大宗出讓土地，是造成囤地的最大原因，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)了，自由調(diào)節(jié)時(shí)間長(zhǎng)了，就有了變相囤地。政府應(yīng)該選擇小塊出讓土地，將整個(gè)地塊開(kāi)發(fā)周期壓縮在可控時(shí)間范圍之內(nèi)。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 日前，香港“小超人”李澤楷炒作北京地皮牟取暴利的消息被中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》曝光后，成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。央視直接點(diǎn)名指出，李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)在北京“囤地”3年，轉(zhuǎn)手凈賺了2.35億港元。

　　炒地風(fēng)波

　　為此，深陷“炒地門(mén)”的李澤楷旗下盈大地產(chǎn)特此對(duì)上述報(bào)道消息進(jìn)行了澄清聲明。盈大地產(chǎn)聲明稱(chēng)，之前媒體報(bào)道公司在北京通過(guò)炒作朝陽(yáng)區(qū)工體四號(hào)地塊，贏(yíng)取比蓋房多三倍到四倍的利潤(rùn)一事并不屬實(shí)。

　　“工體四號(hào)地項(xiàng)目長(zhǎng)期閑置的說(shuō)法屬于誤會(huì)，公司并沒(méi)有閑置央視曝光的地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目一直在發(fā)展及興建當(dāng)中。”盈大地產(chǎn)的發(fā)言人解釋?zhuān)?ldquo;公司2006年購(gòu)入該地塊，同年4月起委托建筑設(shè)計(jì)師為地塊進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工，并于2007年7月開(kāi)始前期施工準(zhǔn)備及土地開(kāi)挖工程，2008年3月份由于受奧運(yùn)影響，工程被迫暫緩，直到10月工程才恢復(fù)，而在此期間，公司一直定期向北京市有關(guān)部門(mén)回報(bào)工程進(jìn)展?fàn)顩r，并不存在故意閑置土地的說(shuō)法。”

　　此外，盈大公司發(fā)言人還強(qiáng)調(diào)指出，“工體四號(hào)地在今年8月轉(zhuǎn)售給瑞安建業(yè)后，公司現(xiàn)時(shí)在國(guó)內(nèi)并無(wú)項(xiàng)目及未開(kāi)發(fā)土地”。

　　被指牟取了“暴利”的工體四號(hào)地塊位于北京東三環(huán)長(zhǎng)虹橋，是北京最繁華的黃金地塊之一，2006年李澤楷旗下香港上市公司盈科大衍地產(chǎn)以5.1億元競(jìng)得，該幅建筑面積4.6萬(wàn)平方米的地皮，折合樓面價(jià)為1.27萬(wàn)/平方米。當(dāng)時(shí)該地塊交易時(shí)已做好“三通一平”，并不存在拆遷等歷史問(wèn)題。

　　根據(jù)土地出讓合同規(guī)定，該塊地的開(kāi)工日期為2006年9月20日，2008年3月31日竣工。但由于拿地后，原有的規(guī)劃幾經(jīng)更變，截止今年5月份，北京市國(guó)土局批準(zhǔn)將該項(xiàng)目地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬(wàn)平米。值得注意的是，3年來(lái)，能證明該項(xiàng)目動(dòng)工的跡象就是一個(gè)大坑。

　　引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑的是，在今年8月份，盈大將剛剛動(dòng)工的工體四號(hào)地的開(kāi)發(fā)權(quán)作價(jià)1.18億美元轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)手賣(mài)瑞安建業(yè)，央視直指，“這與當(dāng)年拿地成本價(jià)格相比，盈大稅前獲利2.53億港元，地塊出售舉動(dòng)有囤地嫌疑。”

　　“轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元，當(dāng)初拍賣(mài)價(jià)為5.1億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費(fèi)用，‘小超人’大概賺了0.5億美元，3年利潤(rùn)在78%以上。這樣好的買(mǎi)賣(mài)，還有誰(shuí)會(huì)不囤地呢？”財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀在其博客中直言囤地的“暴利”誘惑。

　　盈大方面堅(jiān)持認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓該地塊“是在公司整體戰(zhàn)略指導(dǎo)下所做的選擇,購(gòu)入該項(xiàng)目主要是考慮其對(duì)整體規(guī)劃、形象及地標(biāo)性發(fā)展的作用，可以和毗鄰的‘北京盈科中心’發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。盡管該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，但仍會(huì)按當(dāng)初的設(shè)計(jì)方向和整體規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，保證協(xié)同效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)。”

