下半年中海的拿地節(jié)奏陡然加速，這次豪擲70億劫殺綠城，有業(yè)內(nèi)人士笑稱(chēng)“中海一次就花了萬(wàn)科大半年的拿地的錢(qián)！”

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 林向 70.06億！9月10日下午舉行的上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊的競(jìng)拍中，中海以此價(jià)格拿下地塊，從而宣告2009年“中國(guó)地王”誕生。

　　拍賣(mài)會(huì)在上海南泉北路上的房地大廈舉行，綠城、中海、保利、仁恒等開(kāi)發(fā)商齊齊到場(chǎng)。拍賣(mài)采用暗標(biāo)方式，保利出價(jià)60.8億、綠城64.11億、仁恒65.97億，最終中海地產(chǎn)以最高價(jià)70.06億奪得該地塊。以此計(jì)算該地塊樓面地價(jià)達(dá)22409.33元每平米，溢價(jià)率達(dá)129%。

　　地王爭(zhēng)議

　　地產(chǎn)分析師薛建雄接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，中海以70億的高價(jià)拿到長(zhǎng)風(fēng)地王，必然導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)的上漲，最后曼延到全上海及至全國(guó)。7月國(guó)家壓縮信貸和收緊二套房貸之后，8月樓市的成交已經(jīng)出現(xiàn)疲乏，長(zhǎng)風(fēng)地王價(jià)格的過(guò)大漲幅，必然會(huì)導(dǎo)致9月房?jī)r(jià)的大幅上漲，但是已顯乏力的購(gòu)買(mǎi)力可能已經(jīng)難于有效支撐這樣的高房?jī)r(jià)，這意味著到10月之后，成交量可能會(huì)出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)拉據(jù)戰(zhàn)。

　　薛建雄表示，在仁恒地塊之后，樓市拉據(jù)從07年10月持續(xù)到08年6月，最終因?yàn)槟甑偷慕鹑谖C(jī)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的大跌。由于明年6月以前的世博會(huì)效應(yīng)支持經(jīng)濟(jì)增漲，所以拉據(jù)的房?jī)r(jià)也不太可能短時(shí)間下跌。但明年下半年世博之后，上海經(jīng)濟(jì)就可能出現(xiàn)一輪小的調(diào)整，到時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)新一輪的房?jī)r(jià)下跌局面。

　　薛建雄預(yù)計(jì)，由于這塊地的樓面價(jià)高達(dá)2.2萬(wàn)，產(chǎn)品問(wèn)世的均價(jià)可能在4萬(wàn)/平方米，但是他表示，長(zhǎng)風(fēng)地塊周邊露面售價(jià)最高的也僅為2.2萬(wàn)元/平方米。他同時(shí)表示，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商受到浦東星河灣的啟發(fā)：盡管周邊房?jī)r(jià)的價(jià)格較低，但這塊地體量較大，有利于形成自身獨(dú)特的氛圍，操盤(pán)過(guò)程中有機(jī)會(huì)做出比較高端價(jià)格的產(chǎn)品來(lái)。

　　但有上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從這塊地的最后的結(jié)果來(lái)看，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)不可以按照市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)看了。“附近的房?jī)r(jià)就這么高，風(fēng)險(xiǎn)很大。”他指出，中海目前在上海項(xiàng)目不多，而且銷(xiāo)售節(jié)奏較為緩慢。但地塊確實(shí)有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：“大虹橋規(guī)劃對(duì)這塊地的推動(dòng)作用較大，地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸帶動(dòng)起來(lái)。”

　　據(jù)了解，“大虹橋”區(qū)域規(guī)劃主要涉及上海長(zhǎng)寧、閔行、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)，正在建設(shè)中的虹橋綜合交通樞紐，位于大虹橋核心區(qū)。“大虹橋”商務(wù)區(qū)將承擔(dān)起國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的重?fù)?dān)。

　　長(zhǎng)風(fēng)地塊的故事

　　這塊地起拍價(jià)為30.58億，超過(guò)了金地拿下的上海趙家巷地王的最終成交價(jià)格，地塊用途為居住用地，容積率為不大于2.2，土地使用權(quán)出讓年限為70年。

　　由于08年曾經(jīng)遭遇的退地和流標(biāo)風(fēng)波，此次拍地的長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域不少土地都曾經(jīng)有自己的“故事”。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于上海市普陀區(qū)南部，內(nèi)環(huán)和中環(huán)線(xiàn)之間，東起長(zhǎng)風(fēng)公園和華東師范大學(xué)，南臨蘇州河，北以金沙江路為界，西至真北路中環(huán)線(xiàn)，是不可多得的一塊可供整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)的寶地。

　　去年9月，長(zhǎng)風(fēng)7C北塊曾以16.053億元的起拍價(jià)格掛牌，樓板價(jià)14364元/平方米，卻在樓市低迷的大背景下慘遭流標(biāo)。這幅曾經(jīng)被認(rèn)為是2008年最熱門(mén)的住宅地塊最后成為2008年上海首幅流標(biāo)的住宅地塊。

　　另外一塊寶地長(zhǎng)風(fēng)4-C南地塊，也曾經(jīng)因?yàn)橐粓?chǎng)“退地事件”受到廣泛關(guān)注。08年6月將該地塊退掉的浙江志成企業(yè)，于當(dāng)年10月再度出手，將該地塊以?huà)炫频變r(jià)7.64億元收入囊中。這一來(lái)一去，扣掉退地的罰金，志成企業(yè)成功地“節(jié)省”了至少2億元的拿地成本。

