，大概9%左右的增長，再高也高不到哪兒去，這一點證券市場看的很清楚，有一個原來做公募很有名的現(xiàn)在去做私募去了，就是結(jié)構性的板塊性的行業(yè)性的政策，剛剛主持人說溫總理緊鎖眉頭，就是今年是非常復雜的一年，就是這個原因，因為溫總理把各種復雜的原因都想到了，沒有什么大機會，就是機構性的機會，就是很溫和的一年，正?；囊荒辍?/p>

　　“正?；?rdquo;我們說在09年的政策有幾個是不正常的呢，是超常規(guī)的呢，就是針對這幾塊來正常化而已，那么想大家經(jīng)常說中國09年積極的財政政策，適度寬松的貨幣政策，從嚴格的規(guī)范意義來說，從教科書里說，09年的貨幣政策未必很寬松啊。貨幣政策你看央行的基礎貨幣投放，09年投放的比08年還少，09年投放了50多億，08年投放了8000多億，你說財政政策很積極，也不是很積極。4萬億你面投資1.1萬億，09年4800億，2010年大概5000多億，分到09年的投資到了4季度還剩2000多億沒有用，有什么積極的。所以真正導致巨大變化的和超常規(guī)的實際上三大塊。第一地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎設施建設。第二信貸高速增長，9.59萬億，第三房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。這三塊在應對09年金融危機里面發(fā)揮了巨大的積極作用，這一點毫無疑問誰也不能否認。但是既然2010年我們的政策任務是要要正?；?，這三塊也要正常化?，F(xiàn)在我們看的政策調(diào)控只要是一點，就是針對這三塊來講的。

　　投融資平臺在規(guī)范，因為地方政府目前，銀行感覺到有風險，國際市場，現(xiàn)在中國這一塊的擔心，我倒覺得問題不是很大，往往被夸大了。我看很多分析師說，中國某一些地方相當于迪拜，這個對中國地區(qū)不太了解，中國的地區(qū)市政府和國外的發(fā)達地區(qū)的政府不樣，我們有固定稅收收入，轉(zhuǎn)移，各種政策多了，再一個我說，你不要擔心這個問題，只有一個可能，就是投融資平臺出現(xiàn)大的問題，只有一個可能是什么呢？就是中國的各個地方的土地價格暴跌50%。如果有可能，那你就擔心吧，如果沒有可能你就不要擔心。為什么？我們銀行在給貸款的時候，我是一家上市銀行的獨立董事，這個銀行有七個投融資平臺，為什么還敢做呢我找最好的地做抵押，然后跟我關系很好的估值師給我估的很便宜，然后再打一個對折，這還有什么好擔心的。投融資平臺下一步再繼續(xù)擴張規(guī)范化，市場化。第二個規(guī)范的就是信貸，去年9.56萬億，增長的太多了，我們中國30年到現(xiàn)在信貸投放的增長和一季的增長之間，和物價有非常穩(wěn)定的關系，09年信貸放那么多，所以10年這7.5萬億怎么算的呢，回到我們長期的信貸貨幣政策執(zhí)行的經(jīng)驗值，就是GDP的增長加上物價，加上三到五個點的空間，就是屬于寬松的部分，9%左右的經(jīng)濟增長，3%左右的物價再留三到五個點，就是7.5萬億，所以這些邏輯。為什么現(xiàn)在在信貸正?；矫妫€強調(diào)一點值得大家關注的，就是說從現(xiàn)在應對經(jīng)濟波折周期的情況來看，07年是見底回落，07年的6.1是底部，這個底部開始大幅度上升，到今年1、2季度還會大幅度上升，所以一二季度是高的，三四季度是穩(wěn)的。所以先高后穩(wěn)。一二季度很可能就過10%，11%的增長，大家擔心物價，現(xiàn)在的信貸分布怎么安排呢，這些領導就想，你看去年信貸投放531，四個季度的分布，你看去年說是信貸寬松，你如果在一季度沒有貸款道路錢，二季沒有貸到錢，三、四季度就不容易貸到錢。投放很不均衡，所以領導覺得投放均衡一點我們過去是在4321的水平，今年壓力比較大，把一季度再壓一點，所以大趨勢就便成了3322，這個布局大致的看下來是什么呢？一季度跟去年歷史同期比，應該是信貸最緊的時期，第二個判斷地三月份的信貸投放，對二季度的信貸投放有很大的影響，為什么呢？你想啊，一二月份已經(jīng)投了不少了，一月份是多少？1.2、1.3萬億，二月7000億，三月份如果再一個7000億，你全年的7.5萬億的30%就超過了。所以月份的信貸沒有出很大的意外，一季度很可能就是緊縮最強的季度，如果三季度超越的話，有可能會延續(xù)到二季度。我想講的意思是大家正?；康禺a(chǎn)也是在正?；ツ赀@樣的年份，也不能指望每年都出現(xiàn)。所以這些大的地產(chǎn)公司，我覺得它也有一個好的心態(tài)，就是寧愿把兩年加起來做一個平均，這還是歷史上比較高的時期，所以第一點宏觀政策在10年很大的任務是正常化，我們房地產(chǎn)市場也因一個正?；娜蝿眨覀兓叵胍幌挛覀冊谝粋€正常的年份在怎么經(jīng)營，怎么開發(fā)，怎么賺錢，改掉這個心態(tài)了，不能照著09年的這種狀態(tài)，這個很難碰到。書上用的詞叫“百年一遇”，如果真想再碰到就再等一百年，第一個房地產(chǎn)市場也要正常化。

