方興地產(chǎn)可以說是擁有“財(cái)大氣粗”的母公司，但是作為一家獨(dú)立的上市公司，負(fù)債率攀升仍然會(huì)為其經(jīng)營帶來壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 林向 9月8日，備受關(guān)注的方興地產(chǎn)在港交所公布了斥資40.6億拿下廣渠門15號(hào)地王之后的2009年度中期財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　盈利倒退

　　報(bào)表顯示，2009年1-6月方興地產(chǎn)純利4.34億元，同比大跌61.1%，若扣除投資物業(yè)公允值變動(dòng)影響，盈利為4.19億元，較去年同期上升17%。物業(yè)銷售收入則為12.7億元，按年大增96%，物業(yè)銷售占收入總額比率由37%升至50%，主要源自上海港國際客運(yùn)中心地塊B項(xiàng)目的部分樓盤的收入結(jié)轉(zhuǎn)。

　　此外，方興地產(chǎn)的物業(yè)租賃收入比去年同期增長19%，主要源自北京凱晨世貿(mào)中心出租業(yè)務(wù)的增長；酒店經(jīng)營收入同比增長19%，主要源自08年及09年初新開業(yè)的酒店收入增長。

　　值得注意的是，方興地產(chǎn)期內(nèi)銷售成本為13.28億元，而去年同期為6.157億。今年上半年整體銷售毛利率為48%，較去年同期之65%有所下降。 方興地產(chǎn)稱，主要原因是物業(yè)銷售板塊及酒店經(jīng)營板塊的毛利率低于上年同期水平。

　　方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南在業(yè)績(jī)記者會(huì)解釋，上半年物業(yè)開發(fā)毛利率，由66%下降至36%；是由于旗下上海港國際客運(yùn)中心地帶B項(xiàng)目的部分樓盤屬早期預(yù)售，涉及銷售單價(jià)低于整個(gè)項(xiàng)目的平均售價(jià)，再加上去年同期有關(guān)業(yè)務(wù)包括北京凱晨世貿(mào)中心東座的部分樓層，當(dāng)時(shí)售價(jià)較高；他預(yù)期，下半年物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率可回升至60%。

　　江南表示，公司位于上海北外灘的上海港客運(yùn)中心已售出的5號(hào)及6號(hào)樓上半年已經(jīng)結(jié)算，1-4號(hào)四幢樓也已售出，銷售額達(dá)26億元人民幣，預(yù)計(jì)下半年可結(jié)算。

　　另外，方興地產(chǎn)全年竣工總面積將維持在30.2萬平方米，下半年將新增可出租總樓超過2萬平方米；酒店經(jīng)營方面，也會(huì)按照原定計(jì)劃進(jìn)行，將規(guī)劃建造3個(gè)酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增樓面超過9.4萬方米。

　　財(cái)務(wù)預(yù)警

　　方興地產(chǎn)首席執(zhí)行官李雪花在業(yè)績(jī)記者會(huì)上表示，已將6月30日拍得的北京廣渠路15號(hào)地價(jià)款付清，目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)，但尚未提及所涉總投資金額。

　　方興地產(chǎn)主席何操透露，不會(huì)因?yàn)槟孟聫V渠門15號(hào)項(xiàng)目而在土地儲(chǔ)備策略上變得保守，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)具有價(jià)值以及適合發(fā)展的土地，方興也會(huì)密切留意。

　　但方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南則表示，由于要支付北京廣渠路15號(hào)項(xiàng)目的40億地價(jià)款，預(yù)計(jì)凈債務(wù)于調(diào)整后資本比率上升至50%。事實(shí)上，上半年方興地產(chǎn)凈債務(wù)于調(diào)整后資本比率，由去年底的26%上升至39%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，廣渠門15號(hào)地對(duì)于方興地產(chǎn)來說意味著巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。除了由于地價(jià)款支出帶來的負(fù)債率急升之外，后期項(xiàng)目開發(fā)過程中也意味著巨大的財(cái)務(wù)支出壓力。除此之外，作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，方興地產(chǎn)至今未出臺(tái)具體項(xiàng)目規(guī)劃，也許正折射出該項(xiàng)目地價(jià)成本之高的“燙手”之處。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，廣渠門15號(hào)后期開發(fā)過程中，方興地產(chǎn)可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)因?yàn)殚_發(fā)資金的持續(xù)投入而頻頻出現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)警。作為中化集團(tuán)下的地產(chǎn)旗艦公司，方興地產(chǎn)可以說是擁有“財(cái)大氣粗”的母公司，但是作為一家獨(dú)立的上市公司，負(fù)債率攀升仍然會(huì)為其經(jīng)營帶來壓力。

　　方興地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底止，方興地產(chǎn)持有現(xiàn)金和現(xiàn)金等值物為35.74億元，擁銀行信貸額度190.18億元，已動(dòng)用銀行信貸額度為121.666億元，而未動(dòng)用銀行信貸額度為68.513億元。