主持人：現(xiàn)在請(qǐng)陳淮先生臺(tái)上就坐，與朱中一先生以及我們臺(tái)上特約評(píng)論員一起就"行業(yè)政策與調(diào)控"的話題展開精彩的觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與暨提問，我們的工作人員請(qǐng)準(zhǔn)備好話筒。

　　王敏：非常感謝會(huì)長(zhǎng)和陳教授的演講，我有一個(gè)疑問，一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天，去年我也參加了觀點(diǎn)的年度論壇，大家討論的結(jié)果是房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了嚴(yán)冬，因?yàn)樾麻_工項(xiàng)目停止了，量?jī)r(jià)齊跌，各方面都很關(guān)注，希望將房地產(chǎn)業(yè)作為振興產(chǎn)業(yè)對(duì)待，不到一年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房?jī)r(jià)飆升，量?jī)r(jià)齊升，但是房?jī)r(jià)上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上，這也是典型的不確定性因素，給了老百姓不安定的因素，最近幾年房地產(chǎn)價(jià)格起起落落，太頻繁了，是否因?yàn)轶w制上的因素，哪些是市場(chǎng)部規(guī)范的因素，哪些是政策上的因素，請(qǐng)兩位老師進(jìn)行梳理，老百姓看清楚這些因素后，才會(huì)減少恐慌。

　　陳淮：幾年的起起落落實(shí)際上不確定，也是確定無(wú)疑，今后也會(huì)起起落落，有四個(gè)因素，中國(guó)的城市建設(shè)和發(fā)展存在蓬勃期，過(guò)去十年廣州市的市容，功能、基礎(chǔ)設(shè)施，廣州市的人口發(fā)生了多大的變化，因此決定地價(jià)的級(jí)差地租都在重新詢價(jià)和調(diào)整的過(guò)程中，例如北京的朝陽(yáng)區(qū)原來(lái)是落后的地區(qū)，現(xiàn)在成了高端的CBD，功能大大的變化了，級(jí)差地租就處在詢價(jià)和調(diào)整中，任何一個(gè)國(guó)家的發(fā)展過(guò)程中都不可避免這些問題。

　　馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)早就說(shuō)了，土地價(jià)格跟一般商品價(jià)值不一樣的地方在于需要通過(guò)反復(fù)交易的過(guò)程中才可以找到合理的價(jià)值。

　　第二，中國(guó)的老百姓在衣食解決后，進(jìn)入了解決住的問題，中國(guó)老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無(wú)產(chǎn)階級(jí)走向有產(chǎn)者的階段，社會(huì)的群體是同步的進(jìn)入，不是10%、10%的進(jìn)入，用100年的時(shí)間進(jìn)入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進(jìn)步的過(guò)程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，大躍進(jìn)的蓋房也需要時(shí)間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。

　　第三，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中實(shí)際上有1/3的部分不是買的實(shí)物對(duì)象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計(jì)他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長(zhǎng)是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨(dú)一元是沒有確定的尺度。金融危機(jī)并沒有使實(shí)體經(jīng)濟(jì)損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價(jià)值貨幣的本身，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)的問題，實(shí)際上都是貨幣本身的問題，大家說(shuō)的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。

　　第四，大家對(duì)市場(chǎng)的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評(píng)論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰(shuí)也沒有學(xué)會(huì)管理，市場(chǎng)的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過(guò)程中，摸索過(guò)程中就難免會(huì)有左右的波動(dòng)，最后市場(chǎng)中有空子的話，逐利因素就會(huì)利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落因?yàn)橛歇?dú)立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來(lái)看待，我們更容易尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。

　　王敏：我們也希望搞一個(gè)常態(tài)化的政策。

　　朱中一：我完全同意陳教授的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長(zhǎng)期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對(duì)調(diào)整又碰到了國(guó)際金融危機(jī)這是我們估計(jì)不到的。從政策制度方面有兩個(gè)問題要看清楚。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是大學(xué)校，中國(guó)在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計(jì)的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個(gè)問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點(diǎn)，說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)難。

　　短期政策和中長(zhǎng)期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長(zhǎng)期銜接，大家對(duì)此要有寬容的觀點(diǎn)，但是不治也是不行的。

　　馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)早就說(shuō)了，土地價(jià)格跟一般商品價(jià)值不一樣的地方在于需要通過(guò)反復(fù)交易的過(guò)程中才可以找到合理的價(jià)值。

　　第二，中國(guó)的老百姓在衣食解決后，進(jìn)入了解決住的問題，中國(guó)老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無(wú)產(chǎn)階級(jí)走向有產(chǎn)者的階段，社會(huì)的群體是同步的進(jìn)入，不是10%、10%的進(jìn)入，用100年的時(shí)間進(jìn)入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進(jìn)步的過(guò)程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，大躍進(jìn)的蓋房也需要時(shí)間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。

