祝惇若：我保證不需要20分鐘。我今天演講的題目是重慶房地產(chǎn)發(fā)展和他的高端物業(yè)。首先跟大家分享一下一些關(guān)于重慶房地產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們新出版的2009房地產(chǎn)專題報告，這個調(diào)查的結(jié)果出乎我們的意料，重慶在全國15個被調(diào)查城市的綜合排名僅次于北京上海之后，盡管重慶的辦公樓市場和商業(yè)市場排名比較靠后，但是住宅市場名列第一。這對重慶排名的拉伸起了很大的作用，之所以能夠排名第三，我們認(rèn)為對重慶房地產(chǎn)發(fā)展有幾個不可忽略的突出優(yōu)勢。這個排名是我們公司研究綜合考慮的房地產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施的投資，人口，非常復(fù)雜的，有很多參數(shù)考慮綜合得出來的。

祝惇若

　　首先看看重慶房地產(chǎn)市場住宅數(shù)量容量巨大。從這個城市的常住人口來看有2800多萬，是全國最大的一個城市，將重慶和其他的城市做一個比較的話，我們可以看到整個重慶的規(guī)模與北京上海等特大城市相當(dāng)，但是重慶城市化率目前只有50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市上海、北京、廣州、深圳80%的水平，所以重慶未來城市化發(fā)展的空間是非常巨大的。

　　從這個圖上我們可以看出住宅銷售量反映了重慶市場在全國所處的位置，以及過去三年總的住宅銷售量，過去三年住宅總的銷售量來看重慶的規(guī)模和上海差不多，上海是全國的第一位，他的經(jīng)濟(jì)地位，他的國際性，但是我們也很驚訝的看到重慶在過去三年總共的銷售也是8546萬平方米，僅次于上海，上海大約是8800萬。我們可以看到由于過去三年的銷售很大程度提升了整個重慶房地產(chǎn)市場在全國的位置。

　　可持續(xù)成長能力。重慶市場不僅容量大，還具有較好的可持續(xù)成長能力，這個體現(xiàn)在本地居民的房價支付能力上面。根據(jù)重慶市政府的統(tǒng)計，重慶的年人均可支配收入幾乎6倍住宅的平均房地產(chǎn)均價，如果是用這項指標(biāo)作為參考，可以說重慶是在中國主要的一、二線城市中購房負(fù)擔(dān)是最輕的。所以我們看到重慶是非常幸運(yùn)的，北京、深圳、杭州是在購房負(fù)擔(dān)是最重的。

　　再看一下地價占房價的比例。我們研究重慶的地價占房價的15%，和其他城市相比他也是最低的。這對房地產(chǎn)市場保持合理的增長，以及推動市場長期可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展都有好處。

　　供求關(guān)系方面。這是一個至關(guān)重要的因素，在過去三年呈現(xiàn)一個比較理想的，這也有利于住宅市場的可持續(xù)發(fā)展。重慶另外一個優(yōu)勢就是他的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這為房地產(chǎn)發(fā)展提供了可靠的大環(huán)境，這表現(xiàn)為重慶GDP總量在二線城市處于前列，屬于經(jīng)濟(jì)增長很快的城市，與沿海城市相比，金融危機(jī)對重慶的產(chǎn)業(yè)造成的影響幾乎非常小。2008年重慶市房地產(chǎn)市場受到外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩，需求觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個調(diào)整期。自2000年以來重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑20%以下，這里面也一個黃色的點，我們可以看到重慶的房地產(chǎn)開發(fā)總量和增速在全國范圍內(nèi)還是處于相對穩(wěn)定的城市之一。與此比較，重慶的投資規(guī)模相對于全國很多城市都出現(xiàn)了負(fù)增長，比如像深圳、北京、寧波、成都都是在這個線以下的。

　　我們再看看2009年以來的變化，大家都知道住宅銷售出現(xiàn)反彈，銷售面積基本上是逐月上升，成交價格也是穩(wěn)中有升，這里可以看到，全國、西部、以及重慶的三個比較，這是來自重慶市統(tǒng)計局的公報，銷售的回暖也是開發(fā)商資金逐步充裕，開發(fā)商在2009年投資逐步回穩(wěn)，在9月份公布的最新報告中，前8個月投資同比增長達(dá)到16.9%，這個增速已經(jīng)超過了2008年全年的水平。說明重慶市場在投資方面已經(jīng)逐步擺脫了2008年金融危機(jī)的影響，開發(fā)商和投資商都看好重慶市場的未來走向。

　　開發(fā)商的信心恢復(fù)也是表現(xiàn)在土地的交易上面，前八個月土地成交金額同比增長超過50%，全國知名的開發(fā)商如萬科、保利這些開發(fā)商都在重慶大量購置土地。