　　觀(guān)點(diǎn)PK

　　無(wú)獨(dú)有偶，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹的關(guān)于“有三分之一的開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”“近幾年房?jī)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡”的言論同樣引起了市場(chǎng)的熱議。

　　“潘石屹先生所說(shuō)的三分之一開(kāi)發(fā)商囤地不蓋房的數(shù)據(jù)是否屬實(shí)我不清楚，但是我知道有人囤地是肯定的”，財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“囤地分不同種類(lèi)，一種是買(mǎi)地以后就囤在那等土地漲價(jià)，一種由于不是凈地，因拆遷工作限制而耽擱，還有一些大批囤地等溢價(jià)而沽，地塊溢開(kāi)發(fā)商就有囤地沖動(dòng)，這樣收獲更高價(jià)格。我認(rèn)為土地市場(chǎng)是政府在起主導(dǎo)因素，而不是開(kāi)發(fā)商，土地是政府壟斷的，政策也是政府決定，政府是一言九鼎的在這個(gè)市場(chǎng)上。”

　　持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)的還有重慶知名地產(chǎn)評(píng)論人士王雪松。“那個(gè)開(kāi)發(fā)商不囤地？大宗出讓土地，是造成囤地的最大原因，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)了，自由調(diào)節(jié)時(shí)間長(zhǎng)了，就有了變相囤地。政府應(yīng)該選擇小塊出讓土地，將整個(gè)地塊開(kāi)發(fā)周期壓縮在可控時(shí)間范圍之內(nèi)。”

　　但相反的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商其實(shí)受到土地前期整理的影響非常大，并不能一竿子打倒全部開(kāi)發(fā)商。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“關(guān)于這個(gè)話(huà)題的討論我一直抱否定態(tài)度，尤其是潘石屹指的三分之一的開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房的說(shuō)法，我認(rèn)為囤地影響住宅市場(chǎng)供應(yīng)的觀(guān)點(diǎn)從頭到尾都是錯(cuò)誤的概念。”

　　陳寶存分析認(rèn)為，04年8.31大限之后，過(guò)關(guān)上市的土地一共15萬(wàn)畝，但是大部分土地截至目前還沒(méi)到開(kāi)發(fā)階段，因?yàn)榈却恋卣黼y度大，而且占的比重較大，其中，包括城中村、舊城改造地塊，因拆遷問(wèn)題受限，實(shí)際還構(gòu)不成真正意義上的出讓。

　　“市場(chǎng)普遍的錯(cuò)誤概念是，因?yàn)槎诘靥?，所以市?chǎng)供應(yīng)量很差，但不是實(shí)際上不是這樣的，就算是囤地，也是無(wú)奈的囤地。07年拿的天價(jià)地開(kāi)發(fā)不了，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)接受不了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)根本收不回成本的現(xiàn)象是存在的。不能忽視的是，07年全國(guó)土地出讓成本本身并不算高。能囤地的是大多是上市公司，但是他們本身的儲(chǔ)備量也不大，能囤多少土地？而且地方政府一般習(xí)慣帶著條件出讓土地，都是毛地出讓?zhuān)@種出讓在兩年內(nèi)都可能很難完成拆遷，這就影響了正常的項(xiàng)目開(kāi)建。因此，不具體分析原因冒稱(chēng)囤地是有失客觀(guān)的”，陳寶存表示。

　　其還認(rèn)為，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完全由政府壟斷，是導(dǎo)致土地長(zhǎng)期供應(yīng)不足的原因之一。“這幾年北京、上海地區(qū)都完成不了計(jì)劃供應(yīng)量的30%-50%。”

　　知名地產(chǎn)評(píng)論人賀承軍在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，“囤地一方面是政府在沒(méi)辦法的情況下讓房企有所作為的考慮，另一方面，房地產(chǎn)這么多年在土地市場(chǎng)上確實(shí)還沒(méi)有過(guò)關(guān)，政府壟斷土地，沒(méi)有準(zhǔn)備好足夠的法律法規(guī)、政策。歸根結(jié)底，囤地是土地公有制造成的必然弊端，暴露出我們?cè)谕恋乇O(jiān)管上的諸多漏洞和問(wèn)題。”

　　“國(guó)土部制定詳細(xì)措施查處囤地開(kāi)發(fā)商不是今天才有，限期開(kāi)發(fā)的說(shuō)法一直都存在，但是沒(méi)有誰(shuí)當(dāng)回事，很多用開(kāi)工條件不足來(lái)搪塞，收回土地落實(shí)確實(shí)罕聞執(zhí)行，”賀承軍坦言。