今年建業(yè)的開(kāi)工應(yīng)該是在200萬(wàn)平米，大大超過(guò)了去年的水平。另外拿地的速度也會(huì)加快，預(yù)期今年土地儲(chǔ)備的凈增額應(yīng)該在350萬(wàn)平方米左右。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 3月29日，河南省龍頭地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，建業(yè)地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事王天也、董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理郭衛(wèi)強(qiáng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)鄧文祖等高層出席了業(yè)績(jī)會(huì)，并分別針對(duì)建業(yè)在今年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及資金安排等問(wèn)題做出了解釋。

　　2009年，建業(yè)地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利4.05億元，較08年同期的6.53億元出現(xiàn)小幅下跌，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額下降15%至27.4億元。但王天也表示，這是由于銷售面積及平均售價(jià)分別下跌8.4%及3.2%所致。今年，將是建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的一年，預(yù)計(jì)建業(yè)今年將實(shí)現(xiàn)54億元的銷售目標(biāo)。

　　以下是本次業(yè)績(jī)會(huì)的問(wèn)答實(shí)錄：

　　Q：去年建業(yè)的銷售金額大概有多少將在今年入帳？去年河南的市場(chǎng)去年比其他的城市恢復(fù)得更慢一點(diǎn)，從今年前兩月的銷售情況來(lái)看，建業(yè)預(yù)計(jì)今年的河南市場(chǎng)將會(huì)怎樣？

　　王天也：由于河南市場(chǎng)比全國(guó)的市場(chǎng)要滯后一些，我們確實(shí)有一部分項(xiàng)目向后推遲，這樣也導(dǎo)致了在去年年底交付的項(xiàng)目就會(huì)延遲到今年入賬，大概有十幾個(gè)億，30多萬(wàn)平方的面積。

　　今年我們1、2月份的合約銷售金額大概有2.6億元，去年才1個(gè)億多一點(diǎn)。如果按照1、2月比較，今年頭兩個(gè)月銷售是去年的1.5倍，面積大概是去年的1.2倍。

　　到2月底我們已經(jīng)鎖定了全年大概35%以上的水平。總體應(yīng)該說(shuō)好的，通過(guò)今年年初的銷售，以及通過(guò)我們擴(kuò)大了今年的開(kāi)發(fā)量，我們對(duì)于今年的銷售目標(biāo)非常有信心。

　　河南省房?jī)r(jià)的均價(jià)，商品房的價(jià)格是2660元，還不到一線市場(chǎng)樓面價(jià)的一個(gè)零頭，是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)。所以從我們作為二、三線市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，越在政策打壓房?jī)r(jià)時(shí)候，我們是越感覺(jué)到我們是越有機(jī)會(huì)。

　　Q：近期國(guó)資委要求78家央企推出房地產(chǎn)，您認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？是否認(rèn)為以后建業(yè)拿地將更加方便？在信貸收緊的背景下，建業(yè)今年在融資方面有什么計(jì)劃，會(huì)從哪些方面進(jìn)行融資？

　　王天也：中央采取這樣的一個(gè)措施，應(yīng)該是有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)良性發(fā)展，所有的大量的央企都涌入房地產(chǎn)，利用他們的資金，有可能會(huì)造成土地價(jià)格和房?jī)r(jià)偏高。

　　我們可以把現(xiàn)在的市場(chǎng)和兩年前的那一次緊縮相比較。在07年的時(shí)候，曾經(jīng)有一段時(shí)間房地產(chǎn)貸款是停止的，建業(yè)幾乎在接近停止的市場(chǎng)環(huán)境下，依然可以得到比較充分的銀行融資，我們的市場(chǎng)以及財(cái)務(wù)狀態(tài)符合銀行的貸款條件，銀行就會(huì)貸款給我們。而且我們目前一直是處在河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，銀行愿意把資金貸放給優(yōu)秀的企業(yè)。而且河南的房地產(chǎn)總體是一個(gè)健康發(fā)展的市場(chǎng)?，F(xiàn)在我們也看到有一些一線城市的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)向二線城市轉(zhuǎn)移這一個(gè)趨勢(shì)。

　　Q：2010年公司的開(kāi)工面積是多少？在這個(gè)基礎(chǔ)上公司的拿地計(jì)劃是怎么樣的？公司今年平均銷售價(jià)格是否會(huì)增加？毛利率是否也有改善的空間？您前面也提到，很多一線的發(fā)展商都到二、三線城市去發(fā)展了，建業(yè)在河南已經(jīng)發(fā)展很多年，更多的主流發(fā)展商進(jìn)入二、三線城市之后有可能會(huì)推高當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)，對(duì)你們是否會(huì)產(chǎn)生影響？

