主持人：非常精彩而且專業(yè)的年度對(duì)話，那么在我們談完企業(yè)的模式革命以后，現(xiàn)在我們可能更關(guān)心的市場(chǎng)問(wèn)題。 我們馬上就進(jìn)入下午論壇的第二場(chǎng)年度論壇對(duì)話：“市場(chǎng)選擇：4.5萬(wàn)億“房?jī)r(jià)”泡沫之辯”。

　　首先有請(qǐng)本場(chǎng)對(duì)話的主持嘉賓：

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事總經(jīng)理區(qū)俊文先生

　　加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表高  志先生

　　以及我們對(duì)話的對(duì)話嘉賓：

　　恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生

　　寧波百隆房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生先生

　　觀瀾湖地產(chǎn)副總經(jīng)理洪銘陽(yáng)先生

　　中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理羅江海先生

　　北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人、副總裁郝  炬先生

　　德冠國(guó)際投資有限公司董事總經(jīng)理莫  嶸先生

　　深圳市眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)郭澍楠先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社經(jīng)委會(huì)成員黃  波先生

　　接下來(lái)我就把主持權(quán)交給區(qū)俊文先生和高志先生了，有請(qǐng)二位。

　　高志：我先自我介紹，我是加拿大寶佳國(guó)際建筑有限公司駐華有限公司首席代表，也是經(jīng)常參與觀點(diǎn)論壇的人。

　　歐我是經(jīng)緯房地產(chǎn)的，首先有請(qǐng)各位嘉賓自我介紹，希望對(duì)話輕松一些，主持人少發(fā)言少表達(dá)自己的觀點(diǎn)，讓大家充分的發(fā)揮自己的觀點(diǎn)，先由我左手的莫總發(fā)言。

　　莫嶸：我是莫嶸，德冠國(guó)際投資的，每一屆觀點(diǎn)論壇都參與，跟在座的各位都認(rèn)識(shí)，很高興能夠再一次的跟大家探討問(wèn)題，謝謝。

　　羅江海：我是來(lái)自于中惠的羅江海，作為二線城市成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，我本身是從廣州過(guò)去的，又從東莞回到廣州參加本次論壇，也有一些觀點(diǎn)跟大家交流。

　　黃波：大家好，這一輪的交流，臺(tái)上只有我是來(lái)自于媒體的，其他的都是專家和開(kāi)發(fā)商，我是來(lái)自于每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社的黃波。我是中國(guó)財(cái)經(jīng)類的主流日?qǐng)?bào)，跟觀點(diǎn)新媒體是合作伙伴，非常高興今天在這里能夠跟大家進(jìn)行交流，謝謝大家。

　　郭澍楠：我是來(lái)自于深圳的，我是深圳眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)，我公司是房地產(chǎn)服務(wù)商，有13年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們一直秉承用心創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)。

　　郝炬：我是北京正略均策的，我從管理咨詢師的角度看房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　謝耀生：大家好我是來(lái)自寧波的百隆房地產(chǎn)的，我會(huì)帶來(lái)自己的看法。

　　郭建平：大家好我來(lái)自于福建，也有一些觀點(diǎn)跟大家探討。

　　區(qū)俊文：今天大會(huì)給我們的議題，多年來(lái)房?jī)r(jià)的成交呈現(xiàn)了天亮，目前的輿論說(shuō)房?jī)r(jià)存在很多的問(wèn)題，在座的各位都是服務(wù)供應(yīng)商，你們?nèi)绾慰创壳暗姆績(jī)r(jià)或者是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)以及各個(gè)城市的走勢(shì)，請(qǐng)各位發(fā)言。

　　莫嶸：最近我對(duì)此還是有一些心得，2/3的時(shí)間是在外省，1/3的時(shí)間在廣州，我響應(yīng)黨中央的號(hào)召，積極的進(jìn)軍二、三線城市。金融危機(jī)的時(shí)候，我記得上次在中大是金融危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，我判斷金融危機(jī)最大的贏家是廣東的贏家，當(dāng)時(shí)廣東的開(kāi)發(fā)商是勇敢的拿地的，事實(shí)判斷我是正確的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)說(shuō)法，用更大的泡沫消滅前面的泡沫，一線城市會(huì)有大的泡沫出現(xiàn)，有多少我也不知道，我跟大家講一下自己的心得或者是一些朋友問(wèn)我怎么辦，我告訴大家兩件事情，一線城市房?jī)r(jià)如此高怎么辦，將手頭上一線城市不是特別優(yōu)質(zhì)的房子拋掉，所謂的不是優(yōu)勢(shì)的房子，地段不是很好，位置不是很好的，好的房屋保留下來(lái)，是否還要購(gòu)買，不要購(gòu)買了，看一看。對(duì)于二、三線城市的房屋，可以這樣說(shuō)，下一波房?jī)r(jià)暴漲一定在二、三線城市，從企業(yè)的操作方法來(lái)看，不惜一切的資金全力購(gòu)入二、三線城市的土地，很多的程度是完全沒(méi)有泡沫的。