　　第二個特別強調(diào)的就是城鎮(zhèn)化的具體的路徑、趨勢、政策會對我們房地產(chǎn)這個行業(yè)發(fā)生非常深刻的影響。從去年底的中央經(jīng)濟工作會議，已經(jīng)開始把城鎮(zhèn)化作為非常重要的一個擴大內(nèi)需的增長點。對城鎮(zhèn)化忽悠最大的我想應該是麥肯錫，麥肯錫關于城鎮(zhèn)化的一個報告，最近幾年，幾乎每年都呼吁，所以我建議地產(chǎn)商的老板可以找找這個報告看一看，麥肯錫關于城市化、中國發(fā)展的空間，對全球化的影響都評估，而中國用起來有個原因，一個是09年應對危機里面確實在很多地方通過加速城市化擴大了內(nèi)需。第二個這些領導人從決策上判斷，意識到金融后危機時代，全球經(jīng)濟進入了低增長時期，我們要找自己的路子，所以在中央經(jīng)濟工作會議里面，對城鎮(zhèn)化的定位是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構，擴大內(nèi)需，擴大內(nèi)需靠誰呢？以城鎮(zhèn)化為依托。最近有一個很重要的會，這是金融市場和房地產(chǎn)界的朋友都應該關注這個會，就是3月3、7日，這個會的題目非常長，他們的題目要向觀點學習，多簡潔，城市觀點論壇，我們這個會的名字叫“省部級主要領導學科學發(fā)展觀，加快促進經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變高級研討班”。這個班每年開一次，去年為了應對危機沒有開，應該是屬于每一年里面最大的一個政策基調(diào)的最權威的決策機構。全國只有140人參加，一個省一兩個人。我說不重要的開大會，今天我們討論的問題就不太重要，重要的開小會，特別重要得就不開會了。所以會開的小就重要，四個中央首長都做的重要講話，這里面對城鎮(zhèn)化的部署和思路我覺得特別值得大家關注。關注幾個方面：第一就是中國城鎮(zhèn)化的路徑怎么選？這一點很重要。城鎮(zhèn)化的路徑是什么意思呢，在經(jīng)濟界有個爭論，這個爭論一直存在，到底中國這樣一個土地稀缺的地方，它該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個路徑比較好。大城市道路呢，好處是節(jié)約用地，高容易率，信息傳遞快，很多環(huán)境污染這些方面治理處理面措施方便，但是生活成本高，我給香港同胞開玩笑，說我們現(xiàn)在香港也堵車了，早上上班，中午一次，晚上下班堵一次，堵三次，我說北京比你們強多了，北京一天堵一次，從早上堵到晚上。小城市道路的好處，就是執(zhí)行力強，啟動起來快，問題是什么呢，建起來之后，有沒有經(jīng)濟活動支持或者怎么辦。為什么啟動起來會非常難呢，我給你一個50萬人城市的建設權利，這一片地給你，政策馬上就出來了，啟動起來快。所以最終可能的道路，現(xiàn)在看來在領導方向有一個初步的確定，就是以大帶小?；蛘哒f大城市工作小城市生活，這個模式的可能性最大。這個模式與此相伴隨的是所謂的公共基礎設施，公共服務在城鄉(xiāng)配置的均等化，不能把國家財政收的稅用來建設基礎設施，我們四川人都交了稅，為什么把成都建的那么漂亮，成都人開車出去10分鐘，農(nóng)民兄弟出門都難，我們四川人交的稅都給成都修路，就是配置均等化這個布局很重要。第二個就是通過城市化的一些不同的戰(zhàn)略來促進區(qū)別的發(fā)展，差距的縮小和區(qū)域發(fā)展的均衡化，最近我們股市很熱門的題材就是發(fā)改委預計在哪一個地方有一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域規(guī)劃，這個地方的股票就漲一通，有網(wǎng)友還做的很精細，中國地圖拿出來標一下，哪一個地塊，屬于這個地塊的上市公司區(qū)域化之后，哪一個得益最多，就在這個區(qū)域標幾個公司出來，回復一句話，這個炒的不是股票，是中國地圖。這就是通過縮小地區(qū)差距，正是政府有意識的引導方向，我們以前每一次經(jīng)濟復蘇，都是從沿海傳遞到中國，再到西部，在到成都的時候，全國已經(jīng)過熱了。該收縮了，所以差距就越來越大，這一次應對危機，很不錯。中西部增長速度一直快于沿海地區(qū)。這是一個很好的勢頭。長三角、珠三角還很重要，但是增速可能就不一定有有我們中西部快了。這也是值得我們布局的時候需要關注的，所以在城鎮(zhèn)化過程中對房地產(chǎn)影響方面有幾個方面值得關注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區(qū)域發(fā)展格局，第三我們?nèi)∠麘艏贫仍圏c的進展?；蛘呤前艳r(nóng)民工變成市民的進展怎么推進，值得關注！時間到了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝巴曙松先生非常精彩和幽默的演講，不過巴曙松先生剛剛一上臺的時候，說的幾句話，不知道博士有沒有壓力。

