國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商當(dāng)前手中的現(xiàn)金余額并不如他們所對(duì)外宣稱(chēng)的那樣多，大多數(shù)的現(xiàn)金可能都屬于被限制性使用的現(xiàn)金

　　央行于5月11日公布的最新貨幣供應(yīng)數(shù)據(jù)當(dāng)中，4月份新增貸款5918億元。為2009年以來(lái)新增貸款首次低于1萬(wàn)億元，在諸多分析人士眼中，這被認(rèn)為是中央控制流動(dòng)性的中央舉動(dòng)。

　　同時(shí)，在此份報(bào)告當(dāng)中，居民戶(hù)貸款增加1472億元，同比多增739億元。這被認(rèn)為是居民住房及汽車(chē)等消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的數(shù)字表現(xiàn)。

　　然而，此前觀點(diǎn)新媒體在對(duì)廣州市某商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人的采訪中，該負(fù)責(zé)人則對(duì)我們表示，并不看好住房個(gè)貸的增長(zhǎng)。

　　個(gè)貸

　　“2009年的市場(chǎng)確實(shí)較我們想象中的好，持續(xù)時(shí)間也比我們預(yù)料當(dāng)中的時(shí)間要長(zhǎng)，但是未來(lái)預(yù)期還是要看淡”上述銀行人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體說(shuō)。

　　該銀行人士認(rèn)為，此一輪個(gè)貸的增長(zhǎng)的主要原因是2008年被壓抑的需求在2009年的上半年得到了釋放，但其認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)情況并未得到明顯的好轉(zhuǎn)的情況之下，這種被壓抑的需求的釋放過(guò)程不足以支撐整個(gè)2009年。

　　“被壓抑的需求釋放之后，真正的投資和自住的需求哪有這么多？”該銀行人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體說(shuō)，“五一期間我們做了廣州珠江新城的幾個(gè)樓盤(pán)，自住客和投資客的比例大約各占50%。”

　　該銀行人士認(rèn)為，自住客基數(shù)的減少意味著市場(chǎng)支撐基數(shù)開(kāi)始下降，這可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要判斷依據(jù)。而其同時(shí)認(rèn)為廣州真正意義上的炒家并不多，大多數(shù)投資客均屬于用于投資出租長(zhǎng)期持有的客戶(hù)。但其認(rèn)為，該部分的市場(chǎng)需求有限。

　　同時(shí)該銀行人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，即便是商業(yè)銀行新增貸款的增加，并不意味著在個(gè)人按揭貸款的信用審查上銀行會(huì)有比較寬松的標(biāo)準(zhǔn)，在二套房有所放松的基礎(chǔ)之上，銀行對(duì)第三套以上的住房的貸款標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格許多，在貸款等政策的要求下，其認(rèn)為該部分市場(chǎng)需求有限。

　　開(kāi)發(fā)貸

　　在目前市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的眾多理解當(dāng)中，普遍的一個(gè)困惑是銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款的放量的多少。對(duì)此，上述銀行人士并不認(rèn)為當(dāng)前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的要求有所放松。

　　“銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商質(zhì)押的資產(chǎn)和對(duì)貸款的使用有嚴(yán)格的控制。”該銀行人士對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說(shuō)。

　　事實(shí)上，其認(rèn)為目前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的授信并不能代表開(kāi)發(fā)商自身的資金流動(dòng)性。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的貸款大多數(shù)為項(xiàng)目貸款。即便如此，銀行還是嚴(yán)格依照階段性貸款投放的原則對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸。

　　這就意味著，雖然開(kāi)發(fā)商可能掌握一定的銀行授信，但只有授信支持的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)到某種符合銀行房貸要求階段的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才能從銀行真正獲得資金。

　　有分析人士則對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)表示，當(dāng)前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的貸款支持與2007年相比確實(shí)有所增加，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這并不意味著可以隨意利用資金在項(xiàng)目之間騰挪，抑或說(shuō)項(xiàng)目貸款可以對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的資金流動(dòng)性提供支持。

　　該分析人士甚至認(rèn)為，除去項(xiàng)目出售回籠的款項(xiàng)之外，國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商當(dāng)前手中的現(xiàn)金余額并不如他們所對(duì)外宣稱(chēng)的那樣多，大多數(shù)的現(xiàn)金可能都屬于被限制性使用的現(xiàn)金，其用途可能像銀行的授信額度一樣被限制。

　　現(xiàn)金

　　一種令人擔(dān)憂(yōu)的狀況在于當(dāng)前開(kāi)發(fā)商手中持有的現(xiàn)金，這被認(rèn)為是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)的一個(gè)重要原因。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)時(shí)候，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商手中并不持有大量的現(xiàn)金。

　　一個(gè)可以理解的流程在于，開(kāi)發(fā)商用少量的現(xiàn)金去啟動(dòng)項(xiàng)目，而后從銀行進(jìn)行貸款，因此，大多數(shù)時(shí)候，債務(wù)與預(yù)售款之間在銀行內(nèi)部形成流動(dòng)，并不到開(kāi)發(fā)商的手中。而開(kāi)發(fā)商手中的現(xiàn)金儲(chǔ)備恰恰可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備產(chǎn)生影響。事實(shí)上。而此時(shí)，開(kāi)發(fā)商不得不選擇新的途徑進(jìn)行融資購(gòu)地。

　　然而，當(dāng)前的焦慮在于，開(kāi)發(fā)商的融資渠道并不完全通暢。一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，在當(dāng)前土地市場(chǎng)處于復(fù)蘇的開(kāi)端的時(shí)候，恰恰是那些融資能力較強(qiáng)，抑或是獲得融資的企業(yè)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)不僅僅是單一的開(kāi)發(fā)商的投資行為，尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司更是如此，他們可能集結(jié)了多方面的利益，這些利益為他們提供獲得土地儲(chǔ)備的資金。”有分析人士對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說(shuō)。

　　該分析人士認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的困境并不在于項(xiàng)目啟動(dòng)后的銀行貸款，而在于其進(jìn)行下一步發(fā)展的啟動(dòng)資金，抑或是此前進(jìn)行過(guò)資本市場(chǎng)融資的企業(yè)不得不面臨的相關(guān)債務(wù)融資到期的風(fēng)險(xiǎn)。