　　可以講幾個(gè)事例，長(zhǎng)沙、武漢房?jī)r(jià)狂飆，基本上好一點(diǎn)的房屋都沒(méi)有了，10月份廣西的南寧獲得了全國(guó)的第一，二線城市的價(jià)格快速的上升，現(xiàn)在關(guān)注三、四線城市，很多城市可以說(shuō)是沒(méi)有泡沫的，如果大家有興趣，尤其是武廣鐵路開(kāi)通，廣州高速鐵路開(kāi)通，沿線的三、四線城市可以放心大膽的購(gòu)買，價(jià)格也就是三、四千元，不可能有泡沫的。

　　羅江海：首先講什么是房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)的增長(zhǎng)，而且是陡然增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，同時(shí)供應(yīng)和需求出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡，價(jià)格嚴(yán)重背離了資產(chǎn)的價(jià)值，此時(shí)就出現(xiàn)了泡沫我。我們?cè)诜治錾磉叺姆績(jī)r(jià)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了本身的價(jià)值，我認(rèn)為只要有需求就有市場(chǎng)。起碼在很多的城市，包括我身處的東莞，我的感覺(jué)是東莞的市場(chǎng)因?yàn)槭芙鹑陲L(fēng)暴的沖擊是比較大的，2009年整體的市場(chǎng)比2008年稍微好一些。但是完全不能說(shuō)有泡沫的存在，現(xiàn)在的均價(jià)才6000元/平方米左右，從2007、2008年陸續(xù)拍賣的土地，樓面地價(jià)都達(dá)到了2000元/平方米，因此是沒(méi)有泡沫的，今天討論的主題是2009年全年的成交達(dá)到了4.5億，我再跟大家分享一個(gè)數(shù)據(jù)，從2010年到2020年中國(guó)城市化的進(jìn)程的情況是25歲到35歲的人口達(dá)到了2.5—3億，如果大家需求是一、二套，十年的需求都會(huì)有5萬(wàn)億元，只要有需求存在，就不存在泡沫，泡沫永遠(yuǎn)是出現(xiàn)在個(gè)別的城市。

　　黃波：因?yàn)槲沂窃诿襟w工作的緣故，我的看法跟大家還是有不一樣的地方，切入點(diǎn)是不太一樣的。我認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，中國(guó)幅員遼闊，960萬(wàn)平方公里，各地的省情和市情都是不同的，如果光是籠統(tǒng)的講泡沫不泡沫的問(wèn)題，我認(rèn)為確實(shí)是不好下手的，如果要講這方面的內(nèi)容，從三個(gè)方面分析。

 　　首先講需求，因?yàn)榻裉煊懻摰氖鞘袌?chǎng)消費(fèi)的內(nèi)容。我不知道在座的嘉賓和聽(tīng)眾中有多少是80后的，也不知道現(xiàn)場(chǎng)的聽(tīng)眾和嘉賓中你們的親戚朋友和子女中有多少是80后的。2010年1月1日面臨一個(gè)問(wèn)題，80后開(kāi)始進(jìn)入30歲了，1983年以前的人該結(jié)婚和生育的階段，而且快接近30歲了，已經(jīng)是多個(gè)高峰期，不讓他們購(gòu)買房屋是否可以，我們不討論80后是否應(yīng)該向父母伸手要錢(qián)購(gòu)買房屋，這些都不是問(wèn)題。如果錢(qián)少就租房屋居住，因?yàn)樗麄円?gòu)買房屋，孟子說(shuō)有恒心者有恒產(chǎn)，現(xiàn)在是反過(guò)來(lái)講有恒產(chǎn)者有恒心。大家都希望有自己的房產(chǎn)和所有權(quán)，我認(rèn)識(shí)中原地產(chǎn)的一位經(jīng)理，1997年亞洲金融風(fēng)暴后價(jià)格要折一半，現(xiàn)在又恢復(fù)了，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是向上的，正是因?yàn)橛蓄A(yù)期，所以大家要購(gòu)買，因此需求在這里的，上海的租售比達(dá)到了1：500，雖然是不合理，還是有很多的需求，城市的體量在這里，有很多的外來(lái)人口，復(fù)旦和同濟(jì)大學(xué)的畢業(yè)后就在上海工作，因?yàn)樯虾Ｓ泻芏嗟臋C(jī)會(huì)，希望擁有一片物業(yè)，這是人之常情，這是從需求的角度來(lái)講的。

