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　　從熱播電視劇《蝸居》談起，解構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫背后故事

　　郭海萍是個(gè)33歲的已婚女人，為了能與兩歲的孩子團(tuán)圓而急于買(mǎi)一套屬于自己的房子，但卻苦于手頭拮據(jù)。隨后事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，海萍的妹妹海藻決定幫助姐姐籌錢(qián)買(mǎi)房，所有的情節(jié)由此展開(kāi)。

　　以上是電視劇《蝸居》的開(kāi)始。該劇最近在國(guó)內(nèi)廣為傳播，并引發(fā)了中國(guó)觀眾的熱議。故事背景設(shè)定為江州(在此影射上海)；情節(jié)環(huán)環(huán)相扣：妹妹海藻后來(lái)成了當(dāng)?shù)厥虚L(zhǎng)秘書(shū)的情婦，而這位市長(zhǎng)秘書(shū)因貪污腐敗接受調(diào)查，最終自殺身亡。雖然電視劇情可能過(guò)于戲劇化，但近日中國(guó)樓市呈現(xiàn)急速高位攀升，給這樣的電視劇提供了豐富的素材。一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜，很多還未置業(yè)的人擔(dān)心自己可能永遠(yuǎn)都買(mǎi)不起房子。

　　一年前，為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的影響，政府出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，包括降低房貸利率和保證金等等，而房地產(chǎn)投資約占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的三分之一。自此，中國(guó)人開(kāi)始掀起新一輪買(mǎi)房的熱潮。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)近80%。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)48%。全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲幅度約為21%。

　　一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則更為狂熱。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在11個(gè)重點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市的房產(chǎn)成交面積在前11個(gè)月內(nèi)超過(guò)去年同期的一倍。上海住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)了70%，增幅在重點(diǎn)城市中最低；漲幅最高的杭州住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率則高達(dá)162%。

　　這些令人驚愕的增長(zhǎng)率的背后是什么？分析人士認(rèn)為，流動(dòng)性充裕帶動(dòng)了短期內(nèi)需求的上漲。但在更深層的基礎(chǔ)上，他們認(rèn)為有更多的因素在推動(dòng)樓市走高，包括現(xiàn)行的壟斷性土地出讓制度造成供給扭曲。如果這些因素以及其它經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的狀況不能得到解決，觀察人士擔(dān)心，這將對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期走向造成不利影響。

　　一位上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總經(jīng)理表示：“我認(rèn)為目前的樓市狂熱代表著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中‘惡’的一面。”他指出目前流向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自于各個(gè)渠道，包括其他行業(yè)的民營(yíng)中小企業(yè)、受惠于經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃因而現(xiàn)金充裕的大型央企，以及富裕的國(guó)內(nèi)個(gè)人投資者。“另一方面，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者并不指望靠租金收回投資，他們是靠下一個(gè)炒房者接盤(pán)而獲取收益。”他補(bǔ)充道，“但是我并不認(rèn)為樓市會(huì)在短期內(nèi)回落。集體的下意識(shí)在推動(dòng)著樓市繼續(xù)走熱。我們感覺(jué)到這是瘋狂的，而且感到有一些不對(duì)勁。但是作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們的工作就是建造樓宇。”

　　本土需求主導(dǎo)

　　并不是所有人都認(rèn)為現(xiàn)在是投資樓市的有利時(shí)機(jī)。政策風(fēng)險(xiǎn)正在加大，對(duì)政府明年可能會(huì)出手消除樓市泡沫的預(yù)期也在增長(zhǎng)。11月底有報(bào)道稱，高盛有意以3億美元出售其持有的上?；▓@廣場(chǎng)物業(yè)。

