無論是中央財(cái)政還是地方財(cái)政，目前來看透明度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我覺得這是中國開征物業(yè)稅最大的障礙。

　　Q：觀點(diǎn)新媒體　叢誠：上海市公積金管理中心副研究員

　　Q：我們應(yīng)該怎樣看待物業(yè)稅？

　　叢誠：談及物業(yè)稅征收，我們不能把物業(yè)稅的孤立來看，而是要把它放在整個(gè)財(cái)稅體制改革當(dāng)中來看，尤其要把它放在理順房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系和整個(gè)房地產(chǎn)市場制度體系的改革來看。其中包含了土地批租制度，房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)理順等一系列環(huán)節(jié)的制度變革。

叢誠

　　征收物業(yè)稅最為擔(dān)心的問題是物業(yè)稅淪落為只是房地產(chǎn)的一個(gè)稅種，而沒有對社會(huì)的財(cái)富平衡起到調(diào)節(jié)作用。因而在不合理的房地產(chǎn)稅收沒有理清的情況下，開征物業(yè)稅顯然是不合理的。物業(yè)稅應(yīng)該一個(gè)在減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種的情況下，征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。但是財(cái)產(chǎn)保有的稅賦不能太重，我們現(xiàn)在的城市居民剛剛成為有產(chǎn)階級，稅賦過重不利于藏富于民。

　　Q：有理解認(rèn)為物業(yè)稅將替代土地出讓金。

　　叢誠：開征物業(yè)稅以后是不是意味著免收土地出讓金，我覺得這二者之間未必有一個(gè)相互替代的關(guān)系。現(xiàn)在從老百姓、從社會(huì)的角度來看，有期望征收物業(yè)稅以后可以免掉土地出讓金，或者說按現(xiàn)在土地出讓金的1/70作為標(biāo)準(zhǔn)，繳納土地出讓及。但我覺得這樣的想法在當(dāng)前高房價(jià)的背景下，這僅僅是一種期待，二者不會(huì)成為相互替代的關(guān)系。

　　從另外有一個(gè)方面來講，即使國家把土地出讓金降下來了，但是隨著房地產(chǎn)的流通，轉(zhuǎn)讓及交易后，房價(jià)還是會(huì)回到當(dāng)前的價(jià)格水平，因?yàn)楫?dāng)前的價(jià)格水平是由房地產(chǎn)本身區(qū)位和地租的因素所決定的。比如，上海陸家嘴的房子能夠賣到12萬，就必然會(huì)買到12萬一平米，這是地租及市場供需決定的，從市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)的角度來講的話，從物業(yè)稅降低成本方面來考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價(jià)格的作用是不現(xiàn)實(shí)的。

　　就目前來講，社會(huì)對物業(yè)稅的期待是因?yàn)楫?dāng)前的房價(jià)太高，我們在考慮土地制度轉(zhuǎn)讓的制度的改革。但是把物業(yè)稅看作是對土地出讓制度的替代方式主觀的良好的愿望。

　　Q：物業(yè)稅應(yīng)該是一個(gè)怎樣的稅種？

　　叢誠：從西方國家的物業(yè)稅來看實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)稅的一種，物業(yè)稅里更多的是作為補(bǔ)充地方公共財(cái)政的稅種出現(xiàn)的，它是地方稅種當(dāng)中最后的稅源。當(dāng)?shù)胤截?cái)政入不敷出的時(shí)候，差額部分往往是通過物業(yè)稅來補(bǔ)充的，稅收標(biāo)準(zhǔn)按照建筑物所包含當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值所占整個(gè)城市總的建筑物的價(jià)值的比重進(jìn)行分?jǐn)?。這是物業(yè)稅的原理，是一種“量出為入”的稅種。

　　所以整個(gè)物業(yè)稅是一個(gè)地方地公共財(cái)政的賬戶，另外一個(gè)方面，要納入財(cái)產(chǎn)稅的范疇。從這個(gè)意義上來講他是用來平抑社會(huì)存量財(cái)富、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富占有不均具有一定的作用。實(shí)際上國外的物業(yè)稅就是這兩個(gè)含義。

　　Q：那么物業(yè)稅實(shí)施的難點(diǎn)在哪里？

　　叢誠：首先中國的公共財(cái)政制度要建立。物業(yè)稅是一個(gè)“量出為入”的征收體制，稅收本身應(yīng)該等于稅率乘以稅基，其中物業(yè)稅的稅基是建筑物的價(jià)格。這就關(guān)系到中國政府公共財(cái)政體系的建設(shè)，首先是財(cái)政體系要透明。無論是中央財(cái)政還是地方財(cái)政，目前來看透明度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我覺得這是中國開征物業(yè)稅最大的障礙。

　　第二，在整個(gè)物業(yè)的價(jià)格評估方面，中國還沒有一整套權(quán)威的物業(yè)價(jià)值評估體系。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看一般是市政當(dāng)局專門有評估委員會(huì)，當(dāng)?shù)氐乃薪ㄖ锒家{入這個(gè)評估委員會(huì)的評估范圍，并形成評估報(bào)告，在每年物業(yè)稅開征之前要將評估報(bào)告寄發(fā)給業(yè)主，或是稱納稅人。

　　這個(gè)方面我們很難做到，全國房屋的估價(jià)方面的專業(yè)人才是很難滿足這個(gè)要求的。而且中國還沒有形成相對權(quán)威的核算和評估機(jī)構(gòu)，這其中包括物業(yè)評估和資產(chǎn)審核?？傮w上房地產(chǎn)的評估行業(yè)非常分散，而且沒有權(quán)威性，目前這些評估主要用于抵押貸款和法律糾紛方面，常常受當(dāng)事人的委托，為當(dāng)事人的意見所左右，公平性很難確保。

　　此外物業(yè)評估與納稅人本身對物業(yè)的估值可能有差異，那么納稅人可能和評估機(jī)構(gòu)你會(huì)產(chǎn)生糾紛，這就需要建立一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，而中國沒有這樣的仲裁體系。

　　第三是信息的統(tǒng)計(jì)。我們征收物業(yè)稅往往需要區(qū)分住宅本身是用于自住還是非自住的，但現(xiàn)在我們國家這方面信息系統(tǒng)比較混亂。物業(yè)稅的征收應(yīng)該是以家庭為單位的，但在家庭的住房套數(shù)統(tǒng)計(jì)方面有一些復(fù)雜的技術(shù)方面的問題，這個(gè)需要克服。此外物業(yè)稅的征收應(yīng)該和官員的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度結(jié)合在一起，現(xiàn)在整個(gè)物業(yè)稅的開征應(yīng)該是一視同仁，但是我們在財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度還沒有建立。如果要征收物業(yè)稅的話，那就必然讓人產(chǎn)生懷疑，官員的物業(yè)稅是不是按標(biāo)準(zhǔn)上繳了。

　　第四，我們現(xiàn)在整個(gè)誠信系統(tǒng)還沒有確立?，F(xiàn)在從個(gè)人所得稅的公民納稅意識來看，個(gè)人所得稅實(shí)際上還是有單位代征，代扣的，還沒有個(gè)人主動(dòng)繳納的。但是物業(yè)稅是要求公民主動(dòng)申報(bào)的。

　　因而物業(yè)稅肯定是牽涉到一個(gè)大范圍的體制改革問題甚至是公民納稅意識改革的問題，和私有產(chǎn)權(quán)制度的確立有著極其緊密的聯(lián)系，與房地產(chǎn)市場當(dāng)中的土地出讓制度，與整個(gè)國家的稅收體制都有緊密的聯(lián)系。