　　從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，2009年的房?jī)r(jià)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和各地的經(jīng)濟(jì)總量是不一樣的，有的地區(qū)呈現(xiàn)的是恢復(fù)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，例如成都2008年5月12日是地震受災(zāi)的，整個(gè)房?jī)r(jià)都下跌了，為什么2009年超越了2007年的峰值，除了市場(chǎng)整體向好，還存在恢復(fù)性的狀況，有的城市還是補(bǔ)漲的。因此房?jī)r(jià)基本上是可以預(yù)期的，更何況去年下半年因?yàn)橛辛送ㄘ浥蛎浀念A(yù)期，2010年也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，大家在去年的11、12月，很多城市出現(xiàn)了恐慌性的購(gòu)房，實(shí)際上跟房?jī)r(jià)是沒(méi)有關(guān)系的，因?yàn)樗麄冇行枨蟆?/p>

　　區(qū)俊文：目前中央非常關(guān)心部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

　　黃波：中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，我們看到越來(lái)越具體的政策，甚至于現(xiàn)在的物業(yè)稅的問(wèn)題，我認(rèn)為一言以蔽之，中國(guó)真正有自住需求的購(gòu)房者，政策對(duì)他們是麻木的。

　　區(qū)俊文：2010年大城市的房?jī)r(jià)是否有上升的空間。

　　黃波：廣州有亞運(yùn)，上海有世博，不讓漲也不行的。其他的二、三線城市也是有機(jī)會(huì)的，短期內(nèi)政策和調(diào)控存在麻木的狀態(tài)。

　　郭建平：題目是市場(chǎng)選擇4.5萬(wàn)億泡沫之辯，我們看兩個(gè)國(guó)家，一個(gè)是美國(guó)，一個(gè)是韓國(guó)。美國(guó)要炒房是無(wú)法炒起來(lái)的，這是無(wú)法上漲的。

　　莫嶸：一定是可以炒起來(lái)的，硅谷的房屋炒起來(lái)后又下跌了。

　　高志：我在美國(guó)是最有發(fā)言權(quán)的，我在十年內(nèi)購(gòu)買了兩套房屋。

　　莫嶸：如果購(gòu)買的地段是郊區(qū)，例如鳳凰城也是不行的，因此不能一概而論的。

　　高志：因此我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，黃總提了一個(gè)問(wèn)題，因此我問(wèn)郭總，為什么提美國(guó)炒房的問(wèn)題，因?yàn)槲矣X(jué)得今天幾位都是討論幾個(gè)問(wèn)題，都是圍繞廣州、上海、北京，說(shuō)的都是大的城市和典型的一線城市，據(jù)我所知，郭總沒(méi)有在這些大城市做項(xiàng)目，已經(jīng)轉(zhuǎn)向了二、三線的省會(huì)，你認(rèn)為所在的城市或者是為什么這么做，也是因?yàn)榛乇芎捅M量避免泡沫對(duì)企業(yè)的影響嗎。

　　郭建平：我從事房地產(chǎn)十多年，我感覺(jué)對(duì)房地產(chǎn)影響比較大的有兩次，一次是1997年香港的金融風(fēng)波，還有一次就是2008年的世界金融危機(jī)，兩次都有周期性，大概是十年左右，中國(guó)房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程來(lái)看，幾億人還要進(jìn)城，市場(chǎng)的容量很大，金融危機(jī)情況下各行各業(yè)都受到了沖擊，實(shí)際上房地產(chǎn)在行業(yè)中受的影響是最短的，一年左右的時(shí)間就恢復(fù)了。

