經(jīng)歷了多次的起伏之后，市場(chǎng)越來(lái)越意識(shí)到：在總理的高瞻遠(yuǎn)矚和總經(jīng)理的靈活盈利之間，實(shí)際上是要尋求一個(gè)政府承擔(dān)的職責(zé)，與房地產(chǎn)商所承擔(dān)的企業(yè)職責(zé)之間的關(guān)系，理想的狀況，應(yīng)當(dāng)是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)："兩會(huì)"期間，因?yàn)榻?jīng)歷了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的戲劇性價(jià)格波動(dòng)，關(guān)于房地產(chǎn)的提案據(jù)說(shuō)顯著居于關(guān)注焦點(diǎn)的首位，政府相關(guān)部門(mén)也積極采取了不少應(yīng)對(duì)與調(diào)整的措施，也產(chǎn)生了不少積極的效果。但是，引人注目的是，"兩會(huì)"剛剛結(jié)束，北京又爆出新的地王。以至于有討論者詼諧地說(shuō)：究竟在房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格上，是應(yīng)當(dāng)聽(tīng)"總理"的，還是應(yīng)當(dāng)聽(tīng)房地產(chǎn)公司的這些"總經(jīng)理"的？

　　其實(shí)，這種區(qū)分不無(wú)道理。環(huán)顧全球，重點(diǎn)環(huán)顧一下亞洲主要的城市，對(duì)高房?jī)r(jià)的指責(zé)同樣流行，如何解決中低收入階層的住房，同樣成為艱巨的挑戰(zhàn)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)演進(jìn)的歷史，首先是在反思高度計(jì)劃化的房地產(chǎn)制度無(wú)法滿足快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)噴薄而出，但是在具體的選擇路徑上，似乎一邊倒將所有的需求都推向市場(chǎng)；而隨著房?jī)r(jià)的攀高，決策者和居民開(kāi)始意識(shí)到，并不是所有的房地產(chǎn)需求都可以通過(guò)商品房市場(chǎng)滿足的，有相當(dāng)比例的中低收入階層的房地產(chǎn)需求，應(yīng)當(dāng)由政府來(lái)提供。在這一點(diǎn)上，中國(guó)香港、新加坡等都已經(jīng)有了多元化的探索。

　　經(jīng)歷了多次的起伏之后，市場(chǎng)越來(lái)越意識(shí)到：在總理的高瞻遠(yuǎn)矚和總經(jīng)理的靈活盈利之間，實(shí)際上是要尋求一個(gè)政府承擔(dān)的職責(zé)，與房地產(chǎn)商所承擔(dān)的企業(yè)職責(zé)之間的關(guān)系，理想的狀況，應(yīng)當(dāng)是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　一、城市化并不必然代表高房?jī)r(jià)

　　城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的必然現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放以來(lái)30多年的發(fā)展，中國(guó)的城市化進(jìn)程明顯加快，目前城市化率已達(dá)到45%左右。今年的兩會(huì)報(bào)告提出走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，這表明進(jìn)一步推進(jìn)城市化是中國(guó)未來(lái)一段時(shí)間的政策關(guān)注重點(diǎn)。

　　但是，近年來(lái)伴隨城市化進(jìn)程的一個(gè)突出現(xiàn)象是城市房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，尤其是房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入增加速度。按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在4-6倍之間比較合理，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭4-6年的可支配收入可買(mǎi)一套房。但目前，我大城市的房?jī)r(jià)收入比大都在10倍以上，北京、上海等地甚至超過(guò)20-30倍，部分城市市中心的房?jī)r(jià)甚至已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國(guó)家水平。從絕對(duì)價(jià)格上講，雖然中國(guó)大城市平均房?jī)r(jià)要比東京、香港、新加坡等地為低，但這些城市的人均收入是我們的數(shù)倍甚至幾十倍，以房?jī)r(jià)收入比的角度來(lái)衡量，在部分一線城市，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯過(guò)高。

　　對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，城市化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)以提高居民的生活水平為中心、從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代文明社會(huì)發(fā)展的系統(tǒng)轉(zhuǎn)化過(guò)程。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是城市化的進(jìn)程，其目的不僅是規(guī)模的增長(zhǎng)，更重要的是以提高人民福利和生活水平為目標(biāo)，讓廣大人民分享到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。畢竟，中國(guó)還處于城市化進(jìn)程的初期，高房?jī)r(jià)給普通居民造成了極大的壓力，如果任其發(fā)展，不僅會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，而且會(huì)降低居民的福利水平，給城市化的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

　　二、冷靜看待高房?jī)r(jià)背后的多種因素

　　可以說(shuō)，城市的高房?jī)r(jià)是中國(guó)特定市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展制度下的產(chǎn)物，有著多重、復(fù)雜的原因：