　　第三，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中實(shí)際上有1/3的部分不是買的實(shí)物對(duì)象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計(jì)他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長(zhǎng)是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨(dú)一元是沒有確定的尺度。金融危機(jī)并沒有使實(shí)體經(jīng)濟(jì)損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價(jià)值貨幣的本身，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)的問題，實(shí)際上都是貨幣本身的問題，大家說(shuō)的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。

　　第四，大家對(duì)市場(chǎng)的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評(píng)論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰(shuí)也沒有學(xué)會(huì)管理，市場(chǎng)的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過(guò)程中，摸索過(guò)程中就難免會(huì)有左右的波動(dòng)，最后市場(chǎng)中有空子的話，逐利因素就會(huì)利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落因?yàn)橛歇?dú)立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來(lái)看待，我們更容易尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。

　　王敏：我們也希望搞一個(gè)常態(tài)化的政策。

　　朱中一：我完全同意陳教授的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長(zhǎng)期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對(duì)調(diào)整又碰到了國(guó)際金融危機(jī)這是我們估計(jì)不到的。從政策制度方面有兩個(gè)問題要看清楚。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是大學(xué)校，中國(guó)在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計(jì)的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個(gè)問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點(diǎn)，說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)難。

　　短期政策和中長(zhǎng)期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長(zhǎng)期銜接，大家對(duì)此要有寬容的觀點(diǎn)，但是不治也是不行的。

　　黎文江：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來(lái)廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點(diǎn)，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)廣東銷售數(shù)據(jù)在全國(guó)至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國(guó)水平之下，今年因?yàn)楣┎粦?yīng)求，房?jī)r(jià)因此而上升。廣州今年有亞運(yùn)會(huì)，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會(huì)減少的。主任也說(shuō)了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會(huì)議的要求。但是我認(rèn)為有一點(diǎn)矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　陳淮：實(shí)際上中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上說(shuō)的很清楚，我糾正媒體說(shuō)的高房?jī)r(jià)時(shí)代，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上說(shuō)遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，至于您說(shuō)的搞低碳經(jīng)濟(jì)增加成本和發(fā)展，我認(rèn)為這樣的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解決當(dāng)前建筑市場(chǎng)上新房建設(shè)中達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的問題，先解決增加社區(qū)供給資源，減輕大家對(duì)住房面積過(guò)渡追求的壓力，先解決地下管網(wǎng)配套，城市化進(jìn)程中，例如亞運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的問題，后逐步解決供和求的問題，我認(rèn)為會(huì)在2010后逐步的體現(xiàn)。至于房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)而上漲，我想有可能的地方，也有未必的地方，因?yàn)槿藗兏嗟淖非笠司拥倪^(guò)程，形成健康文明的消費(fèi)模式，向中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)疏散的情況也在逐步的獻(xiàn)縣伍顯現(xiàn)。：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來(lái)廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點(diǎn)，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)廣東銷售數(shù)據(jù)在全國(guó)至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國(guó)水平之下，今年因?yàn)楣┎粦?yīng)求，房?jī)r(jià)因此而上升。廣州今年有亞運(yùn)會(huì)，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會(huì)減少的。主任也說(shuō)了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會(huì)議的要求。但是我認(rèn)為有一點(diǎn)矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　朱中一：廣東的數(shù)據(jù)跟全國(guó)有很大的差異，銷售是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平，但是投資、施工、竣工、土地方面是低于全國(guó)的，除了廣州的土地購(gòu)置面積高于全國(guó)的，其他的數(shù)據(jù)是低于全國(guó)的，因此供需就存在矛盾，還有亞運(yùn)會(huì)的問題。

　　廣東省人民政府和廣州市人民政府是有智慧可以解決的，此時(shí)是無(wú)法想到解決的問題，但是對(duì)于限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度是要加強(qiáng)的，這是肯定的。

　　主持人：謝謝朱中一先生、謝謝陳淮先生，因?yàn)闀r(shí)間有限，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓可以提問。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：幾位老師、前輩，非常感謝給我提問的機(jī)會(huì)，剛才陳淮教授講了預(yù)測(cè)感冒的問題，感冒的過(guò)程中有過(guò)敏性鼻炎，空氣不好有劃分，都會(huì)影響我們的健康，現(xiàn)在的改革要不改預(yù)期，要不房?jī)r(jià)一高就殺，房?jī)r(jià)一低就調(diào)，對(duì)于這種戰(zhàn)術(shù)性的改革，我談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何對(duì)三者進(jìn)行平衡，從投機(jī)市場(chǎng)真正的回歸到消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的改革應(yīng)該是公共政策根本上的改革，現(xiàn)在的調(diào)整還沒有從根本上改變，陳淮教授，公共政策應(yīng)該如何改變，才可以影響到2010年的走向。