　　巴曙松：我們可以認錯，也改錯。

　　杜麗虹：巴所長每一次的演講都很幽默和精辟，我也沒有什么尖銳的問題，我想針對巴所長談到的一個貨幣和城市的問題，提兩個問題，麥肯錫的報告我也看過，他強調(diào)美國的發(fā)展道路是多中心的國家，美國之所以發(fā)展成這樣，是因為美國崛起的時候能源是不受約束的，所以可以浪費能源發(fā)展成多中心的國家，他認為中國現(xiàn)在崛起的實際是一個全球能源緊缺的時代，所以一定是走一個能源節(jié)約的路徑，所以他認為中國的城鎮(zhèn)化是走向集約型的，所以覺得中國發(fā)展最快的城市，未來二十年是超級城市，這些城市的人口增長率是最高的，其次是中型城市，他認為大型城市500—1000萬以下和300萬以下的小城鎮(zhèn)人口是遞減趨勢的，剛才巴所長提到國家的這樣一個區(qū)域，城鎮(zhèn)的話題和路徑一個是以大帶小，我理解這個所謂的以大帶小其實還是在發(fā)展超級城市，只是把超級城市向周邊的郊區(qū)或者是臨近的區(qū)域拓展，所以我就想問一下，巴所長您覺得未來中國人口或者是增長最快的城鎮(zhèn)到底是哪一類型的城市，是否是超級城市和中型城市，還是其他的選擇的路徑？

金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士 杜麗虹

　　巴曙松：中國有很多中國的國情，大家認為大城市發(fā)展的機會會很多，人口會增長，但是請大家注意，像武漢這樣的超級大城市，近年來一直是人口凈流出，所以可能中國的這個區(qū)域政策，還要配合相應的經(jīng)濟、政策啊來引導，比如說李克強副總理在報告里，他也是我北大的校友，他報告里面強調(diào)，說發(fā)展的格局從全世界的情況來看，從沿海來發(fā)展，勞動力成本高了，沿著內(nèi)河，沿著高速網(wǎng)絡，向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的趨勢，隨著這種產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，配合發(fā)展是可持續(xù)的，你說武漢夠大了，怎么還是人口流出呢，所以僅僅是規(guī)模還不夠，要有實際的活動支持。

　　杜麗虹：您認為區(qū)域的政策比城市本身的規(guī)模更重要。

　　巴曙松：應該是像浙江的地方，有一個很重要的現(xiàn)象，就是你看沒有哪一個城市發(fā)展的特別城市，有影響力，就杭州也那么小，不像其他城市有一個很強輻射力的城市，所以這個城市化的路徑從大方向會加速，但是各個地方走什么道路，杭州變成了我們試圖影響這個方向，路徑不一樣的往往是在杭州、寧波生活，自己在小縣城生活、工作，這種模式也是存在的。所以我們說最終的變化可能多元化，這個中間存在的機會就是靠地產(chǎn)商自己去把握，如果都那么簡單，我們就自己做了，何必給你說呢。