　　王天也：一線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸偏向二線市場(chǎng)，不僅僅是河南，實(shí)際上所有的中西部城市都會(huì)有這樣的一個(gè)感覺(jué)，有些開(kāi)發(fā)商在一線拿不到地了，動(dòng)輒幾十個(gè)億的資金，有多少開(kāi)發(fā)商具有這樣的資金，所以他們要向金額相對(duì)小，地價(jià)比較低的市場(chǎng)投入。

　　今年建業(yè)的開(kāi)工應(yīng)該是在200萬(wàn)平米，大大超過(guò)了去年的水平。另外拿地的速度也會(huì)加快，預(yù)期今年土地儲(chǔ)備的凈增額應(yīng)該在350萬(wàn)平方米左右。

　　去年我們土地儲(chǔ)備均價(jià)大概550塊人民幣左右，今年每平方米入帳的價(jià)格，應(yīng)該是有機(jī)會(huì)達(dá)到15%以上的增幅，超過(guò)去年我們?nèi)霂さ木鶅r(jià)。

　　鄧文祖：2010年，我們收賬估計(jì)會(huì)在4800-5000塊人民幣，這是扣除了營(yíng)業(yè)稅以后。毛利率方面，由于在2010年的銷售額構(gòu)成里面，除鄭州以外，大部分由河南省其他城市構(gòu)成，這些城市的毛利率還是會(huì)比較低。毛利大概在30%左右。我們估計(jì)毛利在2011年上升。因?yàn)樵?0年我們會(huì)在鄭州加大拿地的力度。

　　Q：去年建業(yè)總的貸款增長(zhǎng)幅度，其中銀行的貸款大概增長(zhǎng)一倍，可轉(zhuǎn)換的債券大概增長(zhǎng)1.7倍，這跟你們的業(yè)績(jī)是否相背？另外一個(gè)，建業(yè)今年的銷售目標(biāo)大概是54個(gè)億，其他的支出大概有70個(gè)億，今年建業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的現(xiàn)象？

　　鄧文祖：貸款上升主要是兩個(gè)原因，第一個(gè)是我們的開(kāi)發(fā)貸款，因?yàn)槲覀冊(cè)诮ǖ拿娣e大概120萬(wàn)平米左右，另外我們?cè)谌ツ?月份的時(shí)候就發(fā)了一個(gè)可轉(zhuǎn)債，大概是7.65億港幣，所以一我們這塊會(huì)上升。國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以拿到的貸款只有項(xiàng)目貸款，而我們募集的資金，比如說(shuō)今年我們會(huì)用來(lái)付在鄭州購(gòu)買(mǎi)的一部分土地款。而貸款金額上升反映在我們的業(yè)績(jī)表上，要滯后6到10個(gè)月?，F(xiàn)金流方面，我們是一個(gè)負(fù)的現(xiàn)金流的預(yù)算，去年我們拿土地只付了11個(gè)億，但是今年我們拿土地會(huì)25個(gè)億的預(yù)算。

　　王天也：現(xiàn)金流為負(fù)，我們是有意識(shí)的，今年是建業(yè)創(chuàng)造的一年。前年到去年年初的時(shí)候，整個(gè)外圍環(huán)境還處在一個(gè)金融風(fēng)暴的環(huán)境，企業(yè)保持一個(gè)高的流動(dòng)性是應(yīng)該的，從去年到今年年初來(lái)看，我們會(huì)加大拿地的投入，有意識(shí)的把我們的現(xiàn)金降一點(diǎn)。一般而言，比較健康的凈負(fù)債控制在50%以下，而我們現(xiàn)在只是在11%。但是我們希望能夠適當(dāng)?shù)厥刮覀兊默F(xiàn)金水平降下來(lái)。這樣的結(jié)果是在健康的水平內(nèi)，增加我們的凈負(fù)債。

　　Q：有沒(méi)有預(yù)算今年的凈負(fù)債？

　　王天也：今年可能會(huì)在40%-50%，這是一個(gè)估算，打算拿地拿25個(gè)億來(lái)拿地。包括有一部分拿到地還沒(méi)有付款，大約6億元。

　　Q：今年有10億元的債券要還，加起來(lái)還是很大。

　　王天也：有回款還有借款。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)每年都有大量的回款，也有大量的貸款，通常我們講的回款都是項(xiàng)目回款，我們今年又有很多新的項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目入市以后符合了銀行的貸款條件，銀行自然會(huì)允許貸款的。我們預(yù)期與銀行信貸的互動(dòng)還是增加的。