?。ㄒ唬?、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與我們的判斷

　　對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，也許唯一看準(zhǔn)了的是，今年新增貸款10萬(wàn)億的門檻，在二季度新增貸款出來(lái)以后，我們下了這個(gè)數(shù)字的結(jié)論，也許不會(huì)非常精確，但也會(huì)大致不差，至少不會(huì)再出現(xiàn)方向性錯(cuò)誤，這或許是這一年對(duì)于經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)和看法的我們的唯一的安慰。還有值得安慰的就是，盡管在年初就有人鼓吹通貨膨脹的到來(lái)，雖然在歲末已經(jīng)有通脹的陰影閃現(xiàn)，但通脹畢竟沒(méi)有到來(lái)。這或許是這一年中，經(jīng)濟(jì)理性唯一生存下來(lái)的法則，道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，無(wú)論中央政府引發(fā)多少貨幣，這些新增貨幣大多不會(huì)到達(dá)普通消費(fèi)者手里面，即便是到達(dá)，整個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程也至少在一個(gè)年度周期之上。而隨著全球貿(mào)易的萎縮呈現(xiàn)出來(lái)的生產(chǎn)過(guò)剩并沒(méi)有得到改善和緩減，反而在一定程度上有所放大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)進(jìn)出口調(diào)整過(guò)程中，不惜以產(chǎn)能過(guò)剩的鋼鐵能源為基礎(chǔ)大肆進(jìn)口來(lái)提升進(jìn)出口數(shù)據(jù)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)外向型經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)并不在于我們買有多少美國(guó)國(guó)債，問(wèn)題在于如果不出口，我們經(jīng)濟(jì)怎樣增長(zhǎng)的難題。繼續(xù)推進(jìn)出口，勢(shì)必是做苦工換白條；不推進(jìn)出口，如何遏制國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩下的就業(yè)難題？中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題徹底政治化，而從另一個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)政治的崛起，需要強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)信號(hào)來(lái)為政治服務(wù)，伴隨著中國(guó)政治在國(guó)際舞臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)崛起，中國(guó)經(jīng)濟(jì)信號(hào)的強(qiáng)勢(shì)崛起呈現(xiàn)出與之相呼應(yīng)的態(tài)勢(shì)，這或許是解釋我們經(jīng)濟(jì)最為準(zhǔn)確和確切的角度。

　　到目前為止，我們?nèi)匀徊桓奈覀儗?duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本判斷，即資產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出F+M形態(tài)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出L+W形態(tài)。2009年的中國(guó)資本市場(chǎng)，呈現(xiàn)出典型的F形態(tài)。在證券領(lǐng)域，股市從1664上漲到目前的3300點(diǎn)，呈現(xiàn)出高位窄頻波動(dòng)特征，中間雖有波動(dòng)，但波動(dòng)幅度并不大；其次是房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)特征還呈現(xiàn)出F那根上行的直線過(guò)程中，2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)同步幅度上漲。但上漲的房地產(chǎn)可能馬上就會(huì)面臨頂點(diǎn)轉(zhuǎn)折，一方面是與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連的新增貸款在2010年不可能再超越2009年，必然縮量，這必然也會(huì)危及到房地產(chǎn)行業(yè)，因此無(wú)論是供應(yīng)環(huán)節(jié)，還是需求環(huán)節(jié)，適度的壓縮或者抑制是不可避免的；其次是即便需求十分強(qiáng)勁，但透支的需求也有個(gè)緩沖期，2010年適度的緩沖將不可避免；第三是供需結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換過(guò)程中，供不應(yīng)求的局面將會(huì)在2010年二三季度得到轉(zhuǎn)換；其四是中央政府的政策抑制已經(jīng)出現(xiàn)苗頭，二手市場(chǎng)與溫家寶同志關(guān)于抑制部分城市價(jià)格過(guò)高的講話將是一個(gè)導(dǎo)火線。當(dāng)然最為核心的問(wèn)題還在于因?yàn)橘Y產(chǎn)行業(yè)高收益導(dǎo)致實(shí)體行業(yè)無(wú)資本涌入從而導(dǎo)致就業(yè)出現(xiàn)困難，再加上出口市場(chǎng)雖然比例收窄，但絕對(duì)數(shù)字并沒(méi)有呈現(xiàn)出大幅度增長(zhǎng)，加上頻密的貿(mào)易戰(zhàn)，可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)中國(guó)出口市場(chǎng)并不是我們簡(jiǎn)單預(yù)言的那么樂(lè)觀，由此導(dǎo)致的產(chǎn)能過(guò)剩而產(chǎn)生的就業(yè)壓力，將不會(huì)在短期消失，如果一旦就業(yè)壓力抬頭，勢(shì)必再次打壓資本行業(yè)，資本價(jià)格的波動(dòng)與調(diào)整將不可避免。

