為盤(pán)活土地資源，扭轉(zhuǎn)無(wú)地可用的局面，除深圳以外，廣州、佛山亦早已開(kāi)始“三舊”改造項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 繼108個(gè)城市更新和工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目獲批后，3月5日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，此次城市更新單元共計(jì)89個(gè)，涉及面積達(dá)6.8平方公里，主要集中在寶安、龍崗地區(qū)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，此舉對(duì)深圳增加土地供應(yīng)及解決城市擴(kuò)容問(wèn)題有“一定”的幫助。

　　深圳城市更新

　　深圳市于09年底公布《深圳市城市更新辦法》，明確鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造，可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施。此外，權(quán)利人可以通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而不用一定經(jīng)過(guò)“招拍掛”的方式。

　　有分析師表示，原先就擁有一些舊的廠房或舊工業(yè)園區(qū)的工業(yè)企業(yè)，將直接從該《辦法》受益。而“榜上有名”的五家知名上市公司，包括世紀(jì)星源、深康佳、深華發(fā)、ST華控、深紡織等，更是成為股市投資客的炒賣(mài)對(duì)象。

　　深圳市建銀財(cái)富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀承軍表示，將原來(lái)的工業(yè)用地改造為商業(yè)住宅用地，對(duì)深圳解決土地供應(yīng)還是有一定的作用。近幾年深圳本地的開(kāi)發(fā)商紛紛往外走，深圳政府通過(guò)釋放一些舊城項(xiàng)目，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商在本地開(kāi)發(fā)的積極性，可以把開(kāi)發(fā)商的資金吸引回來(lái)，亦可增加房屋的供應(yīng)量。

　　此外，由于本批更新項(xiàng)目大部分位于龍崗、寶安地區(qū)，深圳政府可利用此舉帶動(dòng)關(guān)外地區(qū)提升城市建設(shè)的品質(zhì)。中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理中心主任戴欣明亦表示，目前龍崗、寶安地區(qū)的環(huán)境較差，通過(guò)城市更新改變當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境，帶動(dòng)關(guān)外的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大深圳戰(zhàn)略。否則，關(guān)內(nèi)土地更加稀缺，房?jī)r(jià)更加飆升。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次城市更新計(jì)劃釋放大量的土地，在一定程度上為住房建設(shè)提供土地，有利于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　賀承軍對(duì)此表示，若作為改造主體的工業(yè)企業(yè)將改造后的住宅以成本價(jià)賣(mài)給員工或給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，或許可解決員工的居住問(wèn)題，對(duì)抑制高房?jī)r(jià)還是有一定的作用，但由于目前深圳的房?jī)r(jià)很高，舊城改造出來(lái)的房子價(jià)格也不會(huì)低。

　　盡管如此，作為第一批更新項(xiàng)目，還是不少人士把其看做是深圳城市更新的“示范工程”。戴欣明亦認(rèn)為，此次工程對(duì)日后的有一定的示范作用，如果可行，將大面積鋪開(kāi)，深圳關(guān)內(nèi)還有很多這些項(xiàng)目，都需要更新。盡管本次更新計(jì)劃中配備了一定量的保障性住房，但整體的存量還是不夠。住宅更新還將是未來(lái)深圳的主調(diào)，畢竟現(xiàn)在深圳的土地還是有限的。

　　廣東舊改

　　面臨土地緊缺的不止深圳；要進(jìn)行城市改造升級(jí)的，還有整個(gè)廣東。就在深圳公示第一批城市更新單元名單的次日，全國(guó)人大代表、廣東省省長(zhǎng)黃華華就表示，現(xiàn)在廣東發(fā)展的最大瓶頸是土地，而解決該瓶頸的最好方式就是進(jìn)行“三舊改造”。

　　事實(shí)上，為盤(pán)活土地資源，扭轉(zhuǎn)無(wú)地可用的局面，除深圳以外，廣州、佛山亦早已開(kāi)始“三舊”改造項(xiàng)目，其中廣州市政府近日還專(zhuān)門(mén)成立“三舊”改造工作辦公室，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)廣州的“三舊”改造工作。

　　而“粵四條”中對(duì)“舊城改造”的重申，更是加速推動(dòng)廣東三舊改造的進(jìn)程。

　　正當(dāng)廣佛深三地“三舊”改造如火如荼之際，順德亦于近日公布《順德區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，根據(jù)計(jì)劃，今年順德將啟動(dòng)100個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目，總面積達(dá)1萬(wàn)畝。

　　與廣佛深相比，順德“舊改”的目的并不是增加住宅用地，而是解決目前順德建設(shè)用地的不足。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在舊廠房方面，主要依然立足工業(yè)立區(qū)要求。通過(guò)“三舊”改造，對(duì)舊城區(qū)的土地進(jìn)行整合和功能再造，提高容積率，建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。在整個(gè)改造過(guò)程中，不提倡將大量舊廠房變成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　戴欣明對(duì)此表示，順德目前仍以輕工業(yè)為主，因此對(duì)建設(shè)用地的需求比較大，順德舊改模式符合當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的需要。而在廣深這類(lèi)城市密集的地方，用地較緊，城市發(fā)展比較快，老舊住宅比較多，選用深圳舊改模式還是有較大的意義。

　　也有資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)此解釋稱(chēng)，廣州、深圳都是大城市，人口聚集，導(dǎo)致住宅壓力較大，以致工業(yè)要給城市發(fā)展讓路。為解決居住問(wèn)題，廣深不得不把舊廠房、城中村等改造為住宅。而順德目前的城市化發(fā)展還不太緊迫，人口不是太集中，住宅壓力并不大，劃一個(gè)新區(qū)域就可以解決住宅問(wèn)題。

　　他表示：三舊改造還是應(yīng)該為城市發(fā)展服務(wù)，廣東進(jìn)行三舊改造不能一刀切，需根據(jù)不同城市發(fā)展的需要來(lái)進(jìn)行。有些地區(qū)不需要太大變化發(fā)展的，如順德，那么保留原來(lái)的功能就可以了。