中國的宏觀調(diào)控政策到了今天最受詬病的原因就是打壓需求而非增加供應(yīng)。遺憾的是2008年二套房貸政策打壓需求的效果達到了。

　　2009年的二套房貸政策顯然延續(xù)了這樣一個邏輯，政府通過打壓投資性需求來達到抑制需求最終穩(wěn)定房價的目的。但這樣的邏輯顯然沒有考慮到不同的市場供需情況。2007年之后，我們所面臨的問題可能是市場供應(yīng)量充足的同時需求被打壓。而2009年的情況則可能是，在市場供應(yīng)量不足的情況之下打壓投資需求部分。

　　最近瑞銀估算的一份報告則顯示，直至2009年6月，中國房地產(chǎn)市場新開工面積同比增長率在2008年12月以來首次出呈現(xiàn)正增長。該份報告顯示，此前7個月里，中國房地產(chǎn)市場的新開工面積同比增長率一直呈在-20%左右。這意味著上半年的開工規(guī)模的縮減可能導致下半年市場供應(yīng)趨緊。因為，2009年上半年的市場的銷售速度遠遠高于人們最初的預期。

　　此外，瑞銀估算公布的相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，在上半年房地產(chǎn)銷售量與房價上漲較快的沿海城市的新增開工規(guī)模并未有明顯的增加，相反，新增開工規(guī)模增幅較大的城市為中西部城市。

　　新增開工面積的縮減可等導致的供應(yīng)量的減少也許可以成為我們評判2009年二套房貸政策可能產(chǎn)生的果的重要標準。

　　觀察2007年二套房貸所產(chǎn)生的效應(yīng)如果僅僅從二套房貸對需求的打壓效果考量并不完全正確。從政策因素方面而論，2007年限制需求的政策除二套房貸外還有高利率的按揭貸款和高額的二手房交易稅，這是的政府多個層面加大了房地產(chǎn)交易的成本，并造成需求的萎縮。

　　當然，更為重要的觀察角度可能還是市場供應(yīng)。事實上開始于2007年底的房地產(chǎn)市場調(diào)整恰恰是中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)最為充裕的時期。2006年90/70政策之后，開發(fā)商們不得不對諸多項目進行了規(guī)劃調(diào)整，因規(guī)劃調(diào)整而延期施工的項目開始在2007年底形成集中供應(yīng)。這些供應(yīng)與2007年本應(yīng)產(chǎn)生的市場供應(yīng)一起涌向市場。

　　此外，站在開發(fā)商角度而言，2007年土地供應(yīng)的高峰導致諸多的開發(fā)商將資金沉淀在土地上，加上緊縮的信貸政策，這使得開發(fā)商不得不面臨巨大的資金壓力，開發(fā)商們不得不通過降價的方式來傾銷產(chǎn)品已獲取更多的現(xiàn)金流，保證自己的財務(wù)健康。

　　多重因素造成了2008年的市場供應(yīng)過于充裕，這與二套房貸及利率、稅收政策所造成的需求萎縮巨大的反差，導致了2008年全年的市場調(diào)整。

　　顯然2007年底到2008的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量無法和2009年的現(xiàn)實情況相比。與之相反，2009年上半年的銷售使得市場去庫存速度過快，而在2008年，大部分開發(fā)商均對自身的開工規(guī)模作出了調(diào)整，導致了2009年上半年的開工規(guī)模下降。由此，2009年下半年到2010年上半年市場供應(yīng)趨緊，尤以一線城市及沿海城市的供應(yīng)趨緊似乎是不可避免。此外，貨幣政策的擴張及上半年良好的銷售顯然為開發(fā)帶來了更為充裕的資金，開發(fā)商并沒有加大市場供應(yīng)的動機。

　　一種理解在于二套房貸對于當前投資需求乃至投機性需求的打擊，甚至可能限制部分改善性的住房需求。或許這僅僅是對房價上漲因素的限制性措施，卻并未能解決供應(yīng)的實質(zhì)性問題。近期有部分地方政府逼迫開發(fā)商增加供應(yīng)量，但此種方式或?qū)⒃斐墒袌龈鼮閲乐氐墓?yīng)斷層。

　　尤為憂慮的是，在限制二套房貸之后，市場針對中小戶型的供應(yīng)量的趨緊，可能帶動中小戶型的實質(zhì)性上漲。一種理解是，2008年到2009年一季度市場供應(yīng)均以針對自住型需求的中小戶型為主，但恰恰是中小戶型是開發(fā)商在2008年到2009年一季度傾銷的重點。市場是否還有足夠的中小戶型的供應(yīng)似乎成為等待觀察的問題。

　　事實上，2009年一季度末至二季度，隨著房價上漲和改善型需求、投資性需求的增加，大戶型及高檔住宅的成交量開始增加，并成為拉動房價的主要力量。但這并非意味著中低端住宅價格的上漲。