主持人：現(xiàn)在請(qǐng)盧鏗先生臺(tái)上就坐，與巴曙松先生以及我們臺(tái)上特約評(píng)論員一起就“不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下企業(yè)創(chuàng)新”的話題展開(kāi)精彩的觀點(diǎn)答問(wèn)與互動(dòng)。臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與暨提問(wèn)。

　　主持人：謝謝盧鏗先生、巴曙松先生，謝謝臺(tái)上的特約評(píng)論員的精彩問(wèn)題，請(qǐng)大家下場(chǎng)在臺(tái)上稍事休息。

　　賀承軍：地產(chǎn)存在很多的不確定性，實(shí)際上經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，2007年使大家驚慌失措，2009年的現(xiàn)象也覺(jué)得沒(méi)有什么了，所有的大城市和一線城市，房?jī)r(jià)上漲的比較高，導(dǎo)致了逆城市化的現(xiàn)象。國(guó)家建設(shè)部圍繞兩個(gè)模式爭(zhēng)論，一個(gè)是大都市，另外一個(gè)是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式。

　　前面五年的爭(zhēng)論中大家認(rèn)為大都市圈占了上風(fēng)，這是房地產(chǎn)業(yè)集中攻關(guān)有關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是在大都市圈中發(fā)展，但是房地產(chǎn)本身的模式導(dǎo)致大中城市的模式不可持續(xù)，因此出現(xiàn)了中小城市發(fā)展的模式，我認(rèn)為集中化的發(fā)展是不經(jīng)濟(jì)的，從農(nóng)民進(jìn)城的體驗(yàn)也可以看得出來(lái)。

　　八十年代改革開(kāi)放后，農(nóng)民有了錢(qián)將房屋修繕好，打工后發(fā)現(xiàn)家里的房屋白修了，都浪費(fèi)了。在大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的情況下，農(nóng)民工大量回流的情況下，在就近的小城市購(gòu)買(mǎi)房屋，我的老家房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了火爆，買(mǎi)房的人都是在外打工的人，因此八十年代蓋的房屋已經(jīng)被顛覆了。

　　目前的小城鎮(zhèn)化的發(fā)展，是否會(huì)造成國(guó)家資源的浪費(fèi)，土地政策暫時(shí)是不會(huì)變化的，房?jī)r(jià)或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)有太大和根本性的變化，這種情況下，巴曙松先生是研究金融的，這些方面有哪些抓手，謝謝。

　　巴曙松：很感謝賀先生的評(píng)論，也是理論界爭(zhēng)論的問(wèn)題，我合并起來(lái)談?wù)摚F(xiàn)在房地產(chǎn)界的真實(shí)性的問(wèn)題是什么，還是供求缺口的問(wèn)題，教課書(shū)上有一句話，供求的問(wèn)題，該問(wèn)題如果不解決是無(wú)法解決其他的問(wèn)題，無(wú)論是三至五線城市的發(fā)展，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)、租賃還是廉租房，一個(gè)家庭需要一個(gè)房屋對(duì)應(yīng)，現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)大概是1：0.8左右，不同的城市是不一樣的，大致的情況是這樣的。實(shí)際上是無(wú)法回避供給缺口的，其他的問(wèn)題是從屬于此的。

　　很多人說(shuō)地王推高了房?jī)r(jià)，價(jià)格不是由成本決定的，我們要建彩電、冰箱廠，如果通管大幅度的漲價(jià)，消費(fèi)者是不買(mǎi)賬的，如果想回避這一點(diǎn)解決中國(guó)城市化房地產(chǎn)的問(wèn)題是不可能的。

　　你提到了在縣城購(gòu)買(mǎi)房屋，還是有土地的問(wèn)題。土地的供應(yīng)在2009年實(shí)際上完成了60%，擴(kuò)大供給包括了土地供給和結(jié)構(gòu)上的中低價(jià)房，也包括容積率管制的放松，這些方面如果沒(méi)有解決，就很難解決問(wèn)題。物業(yè)稅是否可以解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，美國(guó)已經(jīng)實(shí)行了多年的物業(yè)稅，但是也無(wú)法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。

　　巴曙松：我們歡迎陳淮教授返回會(huì)場(chǎng)。

　　陳淮先生剛才講了中國(guó)經(jīng)濟(jì)很多不確定性，2010年是有四個(gè)確定性，恰恰加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。

　　周開(kāi)國(guó)：今天談的內(nèi)容主要是圍繞不確定性，談的又是房地產(chǎn)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性，我經(jīng)常思考房地產(chǎn)價(jià)格，到底受哪些因素的影響，我們作為學(xué)者要研究房地產(chǎn)價(jià)格是非常復(fù)雜的，從簡(jiǎn)單的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行思考，為什么房?jī)r(jià)一上升就上升的如此之快，2008年房地產(chǎn)企業(yè)非常的悲觀，但是后面的幾個(gè)月突然的爆發(fā)了，因此說(shuō)明有很多的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格。

