萬科此時進行REITs以及資產(chǎn)證券化相關(guān)的研究和準(zhǔn)備，可以在將來正式推出REITs的時候占得先機。

　　據(jù)觀點新媒體初步了解，萬科目前正在委托國內(nèi)某券商研究住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，希望能將其打包賣給機構(gòu)投資者。消息稱，萬科此舉是想借國內(nèi)REITs即將面市之勢，打破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。

　　萬科的REITs

　　據(jù)該消息顯示，目前萬科還是以住宅開發(fā)為主，通過資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)獲取超額回報戰(zhàn)略是不變的。但是住宅在去年遭遇行業(yè)拐點之后，很多大公司覺得住宅市場的高利潤時代難以為繼，都著手研究高風(fēng)險、高收益的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體。

　　觀點新媒體就此消息采訪了分析師及業(yè)內(nèi)專家。

　　安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明表示，萬科的上述舉措不至于會使得業(yè)績大增，畢竟只是少部分附帶的物業(yè)。

　　戴德梁行商業(yè)部董事張志聰也認(rèn)為，住宅附屬的商業(yè)物業(yè)通常租金水平較低，租金回報率僅有5%左右，“這意味著，這些商業(yè)物業(yè)在進行打包整體賣給機構(gòu)投資者時價格會出現(xiàn)較大幅度的折讓。”

　　世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海則表示，據(jù)其了解，萬科對旗下住宅的商業(yè)物業(yè)尚無統(tǒng)一的安排，有散售也對一些物業(yè)進行持有，在對這類商業(yè)物業(yè)進行整體轉(zhuǎn)賣的時候價格往往低于散售，機構(gòu)投資者通常要求租金回報率達到8%以上。

　　劉蔚海認(rèn)為，如果是位于郊區(qū)的樓盤，通常體量較大，商業(yè)裙樓占總面積的比重不會太高。此外，在進行大宗交易出售給機構(gòu)投資者的時候，機構(gòu)投資者會比較重視對樓盤中所有商鋪的控制權(quán)，“如果有部分散賣出去的話，會對整體的商業(yè)環(huán)境有不利影響。”

　　期待

　　事實上，目前國內(nèi)民營企業(yè)資產(chǎn)通過REITs上市套現(xiàn)的只有睿富基金一家。

　　睿富(0625.HK)于2007年6月上市，融資22.45億港幣，是以REITs形式上市，其資產(chǎn)主要為位于北京燕莎商圈的優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓大廈北京佳程廣場。

　　此外，國內(nèi)第一家REITs則為越秀房地產(chǎn)信托基金，其主要資產(chǎn)為廣州白馬服裝市場。

　　有分析稱，國內(nèi)目前能達到佳程廣場和廣州白馬服裝市場這樣高收益的成熟商業(yè)物業(yè)并不多見。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科此時進行REITs以及資產(chǎn)證券化相關(guān)的研究和準(zhǔn)備，可以在將來正式推出Reits的時候占得先機。從去年年末至今熱炒的REITs即將推出的消息，讓很多擁有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商有了更多的想法。

　　該業(yè)內(nèi)人士指出，由于國內(nèi)大部分住宅地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展模式和萬科相近，一旦上述資產(chǎn)證券化以及打包出售成功，萬科對住宅中附帶的商業(yè)部分的處理方式可以成為其他開發(fā)商借鑒的范例。

　　伙伴凱德

　　實際上，萬科在進行此次資產(chǎn)證券化研究之前，其在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，而是選擇外包給凱德商用等公司。

　　凱德商用是新加坡嘉德置地集團屬下的零售業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在新加坡、中國、印度和日本擁有超過92座購物廣場，凈出租總面積超過390萬平方米。其在國內(nèi)管理和擁有眾多地標(biāo)性建筑，所擁有的產(chǎn)業(yè)包括上海來福士廣場、北京嘉茂望京購物廣場、北京嘉茂西直門購物廣場、北京西環(huán)廣場等。

　　2007年7月，萬科發(fā)布公告稱，公司與Capita Land Retail Limited(凱德商用)簽署戰(zhàn)略合作大綱，擬就已開發(fā)、正在開發(fā)和未來的新項目中的商業(yè)部分與凱德商用開展非排他性戰(zhàn)略合作。

　　根據(jù)大綱，萬科將與凱德商用選擇合適的項目進行共同開發(fā)。凱德商用負(fù)責(zé)提供項目商業(yè)部分的開發(fā)資金，并負(fù)責(zé)有關(guān)部分的規(guī)劃設(shè)計、招商以及經(jīng)營管理等工作。而萬科負(fù)責(zé)包括項目開發(fā)、建設(shè)和日常經(jīng)營管理。此外，對于萬科已經(jīng)開發(fā)完畢或部分正在開發(fā)項目中的商業(yè)部分，凱德商用也有意向購買。

　　郁亮此前在解釋此次與凱德商用簽署合作協(xié)議的原因時指出，萬科專注住宅開發(fā)，一般不涉足商業(yè)和持有性物業(yè)，但是現(xiàn)在很多項目既有住宅又包含商業(yè)等持有型物業(yè)，如果沒有合適的合作伙伴進行商業(yè)等物業(yè)的開發(fā)和管理，公司可能因此喪失很多很好的項目機會。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬科此次合作的目的是為了更專注于住宅開發(fā)，減少在住宅開發(fā)過程中附帶開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所帶來的資金占用。

　　值得注意的是，凱德商用的兄弟公司凱德置地所屬環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶近日傳出跳槽到萬科的傳言。傳言稱，毛大慶離開凱德置地，將出任萬科北京公司總經(jīng)理，后毛大慶被凱德置地挽留。

　　觀點新媒體就此傳言采訪了毛大慶的助理，確認(rèn)毛大慶并未離開凱德置地。