　　然而目前投資者的熱情尚無(wú)降溫的跡象。大城市的高檔住宅正在不斷拉高資產(chǎn)估值?？纯瓷虾：勒臉?biāo)桿作品——湯臣一品。到今年六月為止的四年內(nèi)，湯臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天內(nèi)就成交了5套，截至11月中旬的五個(gè)月內(nèi)，湯臣一品共出售42套單元，收回資金20多億元。在上個(gè)月，湯臣一品再度刷新上海最高房?jī)r(jià)成交紀(jì)錄，以9610萬(wàn)元售出一套600平米的公寓。

　　大城市高端住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為耀眼。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京高檔住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總面積的25%，而3月份這一比例尚不足10%。許多投資人預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲。上海中心區(qū)域浦東陸家嘴的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理對(duì)本地的一家報(bào)紙記者表示，有超過(guò)40%的陸家嘴高檔住宅購(gòu)房者是為了獲取投資性收益。

　　這些投資者來(lái)自何方？有報(bào)道顯示，70%的上海高檔住宅購(gòu)買(mǎi)者來(lái)自于中國(guó)其他城市。過(guò)去，經(jīng)常有評(píng)論指責(zé)是外國(guó)人拉高了中國(guó)房?jī)r(jià)，但目前這輪激增的需求——至少在豪宅領(lǐng)域——則主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)投資者。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)表示，國(guó)內(nèi)高檔房產(chǎn)的投資者中以本國(guó)公民居多。至9月中期，單筆價(jià)值超過(guò)1千萬(wàn)美元的32套房產(chǎn)交易中，有84%為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者所得。

　　狂熱的根源

　　從短期來(lái)看，有關(guān)專(zhuān)家一致認(rèn)為，大量的新增銀行貸款是推動(dòng)中國(guó)樓市快速上漲的重要因素。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中有部分資金依賴于銀行貸款。到10月末，銀行今年新增貸款已接近10萬(wàn)億元，同比增幅超過(guò)150%。

　　這些新增貸款中有很大一部分涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，各渠道籌集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金同比增長(zhǎng)了43.4%，高達(dá)4.4萬(wàn)億元人民幣。房產(chǎn)按揭貸款同比增幅達(dá)到驚人的120%，超過(guò)6160億元，而銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的貸款同比增長(zhǎng)了50%，超過(guò)9110億元。

　　但在更深層面上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在更本質(zhì)的問(wèn)題。近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授就談到了上述問(wèn)題。12月初，周教授在接受北京《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)指出，從深層次看，房?jī)r(jià)高漲與高度壟斷的土地招拍掛體制有關(guān)。

　　在中國(guó)，地方政府依靠出讓土地獲得巨額收益。例如，今年北京市土地出讓收入約占全市財(cái)政收入的三分之一。這意味著地方政府對(duì)于限制土地供應(yīng)以及推高房?jī)r(jià)有利益驅(qū)動(dòng)力。前述上海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，和政府有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用(包括土地成本、稅費(fèi)以及其他各項(xiàng)費(fèi)用)約占總成本的60-65%左右。

　　今年，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求回升，土地價(jià)格不斷上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國(guó)十大重點(diǎn)城市的土地出讓收入均超過(guò)去年同期，甚至高于被視作房產(chǎn)鼎盛時(shí)期的2007年全年的收入水平。

　　截至今年9月下旬，上海土地出讓金收入已達(dá)526億元，其中住宅用地收入近300億，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均居全國(guó)之首。到第三季度末，北京土地出讓金收入就已超過(guò)去年總額。10月份單月，中國(guó)60個(gè)城市住宅用地交易成交了337宗，其中有29宗的溢價(jià)水平超過(guò)100%。

　　專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)研究的上海易居房地產(chǎn)研究院的周建成博士指出，目前在樓市等資產(chǎn)領(lǐng)域的投資收益要遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。這就造成，即使泡沫瀕臨崩潰，也很難讓投資者保持冷靜，抵擋住投資于房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。

　　這種心態(tài)被中國(guó)中小企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)困境得到加強(qiáng)。上海的華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉指出，中國(guó)中小企業(yè)紛紛從陷入困境的行業(yè)里撤出，轉(zhuǎn)而投入資產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步促動(dòng)了樓市的活躍。

