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　　美國人掛在嘴邊多年的“I have a dream”開始帶上了中國口音。

　　2008年開始，隨著經(jīng)濟危機的蔓延，中國突然掀起了美國看房熱潮。美國人掛在嘴邊多年的“I have a dream”開始帶上了中國口音。

　　2008年下半年伊始，美國海關(guān)就經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的現(xiàn)象：一群有組織的華裔面孔跟著旅行團或者叫做商務(wù)考察團，入關(guān)的時候無一例外都帶著空蕩蕩的大箱子，懷揣親朋好友們羅列的采購單，或者干脆徒手背個背包，什么托運行李都沒有，背包里只裝些替換衣物和筆記本電腦；等出關(guān)回國時，帶來的箱子里裝滿了各色名牌化妝品（碧倩黃油20瓶起）、Coach的包包（10個起），還有在各色Outlets折扣店里血拼的名牌服裝、手袋和皮具；沒帶箱子入關(guān)的人，此刻也鳥槍換炮地拉著新秀麗或Tumi的箱子，里面裝的采購內(nèi)容大同小異。

　　更牛一點的，隨身的LV、Gucci和Chanel包包里就可能揣著美國某個州的購房合同。這些被中國人揣走的房產(chǎn)里，最多就是西部的加州和東部的紐約、華盛頓地區(qū)的房子。

　　今年初，筆者有幸陪同一位朋友全程觀摩了加州洛杉磯的購房過程。

　　華人自古喜歡加州，因為有明媚的陽光，盡管這里有層出不窮的地震和森林火災(zāi)，卻一點也沒影響它的房價走高。加州華人最愛的有兩處，首當(dāng)其沖是舊金山地區(qū)，那邊有硅谷、有名校伯克利、有名聲在外的金門大橋和數(shù)不清的中餐館，即使不在唐人街，華人走在大街上也沒有異鄉(xiāng)的陌生感，滿街都是咱的人！雖然灣區(qū)的房價從當(dāng)年的貴得嚇人到今天的風(fēng)光不再，它的價格也依然是貴得嚇H，不適合中國的中產(chǎn)階級投資，除非你決定在那里居住，否則不要指望它近期內(nèi)能帶給你像國內(nèi)樓市那樣的高回報率。

　　洛杉磯就相對好些，因為它范圍夠大，房價懸殊也夠大。20至30萬美金的房主和2000至3000萬美金的房主相安無事地在這個大蜘蛛網(wǎng)里各自穿梭，窮人和富人，各結(jié)各的善緣。如果投資，也有夠便宜的房源，不過還是那句話，它不可能帶給你很高的投資回報率。

　　朋友在洛杉磯選房期間，中國的首批美國看房團也被旅行社空運到了洛杉磯，估計那個時期，所有被房貸壓得喘不過氣的房主開門看到華人面孔，都跟馬路上撿了金子一樣高興。因為他們知道華人的購房習(xí)慣，沒有500萬，基本不買100萬的房子，很多人買房都是All Cash，根本不擔(dān)心銀行不給他們貸款，不會因為銀行貸款批不下來放房主的鴿子。有1塊就敢花10塊的超前消費，華人極少有那么干的，五千年前祖宗就沒立下過那個規(guī)矩！

　　最后，報道中的那個中國購房團沒買到房子，我的朋友卻買到了！為什么呢？因為需要跟著旅行團才能去美國買房的人，無論是經(jīng)濟實力還是社會能力上都比不過我朋友這類自己揣著護照滿世界看房的人。購房團在11天內(nèi)走了美國5個城市：洛杉磯、拉斯維加斯、舊金山、波士頓和紐約，看的樓盤也都是通過旅行社和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀安排好的，基本沒有什么自主性。而這些通過旅行社關(guān)系安排好的樓盤，通常有很大的局限性，甚至有些是當(dāng)?shù)氐?ldquo;鬼屋” （整個小區(qū)賣不動，長期無人居住的樓盤）。

　　作為一個冷眼人，我總結(jié)了出國買房的一些先決條件，買房者最好具備以下幾個素質(zhì)：

　　1. 具備基本的地理知識，至少知道自己想買哪個國家哪個洲哪個城市哪個地段的房子，看不懂英文地圖，至少能看明白中文版的世界地圖。

　　2. 對心儀房子所在地房市升值和貶值趨勢有所了解，知道自己買房是為了什么，自住的要保證自己或家人將來有足夠的時候住在那里，否則美國房子的管理很麻煩，除非買公寓，房子里的一切事情都要自己操心；投資出租要保證買在交通便利、人氣旺的樓盤，要保證能找到有資質(zhì)的經(jīng)紀人幫你代理出租事宜，切忌買沒有物業(yè)管理的大獨棟。