　　高端物業(yè)可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。受重慶整體市場逐步回暖的帶動，2009年三季度重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)，根據(jù)我們世邦魏理仕的監(jiān)測，三季度高檔住宅銷售同比上漲，達(dá)到人民幣每平方米8420元。我們世邦魏理仕公司內(nèi)部的數(shù)據(jù)采樣的標(biāo)準(zhǔn)是我們對重慶高檔住宅物業(yè)的定義是每平方米7千元。高檔物業(yè)的平均租金也是連續(xù)三個季度上漲，從近期市場的活躍程度我們也可以看出重慶高檔住宅市場保持平穩(wěn)的態(tài)勢。市中心、稀缺地段由具有良好背景的開發(fā)商開發(fā)高檔住宅受到購房者的青睞，本地購買者仍然是重慶市場的主流。存量和未來的供應(yīng)高檔住宅，這里主要是指每平方米7千以上的，未來高檔住宅規(guī)模有逐步擴(kuò)大的趨勢，尤其從2010年我們可以看到有大量的入市，2010年以后也是有大量的供應(yīng)，這里主要是高檔公寓和別墅。

　　在全國來看，這15個城市中重慶高檔住宅的租金和售價處于比較低的位置。我們認(rèn)為隨著重慶的城市進(jìn)一步建設(shè)開放，我們對其租金和發(fā)展?jié)摿κ欠浅Ｓ行判牡?。這是重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場，尤其是甲級寫字樓從去年年底受到全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場需求相對下降，以跨國公司為代表的外來需求對新設(shè)或者擴(kuò)大辦公室表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，而國內(nèi)企業(yè)相對受影響比較小，對寫字樓的需求起到一定的支撐作用。到今年三季度，需求逐步平穩(wěn)，以小面積需求為主。平均租金是止跌回升的，環(huán)比上升了0.2%。優(yōu)質(zhì)寫字樓售價同樣止跌回升，環(huán)比上漲了3%，空置率也上升了0.3%。

　　再來看一下優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量，我們預(yù)計在未來幾年供應(yīng)將逐步增加，供應(yīng)高峰在2012年，屆時寫字樓的競爭將逐步加劇，但由于新建項目的品質(zhì)較高，所帶來的高價和國內(nèi)對購買寫字樓的逐步需求，進(jìn)有助于緩解租金和售價所面臨的市場壓力。

　　我們從對15個城市的調(diào)查來看，我們認(rèn)為天津和重慶是最具有潛力。首先天津有他的地理優(yōu)勢吸引了許多歐美大的銀行，比如匯豐、花旗、渣打。重慶作為中西部最重要的城市，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境，較低的辦公成本也吸引了大量的外資，根據(jù)我們的統(tǒng)計，06年以來重慶甲級寫字樓的供應(yīng)量為零，這為市場的發(fā)展提供了巨大的空間。重慶的租金和售價水平在全國始終處于比較低的水平，甚至還不如一些二線城市。這里我想強(qiáng)調(diào)一下，作為甲級寫字樓的最大客戶，銀行和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展是一個城市發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，外資機(jī)構(gòu)都在積極進(jìn)入中國的內(nèi)地市場，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一的選擇，他們?yōu)榱藫屜冉?qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，那么二、三線城市成為他們擴(kuò)張的一個重要部分。而國內(nèi)銀行，國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也都是從原來的一級寫字樓搬到了頂級寫字樓，這些都將成為重慶寫字樓市場增長的動力。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)的零售商業(yè)物業(yè)。2009年三季度重慶零售市場表現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢，全市社會商品零售總額增長接近20%，部分國際國內(nèi)知名品牌還是有條不紊在重慶進(jìn)行著擴(kuò)張，但總體上商家對新開店的店數(shù)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，重慶多點式的商圈結(jié)構(gòu)，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了良好的市場環(huán)境。新增外來品牌，如大洋百貨這些都取得了較好的市場效果。由于三季度為傳統(tǒng)的零售淡季，優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金小幅度下降，環(huán)比下降0.7%，整個市場的空置率與二季度基本上持平，在4.9%-5%之間。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，一些原來計劃開業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目都被推遲了，因此可以預(yù)計優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金還將保持在高位，空置率保持在較低的水平，尤其是中心城區(qū)。

