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　　美國樓市下跌令國內(nèi)不少投資者有意赴美抄底，一些中介機(jī)構(gòu)也紛紛組織赴美購房團(tuán)，然而其中很多人由于不了解兩國房地產(chǎn)市場的差異往往空手而回。本文作者通過總結(jié)自己在美購房的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，解析兩國置業(yè)觀念的區(qū)別，提示購房流程和財(cái)務(wù)規(guī)劃上的要點(diǎn)，或會(huì)令人有所啟發(fā)。

　　在過去一年各國政府的政策刺激下，全球股市、樓市正被重新激活，中國內(nèi)地的地王記錄不斷被刷新，香港公寓則賣出了4.39億港元的全球最高價(jià)，當(dāng)?shù)匾恍┑囟蔚姆績r(jià)甚至超過1997年的泡沫頂峰期。從美國看，雖然道指重上10000點(diǎn)，但樓市還是不溫不火，以至于國內(nèi)不少投資者有意赴美抄底，一些中介機(jī)構(gòu)自去年以來紛紛組織赴美購房團(tuán)，在今年10月舉辦的第106屆廣交會(huì)上，也出現(xiàn)了美國房地產(chǎn)商賣房的身影。由于工作安排，我在大洛杉磯地區(qū)生活了兩年，根據(jù)自己的生活和投資需要，最近出手在當(dāng)?shù)刭I下了一棟單體別墅，從而對(duì)中美房地產(chǎn)市場的差異有了深切的了解，希望通過總結(jié)自己的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)關(guān)注投資美國房產(chǎn)的朋友有所啟發(fā)。

　　中美購房觀念的差異

　　據(jù)筆者觀察，有意在美國買房的中國人大致可以分為兩類：一類是子女已經(jīng)或?qū)⒁诿绹蠈W(xué)，希望趁房價(jià)低時(shí)為他們謀一個(gè)安身之處；另一類則為了將資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜蚧稚⑴渲谩?008年美國房產(chǎn)市場的低迷，更有力推動(dòng)了這兩類需求，赴美購房團(tuán)也應(yīng)運(yùn)而生。在第一批中國購房團(tuán)到來時(shí)，美國很多媒體相當(dāng)關(guān)注，給予全程跟蹤報(bào)道。但是，由于很多團(tuán)員生搬硬套國內(nèi)的買房經(jīng)驗(yàn)，結(jié)果很難迅速有效地找到符合自己要求的房子，往往空手而回。我印象深刻的是有個(gè)購房者告訴記者：他們?cè)诼迳即壙吹姆孔雍芏辔挥谙喈?dāng)于北京五環(huán)、六環(huán)的地方，感覺太偏遠(yuǎn)。其實(shí)，這正顯示出中美兩國置業(yè)者在觀念上的區(qū)別之大。

　　中國人的概念是，越靠近市中心就越是白領(lǐng)甚至金領(lǐng)上班的地方，相應(yīng)的房價(jià)也越高。而美國大城市一般都會(huì)根據(jù)不同的功能規(guī)劃出很多副中心，大多數(shù)機(jī)構(gòu)分散在不同的區(qū)域，所以，除了紐約、芝加哥，美國其他大城市遠(yuǎn)沒有中國一二線大城市的氣派和人口密度，很多城市以某家大企業(yè)或某一個(gè)行業(yè)為基礎(chǔ)而生存，其中的極致就是底特律。當(dāng)?shù)厝丝谟?0%與汽車業(yè)有關(guān)，近幾年美國汽車業(yè)不景氣，很多人失業(yè)后只能到外州找工作，當(dāng)?shù)胤績r(jià)一落千丈，一些賣價(jià)難抵貸款的人干脆棄房而去?？瘴荻嗟模麠l街就成了死街。去年有個(gè)1美元買棟別墅的新聞就發(fā)生在底特律。所以在美國，并非越是市中心就越是高房價(jià)。