　　中國(guó)如果是在發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量是非常大的。三、四線城市來(lái)說(shuō)，實(shí)際上跟一線城市是類似的，2008年受到影響，2009年馬上恢復(fù)了，因此中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫，我認(rèn)為在幾十年內(nèi)很難產(chǎn)生泡沫，而且會(huì)可持續(xù)的發(fā)展。去年每個(gè)城市都出現(xiàn)了土地暴漲，因?yàn)橥恋貨](méi)有下跌，房?jī)r(jià)不可能下跌的。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)，就會(huì)陸續(xù)的出臺(tái)政策，抑制房?jī)r(jià)從而可持續(xù)的發(fā)展，也不可能讓房?jī)r(jià)下跌。香港下跌后花了十幾年拯救市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)內(nèi)需，在GDP中占有非常重要的比例。

　　高志：您認(rèn)為政府不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)下跌，是否意味著政府會(huì)夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)。

　　郭建平：房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)內(nèi)需方面占了主要的地位，在GDP中占了一定的比例，帶動(dòng)了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，城市的發(fā)展，社會(huì)的發(fā)展，只要GDP持續(xù)的增長(zhǎng)，老百姓就有住房和購(gòu)房的需求。因此房屋也是不愁賣的。

　　高志：我在美國(guó)購(gòu)買了兩套房屋，有親身的感覺(jué)，我多年的體會(huì)，有一套房屋是很好的，位于紐約的中心位置，相對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)是比較穩(wěn)定的。據(jù)我所知韓國(guó)的房屋價(jià)格起伏是比較大的，我們跟韓國(guó)以及美國(guó)的差距是比較大的，所謂的泡沫和起伏是不可避免的還是象郭總說(shuō)的必要的時(shí)候要給予夯實(shí)。

　　謝耀生：我是中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，還沒(méi)有走出國(guó)門(mén)，美國(guó)和韓國(guó)的情況跟我沒(méi)有關(guān)系的，房地產(chǎn)必須要細(xì)分市場(chǎng)，不要將中國(guó)房地產(chǎn)的情況說(shuō)的頭頭是道，沒(méi)有可能的，必須要細(xì)分市場(chǎng)，每個(gè)地方的人文關(guān)系是不同的，人對(duì)住房的需求是不同的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)也是不一樣的。因此我認(rèn)為有人說(shuō)房地產(chǎn)是否有泡沫，這個(gè)問(wèn)題討論的太多了，我對(duì)此的看法是房地產(chǎn)至少在現(xiàn)在是沒(méi)有泡沫的，為什么這么說(shuō)，如果有泡沫的話，2008年打壓下去25%，因?yàn)槿f(wàn)科都主動(dòng)降價(jià)，打了7.5折，不到一年的時(shí)間內(nèi)又上升了，如果積壓泡沫的話，彈性有這么高嗎，因此不是泡沫。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)去向是非常好的上升趨勢(shì)，城市化情況在世界而言是沒(méi)有的，美國(guó)不會(huì)有每年2000萬(wàn)人進(jìn)入城市，美國(guó)也就是3億人左右，我們還會(huì)繼續(xù)的生，大約到17億后才會(huì)向下走，上午一位專家說(shuō)人口結(jié)構(gòu)是復(fù)雜的，1958年開(kāi)始毛主席鼓勵(lì)我們生孩子，我們就是這樣出來(lái)的，我是家里是第9子，死了幾個(gè)，每個(gè)人都生了一個(gè)，我們就是一個(gè)大家庭，但是他們的下一代就麻煩了?？赡軙?huì)有三套住房，嚴(yán)格的說(shuō)是有七套住房，爺爺奶奶的住房，還有爸爸媽媽的住房給他們，房屋這么多干什么用，現(xiàn)在要研究的問(wèn)題是，廉租房缺少就要建設(shè)，而且要考慮到今后拆除的時(shí)候可以利用?，F(xiàn)在沒(méi)有辦法，因?yàn)槿艘M(jìn)來(lái)，等到以后這些房屋沒(méi)有人居住的時(shí)候，我認(rèn)為再過(guò)四十年這些房屋都要炸掉。

　　高志：用不了四十年。

　　謝耀生：如果都考慮向大城市進(jìn)軍，小城市也許20年沒(méi)有人居住，都到大城市，現(xiàn)在不斷的建造廉租房，以后拆遷就是一個(gè)問(wèn)題，如果全部用鋼結(jié)構(gòu)，解決問(wèn)題后就好辦，拆除后剛都可以使用，香港的陳總說(shuō)的對(duì)，綠色、環(huán)保，而且是可利用和可周轉(zhuǎn)的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和政府都要考慮的。