　　主持人：他的問題是如何根本的解決中國(guó)的住房問題，如何解決治標(biāo)不治本的問題。

　　陳淮：你的問題比嘉賓的觀點(diǎn)大十倍，目前中國(guó)的政策還存在很多的問題，例如農(nóng)民工住房的問題，還處于改善期，供給上不可能在短期內(nèi)解決，即使房?jī)r(jià)再低也平衡不了。

　　不知道提問者對(duì)公共政策的理解是怎樣的，調(diào)控、利率、土地供給和房?jī)r(jià)的政策不屬于公共政策，屬于宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策是管短期經(jīng)濟(jì)總量平穩(wěn)的政策，例如看廣州的天氣和穿衣服的政策，今天天氣冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天氣熱就要抹防曬霜，宏觀政策就是隨時(shí)多變的政策，這跟公共政策無(wú)關(guān)。公共政策是確定不疑，長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策，例如說(shuō)要過(guò)日子，總要給老父母的贍養(yǎng)留后足，給夫婦應(yīng)對(duì)危機(jī)提供足夠的保障，這樣的政策可以保障人，為了保證社會(huì)矛盾不激化，為了保證社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的產(chǎn)品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了這一步就一定有的。

　　例如吃不上飯，民政局給你低保，誰(shuí)吃不上飯都會(huì)有低保，今天當(dāng)老板，明天不當(dāng)老板破產(chǎn)了，也可以享受低保。不能讓人餓死，就是公共政策，保證人人有房住的政策就是公共政策。這種公共政策有三個(gè)職能，第一個(gè)是我說(shuō)的都保障，社會(huì)永遠(yuǎn)有一部分人，不象你說(shuō)的20%、70%、10%的比例，例如發(fā)達(dá)國(guó)家有7%左右的人，一輩子也買不起房屋，甚至無(wú)法租房住，例如重度殘疾人，無(wú)人贍養(yǎng)的老年人，未婚先孕的單親者，需要社會(huì)給他們住房供給，基本上是不要錢的。

　　有一部分的群體，客觀上一定要面對(duì)住房的困難。例如主持人一輩子掙的錢是否夠買房屋，是否要等到四、五十歲再買房屋，再結(jié)婚。她一定在青春期結(jié)婚，購(gòu)買房屋，這是全世界都要解決的矛盾，這就是政策需要幫助的地方，這就是公共政策。

　　購(gòu)買房屋就是資產(chǎn)累計(jì)的過(guò)程，大家不是存夠錢再改善，而是先改善再還錢這是房地產(chǎn)發(fā)展的共同規(guī)律，尤其是中國(guó)老百姓和廣州的市民在前二、三十年逐步的走出了脫困期后，順利的完成改善期的任務(wù)。例如中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議中明確提出要支持自住和改善型住房的需求。

　　供給有限的情況下，假定全廣州市民都改善一輪至少需要20年，顯而易見每年只能有5%，100戶家庭中只有5戶先改善，誰(shuí)先改善，交給市場(chǎng)，出價(jià)最高的人就先改善，最有錢的5戶先改善，政策的公共性體現(xiàn)了100戶中住房最困難，最迫切需要改善的5戶提到前5名，這就是土地供應(yīng)中，加大小戶型和廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房，兩競(jìng)兩限房，政策干預(yù)改善的秩序也是公共性，至于你說(shuō)的房?jī)r(jià)高了就殺的問題是宏觀調(diào)控的問題，國(guó)民經(jīng)濟(jì)信貸調(diào)控和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)與否的問題，與公共產(chǎn)品，公共政策無(wú)關(guān)，謝謝。

　　朱中一：在座的開發(fā)商是比較多的，涉及到開發(fā)商心態(tài)和消費(fèi)者觀念的問題，我講的開發(fā)商的心態(tài)，是指開發(fā)商有一點(diǎn)吃不準(zhǔn)的心態(tài)，2008年有緊慌的心態(tài)，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是低迷的，這是相對(duì)于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比沒有太大的變化，消費(fèi)者也有幾種消費(fèi)的問題，國(guó)外并不是人人都購(gòu)買房屋，現(xiàn)在我們提倡人人都有房屋居住，這樣的話就有問題出現(xiàn)了，因此就出現(xiàn)了開發(fā)商常態(tài)和消費(fèi)者消費(fèi)梯度的問題，對(duì)于媒體而言也需要宣傳的。不然人人都購(gòu)買好的房屋和大的房屋，這個(gè)問題始終不好解決。

　　主持人：謝謝朱中一先生、陳淮先生，謝謝臺(tái)上的特約評(píng)論員的精彩問題，請(qǐng)大家下場(chǎng)在臺(tái)下稍事休息。