　　中國投資者在國內(nèi)買房，多數(shù)只會(huì)看新開發(fā)的房產(chǎn)，而美國人買房大多是買二手房，且10年樓齡的房子都算新房，這是兩國購房的另一大區(qū)別。美國經(jīng)過多年的發(fā)展，好的地區(qū)已經(jīng)蓋滿了房子，所以很多新房都建在偏遠(yuǎn)或是老區(qū)里原來不適合蓋新房的坡地、山地上。這些房子大多在前幾年的房產(chǎn)高峰期投入建造，由于是新區(qū)，房價(jià)低，購買人大多收入不高，不少還是次級(jí)貸款者。這些房子也是本輪危機(jī)中價(jià)格下跌最慘的，平均跌幅在30-40%，甚至50%以上。所以，美國好區(qū)的房子很多是老房子。

　　此外，中國賣房的計(jì)價(jià)單位是每平方米多少錢，美國賣房則是講總價(jià)。一個(gè)區(qū)，一條街，大家的房子大小差不多，總價(jià)也差不多，比較容易把背景、年齡、經(jīng)濟(jì)能力差不多的家庭集中到一起。比如同樣是300美元/平方英尺(合人民幣2.2萬元/平方米)的房子，如果面積有6000平方英尺(約560平方米)，總價(jià)達(dá)180萬美元，就只有富人能買得起；如果是1500平方英尺(約140平方米)，總價(jià)45萬美元，月收入4000美元的一般打工者也能承擔(dān)。但在美國，這兩個(gè)單價(jià)一樣的房子所在的地區(qū)差別大了，一個(gè)是豪宅區(qū)，一個(gè)可能是平民區(qū)。國內(nèi)的房子講單價(jià)，一棟樓里常常有200多平方米和70-80平方米等多種戶型，導(dǎo)致鄰居之間身家相差10倍很正常，往往會(huì)發(fā)生大富豪和小白領(lǐng)是鄰居的情況。而美國人一有升遷，工作收入有個(gè)30-60%的漲幅，馬上就會(huì)搬到更好的社區(qū)居住。美國的年輕人一般也會(huì)在結(jié)婚甚至生子后才開始買房。

　　和中國一樣，美國的房子根據(jù)地區(qū)不同，價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，比如小布什總統(tǒng)退休后在老家德克薩斯州的達(dá)拉斯花207萬美元買了一幢8500平方英尺(790平方米)的豪宅，這樣的房子放到類似好萊塢貝弗利山莊的豪宅區(qū)，則要1500萬美元以上。不過，影響兩國房價(jià)的因素可能有所不同。美國房價(jià)最重要的影響因素是學(xué)區(qū)，美國的公立學(xué)校實(shí)行12年免費(fèi)義務(wù)教育，不過免費(fèi)教育不是白來的。美國屋主必須交1.5-3%的房產(chǎn)稅，每半年交一次，這是大多數(shù)市政府的主要稅收來源，而其中很大一塊投入當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校。在高房價(jià)的地區(qū)，房產(chǎn)稅交得多，市政府就有錢，給學(xué)校的錢也多，所以，找到好學(xué)校，一般就是好區(qū)了。在美國，只要說出房子位于哪個(gè)學(xué)區(qū)，對(duì)方馬上就能估出你的身家。

　　另一個(gè)影響房價(jià)的因素是景觀，加州的豪宅無一例外都在海邊和山上，從二手房的報(bào)價(jià)看，在其他條件基本相同的情況上，有沒有景觀的房子價(jià)格相差10-15%。此外，美國房子絕大多數(shù)有精裝修和庭院，庭院的質(zhì)素也會(huì)影響價(jià)格。

　　在美購房的財(cái)務(wù)規(guī)劃要點(diǎn)