　　杜麗虹：但是我還想問一下，您剛才也提到，區(qū)域經(jīng)濟，但是實際上我們發(fā)改委出臺的區(qū)域政策，基本上我覺得要畫地圖的話，把中國都畫進去了，我們很多地方都發(fā)展起來了，前些年出臺了西部發(fā)展的政策，成都也是受惠的城市之一，出臺的振興東北的計劃，去年又出臺了西區(qū)的振興的，基本真這樣看來看去，包括現(xiàn)在有新疆的振興計劃，基本上全中國都有區(qū)域經(jīng)濟的振興的計劃，所以您到底怎么看？究竟哪一個區(qū)域可能是未來是更有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域？

　　巴曙松：世界銀行在總結(jié)中國發(fā)展路徑和西方國家不一樣的時候，怎么總結(jié)的呢，就是所有的縣域、區(qū)域競爭模式，西方首先是私有化，土地并購，然后到城市發(fā)展，中國呢，中央政府在北京高瞻遠矚，深謀遠慮，把各個地方政府說你們自己弄，然后不同地方之間競爭，廣州這樣做，上海這樣做的，廣東這幾年發(fā)展的不錯，其他地方要學習，通過這個區(qū)域的競爭，降低各方面的成本。這樣就不斷的使得各個地方的交易成本越來越低，這就是國內(nèi)市場的形成，這個框架有道理啊，各個地方都有自己的積極性，找到自己當?shù)氐奶厣?，然后去發(fā)展，最追效果如何呢，市場會檢驗。你看其實在眾多的戰(zhàn)略規(guī)劃里面，我看市場相應最激烈的海南的國際旅游島，實際上他提出來七八年了，為什么今年才引起市場的反映呢，中國人這些年賺的錢，該消費了，這個時候我們要發(fā)展服務業(yè)、旅游業(yè)，內(nèi)部外部的環(huán)境才得到市場的認可。很多地方提出來就提出來，沒有什么效果，到底結(jié)果怎么樣，還要看市場的檢驗。比如說剛剛說的以大帶小的模式，實際上很多開發(fā)商布局就是這樣，從上海出來，到了蘇州、無錫就布局了，從北京城區(qū)出來，到了香河、順義去布局了這本來就是他們做的選擇。

　　主持人：謝謝，下面進行第四場演講，接下來我們上場演講的這位嘉賓是山東省文登市人民政府副市長譚遠國先生，他演講的題目是“濱海度假勝地，藍色產(chǎn)業(yè)新城”，山東省文登市優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目推介。

　　譚遠國：尊敬的各位領導，各位房地產(chǎn)老總，女士們，先生們，朋友們，大家上午好！能夠在美麗富饒的成都與各位相識相交，我非常的高興！

　　在此我代表本次活動的戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市政府對蒞臨本次論壇的領導嘉賓表示熱烈的歡迎，對本次主辦方和媒體朋友表示熱烈的感謝。當前國家提出了新要求，房地產(chǎn)業(yè)一馬當先，在發(fā)展方向上，我認為不僅要重視二線城市，更應該關注三線四線城市，尋求更大的發(fā)展機遇，文登總面積1645萬平米，人口65萬，這是一座海濱城市、旅游城市，我們被評為中國四大長壽之縣，我昨天看中央的新聞文登長壽之縣被重點報道。同時我們中國的國家環(huán)保部生態(tài)城正在進行評估，我們文登已經(jīng)突破了所有的評估，我們將是全國第十四位，同時我們文登是道教圣地，自解放以來文登出了100多位將軍，在5.12汶川大地震的時候，我們接待了四川很多的朋友，未來在山東，文登也是制造業(yè)發(fā)達的新型工業(yè)化城市，我們文登有巨大的發(fā)展?jié)摿?，特別是今年年初，胡錦濤總書記視察的時候，加快打造山東環(huán)島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，我們是中心區(qū)域，山東省將文登市確定為九大核心區(qū)之一，并且給予重點扶持，這為文登將來的發(fā)展帶來了重大的機遇，也為文登的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了重大的機遇，我們文登政府也提出打造“濱海度假勝地，藍色產(chǎn)業(yè)新城”的口號。

