政策的轉(zhuǎn)向性極快，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低，因此企業(yè)需要警惕和預(yù)防調(diào)控失效帶來的后果。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)生 周靜怡 1月10日（周天），國務(wù)院辦公廳下達的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這個被業(yè)內(nèi)簡稱“國十一條”的《通知》首次明確地對“國內(nèi)部分城市存在房價上漲過快等問題”發(fā)出了泡沫警示。

　　1月7日出席“城市觀點論壇中國行2009年度論壇”并發(fā)表演講的金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士在論壇上堅持認為，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫，并且泡沫一定會破滅。

　　解讀：調(diào)控力度不大

　　在“國十一條”引起一片暗涌時，杜麗虹女士對觀點新媒體表示了自己的看法，其認為該政策的一系列調(diào)控自身力度并不大，并且再次強調(diào)，目前市場是以投資性需求購房為主導(dǎo)力量。政策的轉(zhuǎn)向性極快，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低，因此企業(yè)需要警惕和預(yù)防調(diào)控失效帶來的后果。

　　對于“國十一條”中有關(guān)“嚴格二套住房貸款管理，抑制投資投機性購房需求，二套貸款首付款比例不得低于40%”的要求，杜麗虹認為本次出臺政策自身力度并不是很大。

　　“當(dāng)前的主力購房人群不是投機客，而是投資客，這些人大多有能力支付40%的首付，但是持續(xù)的政策出臺，確實可能令購房人推遲購房決策，持幣觀望房價走勢，從而影響整體成交量。”杜麗虹如是解釋。

　　杜麗虹認為，“國十一條”政策的意圖是想把房價穩(wěn)定在當(dāng)前水平，而如果房價穩(wěn)定在當(dāng)前水平，則銷量必然較2009年下降，降幅至少在20%以上。而因為投資性需求對房價的漲跌趨勢更敏感，因此其中投資性需求會減少。

　　杜麗虹表示，想控制住房價并不容易，因為流動性過剩的問題是整個宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)的問題，所以單純針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并不能完全抑制住投資性需求。

　　“如果本輪調(diào)控政策失效，房價繼續(xù)保持較快速增長，那么，投資性需求會進一步放大，膨脹的泡沫會積累更高的風(fēng)險，那時泡沫的破滅將帶來較大殺傷力。”杜麗虹再次強調(diào)對地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。

　　警惕：激進企業(yè)受考驗

　　“如果房價下降，那么投資性需求會進一步減少。但客觀地講，如果2010年房市調(diào)整，受沖擊的企業(yè)還不是很多，因為多數(shù)企業(yè)還沒來得及把財務(wù)杠桿用滿。而在2009年最為激進的一批企業(yè)將面臨考驗。”

　　杜麗虹也曾在“城市觀點論壇中國行2009年度論壇”上闡述了其對“激進派”地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)憂。

　　“地產(chǎn)企業(yè)，要比投機房屋的人靈動性更差，今天花幾十億元購買土地，等開發(fā)后再賣就是二、三年后的事情，只要做了買地的決策，就被困在這里二、三年，沒有太多的靈動性，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)折的時候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒有應(yīng)對能力的。很多的危機是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機的時候，不要忘記靈活性要比個人購房者小得多。”

　　“總之，短期的政策效力很難判斷，也不應(yīng)該成為地產(chǎn)企業(yè)決策的主要依據(jù)，因為政策的轉(zhuǎn)向可能很快，但地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低（一旦購地，就會被這塊土地套牢至少2-3年）。”杜麗虹在解讀“國十一條”的時候依然對地產(chǎn)企業(yè)提出了警告：“當(dāng)我們看到紅燈再踩剎車，可能為時已晚了。”