　　今年上半年博鰲論壇我被任志強(qiáng)先生點(diǎn)名，他說(shuō)剛才得獎(jiǎng)的人的發(fā)言是驚弓之鳥(niǎo)，參加會(huì)議的人都是知道的。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商到這里來(lái)開(kāi)會(huì)都是驚弓之鳥(niǎo)，因?yàn)樾膽B(tài)不平衡了，因?yàn)殄X(qián)賺得太多了，價(jià)格抬得太高了，是否會(huì)被老爸罵，要看老爸是否有政策，因此來(lái)這里聽(tīng)一下專家對(duì)此是否有看法，實(shí)際上專家的話不要太多的聽(tīng)，還是要聽(tīng)溫總理兩個(gè)字，給了我信心。他說(shuō)2009年是房地產(chǎn)恢復(fù)的比較快，是恢復(fù)兩個(gè)字，沒(méi)有說(shuō)市場(chǎng)混亂，個(gè)別城市房?jī)r(jià)漲的太快，中央已經(jīng)重視了，先拿了一條來(lái)調(diào)整，就是營(yíng)業(yè)稅2年改為5年，除此之外沒(méi)有其他的政策，二套房首付款20%變?yōu)?0%，利率還是下調(diào)70%，因此給所有的開(kāi)發(fā)商提提精神，明年還是好的年頭，從2008年下半年出臺(tái)的政策是有房地產(chǎn)政策以來(lái)最好的機(jī)會(huì)和最好的時(shí)機(jī)，什么時(shí)候出現(xiàn)了購(gòu)買房屋出現(xiàn)打7折的情況，就是去年，今年還是繼續(xù)的，有如此好的市場(chǎng)，怎么會(huì)怕宏觀經(jīng)濟(jì)，也不用擔(dān)心被打壓。最起碼今年不會(huì)被打壓，為什么今年不會(huì)被打壓，因?yàn)?010年實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)絕對(duì)不會(huì)恢復(fù)到前幾年好的狀況，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)上不來(lái)，投資還是需要拉動(dòng)的，房地產(chǎn)行業(yè)還是支柱行業(yè)，還是要傾斜和扶持的行業(yè)，因?yàn)檎桓艺f(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，還有一個(gè)問(wèn)題，地方的作為有一點(diǎn)落后，上午朱中一談到這一點(diǎn)，應(yīng)該完成的廉租房只完成了1/10，政府應(yīng)該進(jìn)行處理。應(yīng)該做的事情沒(méi)有做，廉租房應(yīng)該去做，該給保障的住房就要做，不能將保障的住房由開(kāi)發(fā)商來(lái)做，說(shuō)目前的房?jī)r(jià)高，實(shí)際上是誰(shuí)的責(zé)任，從2009年的情況來(lái)看，都是宏觀調(diào)控政策不當(dāng)造成的，為什么這么說(shuō)？

　　2007年開(kāi)始到2008年連續(xù)16次增加銀行的準(zhǔn)備金率，連續(xù)12次調(diào)整利息，甚至一個(gè)月調(diào)高兩次利率，從緊的貨幣政策影響了投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是需要銀行輸血的，因此房地產(chǎn)業(yè)下跌了，加上金融危機(jī)使房地產(chǎn)行業(yè)被壓下去了，都稱之為冰霜加雪。2009年為什么房地產(chǎn)業(yè)如此的高，可以說(shuō)是讓炒房客進(jìn)來(lái)，這里可以賺錢(qián)，就是這個(gè)意思，如果沒(méi)有將2年改為5年，成本上升了，房?jī)r(jià)還會(huì)象2009年那樣火爆，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)2009年的利潤(rùn)率有一點(diǎn)不正常，謝謝大家。

　　高志：驚弓之鳥(niǎo)，冰霜加雪。

　　區(qū)俊文：我談自己的看法，雖然大家看好2010年的房市和樓價(jià)，但是今天很少聽(tīng)到消費(fèi)者的態(tài)度，在廣州而言，我的一些朋友，瘋狂的購(gòu)買房屋是從去年的3月份到9月份，實(shí)際上9月份后，很多的行為都是投機(jī)者，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升很高的時(shí)候，他們就停下來(lái)，現(xiàn)在在觀望，因?yàn)樗麄冇绣X(qián)，是否會(huì)影響到明年市場(chǎng)的變化。

　　中央是否會(huì)打壓房地產(chǎn)，沒(méi)有人會(huì)說(shuō)消費(fèi)者心態(tài)的變化以及能力的情況，希望各位嘉賓從這個(gè)角度多談自己的看法。