　　一是房地產(chǎn)本身的投資屬性。房地產(chǎn)除了其基本的居住屬性外，另外一個(gè)主要的功能就是其投資屬性。由于中國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，居民的投資渠道十分稀少，最活躍的股票市場(chǎng)的資金吸納能力也比較有限，而股市的劇烈波動(dòng)也使不少投資者對(duì)其避而遠(yuǎn)之。90年代住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)的投資屬性逐步顯現(xiàn)，而房地產(chǎn)按揭貸款的推行事實(shí)上使房地產(chǎn)投資成為杠桿投資。加上近年來(lái)一些居民和私營(yíng)企業(yè)積累了大量的財(cái)富，這些財(cái)富必然需要尋找投資渠道。

　　二是金融危機(jī)后大量流動(dòng)性的投放。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，自2008年11月份以來(lái)，中國(guó)政府采取了一系列政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，如擴(kuò)大信貸投放、實(shí)行房貸優(yōu)惠利率、降低房貸首付比例等等。僅2009年一年的信貸投放就達(dá)9.59萬(wàn)億，高速信貸投放一方面使中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；另一方面也制造了大量的流動(dòng)性，一些銀行貸款通過(guò)種種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上受金融危機(jī)影響從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中游離出來(lái)的資金，過(guò)多的流動(dòng)性轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在中國(guó)，東亞地區(qū)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也主要?dú)w因于金融危機(jī)后低息環(huán)境下的流動(dòng)性過(guò)剩。

　　三是中國(guó)的普通居民、特別是中低收入階層的住房保障制度不完善。在成熟市場(chǎng)，房地產(chǎn)往往都劃分為保障性住房和商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)。前者主要由政府出資，以低廉的價(jià)格為普通居民解決基本居住問(wèn)題；后者實(shí)行完全的市場(chǎng)化，用于中高收入階層的購(gòu)買(mǎi)和投資。例如，中國(guó)香港政府為解決基本居住問(wèn)題，在20世紀(jì)70年代后大力發(fā)展公屋制度，通過(guò)推行"居者有其屋計(jì)劃"、"夾心階層住屋計(jì)劃"、"租者置其屋計(jì)劃"等規(guī)劃，用了近30年的時(shí)間基本解決了居民的居住問(wèn)題。目前，有約47.1%的香港居民居住在政府提供的公屋里（其中租住29.1%，低價(jià)出售18.1%），家庭數(shù)目和房屋數(shù)量也基本達(dá)到1：1。而新加坡居住在政府提供"組屋"的人口約占總?cè)丝诘?5％，東京的"公營(yíng)住宅"住戶也占總?cè)丝诘?0%以上。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度起步較晚，發(fā)展緩慢，難以滿足中低收入階層的住房需要。由此在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，形成了巨大的以基本居住為主體的剛性需求缺口，并且被重重原因推到高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)上，這是導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因。

　　三、市場(chǎng)依然是最為有效的化解方式

　　一是要大力發(fā)展基本住房保障制度。高房?jī)r(jià)不僅給中國(guó)城市居民帶來(lái)了巨大的生活壓力，也給經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)各種隱患，影響內(nèi)需的增長(zhǎng)，增大金融風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)影響中國(guó)的城市化進(jìn)程。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，最重要的是把基本保障性住房市場(chǎng)和高檔、投資性住房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，加大基本的保障性住房投入，以實(shí)現(xiàn)住房的居住和投資兩個(gè)屬性。事實(shí)上，解決基本居住問(wèn)題應(yīng)主要通過(guò)政府補(bǔ)貼提供廉價(jià)房，而不是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)。目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入居民的住房需求，要通過(guò)低價(jià)或免費(fèi)供給土地、加大財(cái)政投入、調(diào)整中央與地方的分稅安排等多種措施來(lái)發(fā)展這一市場(chǎng)，解決城市居民的基本居住問(wèn)題。

　　二是從不同城市的調(diào)研看，基本保障性住房要體現(xiàn)在"面積小"、而不是"品質(zhì)差"上。國(guó)內(nèi)發(fā)展保障性住房的一個(gè)誤區(qū)是一般位置較為偏遠(yuǎn)，品質(zhì)較差，生活配套設(shè)置更不完善。但是，保障性住房根本解決的是基本居住問(wèn)題，這并不代表較差的質(zhì)量。以香港為例，公屋售（租）雖然比市場(chǎng)價(jià)格低出數(shù)倍，而且面積十分狹小，但無(wú)論是建筑質(zhì)量、配套設(shè)施、交通便利條件等都極為優(yōu)越，既解決了基本居住問(wèn)題，又從一定程度上實(shí)現(xiàn)了人們的尊嚴(yán)。

　　三是對(duì)高檔和投資性房產(chǎn)市場(chǎng)，既要容忍其較高的價(jià)格，也要通過(guò)各種政策手段防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面要通過(guò)土地供應(yīng)、信貸政策、稅收政策等多種行政和經(jīng)濟(jì)手段來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，減少投資的盲目性；另一方面，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，完善土地和房地產(chǎn)交易制度，打擊市場(chǎng)操縱行為。同時(shí)要完善統(tǒng)計(jì)制度，增加市場(chǎng)的透明度，降低市場(chǎng)參與者之間的信息不對(duì)稱(chēng)。