　　同時(shí)，除了政策和宏觀經(jīng)濟(jì)面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，還有人認(rèn)為中國(guó)的文化因素也在樓市泡沫中扮演著重要角色。景林資產(chǎn)管理有限公司的高級(jí)分析師楊沁宇認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)的巨大需求體現(xiàn)出中國(guó)人對(duì)添置物業(yè)的強(qiáng)大消費(fèi)傾向，他呼吁中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣應(yīng)該更趨于多元化。

　　樓市泡沫的深遠(yuǎn)影響

　　中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣是否比中國(guó)政府的政策更容易改變，還有待觀察。但是很明顯，不斷攀升的房?jī)r(jià)意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積聚。易居研究院的周博士指出，高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致通脹預(yù)期和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的惡性循環(huán)。流動(dòng)性過(guò)多會(huì)引發(fā)通脹預(yù)期；大批消費(fèi)者涌入樓市以求規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)；而在羊群效應(yīng)的影響下，資產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上漲；如此循環(huán)反復(fù)。

　　位于杭州的浙江大學(xué)的葉航教授也同意中國(guó)樓市的快速發(fā)展可能會(huì)導(dǎo)致通脹，但他認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)惡性通貨膨脹。而在3-5年內(nèi)是否會(huì)爆發(fā)惡性通脹則有賴于政府的調(diào)控政策是否得當(dāng)。

　　此外，樓市走高還將加劇社會(huì)貧富差距，并削弱大多數(shù)人的消費(fèi)能力。經(jīng)濟(jì)專(zhuān)欄作家葉檀在其博客中反問(wèn)到，“如果大部分人在購(gòu)買(mǎi)一套房子后就基本喪失了消費(fèi)能力，將會(huì)產(chǎn)生怎樣的后果？”

　　除了從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中吸走大量資金，膨脹的房產(chǎn)價(jià)格對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有其他的負(fù)面影響。景林資產(chǎn)的楊沁宇表示，拿上海為例，飆升的房?jī)r(jià)抬高了當(dāng)?shù)氐纳畛杀?，同時(shí)還催高了周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)。他認(rèn)為當(dāng)?shù)卣仨氷P(guān)心低收入人群，為他們建立住房保障系統(tǒng)。

　　未來(lái)舉措

　　周博士也認(rèn)為目前的樓市，尤其是北京、上海等一線城市的高價(jià)樓市，對(duì)當(dāng)?shù)卣纬闪艘欢▔毫ΑＫA(yù)計(jì)明年各城市將出臺(tái)相應(yīng)的政策，以應(yīng)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，周指出，中國(guó)政府有一系列的“待完成事項(xiàng)”，“包括必須改革產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、征收高端物業(yè)稅以抑制投機(jī)、必須改革土地制度，增加土地供應(yīng)，建立更完善的社會(huì)住房保障體系……各級(jí)地方政府還應(yīng)合理引導(dǎo)消費(fèi)者的不現(xiàn)實(shí)購(gòu)房預(yù)期，引領(lǐng)消費(fèi)需求走上更健康的方向。”

　　同時(shí)，對(duì)于那些希望樓市回落的人，不妨聽(tīng)聽(tīng)葉航教授的意見(jiàn)。他推斷，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，資金逐漸退出樓市，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)逐步下降。更重要的是，隨著通脹預(yù)期不斷加大，政府很可能會(huì)對(duì)當(dāng)前的貨幣政策做出調(diào)整。葉教授表示，“我認(rèn)為樓市在明年將面臨許多不確定性，風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，現(xiàn)在并不是投資樓市的有利時(shí)機(jī)。”然而，對(duì)于類(lèi)似于《蝸居》中郭海萍那樣的購(gòu)房者，這一警告并不能讓他們寬慰。