　　作為外國人在美購房，除了明了兩國市場的差異，最需要了解的就是購房的具體流程和相關(guān)稅費(fèi)。美國此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)由房地產(chǎn)泡沫而起，為了盡快走出危機(jī)，美國政府針對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)了很多刺激措施。同時(shí)，美國政府對(duì)外國人買房持歡迎態(tài)度，沒有任何條件上的限制，理論上，哪怕非法移民也完全有可能通過正規(guī)渠道置業(yè)。在具體的購房流程和需支付的稅費(fèi)上，外國人與美國當(dāng)?shù)厝送耆粯?。不過作為海外置業(yè)者，在財(cái)務(wù)規(guī)劃上仍有幾個(gè)要點(diǎn)值得注意。

　　首先，需要做好一次性付款的準(zhǔn)備。過去，外國人在美購房時(shí)如需向當(dāng)?shù)劂y行貸款，需要先設(shè)立一個(gè)由第三方監(jiān)管的賬戶，并存入一定的資金作為擔(dān)保。不過最近兩年，吃了次貸苦頭的美國銀行對(duì)房貸的審核非常嚴(yán)謹(jǐn)，要求的條件非常繁雜，甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最后房屋的交接，各種手續(xù)的辦理需耗時(shí)1-2個(gè)月，其間銀行審核放款的時(shí)間幾乎占到80%以上。在銀行對(duì)貸款人的審核中，有兩個(gè)條件外國人很難達(dá)到：第一，在美國有兩年以上的繳稅記錄；第二，優(yōu)良的個(gè)人信用報(bào)告。中國投資者如果不是常年在美居住，很難達(dá)到要求。我聽到一個(gè)故事是：一位購買價(jià)值100萬美元房子的中國人，向銀行申請(qǐng)20%的貸款都被拒。因此，投資者最好對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行測算，做好100%全額付款的準(zhǔn)備。

　　其次，通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數(shù)通過中介進(jìn)行，房產(chǎn)中介一般收取房價(jià)6%的中介費(fèi)，中介費(fèi)統(tǒng)一由賣家交，買賣雙方的中介各得3%，總價(jià)高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網(wǎng)絡(luò)，全美房產(chǎn)中介有一個(gè)共享的數(shù)據(jù)庫，其中有很多普通房產(chǎn)網(wǎng)站看不到的詳細(xì)信息，包括這個(gè)房子有沒有發(fā)生過糾紛、房產(chǎn)稅每年交多少、有沒有社區(qū)管理費(fèi)、房子的買賣歷史，以及賣方的貸款總金額，這是一個(gè)對(duì)買家非常有利的信息，有這個(gè)數(shù)據(jù)就知道了賣家的經(jīng)濟(jì)狀況，好比打牌時(shí)知道了對(duì)家的底牌，可以據(jù)此和對(duì)方討價(jià)還價(jià)。因此，對(duì)美國市場不熟悉的投資者，最好通過中介買房。

　　第三，購房手續(xù)可委托公證行辦理。由于美國房屋買賣的文件和流程都已經(jīng)規(guī)范成型多年，所以期間不需要請(qǐng)律師來處理。但在買房和辦理房產(chǎn)交接過程中會(huì)牽涉到一些法律文書和政府文件，對(duì)外國人來說，親自去辦這些手續(xù)好像沒有必要，可以請(qǐng)專業(yè)的公證行來做，公證行的收費(fèi)一般是交易價(jià)的0.2%。房屋買賣價(jià)格談成后，交易雙方可以把文件交給公證行審核，公證行的工作包括：1、調(diào)查賣方的房屋文件，保證賣方的確有房子的所有權(quán)；2、辦理房屋的產(chǎn)權(quán)交接文件；3、保證賣方在完成房產(chǎn)交接后拿到錢款。

　　第四，細(xì)致了解房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)。美國的房地產(chǎn)交易一般主要包括以下費(fèi)用：洪水調(diào)查費(fèi)10美元(查看房子是否處于洪水經(jīng)過的地區(qū))、登記和公證費(fèi)200美元、雜費(fèi)117.45美元、每年約占房屋價(jià)值0.125%的房屋保險(xiǎn)費(fèi)(具體費(fèi)率視房屋而定，此為強(qiáng)制保險(xiǎn)，以防意外發(fā)生時(shí)屋主不會(huì)無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋檢測費(fèi)(買方會(huì)請(qǐng)第三方房屋檢測機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行檢測，以免入住后發(fā)現(xiàn)問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款，費(fèi)用還包括銀行貸款評(píng)估費(fèi)500美元、信用報(bào)告調(diào)查費(fèi)25美元、貸款申請(qǐng)費(fèi)350美元、貸款核準(zhǔn)費(fèi)395美元。

