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　　壟斷一級(jí)市場(chǎng)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”

　　“這種政府對(duì)土地的壟斷使得土地資產(chǎn)收益向地方政府轉(zhuǎn)移,集體土地產(chǎn)權(quán)人失去了分享土地資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì),”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組對(duì)該條法律評(píng)價(jià)說,“政府以'公共利益’的名義,通過壟斷一級(jí)土地市場(chǎng),付給農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)低于土地市場(chǎng)價(jià)格,產(chǎn)生一個(gè)土地價(jià)格'剪刀差’(市場(chǎng)價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)),成為政府的收益,同時(shí)也造成失地農(nóng)民的利益損失。”

　　2001年,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,要求增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度,市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。

　　這之后,土地儲(chǔ)備中心在各地紛紛建立,它扮演著雙重角色:一是經(jīng)過政府授權(quán)行使政府職能。如代表政府制定土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃,并依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃收購(gòu)存量土地以及新增建設(shè)用地;二是根據(jù)市場(chǎng)行情從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如根據(jù)土地市場(chǎng)需求適時(shí)收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地,以及按企業(yè)的運(yùn)作方式籌集和管理土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金等。

　　“政府應(yīng)以追求社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一及綜合效益最大化為目標(biāo),而市場(chǎng)以提高資源配置效率、追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)很難同時(shí)扮演好這兩種角色。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組認(rèn)為,“許多地方政府為實(shí)現(xiàn)土地增值收益的最大化,采用'饑餓’方法限量供應(yīng)土地,人為制造賣方市場(chǎng),致使地價(jià)飆升。全國(guó)絕大部分地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為了獲取較大收益,大部分只收購(gòu)級(jí)差地租高、增值潛力大的城市存量土地。土地儲(chǔ)備中心這種矛盾的職責(zé)定位導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)難以健康發(fā)展,也對(duì)土地儲(chǔ)備的進(jìn)一步發(fā)展帶來了困擾。”

　　課題組還指出,“更有甚者,很多地方政府制定規(guī)章作為拆遷的依據(jù)”,“設(shè)置了很多侵犯被拆遷人權(quán)益的條文,嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益,破壞了國(guó)家法制的統(tǒng)一”。

　　從地方政府的角度來看,由于尚未開征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅,政府部門提供公共服務(wù)雖然推動(dòng)了城市及其周邊不動(dòng)產(chǎn)的增值,卻無法在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)中分享增值收益,唯一的回收方式就是低價(jià)征收或征用土地,再將其高價(jià)出讓。

　　“憑什么給城中村的那些人市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償呢？他們建房出租,或搞其他經(jīng)營(yíng),沾城市的光,早就是大富豪了!”一位在發(fā)達(dá)城市任職的官員對(duì)本刊記者說。

　　類似的論調(diào),甚至被譽(yù)為“最有良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的吳敬璉提起。2007年3月,他在全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)組的小組討論中,提出城市拆遷不應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償,可以對(duì)買進(jìn)價(jià)和賣出價(jià)開征資本利得稅。理由是:城市化是全民的成果,其利益不應(yīng)該完全給房主,應(yīng)建立城市化基金,將這些收益按照一定的規(guī)定來分配。

　　“我們這里的拆遷,是市場(chǎng)價(jià)嗎？”當(dāng)時(shí)在距“兩會(huì)”會(huì)場(chǎng)不遠(yuǎn)的前門拆遷區(qū),被拆遷居民趙勇對(duì)吳敬璉的觀點(diǎn)表示不解,“每平方米只給我們拆遷補(bǔ)償8020元,可附近比我們這個(gè)地段次的普通商品房,售價(jià)都接近兩萬塊錢一平方米了。”

　　他對(duì)本刊記者說:“我們這些老百姓,有多少人是靠拆遷發(fā)財(cái)?shù)?？事?shí)上,現(xiàn)在的拆遷,搞得我們連落腳的地方都沒有了。”

　　契約城市

　　如果開征了不動(dòng)產(chǎn)稅,城中村或近郊農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)擁有者,就可以選擇向城市政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅而加入城市,并分享公共服務(wù)帶來的土地增值收益。

　　城市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)擁有者,也因繳納了不動(dòng)產(chǎn)稅,有權(quán)分享土地增值收益,在因公共利益而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)征收或征用中,獲得相當(dāng)于甚至高于市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償。

　　這樣,城市化就不必過多地動(dòng)用國(guó)家強(qiáng)制力,而能夠以契約的方式來實(shí)現(xiàn),也更有利于社會(huì)財(cái)富的均衡分配。

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅,不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組指出,對(duì)土地而言,取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低,起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益,促進(jìn)高效、集約用地的作用;對(duì)房產(chǎn)而言,保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅,起不到作為財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入分配進(jìn)行調(diào)節(jié)的作用。而在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),除了稅費(fèi)種類繁多以外,土地增值稅的稅率高達(dá)30%~60%,若再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上,高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。

　　2003年10月,中共十六屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》,確定“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

　　2009年5月,《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》提出,加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革,建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制,由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。

　　新年伊始,消息傳出:2010年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后,將推廣至全國(guó)。

　　物業(yè)稅一詞源自香港。香港的物業(yè)稅是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租收入所征收的稅,是一種所得稅。而在中國(guó)內(nèi)地的稅制改革中,物業(yè)稅實(shí)際上是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅,即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家廣泛采用的不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　物業(yè)稅一旦開征,將對(duì)中國(guó)社會(huì)帶來怎樣的影響？地方政府的“土地財(cái)政”將因此脫胎換骨嗎？

　　加快推進(jìn)的財(cái)稅體制改革,向修改《拆遷條例》的立法者釋放了怎樣的信號(hào)？