報告關鍵點：

　　08年公司凈利潤實際增長42%

　　公司收入結構不斷完善，物業(yè)經營、租賃收入持續(xù)增長

　　公司08年加大了開發(fā)力度。09年將繼續(xù)加大銷售和開發(fā)力度

　　報告摘要：

　　1、凈利潤實際增長42%

　　2008年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約56億元，歸屬于母公司的凈利潤10.4億元，每股收益0.43元,基本符合我們預期。2008年1月1日起，公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，對上年同期凈利潤進行追溯調整。公司2008年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤較2007年度調整前歸屬于上市公司股東的凈利潤的增長比例為42.3%。

　　2、公司收入結構不斷完善，物業(yè)經營、租賃收入持續(xù)增長

　　2.1公司08年各項業(yè)務均出現(xiàn)了較大幅度增長,其中,房地產開發(fā)業(yè)務收入增長22%，物業(yè)租賃收入增長81%，物業(yè)經營收入增長56%。

　　2.2實現(xiàn)房產銷售面積約28.12萬平方米，合計實現(xiàn)營業(yè)收入約47億元，占公司營業(yè)收入比例約為84%。

　　2.3經營物業(yè)包括麗思卡爾頓酒店、惠州喜來登酒店、金融街公寓和金融家俱樂部，總建筑面積約為14.14萬平方米。合計實現(xiàn)營業(yè)收入約3.14億元，占公司營業(yè)收入比例約為5.62%。

　　2.4持有出租物業(yè)包括金融街購物中心、金融街C3四合院項目、金樹街餐飲及金融街區(qū)域部分寫字樓和產權車位等，總建筑面積約為18萬平方米。合計實現(xiàn)營業(yè)收入約2.53億元，占公司營業(yè)收入比例約為4.52%。

　　3、公司08年加大了開發(fā)力度

　　3.1 2008年，公司通過進一步聚焦區(qū)域和產品，在北京地區(qū)適時增加了商務地產項目儲備3個，新增建筑面積約為46萬平方米；同時，公司自持經營的酒店、商場、公寓、寫字樓和金樹街餐飲的開業(yè)面積超過32萬平方米。

　　3.2公司08年完成總開復工面積約152萬平方米，其中新開工面積約24萬平方米，竣工面積約49萬平方米。結算了23萬平米，主要包括德勝國際中心A、B樓座、金融街F3項目和南昌紫金園二期。

　　4、公司09年繼續(xù)加大銷售和開發(fā)力度

　　4.1公司09年預計結算的項目包括08年竣工的德勝H8.3萬平米，德勝國際中心D、C、E樓座，另外津門津塔的公寓、惠州的別墅和南昌紫金園三期09年進入銷售，預計也會結算一部分。

　　4.2公司目前持有的項目儲備達622萬平米(見表1)。2009年公司計劃開復工面積約187萬平方米，其中新開工面積約為89萬平方米，實現(xiàn)竣工面積約34萬平方米。

　　5、投資建議：我們預計公司09年EPS0.58元，比08年增長約35%，維持公司上次目標價11元，增持-A評級。

　　6、風險提示：商務地產方面，受金融風暴影響，企業(yè)改善辦公條件和擴租意愿出現(xiàn)波動，市場可能面臨空置率上升和租金下降的挑戰(zhàn)。另外，2008年12月31日，公司將開發(fā)的大屯項目低于可變現(xiàn)凈值部分提取了存貨跌價準備17,790萬元。

　　表1：金融街項目資源