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　　報(bào)告關(guān)鍵點(diǎn)：

　　公司08年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)

　　2009年起公司地產(chǎn)、主題公園旅游業(yè)務(wù)將更上新臺(tái)階

　　公司繼續(xù)推進(jìn)整體上市工作

　　報(bào)告摘要：

　　公司08年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)。2008年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.9億元，比去年同期增長(zhǎng)102%，其中地產(chǎn)收入21.6億元，旅游主題公園收入10.9億元；歸屬于母公司凈利潤(rùn)9.17億元，比去年同期增加22.3%。基本每股收益為0.35元。公司08年扣除營(yíng)業(yè)稅金前的毛利率為47.2%，比07年下降了8個(gè)百分點(diǎn)。08年公司主要的結(jié)算項(xiàng)目是北京華僑城商品房一期和東部華僑城天麓一區(qū)、二區(qū)、七區(qū)(純水岸項(xiàng)目屬于投資收益)。

　　公司自2002年開(kāi)始先后投資建設(shè)了北京華僑城、東部華僑城、成都華僑城、上海華僑城等大型旅游地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，2009年起公司地產(chǎn)、主題公園旅游業(yè)務(wù)將更上新臺(tái)階，這也標(biāo)志著公司在國(guó)內(nèi)的第一輪戰(zhàn)略布局基本完成。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司地產(chǎn)產(chǎn)品能力優(yōu)越，即使在市場(chǎng)低迷時(shí)期依然保證良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，09年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保證。

　　我們?cè)?月18日組織調(diào)研華僑城成都分公司，成都純水岸項(xiàng)目1期15.3萬(wàn)，包括多層和高層，從08年8月后陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，截止目前，已經(jīng)全部售罄，總共銷(xiāo)售9.5億。而且利潤(rùn)都是從2009年開(kāi)始呈現(xiàn)，多層會(huì)在09年8月入伙，高層10月入伙。多層均價(jià)每平米7400元左右，高層均價(jià)5400元左右。

　　2009年3月21日，北京華僑城三期四季新品A2-3樓于周末正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)12600元/平方。132套房源引來(lái)500余客戶的搶購(gòu)，當(dāng)天即全部售罄，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)100%，銷(xiāo)售額超過(guò)3億。華僑城四海公寓項(xiàng)目位于深圳后海大道與工業(yè)七路交匯處，總建筑面積約74002㎡，總戶數(shù)達(dá)914戶，由兩棟33層兩棟塔樓圍合而成。2月14日，樣板房開(kāi)放，同時(shí)VIP卡接受登記，周末兩天累計(jì)近3000批客戶(逾5000人)到場(chǎng),辦理VIP卡超過(guò)500個(gè)，顯示了公司品牌的強(qiáng)大號(hào)召力。

　　公司在成都、北京、天津項(xiàng)目當(dāng)前的股權(quán)比例分別為50%、40%、64%，整體上市后的股權(quán)比例分別為100%、56%、100%，因此假若按照15元/股以上目標(biāo)價(jià)注入資產(chǎn)，整體上市后業(yè)績(jī)將會(huì)進(jìn)一步增厚。

　　2009年，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全面提速工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)推廣和資金回籠，迅速搶占市場(chǎng)贏得先機(jī)。2009年公司計(jì)劃開(kāi)工面積達(dá)63.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年推盤(pán)面積為73萬(wàn)平方米，無(wú)論是在深圳，還是外地，09年的開(kāi)工和推盤(pán)力度都會(huì)加大。2010年公司的地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)100億元。

　　旅游業(yè)務(wù)方面，公司快速發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)、反哺主題旅游品牌業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略已經(jīng)清晰，將全力推進(jìn)歡樂(lè)谷連鎖經(jīng)營(yíng)工作。

　　2009年將是歡樂(lè)谷連鎖經(jīng)營(yíng)元年。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)是迪斯尼、環(huán)球影城等世界著名旅游景區(qū)集團(tuán)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

　　公司在2007年的游客接待量為1,350萬(wàn)人次，已與美國(guó)迪斯尼樂(lè)園、英國(guó)美林娛樂(lè)集團(tuán)公司、美國(guó)環(huán)球影城等一起躋身全球旅游景區(qū)集團(tuán)八強(qiáng)。同時(shí)，公司將努力實(shí)現(xiàn)到2010年接待游客達(dá)到2,000萬(wàn)人次，到2018-2020年接待游客達(dá)到3,000萬(wàn)人次，華僑城旅游成為"中國(guó)主題公園自主創(chuàng)新第一品牌"的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　公司繼續(xù)推進(jìn)整體上市工作。早在2005年集團(tuán)就提出要實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的整體上市，并最終于2008年6月提出了具體方案，但因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的變化，08年底之前還未能實(shí)施。2009年，控股股東華僑城集團(tuán)仍將繼續(xù)積極推進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市工作，公司也將根據(jù)其確定的具體方案及實(shí)施步驟，對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)情況進(jìn)行全面清查、摸底，對(duì)公司組織架構(gòu)體系、業(yè)務(wù)流程體系及財(cái)務(wù)核算體系等方面進(jìn)行全面梳理，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行有效調(diào)整，積極配合集團(tuán)公司完成主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市工作。我們預(yù)計(jì)公司將于今年上半年提出新的整體上市方案，華僑城集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市，將實(shí)現(xiàn)華僑城集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)資源的有效整合，為旅游地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，從而保障公司全體股東的利益。

　　盈利預(yù)測(cè)：按目前股本，若未完成整體上市，預(yù)計(jì)09年EPS為0.49元/股。

　　投資建議：目前我們給予公司的目標(biāo)價(jià)為15元/股，待市場(chǎng)趨勢(shì)更加明確并且公司整體上市方案更加清晰后，我們將再提升目標(biāo)價(jià)。投資評(píng)級(jí)增持-A。

　　注：研究報(bào)告中所提供的信息僅供參考。對(duì)于本報(bào)告所提供信息所導(dǎo)致的任何直接的或者間接的投資盈虧后果不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　作者簡(jiǎn)介

　　陶學(xué)明，房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師，CFA，MBA(McGill University)，工學(xué)碩士。4-5年證券研究及房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，之前于中國(guó)石化總部從事管理工作。2007年8月加盟安信證券研發(fā)團(tuán)隊(duì)。

　　李孔逸，2002年7月到2004年7月任職于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行衡陽(yáng)市分行。2007年7月武漢大學(xué)金融學(xué)碩士畢業(yè)后至今就職于安信證券研究中心，從事房地產(chǎn)行業(yè)研究。