　?。ǘ⑽覀儗?duì)房地產(chǎn)行業(yè)判斷為何出現(xiàn)巨大偏差

　　總體而言，我們?cè)?9年年初對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷出現(xiàn)巨大偏差。甚至出現(xiàn)方向性背離。但我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不可預(yù)判，在回首2009年的時(shí)候，我們認(rèn)為行業(yè)走勢(shì)仍然具有較強(qiáng)的可預(yù)見(jiàn)性。

　　導(dǎo)致我們出現(xiàn)偏差的四大因素有：今年新增貸款教08年大幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度達(dá)到100%，大規(guī)模新增貸款不僅形成了消費(fèi)信貸極其寬松，8成按揭可以輕松獲得，還導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)貸款輕松獲得，新增貸款給供需雙方都提供了充裕的資金。在一個(gè)資本密集型行業(yè)，提供資金意味著就是提供市場(chǎng)和提供交易，因此今年房地產(chǎn)市場(chǎng)放量上行可以簡(jiǎn)單的解讀為一個(gè)貸款推動(dòng)型上漲；實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，這還表現(xiàn)出一個(gè)更嚴(yán)重的行為就是房地產(chǎn)行業(yè)資金過(guò)剩，過(guò)剩的資金帶來(lái)了大量地王的產(chǎn)生與投資消費(fèi)的井噴。第二大因素是政府在節(jié)后啟動(dòng)樓市的力度，以重慶市為例，今年1—9月，重慶拆遷平均成本是建面5975元每平米，超過(guò)今年一季度成交均價(jià)的60%，這對(duì)整個(gè)樓市的影響無(wú)疑具有決定性的影響。其三是我們對(duì)行業(yè)的解讀還缺乏經(jīng)驗(yàn)，在今年年初供銷基本平衡的情況下，中央政府通過(guò)貨幣政策短期刺激了消費(fèi)，讓消費(fèi)與供應(yīng)的時(shí)間差在短期內(nèi)迅速拉大，導(dǎo)致樓市進(jìn)入三季度以后，出現(xiàn)巨大的供需結(jié)構(gòu)差，加上2008年二季度以后全國(guó)土地市場(chǎng)蕭條，客觀上又制約了供應(yīng)的短期急遽放大的可能性，因此導(dǎo)致2009年下半年供不應(yīng)求成為一種常態(tài)，而這是導(dǎo)致市場(chǎng)上行的最為重要而直接的因素。而第四大因素是一個(gè)間接因素，寬松的貨幣政策以及中國(guó)政治崛起需要的資本市場(chǎng)異常寬松，也給供需兩方都提供了充裕的資本注入。這也是導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火熱的重要因素。

　　將這四大要素排除以后，我們?cè)诨剡^(guò)來(lái)檢驗(yàn)今年地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)出現(xiàn)了驚人的吻合。在第一季度全國(guó)市場(chǎng)在一片小陽(yáng)春的驚呼聲中，其實(shí)只是開(kāi)始了一個(gè)漫長(zhǎng)的跋涉的開(kāi)始，表現(xiàn)為今年第一季度的供應(yīng)市場(chǎng)并沒(méi)起來(lái)，銷售上只是成交量上行而價(jià)格并沒(méi)有大幅度上行的局面，拆遷效應(yīng)僅僅是推動(dòng)了成交量的上行，并沒(méi)有波及到價(jià)格的走勢(shì)；進(jìn)入二季度以后，樓市供應(yīng)量依然沒(méi)有較大起色，而成交量和成交價(jià)格開(kāi)始同步上行，在本階段，拆遷效應(yīng)與貨幣政策的效應(yīng)同步釋放，這是促使二季度成交價(jià)格和成交量同步上行的重要因素，此時(shí)房地產(chǎn)供應(yīng)領(lǐng)域資本過(guò)剩的苗頭開(kāi)始涌現(xiàn)，土地市場(chǎng)回暖，地王開(kāi)始出現(xiàn)，地王對(duì)銷售價(jià)格推動(dòng)作用開(kāi)始出現(xiàn)；而進(jìn)入三季度以后，供需結(jié)構(gòu)差迅速拉大，供不應(yīng)求導(dǎo)致的購(gòu)買恐慌與前面三者相互糾纏，導(dǎo)致了三四季度銷售的井噴，成交價(jià)格開(kāi)始直線上行，銷售量受制于供應(yīng)量的制約，呈現(xiàn)出平穩(wěn)趨下的局面。但隨著成交市場(chǎng)的火熱，供應(yīng)量開(kāi)始逐漸上來(lái)，但受制于土地市場(chǎng)08年二季度到09年一季度極端低迷的情況，以及生產(chǎn)節(jié)奏問(wèn)題，09年新增土地并不能在短期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品，因此09年三四季度雖然供應(yīng)量比一二季度略有增長(zhǎng)，但并不能滿足高漲的需求市場(chǎng)，因此導(dǎo)致下半年雖然供應(yīng)量有所放大，但供不應(yīng)求的局面依然沒(méi)有改變，因此呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)高位運(yùn)行的局面。

