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　　三、新政在延緩樓市的健康調(diào)節(jié)

　　杭州房產(chǎn)新政“29條”，在購房補(bǔ)貼、購房落戶、購房稅費上、購房住房公積金等方面，都給予了極大的優(yōu)惠和便利。那么這一政策對杭州的房地產(chǎn)會有哪些影響呢？

　　在分析新政對杭州樓市的影響上，我們不妨來看看造成2009年全國各地量價起升的原因有哪些。“擴(kuò)張性的貨幣政策”，“積極的財政政策”，“高流動性下投資需求快速進(jìn)入”，“中央及各地方的救市政策”，“寬松的融資環(huán)境下開發(fā)商的提價銷售及捂盤惜售”，“快速去化后土地轉(zhuǎn)化為銷售住宅的時間差及房源結(jié)構(gòu)性短缺”……被譽(yù)為是2009年房地產(chǎn)市場量價齊升的主要推手。

　　但進(jìn)入2009年12月后，各種針對房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺：12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕，遏制部分城市房價過快上漲是本次會議關(guān)于房地產(chǎn)的重點；12月9日，在國家發(fā)展和改革工作會議上，國家發(fā)改委主任張平稱，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房；當(dāng)天下午，國務(wù)院常務(wù)會議公布了“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定；12月14日，以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等為內(nèi)容的“國四條”緊接著出臺，國務(wù)院同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，釋放出要為“高燒”樓市“退燒”的清晰信號；12月17日，財政部、國土部等五部委又聯(lián)合出擊，出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”，“分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年”；12月23日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；而近日又傳出多手段尤其是加快保障性住房建設(shè)遏制房價過快上漲、物業(yè)稅全國空轉(zhuǎn)的消息；今天，國務(wù)院再次明確二套房首付比例不得低于40%……這一切表明，政府對房地產(chǎn)的走勢、尤其房價的走勢尤為重視，遏制房價過快上漲、控制全國性全面性的通脹發(fā)生，不但關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系著整個中國經(jīng)濟(jì)、中國社會改革的正常發(fā)展，是重要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是重要的政治任務(wù)。

　　在這樣的背景和形式下，今年中國會繼續(xù)實事擴(kuò)張性的貨幣政策和積極的財政政策，但會出現(xiàn)微調(diào)；針對實體產(chǎn)業(yè)和消費需求方面，將采取更多的扶持和鼓勵政策，對符合政策發(fā)展的行業(yè)，將進(jìn)一步采取減稅或免稅政策，這將分流很大一部分資金及銀行信貸流入實體行業(yè)；另外在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策上，中央的幾次政策都表明將會采取逐步收緊的路子，今后開發(fā)商從銀行貸款難度將越來越大；開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%、分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年等針對開發(fā)商拿地付款、信貸方面的控制，會迫使開發(fā)商、尤其中小開發(fā)商在資金上會進(jìn)一步緊張；而且中央近一個多月的態(tài)度和政策都表明：2009年針對房地產(chǎn)的各種救市政策、優(yōu)惠政策將陸續(xù)停止或盡可能收緊，各地的救市政策也大部分已經(jīng)退出或即將退出，而政策態(tài)度的轉(zhuǎn)變，無疑會讓一部分投資客開始“套現(xiàn)”、觀望、打退堂鼓；營業(yè)稅“2改5”及二套房貸首付至少40％的嚴(yán)格執(zhí)行，無疑會對購買二套以上、及絕大部分炒房者有一定的打壓作用；另外中央三令五申的嚴(yán)查囤地、嚴(yán)查捂盤惜售以及加大保障房供應(yīng)，都會都房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響……在這些“組合拳”下，當(dāng)前各地的樓市觀望氣氛已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　從上面這些政策及初步顯現(xiàn)的作用，我明對全國的樓市基本可以做出這樣的判斷：2010年的樓市成交肯定會較2009年有所下降，2010年的樓市出現(xiàn)大漲的可能性已經(jīng)不大——延續(xù)2009年大漲的勢頭，2010年上半年可能還會有滯脹，但隨著更多調(diào)控政策（如加息）出臺，2010年下半年房價出現(xiàn)回調(diào)是很容易的。而如果2010年下半年房價還將繼續(xù)上漲的話，一些最早空轉(zhuǎn)物業(yè)稅的城市趁機(jī)推出物業(yè)稅的幾率就增加，而物業(yè)稅一旦推出，對炒房者在收入和心理上的雙重打擊都將是“切中要害”、是“要命的”——這將成為遏制房價上漲的另一道“防火墻”。