　　但時(shí)至今日，形勢(shì)已經(jīng)大為不同。長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊一經(jīng)面世，就吸引了上海幾乎全部地產(chǎn)巨頭的關(guān)注，根據(jù)上海國(guó)土規(guī)劃局官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，這塊地領(lǐng)取申請(qǐng)書(shū)人數(shù)高達(dá)69個(gè)，而已經(jīng)交了近約3億元保證金的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)了15。當(dāng)中包括華潤(rùn)、中海、龍湖、保利地產(chǎn)等巨頭。

　　為了吸引更多的開(kāi)發(fā)商參與和關(guān)注，這兩塊地起拍價(jià)定在偏低的30.58億元，9月7日該地塊出現(xiàn)了自從9月1日進(jìn)入掛牌報(bào)價(jià)階段以來(lái)的第一個(gè)正式報(bào)價(jià)：56.28億元，報(bào)價(jià)方正是去年一度傳言受困于資金鏈的綠城。

　　以這一價(jià)格計(jì)算，土地樓板價(jià)已高達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米。即使正式掛牌時(shí)不再有更高的報(bào)價(jià)，這一地塊總價(jià)也將超過(guò)此前北京廣渠路15號(hào)地王，成為今年土地市場(chǎng)出現(xiàn)的最貴地塊。

　　房企巨頭眾生相

　　中海上半年幾乎零拿地，下半年中海的拿地節(jié)奏陡然加速，這次豪擲70億劫殺綠城，有業(yè)內(nèi)人士笑稱(chēng)“中海一次就花了萬(wàn)科大半年的拿地的錢(qián)！”

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科今年1-8月在獲取新項(xiàng)目上的投入已經(jīng)超過(guò)100億，達(dá)到102.43億。新增項(xiàng)目總權(quán)益建筑面積也達(dá)到了471萬(wàn)平方米。

　　在此之前，中海地產(chǎn)在山東濟(jì)南市購(gòu)買(mǎi)了三幅地，總建筑面積約為263萬(wàn)平方米，共價(jià)38億港元。8月31日，中海再次在青島擊敗萬(wàn)科、保利、海信等對(duì)手，以3.9億的價(jià)格拿下了青島市四方區(qū)清江路F地塊。9月4日中海又在成都斥資6.83億拿下蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村地塊。中海今年在土地市場(chǎng)上的投入已近120億。

　　與此同時(shí)，中海宣布，今年前8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額339.7億港元，同比增長(zhǎng)80%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積361.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.2%。

　　并不是只有中海一家巨頭開(kāi)始大舉拿地。一季度之后，綠城、萬(wàn)科、中海等此前較為沉寂的各大房企巨頭開(kāi)始在招拍掛市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨，多幅地王由此誕生。

　　方方咨詢(xún)分析師趙豫川表示，上海第一季度活躍在土地市場(chǎng)上的主要是一些中小型的企業(yè)，他們的總報(bào)價(jià)是比這些大的企業(yè)激進(jìn)，中小企業(yè)會(huì)這么活躍的原因可能是因?yàn)榇笃髽I(yè)把注意力都集中在庫(kù)存銷(xiāo)售上，能夠投入買(mǎi)地的資金較少，但房地產(chǎn)局勢(shì)好轉(zhuǎn)之后，一方面大企業(yè)回款有了保證，另外他們特別能夠從銀行這一邊獲得貸款的支持，這些大企業(yè)資金方面有了保證，大企業(yè)的規(guī)模發(fā)展要求充分貯備土地，土地市場(chǎng)才開(kāi)始回到大企業(yè)手中。

　　而今天土地拍賣(mài)會(huì)的輸家綠城則已經(jīng)不是第一次在土地招拍掛市場(chǎng)上“乘興而去，失意而歸”了。

　　此前綠城直接溢價(jià)84%報(bào)出此次競(jìng)拍的第一輪報(bào)價(jià)，從而引起廣泛關(guān)注，外界都解讀為綠城隊(duì)這塊地勢(shì)在必得。

　　綠城幾位集團(tuán)副總頻頻來(lái)上海與土地出讓方溝通，甚至已經(jīng)做好了詳細(xì)的項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告。但最后被中海70億“劫殺”，屢屢失手、屢戰(zhàn)屢敗，綠城不得不尷尬面對(duì)“拿不到地”的現(xiàn)狀。

　　宋衛(wèi)平對(duì)當(dāng)下的土地市場(chǎng)顯得極為迷茫，他在近期參加某個(gè)地產(chǎn)論壇的時(shí)候表示：搞不清楚最近的土地究竟有沒(méi)有買(mǎi)貴，我只是很勉強(qiáng)地在跟著大家的節(jié)奏，兩年以后，我們的地不夠用了，銷(xiāo)售要斷檔了，所以今年我們才必須買(mǎi)幾塊地。

　　在過(guò)去三個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，綠城多次參與杭州土地招拍掛出讓報(bào)價(jià)，盡管綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平多次親自督戰(zhàn)土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，甚至一次次“跳空”加價(jià)，但最終還是與多塊土地失之交臂。最后在9月3日才高價(jià)拿到了杭州新華集團(tuán)地塊。