　　（三）2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷

　　歲末將近，中央政府頻繁而密集的調(diào)控政策對(duì)原本就預(yù)期不明朗的市場(chǎng)更增加了一些變數(shù)。中央政府再次用組合拳方式對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。在土地市場(chǎng)方面，一個(gè)支付制度同時(shí)對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)和需求市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，因調(diào)控的是預(yù)期行為，因此對(duì)今年市場(chǎng)上大肆拿地的企業(yè)并不會(huì)形成直接的沖擊，而真正的沖擊在于如果一旦土地需求大幅度下挫以后，地方政府財(cái)政出現(xiàn)缺口以后，會(huì)再次以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式走向前臺(tái)；其次是財(cái)政度對(duì)出租與轉(zhuǎn)租房屋的稅收征收，則是掐斷了長(zhǎng)期投資的熱情，而針對(duì)非普通住房5年征收全額營(yíng)業(yè)稅，則是抑制了大部分投機(jī)和投資需求，并打壓了高端市場(chǎng)的金融杠桿。而如果這些政策在短期內(nèi)還不能見(jiàn)效，那么不排除中央政府隨后出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　但我們認(rèn)為，真正影響2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素有如下幾個(gè)方面：一是中國(guó)新增貸款幅度，如果新增貸款超過(guò)6萬(wàn)億，那么明年供應(yīng)市場(chǎng)的資金緊張問(wèn)題并不會(huì)很嚴(yán)重，原因主要有兩方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)仍然是貸款的主要需求者，銀行只有把錢貸給銀行；其次是超過(guò)6萬(wàn)億，股市仍然會(huì)保持充裕的現(xiàn)金，股市的財(cái)富功能還能得到較大的體現(xiàn)；第二方面是09年透支了多少需求量以及較高的房?jī)r(jià)抑制了多少需求量；供應(yīng)方面則是受供應(yīng)慣性的影響，明年供應(yīng)增加量會(huì)增加多少？供需之間的結(jié)構(gòu)差到底有好大，這兩者的結(jié)構(gòu)差是市場(chǎng)運(yùn)行的關(guān)鍵因素；其三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇程度以及就業(yè)的前景，這是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基本支撐面。這將直接導(dǎo)致三級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)，如果就業(yè)前景不樂(lè)觀，獲利出逃的購(gòu)房者將拋售大量房產(chǎn)，從而造成三級(jí)市場(chǎng)積壓，并危及價(jià)格從而拖累二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格與銷量。

　　最后對(duì)2010年地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的極端情況的估計(jì)有：地產(chǎn)商因?yàn)橘Y金回籠原因而被迫降價(jià)銷售，刺激原本就極其脆弱的房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)形成負(fù)反饋機(jī)制，極端的可能導(dǎo)致2008年市場(chǎng)的重現(xiàn)。其次是就業(yè)不樂(lè)觀導(dǎo)致的斷供行為增加，銀行收緊按揭，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行下挫，且社會(huì)影響很難確定；其三是證券市場(chǎng)出現(xiàn)垮塌所形成的金融緊縮導(dǎo)致的市場(chǎng)垮塌，而這個(gè)核心影響因素更加取決于國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和金融的安全性。