商業(yè)地產(chǎn)賺錢，回報率高，“鄉(xiāng)下人進城”不光要住，還要辦公、購物等，所以商業(yè)地產(chǎn)在北京、上海等大城市有很大市場。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 繼拿下前門項目、上海東海廣場和望京B29地塊后，潘石屹再次在北京CBD區(qū)域收購物業(yè)。

　　11月18日，SOHO中國宣布，以總代價約23.4億元收購Bluewater持有的北京物業(yè)“嘉盛中心”，在完成收購后，物業(yè)將更名為“SOHO嘉盛中心”。

原北京嘉盛中心（北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲19號嘉盛中心）

　　嘉盛中心收購案

　　“公司將收購持有位于北京東三環(huán)的高37層甲級辦公及零售綜合樓宇‘嘉盛中心’整幢物業(yè)業(yè)權(quán)的公司Bluewater，收購對價為人民幣12.9億元，此外，SOHO中國并提供人民幣10.5億元資金供項目償還銀行貸款。”SOHO中國在公告中聲明。

　　資料顯示，嘉盛中心位于北京東三環(huán)路最繁華地段，緊鄰北京CBD及三里屯，并連接十號線地鐵，交通便利，該物業(yè)是一幢37層辦公及零售綜合甲級商廈，總建筑面積為10.334萬平方米，其中地上可售建筑面積為8.22萬平方米。

　　SOHO中國董事長潘石屹對此表示：“SOHO中國將嘉盛中心整棟收購，收購過來產(chǎn)權(quán)都是小產(chǎn)權(quán)，所以我們都是為了盡快銷售，SOHO中國貫有的商業(yè)模式不會改變。”

　　“SOHO嘉盛中心地上可售建筑加上地下可售面積，總共可售面積為88000平方米，收購單價為2660元/平方米，SOHO中國將堅持貫有的‘開發(fā)-銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理’的商業(yè)模式，繼續(xù)在這個項目上進行銷售和出租工作。”SOHO中國方面在接受媒體采訪時稱。

　　嘉盛中心已于2008年2月落成，目前出租率約30%。事實上，受到金融危機影響，以及新的供應大量增加，內(nèi)地主要城市的寫字樓空置率高企，其中尤以北京為甚。據(jù)物業(yè)顧問世邦魏理仕最新報告指出，今年第三季北京寫字樓的空置率已連續(xù)第五個季度處于20%以上。

　　但潘石屹表示：“目前其30%的出租率不能反映市場價格，SOHO中國會根據(jù)市場接受資金的程度盡快出租，我們有信心用同樣的策略使嘉盛中心超過90%出租率。”

　　“此次收購收購目標物業(yè)符合SOHO中國從機構(gòu)投資者手上收購在北京及上海已落成的甲級商廈的策略，公司通過量身訂做的銷售及完善租賃服務將出租率較低的物業(yè)變成有盈利能力的務業(yè)，并使我們得以進一步擴大SOHO中國在北京的版圖。”潘石屹續(xù)稱：“我們現(xiàn)有的全國化的龐大客戶群，強大的銷售及租賃團隊及SOHO中國品牌，一定會在不久的將來提升和實現(xiàn)SOHO嘉盛中心的整體價值。”

　　SOHO中國執(zhí)行總裁閆巖亦表示：“由于這個項目已經(jīng)落成，而且其前持有商已經(jīng)按照100平方米至500平方米將該物業(yè)分成數(shù)百個小單元，因此SOHO中國可以在完成收購后盡快銷售及租賃。”

　　對于嘉盛中心目前出租率偏低的問題，閆巖解釋稱：“嘉盛中心開業(yè)一年出租率才達約30%，租戶都是跨國公司，而這些公司過去一年受到金融危機的影響很大，這種情況下產(chǎn)生虧損是可以理解的。而SOHO中國出租對象是廣大中國的中小型企業(yè)，而這些出租在過去一年非?；钴S。SOHO中國在北京其他樓宇出租率超過90%，我們將盡快使嘉盛中心達到出租率90%以上，和SOHO中國在北京其他樓宇的平均出租率一致。”

　　“從銷售角度看，如果以單價2660元/平方米購入計算，利潤空間還是很大的，因為目前三里屯SOHO樓宇均價超過4萬元/平方米，我相信SOHO嘉盛中心項目的銷售價格不會低于三里屯SOHO。這個項目很快投入銷售，應該為公司2010年的業(yè)績帶來很多貢獻。”閆巖補充道。

　　商業(yè)地產(chǎn)前景

　　潘石屹在收購消息公布后的媒體電話會議上還表示：“基于建外SOHO物業(yè)管理公司出現(xiàn)問題，SOHO中國在反思，在SOHO中國模式中最應加強的是物業(yè)管理，因此我們汲取建外SOHO的經(jīng)驗教訓，已經(jīng)組建了物業(yè)管理公司來統(tǒng)一管理SOHO中國開發(fā)的物業(yè)，這樣的麻煩事就會少一些。”

　　“現(xiàn)在嘉盛中心的物業(yè)管理公司是仲量聯(lián)行，他們管理得很好，但是合同期將到。SOHO中國已經(jīng)成了物業(yè)管理公司，仲量聯(lián)行合同到期后，將由SOHO中國自己管理物業(yè)。另外，在未來的幾個月，我們將陸陸續(xù)續(xù)將SOHO中國開發(fā)的項目接過來自己管理。”閆巖在接受觀點新媒體采訪時如是稱。

　　而針對SOHO中國正在有意識地加大投資物業(yè)比重，是否意味著SOHO中國會就此回歸傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問題。潘石屹回應：“SHOH中國5月收購的前門項目便被規(guī)劃成投資物業(yè)，其他的物業(yè)估值有520億元人民幣，在未來幾年時間可以入市銷售，所以SOHO中國模式與其他擁有百貨大樓出租企業(yè)的模式是不一樣的。”

　　潘石屹還表示，SOHO中國將繼續(xù)專注北京、上海繁華地區(qū)商業(yè)物業(yè)，目前有300億資金可供用來收購京滬等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，包括現(xiàn)有樓宇以及土地。潘石屹稱，希望在近期能不斷有新的收購機會，目前不會考慮融資。

　　潘石屹續(xù)稱：“商業(yè)地產(chǎn)賺錢，回報率高，比一般住宅回報率高，這就說明市場缺乏商業(yè)地產(chǎn)。中國城市化過程中，‘鄉(xiāng)下人進城’不光要住，還要辦公、購物等，所以我們看到商業(yè)地產(chǎn)在北京、上海等大城市有很大市場，這是SOHO中國的第一個考慮。”

　　“第二個考慮是，商業(yè)地產(chǎn)市場化程度特別高，受政府政策影響比較小，如政府限制面積的90/70政策，限價商品房等都對商業(yè)地產(chǎn)不會產(chǎn)生影響。我覺得商業(yè)地產(chǎn)是一個利率高，市場化程度高，受政府宏觀政策波動影響比較小的行業(yè)。”潘石屹最后表示。