一年以來，中新地產(chǎn)都在債臺高筑的“嚴冬”中如履薄冰，其一直不遺余力地尋找妥善的辦法改善窘迫的困境。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗：在大部分開發(fā)商為其亮麗的業(yè)績單歡欣鼓舞之際，中新地產(chǎn)卻遲遲未能走出“嚴冬”，業(yè)績每況愈下。

　　“冰點”業(yè)績

　　7月28日，中新地產(chǎn)公布，集團截至2009年4月30日止年度的業(yè)績與截至2008年4月30日止年度的業(yè)績相比，其收入及溢利顯著下降。

　　中新地產(chǎn)公告披露，報告期內(nèi)公司的營業(yè)額跌了49.6%至25.35億元。股東應占溢利為1.27億港元，較2008年同期倒退91.84%，每股盈利0.0651港元，公司不派末期息。

　　中新地產(chǎn)方面認為，業(yè)績下降的主要原因在于報告期內(nèi)政府對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策及財政緊縮措施，以及全球金融市場嚴重衰退，使內(nèi)地房地產(chǎn)市場受到不利影響并趨于停滯所致；加之受到去年5月發(fā)生的四川地震影響，直接使在重慶和成都項目的發(fā)展工程延遲完成，這些均是致使公司年度業(yè)績較同期銷售大幅減少的重要因素。

　　事實上，舉步維艱的銷售以及多重債務纏身，雙重壓力均讓中新地產(chǎn)不堪重負。自其股票2008年1月22日停牌一年以來，其財務表現(xiàn)不斷惡化，流動性狀亦十分緊張。今年春節(jié)剛過，中新地產(chǎn)麻煩不斷，接連面臨著4億美元的高級債，9.4億港元的可轉債、31.8億港元銀行貸款、及61.4億港元應付款的償債壓力。受此影響，中新地產(chǎn)甚至一度遭到兩大評級機構的嚴厲下調(diào)評級，而中新地產(chǎn)資金鏈緊張瀕臨“破產(chǎn)”等傳聞也頻頻見諸報端。

　　這一年以來，中新地產(chǎn)都在債臺高筑的“嚴冬”中如履薄冰，地產(chǎn)業(yè)務處于整合當中，中新也在一直不遺余力地尋找妥善的辦法改善困境。報告期內(nèi)，中新地產(chǎn)將多個投資物業(yè)租予重慶、深圳及零售商，以圖為公司財政帶來必須的現(xiàn)金流入。

　　與此同時，為了增加現(xiàn)金流入，于西安、成都、北京、天津以及上海等不同城市加速推出新項目，截止2009年4月30日止，中新地產(chǎn)售出的建筑面積達到了76.9萬平方米，已確認可供銷售總建筑面積為29.9萬平方米。

　　對于2009年的應對措施，中新地產(chǎn)表示，未來一年中，公司將抓緊內(nèi)地房地產(chǎn)復蘇的契機，充分利用差異化產(chǎn)品設計優(yōu)勢及較強的營銷能力，加快銷售速度，增強集團的現(xiàn)金流動性。“一方面公司將致力與經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司建立合作或業(yè)務伙伴關系，擬開發(fā)更多適合投資物業(yè)，作為來年土地儲備組合部分，另一方面為加快增加可確認可供銷售建筑面積，將繼續(xù)發(fā)展項目，提高公司營業(yè)額。”

　　償債壓力

　　在多重壓力之下，中新地產(chǎn)已經(jīng)整整一年沒能在土地市場露面了，就考慮增購更多土地方面，其管理層一直表示將保持審慎態(tài)度。

　　這與其以往的激進構成了鮮明的對比。在2006-2007年地產(chǎn)泡沫泛起時，中新地產(chǎn)曾一口氣收購了十幾個項目，其中，斥資31億拿下珠海淇澳島項目成為了中新地產(chǎn)現(xiàn)在最大的“包袱”之一。

　　截止2009年4月30日，中新地產(chǎn)在北京、天津、上海、深圳、西安、長沙、重慶、成都、沈陽、哈爾濱等12個城市擁有16個大型發(fā)展項目，其中包括高端住宅單位、酒店式公寓、商業(yè)大樓及寫字樓，土地儲備總額約為1477萬平方米。

　　“公司目前的土地儲備雖能滿足未來5年的發(fā)展，但公司將適度對現(xiàn)有的土地區(qū)域及結構進行調(diào)整，以保證未來發(fā)展及利潤空間提升的需要。”中新地產(chǎn)方面表示。

　　但截止2009年4月30日，中新地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結存約為2618105000港元，其資產(chǎn)凈值約為9072143000港元，集團的流動比率約為1.86；借貸凈額為6577940000港元，凈借貸對股東資本比率為79.1%。

　　盡管中新地產(chǎn)董事會一再強調(diào)，其流動資產(chǎn)、資金及日后收益將足以應付日后物業(yè)擴充及營運資金所需，但是市場更多的聲音認為，中新地產(chǎn)現(xiàn)在最好聚攏資金的方式就是把手持的存貨拋售。

　　為了擺脫資金困境，市場一直盛傳中新地產(chǎn)將虧本出售旗下多個城市的價值約173.5億元的商業(yè)物業(yè)，以套取現(xiàn)金來償還此前欠下巨額債務，截至目前，中新地產(chǎn)位于天津、哈爾濱的項目已遭遇轉讓償債的命運。

　　但這一系列動作并未減少市場對于中新地產(chǎn)命運的擔憂。隨著后續(xù)債務壓力襲來，中新地產(chǎn)能否在資本市場上有所動作仍存疑問；“公司停牌已一年有余，至今原因不明，復牌時間亦遙遙無期，其試圖通過融資的可能性大打折扣”，業(yè)內(nèi)人士直言。