　　郭澍楠：我從上午到現(xiàn)在，聽(tīng)到最多的關(guān)鍵詞就是泡沫，我們?nèi)绾卫斫馀菽?，房?jī)r(jià)高的是沿海的發(fā)達(dá)城市有怎樣的特征，主要是經(jīng)濟(jì)外向型的城市，如果只是從靜態(tài)的數(shù)據(jù)定義泡沫的話是有泡沫的。

　　廣州、深圳、上海、北京如果按照當(dāng)?shù)仂o態(tài)的收入比衡量的話泡沫就大了，但是我們忘記了，這些城市的資金是從外部來(lái)的，因此泡沫的定義就要謹(jǐn)慎，從整體來(lái)講，整個(gè)中國(guó)的供需來(lái)講，我認(rèn)為從大的來(lái)講是沒(méi)有泡沫的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，或者是人員聚集比較多的地方會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，這是常規(guī)的思維。美國(guó)也好，英國(guó)也好，房?jī)r(jià)最貴的都是最繁華的區(qū)域，全國(guó)有12個(gè)沿海省房?jī)r(jià)比較高，我們就將這種現(xiàn)象定義為全國(guó)的泡沫我認(rèn)為應(yīng)該值得商榷。就算是有泡沫也不能當(dāng)做貶義詞，也不要恐懼，我們要面對(duì)泡沫，我們要相信國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人，他們是有智慧的，中國(guó)跟美國(guó)和其他國(guó)家是不同的，我們的治理和管治機(jī)制是不同的。我們的總理可以管周小川，美國(guó)的總統(tǒng)不一定能夠管伯南克，中國(guó)的特色就是一黨專政。

　　政府可以進(jìn)行政策的干預(yù)，我們是發(fā)展中國(guó)家，一定有不確定的因素，從人口的結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)體量來(lái)看，這是其他國(guó)家無(wú)法對(duì)比的。如果以靜態(tài)的數(shù)據(jù)，以過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)恒定中國(guó)的話，我認(rèn)為一定會(huì)“掉眼鏡”的，我的結(jié)論泡沫是有的，而且是適度的，未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)是向上的，我想有錢(qián)的人還是可以放心、安心的投入房地產(chǎn)業(yè)。

　　郝炬：上午大家都談了很多的泡沫，關(guān)鍵泡沫有多大，如果是小泡沫，啤酒也是有泡沫的，可以通過(guò)時(shí)間消化的，市場(chǎng)在2009年局部區(qū)域或者是一、二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快，銷量超乎預(yù)期的放大，這是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況。

　　第二個(gè)現(xiàn)實(shí)，2002—2007年所有的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，上午朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)變成了“空調(diào)”，房?jī)r(jià)下調(diào)沒(méi)有看到，但是在2008年在全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的下調(diào)確實(shí)出現(xiàn)了。同時(shí)2008年預(yù)期非常悲觀的時(shí)候，去年也參加了觀點(diǎn)的幾次會(huì)議，2009年年初開(kāi)始剛性需求開(kāi)始釋放，到了年底出現(xiàn)了恐慌性的搶購(gòu)，在此過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的波動(dòng)，無(wú)論是否有泡沫，但是有一個(gè)不錚的事實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)周期性的調(diào)整長(zhǎng)期是看好的，已經(jīng)在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)中體現(xiàn)出來(lái)了。在這種環(huán)境下，2007年的預(yù)期是什么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做，幾位嘉賓是比較樂(lè)觀的，我換一個(gè)角度，今天杜博士講財(cái)務(wù)底線的時(shí)候，也是從這個(gè)角度看房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2009年房?jī)r(jià)的上漲在一線城市是快速的，甚至有翻倍的，平均是30%—50%的增長(zhǎng)，二線城市相對(duì)平緩一些，在三線、四線城市基本上沒(méi)有看到上漲的情況，但是價(jià)格上漲的趨勢(shì)有蔓延的現(xiàn)象，前面幾位嘉賓也談到了這一現(xiàn)象。