　　這是從全國來看重慶的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)是再一個比較合理的水平上面。雖然重慶的市場規(guī)模和物業(yè)讓我們對未來發(fā)展空間比較樂觀，但是我們也不能忽視這個市場所面臨的一些挑戰(zhàn)。比如巨大的人口基數(shù)提升了城市消費的市場規(guī)模，但也受制于收入水平，重慶在消費能力這一項，在15個城市里面一直是排名靠后的，除了目前發(fā)展比較成熟的幾個商圈之外，整個重慶的商業(yè)物業(yè)要進(jìn)一步拓展，并提升檔次，還有待于消費能力的進(jìn)一步提高。另外重慶的寫字樓目前與其他城市相比，我們可以看到差距也是比較大的，這表現(xiàn)在重慶在2006-2008年租金增長上面排名靠后，他是負(fù)增長。我們從這個圖表上來看他排名最后一位。很多重慶現(xiàn)有的一些寫字樓的硬件以及服務(wù)已經(jīng)跟不上市場發(fā)展的需要。

　　總的來說，我們認(rèn)為重慶的人口規(guī)模支撐了其住宅市場的發(fā)展空間，住宅市場在2009年逐步恢復(fù)，高端物業(yè)目前還處于起步階段，我們世邦魏理仕對重慶非?？春梦磥淼母叨耸袌?。最后我想借2分鐘的機(jī)會跟大家介紹一下世邦魏理仕，世邦魏理仕是一家具有200多年歷史的公司，最早是成立于1773年在倫敦，在90年代和美國一個公司合并，這個公司叫世邦，所以叫世邦魏理仕，這里可以看到我們的一些排名，全球的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，我們是唯一一家進(jìn)入財富500強(qiáng)的企業(yè)，我們的營業(yè)收入是我們最強(qiáng)的競爭對手的2.5倍。這是我們品牌的一些榮譽(yù)以及我們在市場上的地位。連續(xù)三年獲得商業(yè)周刊50強(qiáng)中最佳公司的殊榮，連續(xù)八年獲得全球品牌提名，財富500強(qiáng)企業(yè)，我們公司是在去年6月份進(jìn)入了重慶市場，現(xiàn)在在重慶已經(jīng)設(shè)立了分公司，主要是能夠為我們的客戶、房地產(chǎn)發(fā)展商以及政府提供全方位服務(wù)。我們主要的服務(wù)對象是政府、產(chǎn)業(yè)及資本。我這里順便介紹一下我們成都分公司總經(jīng)理林文強(qiáng)先生。我今天演講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝今天?？偨o我們帶來的關(guān)于房地產(chǎn)市場的研究報告。世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司？

　　祝惇若：對不起，我想糾正一下，世邦魏理仕不是物業(yè)管理公司。

　　主持人：您是2008年10月15日世邦魏理仕重慶分公司成立是吧，到現(xiàn)在應(yīng)該一年了，不知道這一年當(dāng)中是怎么為我們重慶的地產(chǎn)服務(wù)的呢？在接下來又有些什么樣的計劃？

　　祝惇若：我們的公司在去年10月份成立了，也是一個比較新的，重慶是我們在整個中國12個城市分公司中是最后成立的一個。因為我們過去幾年一直在致力于擴(kuò)張我們的服務(wù)品牌，由于今年上半年整個大的環(huán)境的影響，我們今年放慢了步伐。去年我們開設(shè)了沈陽和重慶的分公司，在進(jìn)入重慶市場之后，我們的業(yè)務(wù)發(fā)展一直是在穩(wěn)步朝前，我們最后一個分公司從規(guī)模來講肯定是不如我們在其他城市建立的，尤其是在上海、北京一線城市建立的規(guī)模，我們在全國是一個品牌，是幾大城市一起為重慶當(dāng)?shù)卣?、發(fā)展商以及企業(yè)的投資商在提供房地產(chǎn)的服務(wù)，我們的服務(wù)主要是四大塊，物業(yè)管理在我們內(nèi)部稱作資產(chǎn)管理，包括購物中心管理，設(shè)備設(shè)施管理，是我們四大牌之一的一個內(nèi)容。另外就是大家經(jīng)常看到我們叫代理服務(wù)，可能看到我們代理某一個住宅的銷售，一個高檔住宅的租賃，然后是寫字樓的租賃，可能有的是我們在商業(yè)地產(chǎn)方面也是非?；钴S的。另外兩塊，一塊是我們叫咨詢策劃，主要是在重慶，在整個四川西部我們已經(jīng)做了很多項目，包括為發(fā)展商的整個策略上面定位，怎么樣的發(fā)展，其實我們重慶的分公司的業(yè)務(wù)不單單是在重慶，還包括延伸到昆明以及其他周邊的城市。我們最后一塊就是投資，地產(chǎn)投資的一個咨詢策劃。這主要是我們的業(yè)務(wù)。