譚遠國

山東省文登市人民政府副市長 譚遠國

　　在這兒我認為房地產(chǎn)業(yè)不僅要蓋好房子，滿足居住的要求，更要處理好生態(tài)環(huán)保的理念，特別是近山近水的自然資源，促進人與資源的和諧共存，文登是中國道教、全真教的發(fā)祥地，我們有著名的“昆崳山”，山上有老子道德經(jīng)，是國家級的保護文物，我們的規(guī)劃占地是在3000畝左右，左邊投資5個多億的生態(tài)項目開發(fā)區(qū)，正面是500畝的水庫，景色秀美，視野開闊，同時周邊有10萬畝的瓜果園，是發(fā)展休閑養(yǎng)生地產(chǎn)的黃金寶地，周邊分布著高規(guī)格的溫泉，富含礦物質(zhì)，非常適合發(fā)展高端的養(yǎng)生地產(chǎn)，目前有新東陽（音）等企業(yè)投資文登開發(fā)，我們兩處溫泉有一處已經(jīng)獲得國家C級景區(qū)，另一個是五星級的溫泉?，F(xiàn)在我們正在尋求開發(fā)商力求打造中國溫泉度假勝地。文登南部有160公里的海岸線，有一萬畝的防護林，這邊海水清潔，為了充分發(fā)揮這一優(yōu)勢，04年3月，我們啟動了濱海新區(qū)的建設，規(guī)劃這邊的160平方公里，去年我們山東省批準了120平米的用海面積，達到了280平米，其中還有旅游度假區(qū)，主要發(fā)展養(yǎng)老度假、服務外包等服務業(yè)，我們還有一個30萬噸的港口，目前的兩個萬噸級碼頭，主要是發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過三年發(fā)展我們已經(jīng)投入了28億個，完成了島嶼供水基礎設施的建設，目前正已經(jīng)完全具備了大規(guī)模的發(fā)展條件，成為山東省投資熱度最高，發(fā)展活力最足的地區(qū)之一，目前很多大型企業(yè)相繼落戶文登，其中有一些知名企業(yè)，在我們南海的島礁上發(fā)展，我們的理念是不求大，不求快，但求美，我們要保護性開發(fā)。

　　在發(fā)展重點上，我認為房地產(chǎn)業(yè)不僅要抓住開發(fā)建設，還要抓住中國人口老齡化的趨勢，加快發(fā)展養(yǎng)生，文登作為道教、全真教的發(fā)源地，也為文登樹立了良好的氛圍，我們這里環(huán)境優(yōu)美，我們冬天在0度左右，夏天不超過30度，氣侯宜人，有兩處國家森林公園，綠化達到46%空氣質(zhì)量優(yōu)良率達到95%，我們優(yōu)質(zhì)的空氣天數(shù)能夠達到170天，空氣負氧離子含量高。在文登開發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)，不僅可以使老年人長期居住在環(huán)境有序的環(huán)境當中，還可以進行溫泉療養(yǎng)，文登就是所投資寶地，同時文登又是膠州半島的中心區(qū)域，還有四大市場做后盾，大家知道山東的高速是最發(fā)達的，我們這邊有兩條高速，還有一條國道，我們的機場有北京、上海等多條航班，特別是到韓國首爾34個航班，到首爾45分鐘，還有設計時速350公里的城市輕軌鐵路破土動工，明年我們到青島半個小時左右，現(xiàn)在到青島是兩個小時。所以文登將成為1小時生活圈的城市，這對我們文登各方面的發(fā)展帶來了巨大的機遇，目前青利群島、山東圣基、義烏金天等企業(yè)已經(jīng)在我市發(fā)展，圍繞商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展檔次和領域，我們在城市的核心區(qū)域預留了750畝的土地，這個位置在我們目前開發(fā)的兩個溫泉附近，這個地塊我們也請大家來和我們洽談投資。各位領導，各位朋友，中國的經(jīng)濟回升為房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展提供了條件，我們愿于成都和全國各地的房地產(chǎn)企業(yè)攜手合作，互利共贏，踏遍千山萬水，唯有文登最美！借此機會真誠的請各位朋友到文登沐浴度假，享受藍天白云，陽光沙灘，海浪溫泉，也請各位到文登投資興業(yè)共同發(fā)展，我們將提供最好的資源，祝各位生活幸福，生意興隆，財源廣進！