　　2009年房地產(chǎn)的銷售是4.5萬(wàn)億元，占到商品零售總額的40%—50%的比例，北京二手房的交易量占到2006—2008年三年的總和，一線和二線城市09年的銷售額跟2007年相比是大幅度的放大，2010年是否可以延續(xù)這樣的趨勢(shì)，這是我們值得考慮的。價(jià)格是穩(wěn)中有升或者是穩(wěn)重略有調(diào)整，我是認(rèn)可的。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是最關(guān)鍵的，一、二線核心區(qū)域的銷售量在2010年中會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化，當(dāng)然跟政府包括相關(guān)的調(diào)控政策是緊密相關(guān)的，我自己的預(yù)計(jì)是，跟2009年相比一定會(huì)有所下滑，而且比例會(huì)在合理的范圍內(nèi)，二手房交易方面，因?yàn)槲也皇沁@方面的專家。

　　郭澍楠：量還是價(jià)格的下滑。

　　郝炬：量的下滑，北京的一些專家認(rèn)為有30%—40%的下滑，客觀的講，現(xiàn)在有實(shí)實(shí)在在的問(wèn)題，我們談市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)就是博弈，大家都談今年下半年到12月份的時(shí)候貨已經(jīng)不足了，最終的結(jié)果是什么，2009年下半年和2010年的時(shí)候大家要關(guān)注一些數(shù)據(jù)，投資新開(kāi)工量是不足的，也是下滑的，尤其是一、二線城市特別的明顯，換個(gè)角度說(shuō)，我們經(jīng)歷了2008年大幅度的調(diào)整，2009年大幅度的上升，可以說(shuō)是大喜大悲。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，我們?cè)?009賺到了很多的利潤(rùn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于2010年的預(yù)期以及2011年有很多的不確定性，應(yīng)該如何做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，這是我們需要考慮的，當(dāng)然信心是重要的，更重要的是如何有效的成長(zhǎng)起來(lái)。

　　未來(lái)中國(guó)一定會(huì)發(fā)展的很好，但是企業(yè)是否可以發(fā)展的更好，是否可以活得更好，這是我們需要正視的，2010年重新的審視快和慢的節(jié)奏，這一點(diǎn)是非常關(guān)鍵的。

　　區(qū)俊文：聽(tīng)了這么多專家的意見(jiàn)，包括各路專家的看法，我借此機(jī)會(huì)說(shuō)一下自己的觀點(diǎn)。

　　我心理是忐忑不安的，我是做前線和代理的，2009年市場(chǎng)放量，從價(jià)格到銷售面積都創(chuàng)了歷史新高，恢復(fù)的程度是過(guò)快的，快到讓所有人意料之外，不同的專家從供求的關(guān)系，對(duì)2010年市場(chǎng)的供求關(guān)系以及信貸的支持，政策對(duì)于房地產(chǎn)輕微的影響來(lái)看，2010年房地產(chǎn)價(jià)格還是比較高的，或者是貨量適當(dāng)?shù)南禄?，我有一種不好的感覺(jué)，這么多人的討論都是從宏觀的角度說(shuō)政策或者是供求關(guān)系，或者地王的出現(xiàn)帶來(lái)面粉的上漲，或者是面粉比面包還要貴的情況，我們探討投資者和購(gòu)房的消費(fèi)者，他們心理上有一些變化。未來(lái)要小心的問(wèn)題是，消費(fèi)者購(gòu)房的行為，在過(guò)往的一年中，四大城市城市的房?jī)r(jià)非常高，他們面對(duì)高房?jī)r(jià)是否還會(huì)出手，目前市場(chǎng)是商品化的，主要是投資型和剛性需求為主，首次置業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)是低的。如果細(xì)分2009年成交的買家，70%是沒(méi)有剛性需求的，大家主要是以投資回報(bào)進(jìn)行投資的，當(dāng)然也帶有改善的需求，我認(rèn)為2010年的價(jià)格如果從供求的關(guān)系來(lái)看還會(huì)有10%—20%的上升，尤其是核心地帶。

　　消費(fèi)者如何看待投資，我是有一定的懷疑，尤其是大城市的消費(fèi)者，在2009年房?jī)r(jià)有30%—50%的上升，對(duì)此我是有憂慮的，關(guān)鍵是消費(fèi)者是否買賬，我不知道大家的看法是怎樣的。

　　郭澍楠：說(shuō)了很多的觀點(diǎn)和政策，我最終還是要從終端消費(fèi)者的角度考慮，我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，這是從買賣雙方來(lái)看的，現(xiàn)在普遍的現(xiàn)象是，所有的市民對(duì)比之前的四、五年都會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲了。但是有錢(qián)的人都會(huì)購(gòu)買房屋，這是第一個(gè)觀念。