　　在納稅方面，按照《1980年外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)，外國投資者對(duì)美國房地產(chǎn)的投資收益須按常規(guī)所得稅稅率征稅。而一個(gè)外國人如果于一個(gè)納稅年度內(nèi)在美國停留超過183天，則可被視作美國居民納稅人，享受相關(guān)的優(yōu)惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元，可以免交所得稅，單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由于大部分房屋的出售收益不會(huì)超過這一限額，因此房屋交易相當(dāng)于免稅。不過這個(gè)免稅優(yōu)惠一個(gè)人或家庭一生只能享受一次，第二套房子買賣時(shí)如果再有收益，聯(lián)邦稅務(wù)局(IRS)就要收取20%的資產(chǎn)所得稅。

　　第五，擁有房產(chǎn)后需每年支付房產(chǎn)稅。中國的房價(jià)中包含了政府的土地出讓金，而美國的開發(fā)商新開發(fā)項(xiàng)目不用繳納土地轉(zhuǎn)讓金給政府，但政府每年會(huì)對(duì)業(yè)主征收兩種房產(chǎn)稅。一種是計(jì)價(jià)稅(Valorem Tax)，按房子的價(jià)值征收。房子的價(jià)值一開始依房屋買賣合同定價(jià)，但每年政府都會(huì)重新估值，當(dāng)然，政府的估值總是有利于自己，房價(jià)漲時(shí)跟著漲，跌時(shí)卻不跟著跌，導(dǎo)致老百姓近兩年對(duì)此很多抱怨。另一種是市政建設(shè)費(fèi)(Mello Roos)，這一稅種針對(duì)建于新開發(fā)地區(qū)或新地塊的房子，征收期為20年。兩稅的稅率由當(dāng)?shù)刈h會(huì)投票決定，每個(gè)城市都不一樣，一般為房屋總價(jià)的1.5 %-3%。每半年政府會(huì)寄出賬單給屋主要求繳稅。

　　第六，出租物業(yè)需考慮管理費(fèi)用。出于投資目的的購房者，如果暫時(shí)沒有自住需求，可以將房屋出租以求回報(bào)。以筆者的考察，哈佛大學(xué)校區(qū)的2500平方英尺獨(dú)幢別墅叫價(jià)45萬美元，如果用作出租，年租金約為3.5-4萬美元。當(dāng)然，這些租金收入同樣需要納稅。同時(shí)，有一點(diǎn)必須要注意的是，美國出租屋的房屋修理由屋主負(fù)全責(zé)，一般情況下，屋主會(huì)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，這中間會(huì)有一筆物業(yè)公司的費(fèi)用需要考慮。管理費(fèi)和房產(chǎn)稅合起來，每年會(huì)是一筆不小的支出。

　　買房時(shí)機(jī)是否成熟

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾席勒房價(jià)指數(shù)，美國房屋均價(jià)已從2006年的高點(diǎn)回跌30%左右，拉斯維加斯等重災(zāi)區(qū)甚至跌幅達(dá)50-60%。但由于美國幅員遼闊，各地房價(jià)相差很大，有些地區(qū)的房價(jià)和租金比例跌到了7：1，有些地區(qū)還在30：1，所以，具體的房價(jià)還需要具體分析，據(jù)筆者觀察，美國高價(jià)區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格基本與危機(jī)前持平。洛杉磯當(dāng)?shù)氐亩际须s志作過評(píng)比，大洛杉磯地區(qū)過去一年的房價(jià)跌幅是26%，而當(dāng)?shù)睾勒瑓^(qū)的馬里布(Malibu)房價(jià)則漲了12.6%，華人聚集的好區(qū)圣瑪利諾(San Marino)的房價(jià)也上漲了5.1%。