　　對全國樓市有了初步判斷后，再回頭來看杭州新政就容易得多了。

　　雖然這次杭州新政“29條”，是原來“24條”的增強(qiáng)版，很多的優(yōu)惠、利好，從短時間的交易來看，無論是對開發(fā)商，還是對購房者、租房者、炒房者，都是實實在在的，但如果全國樓市都將調(diào)整，買房者受其它城市樓市的影響，難免不會陷入觀望狀態(tài)，因此杭州樓市要比較長時間地繼續(xù)延續(xù)2009年的天量成交的“瘋狂”走勢，可能性已經(jīng)非常之小。

　　但是，不可避免的，在這一政策的刺激下，一些被“旺火”的樓市燒昏了頭的開發(fā)商還會遏制不住最大程度追求利潤的沖動，醞釀提價、囤積房源、高開高走（尤其要注意2010年杭州十來個單價超過4萬/平米對杭州房價的帶動作用）；另外，受政策的刺激，還將有一部分“膽大的”投資者、被優(yōu)惠誘惑的剛性需求們會站起來，會在某些樓盤的“營銷策略”上迷失了自我，從而成為樓市調(diào)整前的又一個買單者。

　　另外，由于杭州的房價本身已經(jīng)非常之高，2008年的調(diào)整相對廣東、南京等城市又很不到位，但在2009年的瘋狂行情中，上漲幅度又非常之大，杭州樓市的租售比、住房收入比、家庭月供收入比等國內(nèi)外常用來衡量房地產(chǎn)發(fā)展是否合理的幾個標(biāo)準(zhǔn)，在杭州皆已經(jīng)失衡，杭州房地產(chǎn)市場目前的泡沫已經(jīng)很大程度上存在了……因此，在中央已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)蓄積泡沫、開始動用各種政策擠泡沫的時期里，杭州政府出臺的這一系列政策，從短期來看，也許會讓杭州的房地產(chǎn)得到了更“旺”的發(fā)展，杭州市地方財政得到了更多的實惠。

　　但“出來混，遲早要還的”，市場規(guī)律、經(jīng)濟(jì)規(guī)律一再告訴我們，沒有任何政府行為、政府政策能抵得住市場調(diào)控這一無形的手發(fā)出的調(diào)控，越是跟市場發(fā)展相背離的政策，最終迎來的調(diào)控將會更為“劇烈”、更加“痛楚”，杭州房地產(chǎn)市場及杭州市民為此付出的代價將更為巨大。

　　抵觸調(diào)控，并不代表市場就不會自發(fā)調(diào)控；延緩調(diào)控，也并不代表市場就不再調(diào)控。

　　蓄積的泡沫越大，迎來的調(diào)控就越劇烈。如果杭州樓市由此而形成價格再繼續(xù)虛漲，并且“有價無市”，到一定高度，隨著更多調(diào)控政策的出臺（加息、物業(yè)稅、取消種種購房優(yōu)惠），杭州樓市出現(xiàn)劇烈動蕩、甚至崩盤，也不是沒有可能。

　　因此，對普通購房者，面對這一政策，如果不是到了非買房不可，還不妨把你手中的這一點錢，暫時留下來，尋找一個更為安全、長遠(yuǎn)的投資渠道——甚至在上半年，投資股市可能就要比投資樓市要合算得多。

　　PS：這次新政雖然在“保障房”和“鼓勵自住與改善型住房需求”兩面大旗的掩蓋下出臺的，政策出臺的目的當(dāng)然有加強(qiáng)保障房建設(shè)、刺激和促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展等方面的考慮。但從另外的角度看，這也是地方政府貫徹執(zhí)行中央經(jīng)濟(jì)工作會議鼓勵自住與改善型住房需求精神的政治需要；是為了讓2010年高價買地的企業(yè)能過日子、能過好日子，使得政府和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)大鱷的關(guān)系更為深入；是市政府為了市財政收入需要和城市建設(shè)、保障房建設(shè)需要大量資金支出等方面考慮，更是為了在2010年杭州能更好地賣地，杭州市政府有更多錢花……

　　但對普通購房者而言，從長遠(yuǎn)來看，真正獲益的，又有多少？