　　政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者決定了價(jià)格，應(yīng)該是三方博弈的結(jié)果，如果要影響價(jià)格，在三個(gè)方面會(huì)有相應(yīng)的行動(dòng)，從而干擾房地產(chǎn)價(jià)格。例如企業(yè)和政府之間的關(guān)系是怎樣的，父子關(guān)系，兄弟關(guān)系，朋友關(guān)系，至少關(guān)系是復(fù)雜的，政府有哪些行動(dòng)、政策和措施，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人而言，房屋是具有雙重屬性的，一個(gè)是消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品，買(mǎi)房者不僅僅是當(dāng)做住房的需求，很多人是買(mǎi)來(lái)投資的，從房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)有多大，同時(shí)也要看到空置率有多少。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的不確定性，政府和消費(fèi)者應(yīng)該有怎樣的行動(dòng)，巴教授認(rèn)為房地產(chǎn)的未來(lái)和不確定性應(yīng)該如何平抑，政府應(yīng)該如何做？

　　盧鏗：我認(rèn)為應(yīng)該用綁架來(lái)說(shuō)，昨天下飛機(jī)被記者綁架，來(lái)的路上有40多分鐘，一直在應(yīng)對(duì)政府，本來(lái)今天論壇講完后，我要去機(jī)場(chǎng)的，主持人將我綁架了，房?jī)r(jià)被誰(shuí)綁架了，被成本綁架了，成本中主要的是什么，主要是低價(jià)，土地價(jià)格的飆升是誰(shuí)都無(wú)法想象到的，因?yàn)榈胤秸米詈?jiǎn)單的方法取得了現(xiàn)金，這種方法讓地方政府放棄是很難的，因?yàn)榈胤秸l(fā)展是很難的，除非有其他的渠道，作為政府官員而言，看到的土地就是錢(qián)，就是現(xiàn)金，就是發(fā)展政績(jī)的資源，而且來(lái)的最快，最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。本來(lái)招拍掛是三種方式，我們忽悠了很久，要用招標(biāo)的方式，但是沒(méi)有人理，今后也不會(huì)有人理，因?yàn)檎袠?biāo)是最合理的，是帶著方案來(lái)做的，誰(shuí)對(duì)土地理解的最透徹，最能創(chuàng)造出社會(huì)價(jià)值，誰(shuí)就會(huì)中標(biāo)，政府用最輕松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是價(jià)高者得，因此用了摘牌和拍賣(mài)的方式，現(xiàn)在全國(guó)沒(méi)有任何的地方用招標(biāo)的方式。最近綠城在浦東拿了一塊地，起拍價(jià)和最終價(jià)格相差4倍，老板也不希望這么高的價(jià)格，成本最重要的因素就是地價(jià)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的成本中有很多是冤枉的，應(yīng)該引起國(guó)家的高度重視，例如停車(chē)位的配置的問(wèn)題，現(xiàn)在無(wú)論什么樣的項(xiàng)目，配置車(chē)位的比例都是很高的。有的項(xiàng)目一家人兩個(gè)車(chē)位是不夠的，有的項(xiàng)目100戶(hù)人中只有二、三十個(gè)車(chē)位，但是這些車(chē)位閑置后沒(méi)有用，會(huì)造成怎樣的情況，長(zhǎng)期沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，等到住小區(qū)的人有能力購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的時(shí)候，就已經(jīng)搬走了，還有就是人防的損失，現(xiàn)在的人防要不開(kāi)發(fā)商交現(xiàn)金給人防辦，要不自己做，如何防原子彈的工程，現(xiàn)在的原子彈是無(wú)法打擊的，美國(guó)為了打擊伊朗研究鉆地60米的原子彈，當(dāng)時(shí)炸我國(guó)大使館的導(dǎo)彈是從兩個(gè)不同的方向打擊相同的房間，我們是無(wú)法防護(hù)的，但是為了滿足某些要求，必須要做的，這是國(guó)家的損失，因?yàn)槲覀儗⑦@些成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。

　　現(xiàn)在很多城市中，開(kāi)發(fā)商的所得稅是年初就交的，自然的就將成本拉高了，因此成本轉(zhuǎn)嫁了，開(kāi)發(fā)商利用房?jī)r(jià)的上升起哄，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，同樣的產(chǎn)品四個(gè)開(kāi)發(fā)商，你們將價(jià)格抬上去了，我不可能賣(mài)低價(jià)了，因此房?jī)r(jià)被成本和地價(jià)綁架了，被巴教授說(shuō)的供求關(guān)系綁架了，要建設(shè)的原因很簡(jiǎn)單，就是多供應(yīng)土地。

　　賀承軍：請(qǐng)盧總談一下制造業(yè)的創(chuàng)新，十年前王石提出新住宅運(yùn)動(dòng)，您體會(huì)是怎樣的？

　　盧鏗：十年前提出新住宅運(yùn)動(dòng)的是我，并不是王石。我們的做法跟萬(wàn)科探索的方向是不一樣的，萬(wàn)科探索的是整體結(jié)構(gòu)地，海爾做的是內(nèi)在，海爾有很多的產(chǎn)品，希望開(kāi)發(fā)商可以繼承使用，除了大家知道的白色家電和黑色家電外，還有智能化，太陽(yáng)能、地緣熱、水源熱等等系統(tǒng)都有的，室內(nèi)可以繼承的產(chǎn)業(yè)化都有的，海爾地產(chǎn)做的都是精裝修，作為繼承的手段將這些產(chǎn)品都做出來(lái)，希望今后形成繼承的模式為大家所用。

　　主持人：因?yàn)闀r(shí)間有限，提問(wèn)到此為止。大家可以將提問(wèn)放到后面的環(huán)節(jié)。