　　第二，中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念就是安居樂(lè)業(yè)，沒(méi)有錢(qián)的人都會(huì)向父母要錢(qián)或者是向兄弟借錢(qián)購(gòu)買房屋，因此導(dǎo)致真正的需求和虛的需求，因此導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

　　第三，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，因?yàn)楹暧^、中觀、微觀的角度，從整體考慮，認(rèn)為未來(lái)的房地產(chǎn)是有商機(jī)的，從買賣雙方來(lái)講，都認(rèn)為房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度是向好的。甲方認(rèn)為有錢(qián)賺，消費(fèi)者認(rèn)為如果遲買就會(huì)吃虧，在這樣的前提下，潛在的需求驅(qū)動(dòng)了整體的消費(fèi)欲望。

　　黃波：我說(shuō)中國(guó)的二線城市，例如成都、西安等城市，你問(wèn)王石為什么爬山，他說(shuō)因?yàn)樯皆谀睦?，?wèn)西安的人為什么要購(gòu)買房屋，因?yàn)榉课菰谶@里，這是毋庸置疑的，所有的購(gòu)房者都比經(jīng)濟(jì)學(xué)家更加關(guān)注自己的錢(qián)袋子，他們對(duì)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)進(jìn)行了判斷，他們認(rèn)為整體是向好的，有的專家說(shuō)倒退十年來(lái)看房?jī)r(jià)是上漲的，如果碰到比較狠的政策調(diào)控，如果真的兌現(xiàn)的話，大不了解放戰(zhàn)爭(zhēng)晚結(jié)束幾年，幾年后房?jī)r(jià)又會(huì)上升的，很多人是可以等得起的，大家有這樣的預(yù)期。

　　成都2008年5月12日后房?jī)r(jià)下調(diào)，很多人退房了，2009年的情況超越了2007年的峰值，到成都和西安等二線城市去了解，消費(fèi)者就會(huì)告訴你，為什么2009年怎么上升的比較猛烈，他們不會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)比較貴，因?yàn)檫€有上海和北京，達(dá)到了1：500的租售比，但是二線城市都會(huì)認(rèn)為過(guò)去的半年上漲的比較猛，還是會(huì)購(gòu)買，而且買得起，這樣推斷2010年的情況，調(diào)控是有的，實(shí)際上連傻子都知道國(guó)家是不會(huì)打壓房地產(chǎn)，只是讓房地產(chǎn)業(yè)增速放緩，在此基礎(chǔ)上會(huì)選擇自己的投資。

　　區(qū)俊文：請(qǐng)莫總回應(yīng)。

　　莫嶸：我算是開(kāi)發(fā)商代表，還沒(méi)有如此的樂(lè)觀，我贊成區(qū)先生的觀點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，我們?cè)趶V州經(jīng)歷了八年熊市，我估計(jì)全中國(guó)只有廣州經(jīng)歷了熊市，其他的城市沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)熊市，大家不知道如何死的，廣州80%的開(kāi)發(fā)商都被消滅掉了，我是比較樂(lè)觀的，我的警惕性是比較強(qiáng)的，我跟曹總的觀點(diǎn)是一樣的，我們現(xiàn)在希望熊市，按照他的觀點(diǎn)，上一輪金融危機(jī)沒(méi)有消滅很多不良的開(kāi)發(fā)商，而且活得比較好，這一輪之后，更多的國(guó)有企業(yè)和其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，我們希望風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，當(dāng)然大規(guī)模的現(xiàn)象沒(méi)有必要，但是我認(rèn)為應(yīng)該讓局部門(mén)檻或者是風(fēng)險(xiǎn)存在。

　　如果作為消費(fèi)者，我是堅(jiān)決反對(duì)這種觀點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，錢(qián)袋子是最重要的，房屋并不是最重要的。

　　高志：前途是光明的，道路是曲折的，我就一句話，設(shè)計(jì)公司今年的活比去年多。

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！告別了光榮的2009年，我們站在2010年的起點(diǎn)。今天來(lái)自全國(guó)各地的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的朋友們?cè)谶@里為我們奉獻(xiàn)的一場(chǎng)精彩盛會(huì)，相信我們也會(huì)有一個(gè)更好的未來(lái)。親愛(ài)的朋友們，我們今天的2009城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行年度論壇馬上就要結(jié)束了。但我們相信，通過(guò)我們所有人的共同努力，我們的行業(yè)與我們國(guó)家的未來(lái)一定可以迎來(lái)更美好的春天，再一次感謝今天參加我們論壇各位來(lái)賓和各位朋友，謝謝大家！