　　不過，由于現(xiàn)在美國的整體房價(jià)已經(jīng)跌到2003-2004年本輪房價(jià)起漲點(diǎn)，市場上已經(jīng)有很多人出手，有些開價(jià)合理、好區(qū)的房子遲一步就拿不到了。最近有數(shù)據(jù)顯示，按現(xiàn)在的房價(jià)和貸款利率(5%左右)，已經(jīng)有70%的家庭有購房能力了，而在房價(jià)巔峰的2007年，只有7%的人有購房能力。筆者的測算也大致與此相符，如果2007年要買70萬美元的房子，以70%貸款額度、30年還款期、當(dāng)時(shí)的貸款利率7.5%計(jì)，則每月須還款4184美元，由于銀行要求每月還款額占家庭月收入的比例不得高于33%，這樣，只有年收入15萬美元的家庭才能買得起。但是，如果這個(gè)房子現(xiàn)在降價(jià)30%到50萬美元的話，以現(xiàn)在5%的貸款利率、其他條件相同計(jì)算，8.7萬美元年收入的家庭就能買得起了。15萬美元在美國是非常高的家庭年收入，一般只有大公司的部門主管或中小公司的高層才會(huì)達(dá)到這個(gè)水平，而如果夫妻兩人都工作的話，8.7萬的家庭年收入其實(shí)很平常。

　　因此，如果購房的目的是長期持有的話，現(xiàn)在也許是一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于中國投資者，在人民幣可能繼續(xù)升值之下是否還有必要在美國購房，是另一個(gè)需要考慮的問題。

　　作者為美國EVEREST METAL PRODUCTS LTD首席執(zhí)行官

　　美國房屋的種類

　　美國的房子一般分為三種形態(tài)：獨(dú)棟房屋(single family house)、公寓樓(condominium或apartment)和聯(lián)排屋(town house)，其他的房屋形態(tài)基本上由這三種房屋變化而來。

　　獨(dú)棟房屋在美國數(shù)量最多，面積約為2000-10000平方英尺(合180-930平方米)，這類房屋主要集中在市郊和小城市。有個(gè)獨(dú)棟房屋是美國夢的一部分，美國中產(chǎn)以上階層基本就住這類房屋。

　　聯(lián)排屋一般在城郊結(jié)合部，面積約為1200-2300平方英尺(合110-210平方米)。因?yàn)檫@類房子的消費(fèi)群體多是在市中心工作、剛結(jié)婚的年輕人，其積蓄不多且工作不穩(wěn)定，房子經(jīng)常會(huì)轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手次數(shù)多的房子一般價(jià)格賣不高(除了2006年、2007年上半年，美國房地產(chǎn)一直是買方市場，要想把房子出手，價(jià)格總歸要比鄰居的房子便宜一點(diǎn))，所以整體來講，聯(lián)排屋的價(jià)格是上漲階段最后漲、下跌時(shí)卻跌得最兇。

　　美國的公寓分為兩類，一類是國內(nèi)一樣的居民大樓，主要在大城市的市中心。這類公寓又分為兩種，一種是普通的民居大樓，居民主要從事體力勞動(dòng)和普通服務(wù)業(yè)，有些人還靠救濟(jì)金過日子，這類街區(qū)往往會(huì)成為城市里犯罪和混亂的中心；另一種則是漂亮的摩天大樓，其代表是曼哈頓海邊和中央公園邊的大樓，這里可能是美國單位房價(jià)最高的地區(qū)，其每月的管理費(fèi)就在1500美元以上。還有一種公寓和聯(lián)排屋類似，面積為500-1300平方英尺(合45-150平方米)，但沒有私人的院子，有專人管理、小區(qū)全封閉，一般由REITS買下后交給專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行出租，其月租金為500-2000美元。