　　3. 對房子所在地的房屋管理法規(guī)有基本的了解，不至于買了房子不交相關(guān)的稅費。美國很多地方僅每年的地產(chǎn)稅這項就是一筆巨大而沒完沒了的坑，比如洛杉磯縣 2%+，橘縣1.08%左右；房屋狀況給鄰居造成困擾也會惹上不必要的糾紛，尤其是獨棟房，冬天自家門口掃雪鏟冰、秋天掃落葉、花園定期修剪噴淋，都是您自己的活計，買了帶游泳池的還要每周清理水循環(huán)系統(tǒng)，美國的環(huán)衛(wèi)部門可不替你干這些事，妨礙了鄰居和路人是要吃罰單的。所以準(zhǔn)備買來投資的，還是盡量選擇有物業(yè)管理的Townhouse、Condo、Apartment比較好。

　　這里要更正大家的一個誤區(qū)就是：美國房子臭大街、沒人買了，經(jīng)常有報道說美國的房價比高點下跌了30-50%，有些地方甚至報60-70%，好像美國房子是大白菜，中國人該去搶了。

　　現(xiàn)實情況是，你去看房的時候，凡是你心儀準(zhǔn)備下Offer的房子，總有好幾個買主在跟你Bid（競價），非但壓不下來，你加價少了恐怕都搶不到房子；凡是一降再降的房子，別人看不上，你也看不上，就是降一半你也不會掏腰包。

　　Location，Location，美國人也一樣講究地段和學(xué)區(qū)。凡是好的學(xué)區(qū)和交通便利的地段，就是美國房價跌了100%，它們的抗跌打能力也還是那么強，多數(shù)都不跌，跌也就10%左右。而且當(dāng)初買這些好地段房的人，多是有一定經(jīng)濟實力的，房子跌破了心理價位人家干脆不賣了，只要不是突然失業(yè)或者生意失利，好房子的房主一般會扛到房市好轉(zhuǎn)才會出手，這就是為什么房市低迷的時候也很難撿到好房子的緣故。

　　也有些朋友在做今后小孩去美國上大學(xué)的準(zhǔn)備，于是陷入另一個誤區(qū)：與其花錢租房子，不如直接買一套給小孩住，等小孩上完大學(xué)把房子一賣，等于幾年都白住了，比花錢租房子合算。

　　讓我們仔細來算算賬吧。就拿洛杉磯來舉例，如果你的孩子申請到了SFU（南加州大學(xué)），那么恭喜你，這孩子值得你在他身上多投資！這個學(xué)校多數(shù)學(xué)院在洛杉磯 Downtown，沒有多少有錢人愿意住Downtown。那邊不像國內(nèi)，城里住的都是“有身份的人”，所以居住環(huán)境你就不能太挑了。

　　如果為了孩子上學(xué)方便，你可以在Downtown買公寓房，不過不要指望房齡在10年以內(nèi)，也不要指望可以找到便宜的裝修隊幫你翻新。一個工人一天人工費至少是150美金，翻新還要花人工去拆除舊裝修，比裝個新房子還累。裝修材料還要你自己去Home Depot買。算算吧，這個翻新的工程費用你是否負擔(dān)得起？在Home Depot的大倉庫里自己翻找并搬運裝修材料的力氣你有沒有？這些也是要記入投資成本的。以90平米的公寓計，怎么也得2萬美元起吧？

　　以一套30萬美元的公寓房為例，每年2%的地產(chǎn)稅就是6000美元，沒有美國永久居民身份就沒有減免，物業(yè)費每月也得200美元起，根據(jù)樓盤的高檔程度上不封頂，通常物業(yè)包電不包水，也不包煤氣，要是不愛洗澡不愛做飯就省了。通信時代，電話、電視、寬帶、手機你也得配吧？樣樣都要收費，要是幾樣綁定可以便宜些，那每月也最少要花120美元以上；所以你住自己房子的成本，每年也要小1萬美金了。

　　加上美國這兩年房價持續(xù)低迷，孩子上完學(xué)離開要賣房的時候，是不是能賣個平手都不好說。10年前美國加州房價瘋長的機遇估計近些年是不會再爆發(fā)了。就算能賣個平手，這個房子你至少也不能算白住吧？

　　像我朋友這樣的人目標(biāo)比較明確，這些年經(jīng)常往美國跑，對很多洲的情況都很了解，因為生意的關(guān)系經(jīng)常要去洛杉磯，所以想在那邊買套房，以便家人寒暑假能在那里享受享受，所以選擇在他社交圈比較集中的橘縣（Orange County）買了套Townhouse，平時不來的時候有物業(yè)打理，開車20分鐘內(nèi)可以到迪斯尼，到近年華人逐漸集中的Rowland Height，有很多好吃的中餐館和大型中國超市“99大華”，生活非常便利，各項稅收都比洛杉磯縣要便宜。設(shè)立了這些條件限制后，他很快就有的放矢地找到了合適的房源。